Investicija į žemę su x paskirties vieta. Investicijos į žemę. Kokias sritis galima suskirstyti į akcijas

Kaip žinote, maksimalias pajamas iš turimų išteklių naudojimo rinkos ekonomikoje galima gauti bendradarbiaujant su profesionaliomis firmomis ir padaliniais iš anksto nustatytomis sąlygomis. Šios sąlygos, kurios yra veiksmų, šalių įnašų ir terminų visuma, reglamentuojamos susitarimais (sutartimis). Investicinė veikla yra būtina individualios ūkio subjekto lėšų apyvartos sąlyga. Investavimo sutartis yra investuotojo ir kitų dalyvių susitarimas, apibrėžiantis jų tarpusavio teises ir pareigas dėl investuotojo materialinių ir nematerialių išteklių perdavimo klientui bet kokiai investicinei veiklai organizuoti ir teikti investuotojo interesais. Iš visų investicinių sutarčių rūšių, kaip savarankišką sutarčių rūšį Rusijos Federacijoje, galima išskirti investicijų sutartį (sutartį) į statybą. Investicijų į statybą sutartis – tai nekilnojamojo turto objekto statybos (rekonstrukcijos) sutartis, apimanti žemės santykių įregistravimą ir būtinų projektavimo, statybos, paleidimo ir kitų darbų atlikimą, sudaryta savininko sprendimu. Pagrindiniai investicinės veiklos subjektai yra investuotojai ir investicinių objektų naudotojai.

Investuotoju gali būti bet kuri viešoji, mišri ar privati struktūra, turinti pakankamai lėšų arba galinti jas pritraukti, suinteresuota statybos (rekonstrukcijos) projekto įgyvendinimu ir pajamomis iš baigto nekilnojamojo turto eksploatavimo ar jo pardavimo. bet kuriame investavimo sutarties etape, gavus visų dalyvių sutikimą.

Žemės sklypo savininkais gali būti: Rusijos Federacija, Federacijos subjektai, savivaldybės ir asmenys. Dėl to, kad nemaža dalis žemės išteklių priklauso valstybei, kurios žemėse įgyvendinama daugiausia investicinių ir statybos projektų, dažniausia valstybės indėlis į investicijų sutartis yra laisva ir nekilnojamuoju turtu užstatyta žemė.

Kiekvienas investavimo proceso dalyvis įneša savo indėlį: valstybė ar asmuo – žemės sklypas, investuotojo pinigai. Kartu kiekviena iš šalių tikisi iš investicinės veiklos gauti pelno, kuris turėtų būti proporcingas įneštam indėliui.

Paprastai nesutarimų objektas pasirašant investavimo sutartį yra dėl investavimo proceso dalyvių akcijų skaičiaus nustatymo dėl to, kad sunku nustatyti jų įnašų vertės piniginį ekvivalentą arba, jei vieno iš dalyvių pasitraukimas iš projekto, teisė reikalauti investicinės sutarties rezultatų. Kai kuriais atvejais, investavimo sutartį nutraukus anksčiau laiko vieno iš dalyvių iniciatyva, nustatoma teisė reikalauti atlyginti žalą, padarytą dėl investavimo sutarties nutraukimo anksčiau laiko, tiek jau patirtų išlaidų, tiek kaip teisės reikalauti šio dalyvio prarasto pelno dalies.

Esant bendram gyvenviečių žemės rinkos neskaidrumui, jos formavimas daugiausia vyksta valstybės ir savivaldybių struktūroms dalyvaujant žemės sklypų atėmimo procesuose, iš kurių tinkamiausias yra žemės sklypų suvaržymo sudarymas. investicijų sutartis.

Valstybės dalyvavimas investicinėse sutartyse į statybą turi tam tikrą ypatybę – privalomą sąlygą, kad iš valstybės „be deficito“ investicinio projekto valstybei nemokėti grynųjų pinigų. Kitaip tariant, valstybės dalyvavimas galimas tik tada, kai valstybės pradinio įnašo kaina tikrai padengs visus pagal investicinę sutartį būtinus mokėjimus ir, net ir susiklosčius nepageidautinai rinkos situacijai, visi papildomi mokėjimai bus sumokėti. padengia kiti dalyviai. Tik išskirtiniais tikslinių programų įgyvendinimo atvejais numatoma investuoti valstybės lėšas.

Lėšų stygių patiriančiai valstybei investicinis projektas yra priimtinas būdas spręsti aktualias problemas (pajamų gavimo po investicinės sutarties įvykdymo ar reikalavimo teisės perleidimo, nuosavybės gavimo, proporcingai savo daliai). , rekonstruotų plotų, naujos statybos objektų, atliktų darbų ir suteiktų paslaugų) pervedimui į sąskaitą kaip įnašą į nepareikalautamą arba nepakankamai naudojamą turtą.

Valstybės dalis įgyvendinant investicinį projektą, faktiškai lieka nefiksuotas skaičius. Viena vertus, yra šios vertės apskaičiavimo metodai, tačiau, kita vertus, yra tam tikras neapibrėžtumas, nes dažniausiai viskas priklauso nuo plėtros projekto parametrų.

Paprastai investuotojo-užsakovo veikla Maskvoje vykdoma žemėse, kurios yra savivaldybių ar federalinės nuosavybės teise. O investuotojas, pagal nusistovėjusią praktiką, įpareigotas sumokėti „miesto (ar valstybės) dalį“, įgyvendindamas investicinius projektus.

Rinkos ekonomikos sąlygomis bet kurios prekės pasiūlymo kainos nustatymas, už kurią savininkas yra pasirengęs perleisti savo turtą (taip pat ir sklypus statyboms), yra besąlyginė valstybės, kaip žemės savininkės, teisė. Šiuo atžvilgiu kitų proceso dalyvių pasisakymai apie „vergiškas sąlygas“ ir „nepakeliamą naštą“ yra populistiniai ir yra skirti spaudimui pareigūnams, sprendžiantiems dėl pradinės nekilnojamojo turto objekto pardavimo kainos nustatymo.

Dėl didelių turto pardavimo apimčių valstybės ir savivaldybių struktūros kuria įvairius turto atidalijimo kainos nustatymo būdus. Pagal galiojančius teisės aktus valstybės turtas gali būti perleidžiamas tik rinkos verte konkurencijos pagrindu, todėl visi turto perėmimą reglamentuojantys būdai yra surašyti remiantis teisės aktais dėl vertinimo veiklos.

Per pastaruosius dvylika metų Maskvos vyriausybės sukurti metodai yra aiški, normatyviškai fiksuota žemės sklypo savininko dalies vertės nustatymo schema, kuri pagal perleidžiamų teisių pobūdį vadinama „nuomos teise“. “. Iš esmės šios dalies mokėjimas yra ilgalaikės žemės sklypo nuomos, skirtos tam tikriems nekilnojamojo turto objektams plėtoti ir eksploatuoti, kaina paprastai nuo 25 iki 49 metų laikotarpiui. vienkartinė išmoka. Pagal susiklosčiusią praktiką, be mokamos vienkartinės įmokos, mokamos periodinės įmokos už naudojimąsi žemės sklypu. Šis vienkartinis mokėjimas yra pradinė (minimali) kaina, nuo kurios prasideda siūlymas. Tuo pačiu visi dalyviai iš anksto įspėjami apie būtinybę mokėti metinę nuomos mokestį už naudojimąsi žeme. Mokestis už teisę išsinuomoti žemės sklypą, esant žemės trūkumui, yra pirmosios vietos žemės nuomos sutarties sudarymo eilėje pirkimo kaina. Pastaruoju metu, taip pat didėjant esamų, rekonstruojamų ar naujai statomų pastatų tūrinėms ir erdvinėms charakteristikoms, žemės sklypo savininko dalies mokėjimai nustatomi pagal metodiką, kuri nustato miesto dalį. kaip „inžinerinės, transporto ir socialinės infrastruktūros kompensavimo mokestis“. Ši technika yra arčiau rinkos nei ankstesnė. Vienintelis trūkumas yra skaidrumo trūkumas nustatant koregavimo faktorių dydį ir skaičių, galinčių reikšmingai pakeisti mokamos kompensacijos dydį.

