Utilisation d'un sous-sol dans un immeuble à appartements. Déterminer les modalités d'utilisation des biens communs. Détermination des modalités d'utilisation des biens communs des propriétaires - sous-sol Locaux pour besoins techniques

Depuis des temps immémoriaux, la question de l'utilisation d'un sous-sol dans un immeuble à appartements est entourée de conflits de voisinage. Ces locaux appartiennent à la catégorie des biens communs des résidents, qui ont le droit de les utiliser pour leurs propres besoins économiques, mais pas au détriment les uns des autres. Il convient de noter que ce n'est pas la seule restriction concernant l'utilisation d'un sous-sol dans un immeuble à appartements. Dans cette partie de tout immeuble de grande hauteur, se trouvent des systèmes d'ingénierie (colonnes montantes d'égouts, conduites de chauffage et alimentation en eau).

Afin de ne pas demander conseil à des experts de l'habitat et des services communaux, nous essaierons de comprendre par nous-mêmes quelle est la procédure d'utilisation d'un sous-sol dans un immeuble à appartements.

Espace pour les besoins techniques

Il est possible de déterminer légalement une place au sous-sol pour chaque locataire. Cette partie du bâtiment étant une propriété commune, les propriétaires d'appartements souhaitent l'utiliser principalement pour ranger leurs effets personnels et leurs fournitures. Pour beaucoup de personnes, avoir un sous-sol est l’occasion de s’approvisionner en sacs de pommes de terre, conserves et confitures pour l’hiver. Au rez-de-chaussée, il est pratique de ranger des pneus de voiture, des skis, des luges, des vélos, des poussettes, des canots pneumatiques et bien d'autres choses qui n'ont pas leur place dans l'appartement et ne seraient pas souhaitables pour encombrer le balcon.

Est-il possible pour les résidents d’utiliser le rez-de-chaussée ?

Cependant, tous les immeubles résidentiels à plusieurs appartements ne permettent pas aux résidents d'utiliser le sous-sol. L'aménagement d'entrepôts individuels au sous-sol est problématique si le bâtiment appartient à l'ancien parc immobilier. La construction de tels locaux ne prévoyait pas la présence de compartiments spéciaux réservés aux besoins personnels des propriétaires d'appartements. Les caractéristiques de conception sont que les communications techniques dans ces immeubles d'appartements sont situées sur presque toute la surface du rez-de-chaussée. La partie libre du sous-sol n'est en aucun cas clôturée, et donc l'accès est fermé aux propriétaires. Seuls les spécialistes de l'habitat et des services communaux ont le droit d'entrer dans le compartiment où se trouvent les services publics.

Sous-sols dans les nouveaux bâtiments

Dans le parc immobilier jeune, les choses sont différentes. Ici, en règle générale, la nécessité de fournir aux résidents une pièce séparée pour leurs besoins personnels est prise en compte lors de la construction d'un immeuble à appartements. La procédure d'utilisation du sous-sol dans une telle pièce est discutée par les propriétaires, car ils ont tous des droits égaux. Dans le même temps, le droit d'exploiter les systèmes d'ingénierie n'a aucune importance - les communications dans les immeubles de grande hauteur restent dans une partie fermée du sous-sol, elles sont donc absolument inaccessibles et sûres pour les résidents.

Vous pouvez vous renseigner sur l'aménagement des locaux souterrains dans chaque maison en demandant conseil auprès de la société de gestion chargée de l'exploitation de l'immeuble. Ainsi, les propriétaires n'ont même pas besoin de descendre au sous-sol pour savoir s'ils peuvent aménager des compartiments de rangement personnels pour ranger leurs propres affaires. Selon l'aménagement du sous-sol, il existe plusieurs options de solutions.

Le droit à une place individuelle au sous-sol

Même si le sous-sol n'implique pas l'attribution d'espace pour les besoins domestiques des résidents, il est toujours possible d'aménager de l'espace pour les propriétaires du bâtiment. Vous pouvez allouer un espace pour ranger vos effets personnels en équipant vous-même le rez-de-chaussée. Malgré la présence de communications, l'utilisation du sous-sol d'un immeuble à appartements est l'apanage des résidents. Le sous-sol est une propriété commune et appartient aux propriétaires des appartements, qui ont le droit de disposer du compartiment à leur propre discrétion. Si, lors d'une assemblée générale, les habitants d'un immeuble expriment le désir d'entreposer des pots de concombres au sous-sol ou d'y aménager un stockage pour vélos ou pneus de voiture, rien ni personne ne peut les arrêter.

Construction d'un stockage souterrain

Les résidents n’auront besoin que de détermination, de persévérance et de sens de l’organisation. De plus, construire des entrepôts au rez-de-chaussée nécessitera certains investissements financiers, ce qui est important. Si les communications ne sont pas clôturées, les résidents devront construire eux-mêmes le passage vers les entrepôts individuels. Il s’agit d’un processus assez long qui nécessite une réflexion approfondie sur chaque nuance et un travail d’équipe bien coordonné.

Obtenir la permission

Le territoire du rez-de-chaussée est en effet considéré comme la propriété des résidents de l'immeuble. Qui détermine les règles d’utilisation du sous-sol ? Il ne vaut pas la peine de commencer la construction sans coordonner d'autres actions avec la société de gestion, car le réaménagement du compartiment souterrain nécessite l'obtention d'une autorisation pour procéder au réaménagement correspondant. Pour obtenir l'agrément de la société de gestion, vous devez présenter une demande signée par tous les initiateurs de l'organisation du stockage. Dans le même temps, chacun des candidats doit comprendre que tous les coûts des travaux de construction et de l'entretien ultérieur du bloc utilitaire construit incomberont entièrement à ses épaules.

Quels documents sont nécessaires

De plus, tout un ensemble de documents doit être joint à la demande. Il doit être collecté et remis à la société de gestion afin d'obtenir l'autorisation d'aménager et de réaménager un sous-sol non résidentiel. La liste des documents requis comprend :

Passeport technique des locaux d'habitation.
Projet de réaménagement.
Documents confirmant la propriété - titres de propriété.
Consentement écrit pour effectuer un réaménagement par d'autres propriétaires.

Il convient également de rappeler que sans un enregistrement approprié des documents d'autorisation, le réaménagement ne peut pas démarrer. Aujourd'hui, pour les résidents d'immeubles à appartements, une amende de 2 à 2 500 roubles a été instituée. pour avoir procédé à une reconstruction illégale de locaux non résidentiels.

Les choses sont un peu plus simples dans les maisons dont le sous-sol est aménagé pour le stockage. Dans ce cas, il est important de s'assurer le soutien des propriétaires et d'attribuer une part personnelle du sous-sol.

Réunion des propriétaires

Quel que soit l'objectif ultime (obtenir une part distincte dans un sous-sol existant ou aménager un local souterrain et y équiper des compartiments de rangement individuels), le premier point de votre plan d'action devrait être de tenir une assemblée générale des propriétaires. Tous les propriétaires d'appartements privatisés doivent être invités à cet événement, et comme pour les locataires en bail social, le propriétaire doit être prévenu. Par exemple, à Moscou, il s'agit du Département du logement. L'organisation enverra ses représentants à la réunion. Chaque propriétaire d'un immeuble à appartements doit être informé de la planification des collectes générales. Conformément à la loi, les informations sur l'événement doivent être fournies au plus tard 10 jours avant la date indiquée. Il est conseillé d'informer par écrit les participants potentiels à la réunion.

En plus de la date, de l'heure et du lieu exacts de la réunion, indiquez les questions qui seront examinées. Cela peut être nécessaire si la réunion se tient par contumace et que les décisions doivent être prises à la majorité. Dans le cas contraire, ceux qui souhaitent contester les résultats du vote auront toutes les chances de gagner devant les tribunaux.

L'ordre du jour d'une assemblée publique des habitants doit obligatoirement comprendre des questions sur la création de compartiments de rangement équipés au rez-de-chaussée de l'immeuble et le réaménagement du sous-sol. Si un bloc utilitaire souterrain est prévu dans la conception d'un immeuble à appartements, nous parlons de partage de parts entre les propriétaires. La nécessité de déterminer la composition de la commission de dépouillement pour compter les résultats du vote est également indiquée.

Plus l'espace de vie est grand, plus il y a de votes

Après une réunion réussie, des règles d'utilisation du sous-sol d'un immeuble à appartements sont établies. Quelles que soient les conditions et les exigences avancées par les participants, pour prendre une décision, non seulement le nombre de propriétaires est pris en compte, mais aussi la taille de leurs biens, c'est-à-dire la surface habitable. D'ailleurs, l'assemblée ne peut être considérée comme valable que si les propriétaires du parc immobilier, qui disposent de la majorité des voix (plus de 50 %), y ont participé. Ainsi, par exemple, le propriétaire d'un appartement de trois pièces dispose de plus de voix que le propriétaire d'un appartement d'une pièce. A défaut, si 50 % des voix ne sont pas recueillies, l'assemblée ne pourra être considérée comme valide. Ensuite, un vote par correspondance est effectué, dont les participants devront à nouveau être informés directement. La fiche d'information indique les mêmes questions à l'étude, ainsi que l'heure et l'adresse exactes du point de livraison des formulaires complétés.

Autocapture de sous-sol : que faire ?