Federalinio centro (paprastai Federalinės turto valdymo agentūros arba Ekonominės plėtros ir prekybos ministerijos) siūlomi metodai reglamentuoja tam tikrus skaičiuojamus rodiklius ir nustato žemės sklypo savininko įnašo arba teisės reikalauti apskaičiavimą. žemės savininko dalis, naudojant pagal paskirtį, ir atsispindi Rusijos Federacijos dalies investiciniame projekte nustatymo užduotyje.

Atlikus tyrimą galima kalbėti apie vidutinius „Rusijos Federacijos dalies“ investicinėse sutartyse skaičius: objektams, esantiems Maskvos centriniame administraciniame rajone, jis vidutiniškai sudaro nuo 30 iki 60% ploto, visas miestas 2540 proc.

„Maskvos miesto dalis“ (pagal investicines sutartis, kai žemės sklypo savininkas yra Maskvos miestas) yra 2050 proc. ir apskaičiuojama visam miestui maždaug taip: Centrinėje administracinėje apygardoje 50 proc. investuotojas, 50% žemės sklypo savininkui; kituose miesto administraciniuose rajonuose investuotojui – 70 proc., žemės sklypo savininkui – 30 proc.

Kiekvienu konkrečiu atveju akcijų santykis gali skirtis priklausomai nuo suvaržymų buvimo, vietos ypatybių, situacijos rinkoje. Miesto dalies apmokėjimo (pinigais ar metrais) klausimas sprendžiamas individualiai.

Be mokėjimo už žemės nuomą projektavimo ir statybos laikotarpiui, o ateityje ir baigto objekto eksploataciją, pirminių leidimų patvirtinimą, prisijungimą prie tinklų, investuotojas turi atlikti išskaitas darželių statybai, mokyklos ir kt.

Atliekant kompensaciją miestui yra keletas ypatumų, susijusių su apskaita ir teisės aktais: investuotojai arba išduoda miestui kompensaciją kaip dovaną ir sumoka 24% nuo šios sumos kaip pajamų mokestį (tai yra, sumokami ir miesto mokesčiai nuo perleistos dalies). Investuotojas) arba pabandykite išleisti šią dalį kaip statybos išlaidas.

Praktikoje sąvokos „žemės savininko dalis“ ir „kompensacijos miestui“ už esamą socialinę, transporto ir inžinerinę infrastruktūrą sąvokos yra maišomos tarpusavyje ir mokamos kaip viena įmoka į miesto biudžetą. miesto dalis“. Tuo atveju, kai žemės sklypo savininkas yra miestas, problemų nėra. Tačiau šiuo metu yra apie keliolika „kontroversiškų“ investicinių sutarčių, pagal kurias „federalinė“ žemė, faktiškai neteisėtai, buvo įtraukta į ekonominę apyvartą investicinėmis sąlygomis pagal Maskvos ir investuotojų pasirašytą sutartį, neįtraukiant šalies atstovo. savininkas. Vyksta aktyvus darbas derinant šias investicines sutartis ir nustatant Rusijos Federacijos, kaip žemės sklypo savininkės, arba kaip žemės sklypo nuomos teisių savininkės, dalį.

Tuo atveju, kai žemės sklypas priklauso komercinėms organizacijoms ar valstybinėms įstaigoms, apskaičiavimas pagal dabartinius infrastruktūros kaštų kompensavimo metodus sukelia dvigubą skaičiavimą ir apsunkina naštą investuotojui, o tai mažina jo pelningumą.

Tačiau reikia pažymėti, kad teisinę investicinių projektų įgyvendinimo tvarką daugeliu atvejų reglamentuoja Maskvos vyriausybės, Rusijos Federacijos Vyriausybės administraciniai dokumentai ir investicijų sutartys, sudarytos tarp investuotojų ir federalinio pavaldumo departamentų be miesto dalyvavimas.

Tokiose investicinėse sutartyse nėra sąlygų, numatančių investuotojo mokėjimus į miesto biudžetą.

Investuotojo pareiga atlikti bet kokius mokėjimus miesto naudai gali atsirasti tik iš civilinių teisinių santykių, sudarius atitinkamą susitarimą tarp Maskvos Vyriausybės ir investuotojo jo sutikimu. Atitinkamai, Maskvos Vyriausybės administracinių dokumentų nuostatos dėl kompensacijos už esamą socialinę, transporto ir inžinerinę infrastruktūrą dydžio nustatymo nėra pagrindas šiam mokėjimui imti.

Įmokų į miesto biudžetą rinkimo praktiką įgyvendinant investicinius projektus, ypač būsto statybai, ginčija federalinės valdžios institucijos.

Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 12 straipsnio 6 dalis nesuteikia teisės nustatyti federalinius, regioninius ar vietinius mokesčius ir rinkliavas, kurios nenumatytos kodekse, o jų vykdymo metu investuotojas mokėtų Maskvos miestui. Investicinių projektų, skirtų gyvenamųjų namų statybai ir rekonstrukcijai Maskvos mieste, šis kodeksas nenumato.

Maskvos miestas taip pat neturi pagrindo reikalauti kompensacijos už socialinę infrastruktūrą (mokyklas, ligonines ir kt.), nes pagal Rusijos Federacijos Vyriausybės federalinius įstatymus Nr.“ ir spalio 6 d. Nr. 131-FZ 2003 „Dėl bendrųjų vietos savivaldos organizavimo Rusijos Federacijoje principų“ socialinės infrastruktūros finansavimas vykdomas savarankiškai Rusijos Federaciją sudarančio subjekto biudžeto lėšomis, t.y. šiuo atveju Maskvos miesto biudžeto lėšomis.

Taip pat, vadovaujantis str. Remiantis Rusijos Federacijos miestų planavimo kodekso 46 straipsniu, vietos valdžios institucija privalo teisių turėtojų prašymu per 30 dienų nemokant mokesčio išduoti žemės sklypo miesto planavimo planą, įskaitant informaciją apie leistiną naudojimą. žemės sklypo, reikalavimus paskirties, parametrų ir kapitalinės statybos objektų išdėstymui nurodytame žemės sklype.

Šiuo metu Rusijos Federacijos teisės aktai nustato tik vieną įmoką miestui, kurią galima išieškoti iš žemės sklypo savininko, gavus statybos leidimą. Ši įmoka yra mokestis už prisijungimą prie inžinerinių tinklų (Miesto planavimo kodekso 48 str.). Yra Maskvos Vyriausybės 2006 m. lapkričio 7 d. dekretu Nr. 882-PP patvirtinta metodika, pagal kurią įmokų už infrastruktūrą dydis ekonomine esme atitinka žemės sklypo ar projekto dalies rinkos vertę. pajamų, o ne prisijungimo išlaidas. Todėl šis metodas negali būti naudojamas nustatant įmoką, kompensuojančią Maskvos miesto inžinerines išlaidas investiciniuose projektuose, susijusiuose su komercinių statinių nekilnojamuoju turtu arba Rusijos Federacija.

Vienas iš dokumentų, kuriuo remiantis gali būti nustatomos teritorijos plėtros ir inžinerinio paruošimo išlaidos, yra „Pagrindinių specifinių statybos kainos rodiklių rinkinys“ (BUP), patvirtintas Maskvos Vyriausybės 2006 m. 1997-06-06. už Nr.595-RZP. Rinkinio 2.13 lentelėje „Pagrindiniai specifiniai mikrorajonų kompleksinės plėtros sąnaudų rodikliai“ parodyta mikrorajono statybos kaštų struktūra ir atskirai išskirtos inžinerinės įrangos ir kraštovaizdžio sutvarkymo sąnaudos iki 10,9 % bendros sumos. jų kūrimo kaina.

Kaip pažymėta Krasnoperovo O.M. straipsnyje. „Inžinerinės infrastruktūros elementų sukūrimo, apželdinimo ir prisijungimo prie magistralinių inžinerinių tinklų techninių sąlygų įvykdymo sąnaudų apskaita vertinant nekilnojamojo turto objektus, dalyvaujančius investicinėje veikloje“, BUPs buvo sukurtas prieš 10 metų ir per šį laiką patyrė didelių pokyčių. ir normatyvinė bazė bei numatomos statybos kainos struktūra. Statybos projektų inžinerinės paramos kaštų analizės ir įvertinimo problema ne kartą buvo keliama žiniasklaidoje, specializuotuose leidiniuose, diskutuojama įvairiose konferencijose nuo 2005 m. iki dabar.