Il existe également des situations où les nouveaux propriétaires, essayant de trouver une section du sous-sol qui leur appartient, découvrent qu'il n'y a pas d'espace libre pour eux, car le sous-sol a longtemps été divisé entre les propriétaires précédents. En fait, ce phénomène s’appelle squatting illégal et rien d’autre. Des exhortations telles que « la cave a été équipée avec notre argent et n'appartient donc qu'à nous de droit » n'ont aucune force juridique. Selon les règles d'utilisation du sous-sol d'un immeuble à appartements, quelle que soit la composition des propriétaires, l'étage technique appartient dans tous les cas à la catégorie des biens communs, chaque résident doit donc avoir sa propre part. Dans ce cas, vous devez contacter la société de gestion et déclarer le squattage. Ensuite, la question de l'attribution d'une action est décidée en assemblée générale.

Comment les locataires peuvent-ils gagner de l’argent avec leur sous-sol ?

Selon les règles d'utilisation du sous-sol d'un immeuble à appartements, les propriétaires ont le droit d'équiper le sous-sol non seulement pour un usage personnel, mais également en fonction de l'intérêt général. Ainsi, un sous-sol meublé peut être loué, par exemple, comme entrepôt ou magasin, et les revenus perçus peuvent être répartis entre les résidents ou utilisés pour l'aménagement paysager de la cour ou la rénovation de la maison. Il s'agit d'un moyen assez courant de gagner de l'argent pour les partenariats composés de propriétaires de logements.

Dans le même temps, il ne faut pas oublier que l'utilisation d'un sous-sol dans un immeuble à appartements n'est autorisée que pour des besoins techniques. Il est interdit par la loi d'équiper des hôtels ou des appartements en location au rez-de-chaussée.

Le statut des sous-sols inquiète toujours les propriétaires d'immeubles à appartements (MKD). Il semblerait que la question de la reconnaissance du droit de propriété commune du « sous-sol technique » (comme on appelle parfois les sous-sols) ait déjà été résolue au niveau de la Cour constitutionnelle. (Définition du 19 mai 2009 n°489 O-O).

Cependant, la pratique a montré que tous les immeubles d'habitation n'exigent pas que les sous-sols soient inclus dans la propriété commune. Cet article expliquera comment déterminer la destination du sous-sol et son régime juridique.

Locaux d'immeubles à appartements et régimes juridiques possibles

Selon article 1 art. 290 Code civil de la Fédération de Russie Les propriétaires d'appartements dans des immeubles à appartements, de droit de propriété commune, possèdent des locaux communs, des structures porteuses de la maison, des équipements mécaniques, électriques, sanitaires et autres à l'extérieur ou à l'intérieur de l'appartement qui dessert plus d'un appartement. Article 36 du Code du logement RF donne une image plus complète de ce qui appartient aux espaces communs de la maison.

Selon cette norme, les propriétaires de locaux dans des immeubles à appartements possèdent, de droit de copropriété commune, des locaux qui ne font pas partie d'appartements et sont destinés à desservir plus d'une pièce d'un immeuble donné : paliers inter-appartements, escaliers, ascenseurs. , ascenseurs et autres cages, couloirs, étages techniques, greniers, sous-sols dans lesquels se trouvent des communications techniques, autres équipements desservant plus d'une pièce d'une maison donnée (sous-sols techniques).

Il résulte de ces normes qu'un local appartenant à la propriété commune ne peut faire partie d'un appartement ou d'autres locaux appartenant à un particulier, et qu'une partie des locaux qui n'est pas distincte des locaux appartenant au propriétaire unique ne peut être en propriété commune. A leur tour, les locaux en tant qu'objet de droit peuvent être soumis au régime juridique suivant :

Propriété commune dans le MKD, puis les participants à la propriété commune
sont propriétaires tous les propriétaires de locaux de la maison, la taille de chaque part étant proportionnelle à la superficie des locaux appartenant à chaque propriétaire ;
- les biens indépendants qui sont en propriété individuelle ou commune, mais pour des raisons non liées à la destination du bien comme auxiliaire et servant d'autres locaux.

Clarifications de la Cour constitutionnelle

Comme indiqué dans Définition de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie du 19 mai 2009 n° 489 O-O, les locaux qui ne font pas partie d'appartements appartiennent à la propriété commune des propriétaires de locaux dans des immeubles à appartements (y compris), si des équipements destinés à répondre aux besoins des propriétaires des locaux se trouvent à l'intérieur de ceux-ci. De tels locaux n'ont pas de vocation indépendante ; ils sont, comme les équipements qui s'y trouvent, destinés à desservir plusieurs ou toutes les pièces de la maison.

Parallèlement, les juges ont relevé qu'en plus des locaux non résidentiels appartenant à la propriété commune, un immeuble à appartements peut comporter d'autres locaux non résidentiels destinés à un usage indépendant.