Šių publikacijų autoriai ir ekspertai vieningai laikosi nuomonės, kad šiandien prisijungimas prie komunikacijų yra viena skaudžiausių kūrėjo problemų. Kaip rodo praktika, išsivysčiusiose Europos šalyse „komunalinis“ yra 1012 procentų statybos kainos. Tuo pat metu statistinė duomenų analizė ir UAB „ZNIIPromzdaniy Expertiza“ specialistų atliktų tyrimų rezultatai rodo, kad Maskvos miesto sąlygomis vidutinė svertinė inžinerinės paramos kaina, nustatyta remiantis apibendrinimu. pateiktų duomenų, atsižvelgiant į priimtiną apvalinimą, yra 17 procentų pirminių objektų statybos kainos.

Šiuo metu vyksta aktyvus susirašinėjimas tarp miesto ir federalinių struktūrų, iš ko išplaukia, kad Rusijos Federacijos teritorijų daliai investicinėse sutartyse neviršijant 30%, miesto dalis pagal įstatymą turėtų būti nereikšminga.

Maskvos vyriausybė sutinka su tokiais argumentais. Remiantis laišku Maskvos merui Yu.M. Lužkovas iš Maskvos mero pirmojo pavaduotojo Maskvos vyriausybėje Yu.V. Roslyak 2007 m. spalio 5 d. pažymima, kad Maskvos vyriausybės statybą reglamentuojančiuose administraciniuose dokumentuose patartina įpareigoti federalinių struktūrų pritrauktus investuotojus finansuoti inžinerinių ir transporto infrastruktūros objektų statybą tokia suma, kuri užtikrintų jų funkcionavimą. ant jų statomi nekilnojamojo turto objektai ir apmokėjimas už prisijungimą prie energetinių tinklų.

Taigi darytina išvada, kad investuotojas, sudarydamas investicinę sutartį, įsipareigoja sutarta suma finansuoti statybvietės statybą, taip pat sumokėti (arba perleisti užbaigus statybą) savininko dalį žemės sklypą ir padengti prisijungimo prie miesto inžinerinių tinklų išlaidas.

Šis laiškas, kaip ir visas susirašinėjimas tarp federalinių ir Maskvos departamentų, apie kurių egzistavimą mažai žinoma nežinomuose sluoksniuose, iš tikrųjų nutraukė ilgus ginčus dėl žemės savininko dalies nustatymo. Iki šiol gausu straipsnių, kuriuose kalbama apie tariamus atvejus, įpareigojančius investuotoją sumokėti miesto ir valstybės dalį iki 90% būsimo objekto rinkos vertės.

Tačiau šios problemos sprendimas atskleidžia naują problemą – naujai pradėtų eksploatuoti objektų aprūpinimą inžineriniu transportu ir socialine infrastruktūra. Miesto inžinerinių sistemų, kelių, viešojo transporto pajėgumai turi būti palaikomi tokio lygio, kad būtų užtikrintas normalus miesto funkcionavimas, ir modernizuojami. Tas pats pasakytina apie komunalinių ir greitosios pagalbos paslaugų, medicinos ir švietimo įstaigų teikimą. Pagal galiojančius teisės aktus visas šias išlaidas padengia miestas. Tačiau Maskvoje ir daugelyje kitų miestų miesto ekonomikos ir būsto bei komunalinių paslaugų finansavimas, vykdomas iš miesto biudžeto, nėra apmokamas gyventojų, komercinių ir valdžios struktūrų mokėjimais už sunaudotą būstą ir komunalines paslaugas, o ne paminėti galimybę modernizuotis ir gauti pelno iš paslaugų organizacijų. Visų pirma, taip yra dėl rimto gyventojų gyvenimo lygio stratifikacijos ir didelės gyventojų dalies nesugebėjimo susimokėti už komunalines, medicinos, švietimo ir kitų įstaigų paslaugas, transportą rinkos kainomis. . Kaip rodo praėjusių metų praktika, būtent ši miesto ekonomikos dalis „išlygina“ socialinę nelygybę ir ekonominių sukrėtimų pasekmes mūsų šalyje. Atsižvelgiant į miesto paslaugų paklausos neelastingumą ir socialinio sprogimo galimybę pakeitus tarifų politiką, miestas atsiduria tokioje padėtyje, kurioje jam nenaudinga išaugęs teritorijų, kurios nepriklausančios nuo žemės, plėtros tankis. miesto nuosavybė, tai yra teritorijos, už kurias mokėjimai miestui kaip žemės sklypo savininkui nenumatyti. Taip pat nereikėtų pamiršti ir dar vienos svarbios priemonės, kurią dažnai naudoja gyvenvietės, užtikrindamos socialinių ir inžinerinių paslaugų lygį gyventojų skaičiaus kontrolei. Atsižvelgiant į propiskos ir registravimo instituto neteisėtumą, vieninteliai miesto kontrolės įrankiai yra pernelyg aukštų gyvenamojo nekilnojamojo turto kainų palaikymas ir užstatymo teritorijų tankumo reguliavimas. Šis įrankis gali drastiškai sumažinti atitinkamai naujo būsto paklausą ir gyvenamųjų patalpų pasiūlą. Atsižvelgiant į dabartinę gyvenviečių ekonominę situaciją, gyventojų skaičiaus augimas lemia, kad savivaldybių institucijoms ir Federacijos subjektams didėja nuostoliai.

Taigi miestas neturi teisinių instrumentų padengti išlaidas, susijusias su būtinybe plėsti miesto infrastruktūrą vystytojo ar žemės sklypo savininko lėšomis, o didžioji dalis šių mokėjimų miestui nebus kompensuojami dėl 2015 m. nėra kompetentingos tarifų politikos ir suvartojamų paslaugų stebėjimo sistemos, tačiau šių išlaidų kompensavimo problema išlieka. Taigi, per artimiausius trejus penkerius metus yra reali perspektyva branginti nekilnojamojo turto objektus, didinant komunalinių paslaugų, kelionių viešuoju transportu ir socialinio draudimo tarifus gyventojams ir organizacijoms.

Nekilnojamojo turto rinka yra itin struktūrinė, turi šimtus niuansų, o norint tapti sėkmingu, teks naršyti visomis kryptimis ir laikytis tik šiuolaikinių strategijų, tačiau geriau kurti savo.

Kiekvienas gali išmokti investuoti į žemę. Tai, kad universitetuose to nemoko, nedaro informacijos uždara. Visada galite savarankiškai įgyti žinių praktikoje arba paprašyti profesionalo patarimo.

1 žingsnis – atsikratykite netikrumo

Esate ambicingi, kupini energijos ir jau užsidirbę pradinį kapitalą, tačiau pinigų pasiūla tirpsta nuo infliacijos spindulių, o visi aplinkui sako, kad pinigai turėtų veikti. Tokia situacija slegia ir atsiranda nesaugumo jausmas, noras atmesti viską, kas atrodo sunku. Atrodo, kad investuojant į nekilnojamąjį turtą reikia maišo pinigų, kad „šita tema ne man“, kad viskas seniai suvokta ir geriau net netrūkčioti. Todėl pirmiausia reikia pradėti investuoti į žemę – atsikratyti netikrumo.

Gauti patarimą iš giminaičio ar draugo – puiki idėja, žmonės turėtų panaudoti savo socialinį kapitalą ir vienas kito gyvenimo bagažą. Pasidalinkite patirtimi - tai naudinga. Tačiau dauguma pradedančiųjų investuotojų daro klasikinę klaidą – konsultuojasi su tais, kurie nieko nesupranta apie investavimą. Turėdami tą patį poveikį, patys žmonės duoda vieni kitiems kvailus patarimus.

Atėję su draugu patarimo, kaip investuoti į žemę, gausite aibę neaiškių hipotezių, kurios tik užkimš jūsų smegenis. Draugas ar kaimynas negali suteikti naudingos informacijos, nes jos neturi. Teorijos, hipotezės ir gandai yra viskas, kas jums gali padėti.

Pradiniame etape laikykitės šių efektyvaus keitimosi informacija taisyklių:

Draugai ir giminaičiai yra nuostabūs žmonės, tačiau jie nėra prisiekusiųjų komisija ir neturėtų vertinti kiekvieno jūsų žingsnio. Kreipkitės į juos patarimo, kai esate tikri dėl jų kompetencijos;
Būtinas energetinis ir informacinis ryšys su žmonėmis. Ypač jei patenki į naują aplinką. Kurkite ir palaikykite santykius tik su profesionalais ar ambicingais bendraminčiais. Venkite nevykėlių ir verkšlentojų.