De tels locaux sont des biens immobiliers - des objets indépendants des droits civils. Leur régime juridique diffère du régime juridique des locaux constitués Art. 290 Code civil de la Fédération de Russie et art. 36 Code du logement de la Fédération de Russie. Pour l'avenir, nous constatons que dans les maisons de construction soviétique (et plus anciennes), il n'est pas si facile de distinguer les locaux non résidentiels, dotés d'une fonction exclusivement de service, des locaux non résidentiels à des fins indépendantes. La résolution de cette question nécessite la prise en compte des circonstances factuelles et relève de la compétence des tribunaux arbitraux et des tribunaux de droit commun. La Cour constitutionnelle a attiré l'attention à plusieurs reprises sur ce point. (voir définitions du 24 février 2011 n° 137 О-О, du 16 décembre 2010 n° 1587 О-О, du 17 juin 2010 n° 814 О-О, du 22 avril 2010 n° 472 О-О , etc.).

Pratique de l'arbitrage, qui se développe depuis près de deux ans depuis la décision de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie Définitions n° 489 O-O,à la surprise des propriétaires de locaux dans des immeubles à appartements et de leurs représentants, elle a montré que les locaux du sous-sol, historiquement destinés aux ateliers de chaussures, aux pharmacies et autres organismes et institutions, ne sont à première vue pas différents des mêmes locaux du sous-sol non occupés par les objets similaires, pour la plupart, n'appartiennent pas à la propriété commune des maisons. Dans les constructions neuves, au contraire, le régime juridique des sous-sols est plus transparent et est le plus souvent déterminé par des arbitres comme propriété commune partagée.

Position du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage

Le sous-sol d’une maison n’est pas technique par définition.

La HOA, qui représente les intérêts d'une partie des propriétaires de locaux dans des immeubles à appartements sur la question de la reconnaissance du sous-sol comme propriété commune, a subi son premier revers majeur fin 2009.

Résolution du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 15 décembre 2009 n° 12537/09 tous les actes judiciaires précédemment adoptés en faveur du partenariat ont été annulés, et l'affaire reconnaissant le droit de propriété commune du sous-sol litigieux, formé sur la superficie d'anciens appartements et utilisé pendant des décennies comme propriété indépendante (pour abriter diverses institutions ), a été renvoyé à une nouvelle considération. Les raisons qui ont motivé cette décision étaient les circonstances suivantes.

Moment clé :

Le droit de propriété commune naît automatiquement uniquement pour les sous-sols techniques, et non pour les sous-sols de la maison.
En vertu d'instructions directes Art. 36 Complexe résidentiel de la Fédération de Russie Le droit de propriété commune des propriétaires ne s'applique pas aux sous-sols d'un immeuble d'habitation, mais uniquement aux sous-sols techniques. La qualification d'un sous-sol en local technique est déterminée, par exemple, par la nécessité d'un accès ouvert et constant aux équipements qui s'y trouvent.

La simple présence de services publics et d'équipements dans le sous-sol ou dans sa partie correspondante ne constitue pas une raison suffisante pour considérer cette propriété comme un sous-sol technique et, par conséquent, comme la propriété commune et partagée des propriétaires. En outre, le Présidium de la Cour suprême d'arbitrage a pris en compte le fait que le sous-sol litigieux était constitué d'anciens appartements (c'est pourquoi la question s'est immédiatement posée de la possibilité d'accéder aux communications situées dans les locaux spécifiés et de sa nécessité) et était utilisée comme propriété indépendante avant même la création du HOA et l'émergence des droits de propriété sur les appartements et les chambres parmi les résidents de la maison.

Signes du « souterrain technique »

Nous parlerons ici de décisions positives pour les propriétaires de locaux dans des immeubles à appartements, sur la base de la position présentée ci-dessus du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage. Alors, dans Résolution du Service fédéral antimonopole du Territoire du Nord du 21 mars 2011 n° A56-30206/2010 Les juges ont pris le parti de l'autorité d'enregistrement, qui a refusé d'enregistrer la propriété de la personne morale sur les locaux en sous-sol dans lesquels se trouvait le tableau électrique, qui faisait partie de la propriété commune de la maison. Malgré le fait que l'organisation ait agi en tant qu'actionnaire lors de la construction de la maison, y compris en finançant la construction du sous-sol, le tribunal a indiqué que tous les participants à la propriété partagée doivent demander l'enregistrement par l'État du droit à la propriété commune de la maison, en particulier au sous-sol litigieux.

Par résolution du Service fédéral antimonopole de la région du Kazakhstan du Nord du 20 décembre 2010 n° A53-6270/2009 Les créances du HOA sur le sous-sol ont été satisfaites, dont la construction a été financée par l'entrepreneur lors de la construction de la maison et qui a été enregistrée comme propriété de l'entrepreneur à la fin de la construction. Les juges ont constaté que les locaux litigieux n'étaient pas destinés à abriter des bureaux et n'étaient pas exploités en tant que tels.

L'examen a établi la présence au sous-sol d'équipements sanitaires desservant l'immeuble dont l'utilisation est impossible sans un accès constant aux locaux litigieux. Selon la documentation du projet, les locaux litigieux étaient reconnus comme un sous-sol technique n'ayant pas de destination indépendante.

Moment clé :

Le sous-sol suivant est considéré comme technique :
- conçu comme un sous-sol technique, n'ayant pas de vocation indépendante et non destiné à un usage indépendant ;
- équipés de systèmes d'ingénierie et de leurs unités de contrôle, dont la maintenance nécessite un accès ouvert et constant de spécialistes techniques ;
- non isolé des systèmes d'ingénierie et de leurs unités de contrôle.

Un autre exemple de reconnaissance du droit de propriété commune d'un local en sous-sol, qui a été loué sans le consentement des propriétaires des locaux d'habitation de la maison - Résolution du Service fédéral antimonopole de la région du Kazakhstan du Nord du 10 août 2010 n° A32-4632/2008.

Le tribunal, après avoir examiné les pièces du dossier, y compris le plan du sous-sol de l'immeuble résidentiel, a constaté qu'il contenait les principales canalisations du système de chauffage, les systèmes d'alimentation en eau chaude et froide, les colonnes montantes, les entrées de canalisations alimentant le système de chauffage de la maison, les fermetures. fermé les vannes et les robinets, les canalisations du système d'égouts, et est arrivé à la conclusion : un tel sous-sol n'était pas destiné à l'origine à un usage indépendant. Il doit être classé comme propriété commune des propriétaires.

Eh bien, la dernière décision de justice reconnaissant le sous-sol comme propriété commune partagée, sur laquelle je voudrais attirer votre attention - Résolution du Service fédéral antimonopole de l'Ukraine du 15 mars 2011 n° F09-1144/11 C6. Les juges ont reçu une expertise selon laquelle le sous-sol litigieux d'un immeuble d'habitation possédait :

Entrée avec compteurs pour le système d'alimentation en eau froide de toutes les pièces du premier étage et du sous-sol ;
-entrée avec compteurs pour le système d'alimentation en eau chaude et le système de chauffage, conçus pour fournir de l'eau chaude et du chauffage aux locaux du premier étage et du sous-sol ;
- un système de ventilation d'alimentation et d'extraction installé, qui assure un flux d'air organisé (et son évacuation) dans les locaux du premier étage et du sous-sol ;
-un monte-charge et un hall d'ascenseur pour le déplacement des marchandises entre le premier étage et le sous-sol.

Sur la base des informations reçues, les juges sont arrivés à la conclusion qu'un tel sous-sol ne pouvait pas être utilisé de manière indépendante. Sa conception et sa finalité réelle sont la desserte, car elle abrite tous les nœuds de contrôle des réseaux techniques du premier étage et du sous-sol du bâtiment, situés au sous-sol, où un accès sans entrave doit être assuré. La pièce du sous-sol remplit elle-même un rôle de service et entretient un lien inextricable avec l'ensemble du bâtiment, puisqu'elle n'en est pas isolée.

L'absence au sous-sol d'un système en boucle d'approvisionnement en énergie, de chauffage, d'approvisionnement en eau et de compteurs séparés, selon les juges, prédétermine sa fonction auxiliaire.

Du contenu des actes judiciaires ci-dessus, nous pouvons conclure que chaque litige concernant la reconnaissance du droit de propriété commune des sous-sols pour les propriétaires de locaux dans des immeubles à appartements a ses propres nuances et ses propres raisons pour sa résolution dans l'intérêt des propriétaires. La caractéristique générale de tous les cas évoqués ci-dessus est, d'une part, que les sous-sols litigieux n'ont pas été conçus ou constitués ultérieurement en tant qu'objets distincts (y compris des centres de communication et de contrôle), et d'autre part, que dans tous les sous-sols litigieux, outre les réseaux de services publics, leurs unités de contrôle ont également été localisées. Veuillez noter que le Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de Décret n° 12537/09 n'a tiré aucune conclusion fondamentale dans ce sens. Ils apparurent plus tard, dans une autre de ses résolutions (du 02/03/2010 n°13391/09).

Le sous-sol est une propriété distincte

DANS Résolution n° 13391/09 A l'aide de l'exemple du sous-sol d'une maison pré-révolutionnaire, les caractéristiques d'une telle pièce en tant qu'objet indépendant sont formulées. Ainsi, lors de la détermination du statut du sous-sol dans des immeubles à appartements similaires, il est nécessaire de prendre en compte le fait que, selon article 1 de l'annexe 3À Résolution du Conseil suprême de la Fédération de Russie du 27 décembre 1991 n° 3020 1 Les objets appartenant à l'État, tels que les fonds résidentiels et non résidentiels, étaient initialement classés comme propriété municipale, propriété de Moscou et de Saint-Pétersbourg. À partir du moment où les citoyens ont commencé à exercer leur droit à privatiser le logement, il a été prévu Loi de la RSFSR du 4 juillet 1991 n° 1541 1, un immeuble d'habitation dans lequel au moins un appartement (chambre) a été privatisé a perdu son statut d'objet exclusivement appartenant à la municipalité.