3 žingsnis – išstudijuokite teritorijų plėtros planą

Pelninga investicija į žemę turėtų prasidėti nuo regiono plėtros plano stebėjimo. Duomenys yra viešai – regiono savivaldybės interneto svetainėje.

Regiono plėtros plano išmanymas leidžia:

Padaryti objektyvią regiono plėtros prognozę artimiausiems 5-10 metų;
Suvokti miesto ribų plėtimosi kryptį;
Pirkite žemę prieš infrastruktūros statybą.

Kas lemia žemės kainą

Siekiant geriau suprasti žemės sklypų kainodaros struktūrą, siūlau atsižvelgti į veiksnius, turinčius įtakos kainai, naudojant sklypų individualaus būsto statybai pavyzdį. Taigi, žemės kaina priklauso nuo (svarbos tvarka):

Vieta ir gyvenimo lygis aplink žemę (kuo turtingesni kaimynai, tuo brangesnė jūsų žemė);
Žemės sklypo dydis ir forma (lenktuose ir nuožulniuose sklypuose statyti labai sunku, o didelį sklypą išlaikyti brangiau);
Privažiavimo keliai (asfaltas iki sklypo yra topčikas);
Komunikacijų prieinamumas ir jų prijungimo perspektyva (elektra, dujos, vanduo, kanalizacija, internetas);
Galimybė važiuoti viešuoju transportu (taksi į jus nevažiuos);
Infrastruktūra: parduotuvės, mokyklos, ligoninės ir kt.;
Natūralus kraštovaizdis: miškas, upė, rezervuaras;
Kiti apsunkinantys veiksniai (sąvartynų, ūkinės veiklos atliekų perdirbimo sąvartynų, fermų, transformatorių pastočių, oro uostų ir pramonės įmonių atokumas).

Dabar, kai sužinojome, kas lemia žemės sklypo kainą, galime pereiti prie investavimo į žemę strategijų.

Strategija Nr.1 - sklypą privačios namų valdos sklypams padalinti į sklypus individualaus būsto statybai

Pirmiausia turėtumėte išstudijuoti Žemės plėtros planą ir savivaldybės, į kurią planuojate investuoti, leistinos naudojimo būdus. Išstudijuokite žemės kadastrines kainas keliose jūsų regiono savivaldybėse. Jei žemės sklypų kaina yra aiškiai per didelė - eikite į kaimyninius.

1 žingsnis – Sklypo paieška

Išanalizavę kainas randame iš savininko sklypą asmeniniam dukteriniam ūkiui (ŽŪM) vesti ir pageidautina apie 50 arų ploto. Įstatymiškai skiriasi piliečiams skirtingos paskirties žemės sklypų dydžiai: pavyzdžiui, didžiausias žemės sklypo dydis privačios namų valdos sklypams yra 50 arų, o individualaus būsto statybai (IZHS) - 20 arų. Tačiau niekas neparduoda žemės IZHS už 20 akrų, nes pelningiau ją „nupjauti“ ir parduoti dalimis (su tai kalbėsime vėliau).

2 žingsnis – apklausa

9 strategija – laukimas

Kotedžų gyvenvietės dabar populiarios, tačiau naujus žemės sklypus vienija viena taisyklė – pirmajame etape, kol dar nesutvarkyti keliai, elektra ir dujos, sklypai yra 20-50% pigesni nei pardavimo pabaigoje. Žinoma, ne kiekvienas kotedžų kaimo savininkas nori parduoti žemę pigiai, bet kitu atveju pirmuosius pardavimus jis pamatys tik po komunikacijų tiekimo, ir tai yra mažiausiai 1-2 metai.

Pelnas

Jeigu naujasis sklypas perspektyvus, eikite pas savininką ir pasiūlykite savo kainą. Pavyzdžiui, 50% mažesnė už kainą, už kurią norite parduoti save.

Kaip išsikelti profesinius tikslus

Investavimo strategijose svarbu mokėti numatyti, įvertinti ir planuoti pagal gautą informaciją. Svarbu išsikelti tinkamą tikslą. Nurodykite ir apibūdinkite tikslus taškas po taško, naudodami Amerikos rinkodaros specialistų SMART metodiką. Tikslas pasiekiamas, kai:

Specifinis – Specifinis (pavyzdžiui, padidinti investicijas 30 proc.);
Matuojamas – Matuojamas (kaip bus matuojamas rezultatas: rubliais ar doleriais; per mėnesį ar per metus);
Pasiekiamas – pasiekiamas;
Realistinis – faktinis;
Laikas – ribotas laikas.

išvadas

Investavimas į žemės sklypus – tai žinių, darbo ir sėkmės kompleksas, gebėjimas strategiškai mąstyti ir kurti planus bent 5 metams. Verslumo dvasios žmonėms lengviau įvertinti riziką, tačiau „humanitarai“ taip pat turi visas galimybes pasipelnyti.

Atnaujinti teisės aktai ir turima informacija leidžia bet kuriam Rusijos Federacijos piliečiui savarankiškai investuoti į žemę. Žemės naudojimo ir plėtros taisyklės, žinios apie federalinius įstatymus ir dokumentų tvarkymas visada pravers ateityje.

Anksčiau prezidento dekretais nustatytos žemės sklypų skyrimo ir atėmimo taisyklės perkeliamos į Žemės kodeksą. Visų pirma, jis apims str. 351 „Laisvų (neapgyvendintų) žemės sklypų sąrašai ir sklypų, skirtų investiciniams projektams įgyvendinti, sąrašai“.

Pirmą kartą Prezidento 2007 m. gruodžio 27 d. potvarkis Nr. 667 „Dėl žemės sklypų atėmimo ir suteikimo“ analogiška nuostata (41 punktas) buvo papildytas 2013 m. birželio 5 d. potvarkiu Nr. 258. Vėliau jis buvo patikslintas. 2014-01-14 potvarkiais Nr.26 ir 2015-06-16 244.

Dabar pagal 2016-07-18 įstatymas Nr.403-Z Pats kodeksas nustato, kad vietos vykdomieji komitetai sudaro laisvų (neužimtų) žemės sklypų sąrašus, apie kurių buvimą informacija turi būti išsami, patikima, atvira ir prieinama, o ji turi būti įtraukta į sąrašus, nurodančius galimo naudojimo tikslus. tokių sklypų. Šiuos sąrašus vietos vykdomieji komitetai privalo nuolat atnaujinti, kas mėnesį atnaujinti ir paskelbti informaciniuose stenduose bei oficialiose šių įstaigų interneto svetainėse internete (jei tokios yra), jie gali būti platinami kitais prieinamais būdais, įskaitant. per žiniasklaidą.

Taip pat nustatyta, kad Minsko miesto, miesto (regioninio, rajono pavaldumo miestų) ir rajonų vykdomieji komitetai formuoti investicinių projektų įgyvendinimo vietų sąrašus. Vykdomųjų komitetų sprendimai dėl sklypų įtraukimo į šiuos sąrašus priimami remiantis žemės sklypų urbanistikos pasais, parengtais atsižvelgiant į nustatyta tvarka patvirtintus miestų ir kitų gyvenviečių bendruosius planus, detaliojo planavimo urbanistikos projektus. , miesto teritorijų plėtros architektūriniai projektai, regionų (rajonų) integruoto teritorinio organizavimo schemos , vietovių žemėtvarkos schemos. Šie sąrašai taip pat privalomi patalpinti informaciniuose stenduose ir oficialiose vietos vykdomųjų komitetų svetainėse internete (jei tokios yra), taip pat gali būti platinami kitais prieinamais būdais, įskaitant. per žiniasklaidą. Tuo pačiu metu su Baltarusijos Respublika sudarytose investicijų sutartyse numatytiems objektams statyti suteikiami tik tie žemės sklypai, kurie yra įtraukti į investiciniams projektams įgyvendinti skirtų sklypų sąrašus, nebent, žinoma, Prezidentas nustato kitaip.

Investicinių projektų įgyvendinimo vietų sąrašuose esanti informacija vietos vykdomųjų komitetų turi būti nuolat atnaujinama, išsami, patikima, atvira, prieinama ir apima galimo šių svetainių naudojimo tikslus, apytikslės jų sritys, taip pat yra informacija apie valstybinę įstaigą (valstybinę organizaciją), į kurią (į kurią) reikia kreiptis norint sudaryti investicijų sutartį su Baltarusijos Respublika. Be to, sąraše gali būti pateikta informacija apie investicinį objektą, t. griautini nekilnojamojo turto objektai, sklypų aprūpinimas infrastruktūra, minimali investicijų suma, galima nauda ir (ar) lengvatos investuotojui (investuotojams) ir (ar) investicinį projektą įgyvendinančiai organizacijai, investicinio projekto laikas. . Priėmus sprendimą, numatantį objekto įtraukimą į sąrašą (išbraukimą iš sąrašo), ši informacija ne vėliau atnaujinama informaciniuose stenduose ir oficialiose vietos vykdomųjų komitetų svetainėse internete (jei tokios svetainės yra). nei kitą darbo dieną po tokio sprendimo priėmimo.

Sprendimo dėl sklypo įtraukimo į investicinių projektų įgyvendinimo objektų sąrašą kopiją (sprendimo išrašą) ne vėliau kaip kitą darbo dieną po tokio sprendimo priėmimo išsiunčia vietos vykdomasis komitetas. Ūkio ministerijai, taip pat atitinkamam regiono vykdomajam komitetui dėl paskelbimo oficialiose šių įstaigų interneto svetainėse internete.

Savo ruožtu, Išbraukti sklypą iš objektų, skirtų investiciniams projektams įgyvendinti, sąrašo, leidžiama šiais atvejais:

Investavimo sutarties su Baltarusijos Respublika sudarymas nustatyta tvarka ir jos įregistravimas Valstybiniame investicinių sutarčių su Baltarusijos Respublika registre;

Žemės atėmimas ir suteikimas valstybės poreikiams;

Jeigu tokia vieta investuotojų lieka nepanaudota ilgiau nei 2 metus nuo sprendimo įtraukti ją į investicinių projektų įgyvendinimo sklypų sąrašą dienos;

Kitais prezidento nustatytais atvejais.

Laisvų (neapgyvendintų) žemės sklypų sąrašų ir investiciniams projektams įgyvendinti skirtų sklypų sąrašų sudarymo tvarką nustatys regionų ir Minsko miestų vykdomieji komitetai.

Marko Tveno posakis: „Pirkite žemę – nebegamina“, kurį brokeriai taip mėgsta, Rusijai nelabai tinka. Šalyje, kurioje yra dešimtys milijonų hektarų neužstatytos žemės, daugelio parduodamų sklypų likvidumas kelia rimtų abejonių. Rinkos dalyviai „DailyMoneyExpert“ pasakojo, kodėl privačios investicijos į Rusijos žemę praktiškai prarado savo aktualumą.

perkaitinta žemė

Ekspertai labai pesimistiškai vertina žemės rinką. Be to, mes net nekalbame apie Rusijos užkampį, o apie vietas Maskvos srityje, esančias vidutiniu atstumu nuo Maskvos žiedinio kelio.

„Nėra prasmės investuoti į žemę. Dabar rinkoje yra pakankamai parduodamų sklypų, kurie jau paruošti statybai, parduodami su nuolaida. Dažnai mažesnė už savikainą“, – sako „Strategy Capital Advisor“ nekilnojamojo turto verslo direktorė Natalija Kruglova.

Žemės, kaip turto ar pinigų taupymo priemonės, įsigijimas yra abejotina perspektyva, ypač atsižvelgiant į Rusijos įstatymų padidintus mokesčius ir jos naudojimo kontrolę, įsitikinęs Michailas Michailovas, Votchina Country Club generalinis direktorius.

„Tai turėjo būti padaryta 1990–2000 m. Šiandien žemės supirkimas spekuliaciniais tikslais yra itin nedėkingas uždavinys. Iš to nieko neuždirbsi – viskas jau buvo pavogta prieš mus“, – ironizuoja konsultacijų bendrovės „DNA Realty“ sandėlio, pramoninio nekilnojamojo turto, žemės ir investicinių projektų direktorius Dmitrijus Višinas.

Tačiau visada atsiras piliečių, norinčių investuoti į žemę. Pabandykime išsiaiškinti tokio pirkimo perspektyvas. Šiame straipsnyje specialiai neanalizuosime sklypų pirkimo su ir be sutarties organizuotuose atsiskaitymuose.

Šiuo metu privatus investuotojas turi tris pagrindines galimybes investuoti į šį turtą:

Nusipirkite žemės ūkio paskirties žemę, tikėdamiesi vertės padidėjimo arba perduokite į IZHS (individualaus būsto statyba) su vėlesniu pardavimu;

Pirkite sklypą vasarnamio bendrijoje arba kaime, tikėdamasis, kad vėliau padidės vertė;

Įsigykite žemės sklypą savo plėtros projektui įgyvendinti.

Yra ir ketvirtas variantas – pirkti žemės ūkio paskirties žemę ir joje organizuoti ūkį, tačiau tai ne visai investicija, o veikiau naujo verslo atidarymas.

Rusijos ūkininkas

Kruglova mano, kad šiandien žemės ūkio paskirties žemės pigiai nusipirkti, o paskui brangiai parduoti nepavyks. „Kainos nekyla, bet mūsų akyse auga žemės „laikymo“ kaina. Turte ilgai sėdėti nebus galima: visas žemės apyvartos reguliavimas Rusijos Federacijoje dabar yra orientuotas į kovą su spekuliantais. Net stambūs vystytojai parduoda savo žemės bankus, jei jų plėtros planai netelpa į 3-5 metus“, – pabrėžė ekspertas.

„Neturėtume tikėtis, kad per artimiausius pusantrų–dvejus metus žemės ūkio paskirties žemė brangs. Tačiau per trejus ar ketverius metus augimas gali siekti nuo 6 iki 9% per metus“, – sakė „NAI Becar“ Gyvenamojo nekilnojamojo turto departamento direktorė Polina Jakovleva.

Investicijos į žemės ūkio paskirties žemę gali atrodyti patrauklios, jei jas vertinsime kaip investicijas į tikrus gamintojus, sakė Michailovas.

„Į žemės ūkio paskirties žemę galima investuoti tik specializuotos gamybos – žemės ūkio – plėtrai. Atsižvelgiant į sankcijas ir kursą į importo pakeitimą su tam tikra valstybės parama, tokie projektai gali tapti įdomūs“, – kolegai pritaria Vishin.

Jis pridūrė, kad žemės ūkio paskirties sklypai, be to, yra netinkami būsto statybai, dažniausiai net neturi minimalių techninių sąlygų. „Tuo pačiu metu oficiali įmoka už žemės ūkio paskirties žemės perdavimą individualaus būsto statybai yra apie 23 tūkst. šimtui ir trunka 3-4 mėnesius. Šiuo metu 35 km nuo Maskvos žiedinio kelio Dmitrovskio rajone parduodamas žemės ūkio paskirties sklypas su komunikacijomis už 20 tūkst. už šimtą Taigi perkėlimas gali kainuoti daugiau nei pati žemė“, – patikslino Višinas.

Griežtinamas žemės sklypo perkėlimo iš žemės ūkio paskirties į individualaus būsto statybos kategoriją mechanizmas. Šiuo metu rengiami kiti federalinio įstatymo „Dėl žemės sklypų perleidimo (pertvarkymo)“ pakeitimai. Greičiausiai galimybės perkelti žemę į individualaus būsto statybos kategoriją tik susiaurės, sakė „Metrium Group“ elitinio nekilnojamojo turto departamento direktorius Ilja Menžunovas.

„Tuo tarpu likvidžių pasiūlymų žemės ūkio naudmenų rinkoje yra nedaug. Šiandien didžioji dalis parduodamos žemės yra sutelkta Maskvos srities teritorijose, besiribojančiose su kaimyniniais regionais. Paprastai jie nėra įdomūs žemės ūkio gamybos plėtrai ir būsto statybai. Kitaip tariant, tai yra mažai likvidūs pasiūlymai. Tačiau būtent šiems žemės sklypams taikomos didžiausios nuolaidos“, – pabrėžė Menžunovas.

Jis pridūrė, kad jei žemės ūkio paskirties žemė trejus metus nenaudojama pagal paskirtį, kyla pavojus, kad sklypas bus panaikintas valstybės poreikiams. Atitinkamai, žemės, priskiriamos žemės ūkio paskirties žemės kategorijai, turi būti dirbamos, nuimamos, saugomos ir parduodamos. Savininkas taip pat privalo mokėti nekilnojamojo turto mokestį, o šios kategorijos žemės tarifas yra vienas didžiausių.