Ainsi, le régime juridique des locaux en sous-sol, qu'ils appartiennent ou non à la propriété commune de plusieurs propriétaires de locaux dans de tels immeubles d'habitation, doit être déterminé précisément à la date de privatisation du premier appartement de la maison. Le droit de propriété commune des biens communs dans une telle maison (en particulier le sous-sol) n'est apparu qu'une seule fois - souligne le Présidium de la Cour suprême d'arbitrage : au moment de la privatisation des premiers locaux de la maison. Actes législatifs fédéraux adoptés par la suite (y compris la loi de la Fédération de Russie du 24 décembre 1992 n° 4218 1 « sur les principes fondamentaux de la politique fédérale du logement », le règlement temporaire sur les copropriétés, l'article 290 du Code civil de la Fédération de Russie et l'article 36 du le Code du logement de la Fédération de Russie) confirment seulement que les propriétaires ont déjà un droit de propriété commune sur la propriété commune de la maison et le clarifient, mais ne génèrent pas à nouveau ledit droit.

Selon les conclusions des arbitres, si à la date de la privatisation du premier appartement les locaux du sous-sol d'un immeuble d'habitation étaient destinés (comptabilisés, formés) à un usage indépendant à des fins non liées à l'entretien de l'immeuble d'habitation, et étaient pas réellement utilisés comme propriété commune par les propriétaires, alors le droit à la part commune. Aucun propriétaire n'était propriétaire de ces locaux. Les locaux restants du sous-sol, non réservés à un usage indépendant, sont devenus la propriété commune des propriétaires en tant que propriété commune de la maison.

Moment clé :
Un objet immobilier indépendant est un sous-sol conçu ou constitué lors de la privatisation du premier appartement de la maison comme un objet destiné à un usage indépendant.

Ce critère, selon les arbitres, ne contredit pas l'affirmation selon laquelle les locaux dans lesquels se trouvent les services publics sont a priori la propriété commune des propriétaires. Pour déterminer le régime juridique de ces sous-sols (séparés), la présence de communications techniques n'a pas d'importance et n'a pas d'importance, puisqu'ils sont situés dans chaque sous-sol et ne donnent pas lieu en eux-mêmes au droit de propriété commune des propriétaires. pour les locaux déjà affectés à un usage indépendant, ne sont pas liés à l'entretien d'un immeuble d'habitation.
Nous avons réussi à trouver plusieurs exemples d'application intéressants Règlement n° 13391/09 dans la pratique des tribunaux arbitraux fédéraux. Donc, Résolution du Service fédéral antimonopole du district du Nord-Ouest du 21 mars 2011 n° A56-48167/2009 Association des propriétaires la demande contre KUGI pour la reconnaissance du droit de propriété commune du sous-sol, qui, selon un certificat du bureau d'études et d'inventaire, est enregistré dans la documentation comptable depuis 1977 comme local d'un atelier de cordonnier (ancien appartement) a été rejeté. En 2003, cette installation a été reconstruite (sa superficie a été réduite en raison de l'attribution d'un compteur d'eau à un local séparé), à la suite de quoi une propriété secondaire a été enregistrée, dans laquelle il n'y avait pas de locaux techniques (chambres de ventilation, eau compteurs, tableaux électriques, ascenseurs, etc.). De même, le sort des biens immobiliers secondaires (sous-sols) résolutions du Service fédéral antimonopole du Territoire du Nord-Ouest du 21 mars 2011 n° A56-36543/2009, FAS Région de Moscou du 9 décembre 2010 n° KG-A40/14250 10.

Pour votre information:
Les propriétaires de locaux en sous-sol attribués comme objets indépendants et utilisés pour les magasins, cafés, pharmacies, etc., sont tenus, sur un pied d'égalité avec les autres propriétaires de locaux de la maison, de supporter les frais d'entretien des biens communs, qu'ils utilisent ou non une telle propriété. Après tout, ces locaux sont également une partie constructive de l'immeuble. (Résolution du Service fédéral antimonopole NWZ du 21 mars 2011 n° A56-7732/2010).