Investicijos į žemės ūkio paskirties žemę, jei nekalbame apie jų paskirtį, vargu ar gali būti laikomos tinkamomis plačiajai auditorijai, nes jas perkant kyla daugybė spąstų. Rinkoje yra daug sukčių, o šios žemės, kaip taisyklė, parduodamos labai dideliuose plotuose, o tai reiškia aukštą patekimo slenkstį, apibendrino M9 plėtros vadovaujantis partneris Maksimas Morozovas.

Namas gyvenvietėje

Prasminga investuoti į kotedžus ir kaimus, jei vasarnamis yra ne toliau kaip 80 km nuo miesto, o kaimas - 40 km. Taip pat aikštelėse turi būti minimalus komunikacijų komplektas – elektra ir vanduo.

„Didelis pliusas sklypams kaimuose yra pagrindinių dujų prieinamumas“, – sakė namų parodos „Mažaaukštė šalis“ vadovas Romanas Konyakhinas.

Jis pridūrė, kad kaimuose ir poilsiavietėse dažniausiai nėra centralizuotos kanalizacijos, todėl investuotojui gali tekti daryti autonominę nuotekų sistemą, nes ne kiekvienas galutinis pirkėjas yra pasiruošęs pirkti sklypą be kanalizacijos.

Konyakhino teigimu, didžiausią paklausą turės sklypai naujajai Maskvai priklausančiose sodų ne pelno bendrijose – jiems sutvarkyti iki 2018 metų skirta 2,7 mlrd. Šias lėšas planuojama skirti kelių tiesimui, elektrifikavimui, dujofikavimui ir kitoms reikmėms.

Apskritai kaimo ir vasarnamių investicinis potencialas nėra daug didesnis nei žemės ūkio paskirties žemės.

„Artimiausiu metu neturėtume tikėtis šio turto vertės padidėjimo, nuo 2017 m. galimas 10% metinis padidėjimas“, – mano Jakovleva.

Mano kūrėjas

Rinkos dalyviai mano, kad pelningiausias variantas yra įsigyti žemės sklypą, kad vėliau būtų galima įtraukti į plėtros projektą, kad išvažiavime paimtų savo dalį metrais ar pinigais. Tačiau konkurencija šioje srityje didelė, investuotojui reikės ir specifinių žinių.

„Daugelis šių dienų šeimininkų gavo žemę „už maišą bulvių“. Pastaruoju metu buvo keliami žemės mokesčiai, pririšant skaičiavimo bazę prie kadastrinės vertės, o tai, žinoma, privertė savininkus ieškoti būdų, kaip parduoti žemę“, – kalbėjo Višinas.

„Šiandien sunku išlaikyti svetainę, kuri „vienu metu buvo išspausta pagal korupcijos schemą ir kabo balanse iki geresnių laikų“. Pastaruoju metu matome labai daug žemės savininkų su prašymais: su mūsų žeme bent ką nors padarykite, parduokite, nuveskite į plėtros projektą“, – sakė Višinas.

Pavyzdžiui, „Absolut Nedvizhimost“ savo sklypus iš žemės ūkio paskirties operatyviai perkėlė į gyvenamąją statybą, o daug projektų dabar įgyvendinama buvusios žemės ūkio paskirties žemės vietoje. Tačiau yra ir daug „kabančio“ turto, kurio negalima parduoti, išskyrus pagal paskirtį, – aiškino „Est-a-Tet“ generalinio direktoriaus pavaduotojas. Vladislovas Luckovas.

Šiuo metu priemiesčių projektų vystytojo požiūriu įdomūs yra nuo 5 iki 20 hektarų sklypai, esantys 10–50 km atstumu nuo Maskvos žiedinio kelio. Likvidiausia kryptis – vakarai, nelikvidiausia – rytai. Atskirai svarstomos aikštelės Naujojoje Maskvoje dėl jų statuso ir sostinės plėtros perspektyvų, tačiau su jomis siejamas ir nemenkas minusas – visi patvirtinimai eina per Maskvą, todėl išlaidos bus žymiai didesnės nei regione, paaiškino. Višinas.

Rezultatai ir perspektyvos

„Nesu tikras, kad apskritai investicijos į žemę gali atnešti pajamų, tačiau tai neatmeta vietinių situacijų, pavyzdžiui, asmeninės žinios apie tam tikrą teritoriją ir ateities plėtros planai. Visų pirma, galima investuoti į žemę šalia būsimų greitkelių, tačiau tai yra azartas, kurio tikimybė laimėti ne didesnė nei 50 proc.“, – mano Kruglova.

Atsižvelgiant į pastarojo meto pokyčius, Krymo pusiasalį galima priskirti vienai perspektyviausių sričių, pridūrė Michailovas.

Kruglova įsitikinusi, kad ilguoju laikotarpiu sulauksime pasiūlos didėjimo sumažintomis kainomis, likvidumo trūkumo ir mokesčių naštos didėjimo. „Kartu turėti žemę prasminga tik tada, kai žinai, kaip ja naudotis čia ir dabar“, – pabrėžė Kruglova.

Nekilnojamojo turto rinka stagnuoja, nekilnojamojo turto kainos krenta, – kolegai pritaria Morozovas.

„2015 m. lapkritis ir 2016 m. vasaris bus perspektyvūs ilgalaikėms investicijoms dėl to, kad šiuo laikotarpiu bus mažiausia žemės sklypų paklausa ir atitinkamai mažiausia bei palankiausia kaina“, – pridūrė Jakovleva.

Taigi šiuo metu investicijos į žemę praktiškai neturi praktinės prasmės. Žemės ūkio paskirties žemės perdavimas individualaus būsto statybai yra sudėtingas ir brangus, o ūkį plėtoti rysis ne kiekvienas. Sklypai vasarnamiuose ir kaimuose duos tik 10% per metus, o ir tada ateityje, o prisijungiant prie plėtros projekto reikės tikrai geroje vietoje esančio sklypo su galimybe susisiekti. Todėl žemės investuotojas gali pasikliauti tik viešai neatskleista informacija ir tikrai neįvertinto turto paieška.

Rostovo administracijos vadovo pavaduotojas ekonomikai Dmitrijus Černyšovas iškviečia sekimo sistemą investiciniai projektai efektyvus: pramonės padaliniai ir rajonų administracijų vadovai dirba lygiagrečiai su verslininkais. Pagrindinės problemos – suformuotų vietų projektams trūkumas ir žemės kaina mieste.

Rostovo administracijos vadovo pavaduotojas ekonomikai Dmitrijus Černyšovas. Glebo Sadovo nuotrauka.

Rostovo administracijos vadovo pavaduotojo ekonomikai Dmitrijaus Černyšovo teigimu, dauguma miesto investicinių projektų yra susiję su gyvenamuoju ir komerciniu nekilnojamuoju turtu. Tuo pat metu valdžia perspektyvas sieja su pramonės plėtra, ypač Suvorovo rajone, kur pramonės kūrimui skirta kelios dešimtys hektarų.

Tarp didelio biudžeto objektų, kuriuos planuojama pradėti eksploatuoti iki metų pabaigos, yra viešbučiai Hyatt 5* ir Radisson 4*, taip pat antrasis prekybos centro MEGAMAG etapas pietiniame išvažiavime iš miesto.

N: - Komentuokite informaciją apie naujo investuotojo atsiradimą kino ir koncertų komplekso „Rossija“ rekonstrukcijos projekte - Gogorjanų šeimos įmonių grupė „Donskoy Prichal“. Apie pokyčius žiniasklaidai pranešė Rostovo administracijos vadovas Vitalijus Kušnarevas, tačiau vėliau merijos spaudos tarnyba šios informacijos nepatvirtino.

D.Ch.: – Išties, dėl finansavimo problemų buvęs investuotojas Rostdonavtovokzal bendrovė pradėjo ieškoti partnerio, kuris galėtų išpirkti jam priklausančią dalį – 75 proc. Pavasarį buvo pasirašyta preliminari pirkimo-pardavimo sutartis su viena iš „Donskoy Prichal“ grupės įmonių. Jis buvo sudarytas visai Rostdonavtovokzal akcijai. Kiek jis buvo vertinamas, negaliu pasakyti.