Concernant le placement des services publics dans les sous-sols - objets immobiliers indépendants - il existe également plusieurs cas intéressants. En particulier, dans Résolution du Service fédéral antimonopole du Territoire du Nord du 18 janvier 2010 n° A56-9227/2008 il est précisé que la présence de systèmes d'alimentation en eau froide et chaude et de chauffage au sous-sol ne peut servir de base suffisante pour classer cette pièce comme auxiliaire, surtout si la nécessité d'une utilisation et d'un entretien constants des équipements situés dans la pièce pour les besoins des autres pièces de la maison n'a pas été prouvée. Les juges du FAS UO ont tiré des conclusions similaires dans Résolution du 12 mai 2010 n° F09-3319/10 C6 concernant le fait que les communications de transit sont situées au sous-sol (canalisation de chauffage central avec appareils de chauffage, canalisation d'alimentation en eau froide, colonnes montantes avec équipement d'arrêt).

Il convient de noter que dans la pratique, il existe des cas où les sous-sols, visuellement identifiés comme objets indépendants, ne sont en fait pas correctement constitués en tant que tels et sont donc soumis au transfert vers la propriété commune des propriétaires. Une situation similaire a été examinée par le Présidium du tribunal régional de Tcheliabinsk en Résolution n° 44 G-99/2010 du 24 novembre 2010. Comme le montrent les documents du dossier, le sous-sol d'un immeuble d'habitation, ainsi que tous les locaux de cet établissement, sont devenus propriété municipale dans les années 1990 (selon le document susmentionné). Résolution du Conseil suprême de la Fédération de Russie n° 3020 1). Cependant, à cette époque, le sous-sol était technique ; son utilisation indépendante n’était pas déterminée. Les locaux litigieux n'ont été reconstruits et mis en service comme non résidentiel qu'en 2004, de sorte que les propriétaires avaient toutes les chances de les enregistrer comme propriété commune. Ce procès n'a pas abouti à une conclusion logique uniquement parce que le dossier ne contenait pas de preuve documentaire de la date à laquelle le premier appartement de cet immeuble résidentiel a été privatisé et quel était le statut du sous-sol litigieux à cette époque (selon des preuves indirectes - "technique souterraine "), cependant, un précédent a été créé, ce qui est très important.

Le sous-sol est une propriété indépendante à des fins de service

L'utilisation des sous-sols dans les immeubles à appartements est si diversifiée qu'il est parfois très difficile d'en déterminer le régime juridique, notamment dans le cas où l'objet est isolé et a une finalité indépendante - desservant les locaux d'habitation de la maison et les bâtiments voisins (par exemple exemple, apport de chaleur). De tels locaux, selon les juges du FAS UO (Résolution du 2 mars 2010 n° F09-982/10 C6), ne peut pas être propriétaire d'actions ordinaires
propriété. Le sous-sol controversé a été utilisé pour desservir plusieurs maisons depuis la construction de la maison. Il avait initialement une finalité indépendante, faisait l'objet d'une comptabilité technique et d'un enregistrement et n'appartenait pas aux parties communes d'un immeuble d'habitation. Dans le cadre de ces circonstances, la HOA s'est vu refuser une demande de reconnaissance du droit de propriété commune des locaux du sous-sol, où se trouvait le point de chauffage central, dont l'équipement était connecté aux systèmes de consommation de chaleur de plusieurs bâtiments voisins.

Comme indiqué au début de l'article, le sous-sol, selon ses caractéristiques, sa destination, etc., peut être soit la propriété commune, soit la propriété exclusive des propriétaires des locaux de l'immeuble. Lors de la détermination du statut du sous-sol d'une maison, il est nécessaire de prendre en compte de nombreux facteurs : caractéristiques de sa conception, dates et nuances de reconstruction et de formation d'objets immobiliers secondaires, présence de communications, d'unités de contrôle, etc. Évidemment, dans le processus d'établissement des faits énumérés, les propriétaires de locaux dans des immeubles à appartements auront besoin de l'aide d'experts et de services d'inventaire. Mais ce n'est pas tout. Si des motifs sont trouvés pour déposer une demande devant le tribunal pour la reconnaissance du droit de propriété commune du sous-sol, les propriétaires des locaux de l'immeuble doivent adopter une approche responsable dans la préparation du procès. Il est nécessaire de tenir une assemblée générale des propriétaires et d'obtenir leur consentement pour déposer une réclamation correspondante devant le tribunal, ainsi que d'autoriser la société de personnes (organisme de gestion, autre personne) à représenter les intérêts des propriétaires lors de l'examen de la réclamation devant le tribunal.