Šiuo metu sandoris struktūrizuojamas. Manau, kad jis bus uždarytas per vieną ar du mėnesius. Tačiau naujasis investuotojas nestovi vietoje. Tuo metu, kai jis pasirodė, projektas buvo parengtas ir patvirtintas. Šiuo metu vyksta jo taisymo ir darbinės dokumentacijos versijos kūrimo darbai. Tai kitas žingsnis. 25% projekte vis dar priklauso savivaldybei. Buvo kalbama apie miesto dalies pirkimą, buvo gautas raštas administracijoje. Tačiau iki šiol sprendimas nebuvo priimtas.

N: - Rostdonavtovokzal paskelbė apie 600 milijonų rublių investicijas. ir 16,5 tūkst. kvadratinių metrų ploto prekybos centro statyba. m su požeminiu, rūsiu ir 4 antžeminiais aukštais. Jame turėjo būti kino blokas ir džiazo klubas. Kimas Nazaretovas. Ar naujas investuotojas gali pakeisti koncepciją?

D.Ch.: – Kino teatras „Rossija“ yra apsaugos objektas, architektūros paminklas. Bet kokiu atveju jis turi būti sukurtas iš naujo. Ir apskritai „Donskoy Prichal“ projektas negali skirtis nuo anksčiau sutarto – nei tūriniais sprendimais, nei plotu. Projektas turės būti įgyvendintas pagal Kultūros ministerijos išvadą ir statybos leidimą.

Naujasis investuotojas veiks tik pagal Kultūros ministerijos patvirtintą projektą. Galimas projektinės dokumentacijos taisymas, tačiau tai bus privaloma derinti su kultūros paveldo objektų valstybinės apsaugos institucija (OKN).

2005 m. Rostdonavtovokzal sudarė sutartį su DIZO dėl kino ir koncertų komplekso rekonstrukcijos, projektavimo ir sąmatos dokumentacijos užsakovas buvo UAB „Rus“ (bendra investuotojo ir DIZO įmonė. - N). Tik 2015 metais „Glavgosexpertza“ paskelbė teigiamą išvadą dėl projekto įgyvendinimo. Taip pat reikėjo gauti teigiamą Kultūros ministerijos išvadą. Jis pasirodė tik 2016 m.

Naujojo investuotojo patikinimu, jis spės darbus atlikti iki nurodyto laiko. Statybos ir montavimo darbus planuojama pradėti po 3-4 mėnesių po sandorio užbaigimo. Tai yra, darbai svetainėje gali prasidėti iki šių metų pabaigos. Galutinė investicijų suma paaiškės, kai bus parengta darbo dokumentacija.

N: – Kuo paaiškinamas miesto vadovo pareiškimo ir oficialios spaudos tarnybos versijos neatitikimas?

D.Ch.: – Viena iš grupės įmonių yra sandorio šalis, tačiau kadangi ji dar neuždaryta, informacijos apie DIZO investuotojo pasikeitimą nėra. Taigi tarp Vitalijaus Kušnarevo išsakytų duomenų ir oficialaus spaudos tarnybos atsakymo nėra prieštaravimų.

N: - Ar, jūsų nuomone, yra rizika, kad bus taip, kaip su pylimu, ant kurio Donskojus Prichalis pastatė dviejų aukštų paviljonus, o ne vieno aukšto paviljonus, Architektūros katedra sugebėjo juos suderinti su projektą per teismą ir galiausiai pakeitė koncesijos sutartį taip įteisindami pastatus?

D.Ch.: – Įgyvendinus šį projektą viskas paprasčiau: „Rusija“ yra kultūros paveldo objektas, kurio statyba turi būti vykdoma pagal Kultūros ministerijos, kuri atlieka patikrinimus, išduotą leidimą. šioje dalyje.

N: – Situacijos su „Rossija“ ir „Jubileiny“ kino teatru panašios: abiejuose projektuose savivaldybė valdo įstatinio kapitalo akcijas, o investuotojas nesilaiko rekonstrukcijos sutarties sąlygų. Kokios administracijos klaidos, jūsų nuomone, įvyko?

D.Ch.: – Nepasakyčiau, kad miestas padarė klaidų. Abiem atvejais buvo bendradarbiaujama pagal Federalinį įstatymą Nr. 178-FZ „Dėl valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo“: buvo rengiami konkursai verslo planams kurti ir jiems įvertinti kuriant akcines bendroves. Tuo metu viskas buvo atlikta teisingai, kitų objektyvių galimybių pradėti šių objektų rekonstrukciją nebuvo.

Pagrindinis „Rusijos“ sunkumas yra tai, kad ji turi kultūros paveldo objekto statusą. Realiai projektavimo ir sąmatos dokumentacijos rengimui buvo skirta 10 metų, kurie, pirma, tenkintų miesto visuomenę, antra, galėtų investuotojui atgauti lėšas.

Yubileiny atveju problema slypi tuo, kad investuotojas neįvertina lėšų, reikalingų projektui įgyvendinti. 2013-ieji nebuvo lengvi ekonominiu požiūriu. Investicijų sutartyje nurodyta investicijų suma „ne mažiau kaip 80 mln. rublių“, tačiau ši suma daug kartų išaugo dėl statybinių medžiagų brangimo ir galimų projektinių sprendinių koregavimo.

Iš pradžių investuotojas planavo atkurti kažką panašaus į tai, kas buvo iš pradžių, tačiau koreguojant koncepciją projektas buvo pakeistas. Verslumo rizika pasirodė per didelė, o investicijų sutartyje fiksuota suma yra gerokai mažesnė nei reali.

N: – Kokios yra Yubileiny rekonstrukcijos perspektyvos?

D.Ch.: – Savivaldybės dalies pirkimą projekte inicijavo ir jo investuotojas, tačiau pritarimo negavo. Turime nuogąstavimų, kad pardavus šio projekto akcijų paketą miestas visiškai praras kontrolę, o savininkas arba visiškai įšaldys projektą, arba disponuos sklypu savo nuožiūra. Ir galiausiai nutolsime nuo kino teatro, o ne nuo kultūros centro.

Investuotojas ketinimą padidinti akciją iki 100% aiškino noru pritraukti finansavimą. Motyvavimas paprastas: kai projektas turi 2 savininkus, bankai nesutinka jo skolinti. Manoma, kad tam tikru etapu gali kilti galimas interesų konfliktas.

Į Yubileiny rekonstrukciją jau investuota apie 100 mln. Investuotojo teigimu, viso pastato karkaso iškilo 25 proc. Tiesą sakant, buvo pakloti pamatai, iškeltos kolonų dalys.

Investuotojo teigimu, šiame etape pinigai baigėsi. Jis mano, kad įsipareigojimus įvykdė investavęs ne mažiau kaip 80 milijonų rublių, tačiau antroje sutarties dalyje nurodyta, kad pastatas turi būti pilnai baigtas.

Projekto judėjimą turėtume pamatyti iki lapkričio, kai baigsis statybos leidimas. Jis gali būti pratęstas. Bet ar tai bus padaryta, vadovaudamasi įstatymais, spręs savivaldybė. Neatmetu galimybės investavimo sutartį nutraukti teisme.

N: – Koks šiandien yra miesto investicinių projektų sąrašas? Kokios paramos gali tikėtis investuotojai?

D.Ch.: – Mūsų sąraše yra 97 investiciniai projektai, kurių bendra vertė – 267 mlrd.

Jų sekimo sistema yra gana efektyvi. Viena vertus, investuotojus remia filialų administracijos organai, kita vertus, rajonų administracijų vadovai. Jie dirba lygiagrečiai.

Kiekvienoje sektoriaus įstaigoje buvo sukurtos darbo grupės projektams paremti. Jie pasirenka diegimo svetaines. Šiandien viena pagrindinių miesto problemų – suformuotų lokacijų trūkumas.

Pagrindinė investuotojų problema yra žemės kaina Rostove: miesto viduje ji yra daug didesnė nei už jo ribų. Dėl šios priežasties Aksų regionas aktyviai vystosi pramonės požiūriu; daugelis įmonių vyksta į Myasnikovskio rajoną. Atstumas iki miesto ribos – 1 m, o žemės kaina skiriasi kelis kartus.

Dalyvaujant Architektūros katedrai ir DIZO, vykdomas aikštelių formavimas ir parinkimas. Be to, rankiniu režimu jie lydi sutartinių santykių su investuotoju vykdymą. Pramonės įstaigos prižiūri prisijungimą prie inžinerinių tinklų. Bandome spręsti problemas su išteklius tiekiančiomis organizacijomis – vėlgi rankiniu režimu. Dažnai tokie sunkumai kyla projektuose paskutiniame įgyvendinimo etape.

Natūralu, kad taip pat padedame gauti statybos leidimus.

Į Ekonomikos skyrių aktyviai kreipiasi ir patys verslininkai, jei iškyla problemų. Svetlana Kambulova yra labai prieinama bendrauti su mumis.

Aktyvaus administracijos dalyvavimo pavyzdžiai iš netolimos praeities yra Lentos prekybos centro statyba 14 linijoje ir METRO prekybos centras Koroleva pr. Prisidėjome prie techninių sąlygų gavimo terminų sutrumpinimo, kad įrenginiai būtų pradėti eksploatuoti laiku.

N: – Kokie dideli investiciniai projektai turėtų būti įgyvendinti 2017 metais?

D.Ch.: – Pirmąjį pusmetį jau įgyvendinti 8 dideli projektai, kurių vertė – 2,2 mlrd. Gavome 155 naujas darbo vietas. Tarp jų – gatvėje SKLP statomas A klasės logistikos terminalas. 2-asis Lugovojus. Jis pastatytas naudojant naujausias novatoriškas technologijas produktų saugojimo ir apdorojimo srityje. Viskas kiek įmanoma automatizuota. Dėl šios priežasties dar prieš pradedant eksploatuoti objektą buvo sudarytos sutartys, pasirašytos sutartys su „PepsiCo“ ir kt.

Taip pat 1-oje Lugovoje buvo pastatytas didelis logistikos kompleksas, skirtas parduoti sausus statybinius mišinius ir cementą. Investuotojas yra MedSemRus. Į šiuos kompleksus investuota daugiau nei 700 mln.

SEC "Orbita" pradėtas eksploatuoti Karaliaučiaus pr.; jo plotas yra daugiau nei 20 tūkstančių kvadratinių metrų. m. Tikslinė auditorija yra beveik visa SZhM. Investicijų į jį apimtis yra 840 milijonų rublių.

Orbita, kaip ir Yubileiny, siejama su verslininku Igoriu Voronovu, nors jis nėra oficialiai deklaruotas naudos gavėju. Kino komplekso projekte investuotojas – su juo susijusi bendrovė „Solnechny Krug“. Kartu „Orbitos“ įgyvendinimas leidžia į ateitį žvelgti su tam tikru optimizmu: investuotojas turi finansinį potencialą įgyvendinti „Jubileiny“ projektą.

Kitas svarbus užbaigtas projektas yra KLYuCHAVTO grupei priklausantys „Mercedes“ ir „Toyota“ automobilių centrai ZZhM. Investicijų apimtis - 535 milijonai rublių.

N: – Ką planuojama paleisti iki metų pabaigos?

D.Ch.: - Mes tikimės, kad bus baigtas „Hyatt“, kurio investicijų apimtis yra 5,8 mlrd. Tikimės, kad objektas bus pradėtas eksploatuoti iki metų pabaigos. Taip pat planuojama pradėti eksploatuoti antrąjį MEGAMAGA etapą (investicijų apimtis – 2,2 mlrd. rublių). Tai turėtų įvykti rudenį. Projektas įdomus, turiniu pastebimai skirsis nuo visų kitų. Dalis patalpų jau išnuomota, atrinkti inkariniai nuomininkai. Planuojamas vaikų parkas; IMAX taps galingu traukos tašku.

„Radisson Blu Rostov“ pasirengimas labai aukštas, beveik kas savaitę rengiame tarpinius susitikimus: pasiruošimo 2018 metų pasaulio čempionatui programoje „Sheraton“ pakeitėme šiuo viešbučiu. Investicijų apimtis - 350 milijonų rublių.

39 Shaumyan gatvėje statomas 7 aukštų viešbutis, kurio biudžetas siekia apie 300 milijonų rublių. Taip pat turėtų būti baigtas namo Sadovaja, 162/70 (skersyje su Krepostnoy), rekonstrukcija, į kurią Rostovinveststroy bendrovė investuos 850 milijonų rublių.

N: - Per pastaruosius dvejus metus moteriškų drabužių gamybos ELIS savininkas Aleksandras Eremejevas paskelbė apie ketinimą sukurti produkciją Suvorovo mikrorajone. Kas paaiškina dinamikos stoką šiame projekte?

D.Ch.: – Vitalijus Kušnarevas investicijų taryboje ne kartą pareiškė, kad mieste norėtųsi daugiau projektų, susijusių su pramone ir gamyba. Ir patys kūrėjai, įskaitant Suvorovo mikrorajoną, aktyviai skelbia, kad yra tam pasirengę. Jie skyrė net kelias dešimtis hektarų žemės, suformavo sklypus – būtent turėdami tikslą pritraukti pramonės įmones.

Pagrindinis teritorijos vystytojų motyvas – „žmonėms reikia kur nors dirbti“. Naujame rajone daug jaunų šeimų. Pavyzdžiui, Suvorovskio mieste daugiau nei 70% butų perkami su hipoteka.

Kalbant apie ELIS, sunkumas slypi tame, kad suformuoti plotai yra kelis kartus didesni nei įmonės poreikiai. Aikštelė, kurią svarstėme, yra apie 4 hektarus, mažesnė šioje teritorijoje nebuvo suformuota. O ELIS reikia 1-2 hektarų, perteklius – papildomos finansinės išlaidos.

Dabar didžiąją dalį investicinių projektų sudaro arba būsto statyba, arba prekybos centrai. O mes norėtume sutelkti dėmesį į gamybą. Aišku, kad tai neturėtų būti miesto centras.

Tiesa, yra ir kitas požiūris, neseniai investicijų taryboje išsakė „Center-invest“ vadovas Vasilijus Vysokovas, kad gamybą reikia perkelti už miesto ribų. Tačiau šiandien mums tai nerealu. Pirma, išleisime didžiulį skaičių žmonių – atsiras disproporcija; antra, mes dar nepasiekėme postindustrializacijos lygio, naujos skaitmeninės ekonomikos plėtros, kurioje galėtume aprūpinti visus žmones aukštųjų technologijų darbo vietomis. Nors judėjimas šia kryptimi yra, o vienas ryškiausių pavyzdžių yra Rostvertol.

N: – Kaip vertinate „Sheraton“ starto pasaulio čempionate perspektyvas?

D.Ch.: - Dabartinis savininkas yra OOO PFO Trust. 2016 m. spalio 17 d. įmonė baigė Lira LLC, kurios balanse yra objektas, įsigijimą iš VTB struktūrų.

Mes skeptiškai vertiname idėją pristatyti šią priemonę 2018 m. pasaulio čempionate. Du kartus per dieną einu pro kompleksą ir reguliariai tikrinu, ar ten nėra jokios veiklos.

Investuotojo teigimu, „Sheraton“ šiuo metu atlieka išsamią objekto struktūrinį tyrimą; naujieji savininkai užbaigia ir taiso atskiras darbinės dokumentacijos dalis. Jie teigia, kad techniškai neįmanoma įgyvendinti tokio projekto, kokia jis buvo sumanytas. Kartu deramasi su potencialiais rangovais ir generaliniais rangovais, o svarbiausia – sprendžiamas tolesnio projekto finansavimo klausimas. Atlikę išsamią apklausą, jie galės išsiaiškinti, kiek pinigų reikia atlikti. Tas pats pasakytina ir apie statybos laiką.

Galima tvirtai pasakyti tik viena: dabar viskas priklauso nuo finansavimo. Kol linijos bus atidarytos, visapusiškas tyrimas gali būti atliekamas mėnesį ar metus. Mūsų dialogas su investuotoju nėra toks gyvas ir konstruktyvus. Didelių vilčių nededame.

N: – Pastaruoju metu investicijų tarybose buvo pristatyti keli miesto parkų plėtros koncesijos būdu projektai. Kurie iš jų jau įgyvendinami?

D.Ch.: – Parkų ir skverų sutvarkymas yra socialiai orientuoti projektai, kuriais miestas labai domisi. Jei ne visus, tai didžiąją dalį projektų norėtume įgyvendinti savivaldybės ir privačios partnerystės sąlygomis.

Turime teigiamos patirties. 2000–2003 metais du parkai – October Revolution ir Pleven – buvo išnuomoti su tam tikromis investavimo sąlygomis/sutartimis. Tai nėra gryna nuolaida.