Article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie : Les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements possèdent, par droit de propriété commune, les biens communs dans l'immeuble, à savoir :

1) les locaux de cette maison qui ne font pas partie d'appartements et sont destinés à desservir plus d'une pièce de cette maison, y compris les paliers inter-appartements, les escaliers, les ascenseurs, les cages d'ascenseur et autres, les couloirs, les étages techniques, les greniers, les sous-sols dans lesquels il existe des communications techniques, d'autres équipements desservant plus d'une pièce d'une maison donnée (sous-sols techniques) ;
2) les autres locaux de cette maison n'appartenant pas à des propriétaires individuels et destinés à répondre aux besoins sociaux et quotidiens des propriétaires des locaux de cette maison, y compris les locaux destinés à l'organisation de leurs loisirs, au développement culturel, à la créativité des enfants, à l'éducation physique et événements sportifs et similaires ;
3) les toitures renfermant les structures porteuses et non porteuses d'une maison donnée, les équipements mécaniques, électriques, sanitaires et autres situés dans une maison donnée à l'extérieur ou à l'intérieur des locaux et desservant plus d'une pièce ;
4) le terrain sur lequel est située cette maison, avec les éléments d'aménagement et d'amélioration, les autres objets destinés à l'entretien, à l'exploitation et à l'amélioration de cette maison et situés sur le terrain déterminé. Les limites et la taille du terrain sur lequel est situé l'immeuble sont déterminées conformément aux exigences de la législation foncière et de la législation en matière d'urbanisme.
2. Les propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements possèdent, utilisent et, dans les limites fixées par le présent Code et la législation civile, disposent des biens communs de l'immeuble.

3. La réduction de la taille des biens communs dans un immeuble à appartements n'est possible qu'avec le consentement de tous les propriétaires des locaux de cet immeuble grâce à sa reconstruction.
4. Par décision des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements, adoptée lors d'une assemblée générale de ces propriétaires, les biens communs d'un immeuble à appartements peuvent être transférés pour être utilisés à d'autres personnes si cela ne viole pas les droits et les intérêts légitimes des citoyens et entités juridiques.
5. Le terrain sur lequel se trouve l'immeuble à appartements peut être grevé du droit d'usage limité par d'autres personnes. Il n'est pas permis d'interdire l'établissement de charges sur un terrain si cela est nécessaire pour assurer l'accès d'autrui à des objets qui existaient avant la date d'entrée en vigueur du présent Code. Une nouvelle charge d'un terrain à droit d'usage limité est établie par accord entre la personne requérant une telle charge du terrain et les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements. Les litiges concernant l'établissement d'une charge sur un terrain avec droit d'usage limité ou les conditions d'une telle charge sont résolus devant les tribunaux.
6. En cas de destruction, y compris décès accidentel, démolition d'un immeuble à appartements, les propriétaires des locaux de l'immeuble à appartements conservent une part du droit de propriété commune du terrain sur lequel se trouvait la maison, avec des éléments d'aménagement et d'aménagement paysager et autres destinés à l'entretien, à l'exploitation et à l'amélioration de cette maison, objets situés sur le terrain désigné, conformément à la part du droit de propriété commune des biens communs dans un immeuble à appartements au moment de la destruction, y compris la mort accidentelle, la démolition d'une telle maison. Ces propriétaires possèdent, utilisent et disposent des biens prévus dans la présente partie conformément à la législation civile.

Le sous-sol d'un immeuble à appartements est considéré comme une propriété commune, les propriétaires ont donc le droit de l'utiliser pour les besoins du ménage. Mais il existe un certain nombre de restrictions strictes à ce droit, puisque les systèmes d'ingénierie de la maison sont situés au sous-sol. Des experts de l'Inspection du logement de Moscou ont expliqué au site Internet RIA Real Estate comment les résidents d'un immeuble de grande hauteur ordinaire peuvent disposer du sous-sol et comment y déterminer légalement une place pour chacun.

Droit d'accès

De nombreux propriétaires souhaitent utiliser le sous-sol d'un immeuble d'appartements pour le stockage individuel d'objets et de fournitures. Au sous-sol, il est pratique de stocker des conserves et des sacs de pommes de terre, des pneus d'hiver, des skis et des traîneaux, des vélos, des poussettes, des bateaux pneumatiques à moteur - en général, toutes les choses avec lesquelles vous ne voulez pas encombrer le balcon et qui n'ont pas leur place dans l'appartement.

Mais toutes les maisons, en raison de leurs caractéristiques de conception, ne vous permettent pas d'aménager des entrepôts individuels au sous-sol. Certains immeubles d'habitation, principalement situés dans l'ancien parc immobilier, ne disposent généralement pas de locaux spéciaux au sous-sol prévus pour l'usage personnel des résidents. Dans de tels sous-sols, les services généraux du bâtiment occupent presque toute la superficie et la partie libre des locaux n'est en aucun cas clôturée, donc leur accès aux citoyens ordinaires - les propriétaires - est fermé. Comme vous le savez, l'accès à l'ingénierie interne n'est autorisé qu'aux spécialistes habilités à exploiter des systèmes d'ingénierie.

Dans les logements plus jeunes et les bâtiments neufs, le sous-sol, au contraire, est préalablement aménagé avec une pièce séparée pour les besoins domestiques des résidents. Le droit d'usage appartient dans ce cas à tous les propriétaires, quelle que soit leur affiliation professionnelle : les communications restent hors de portée, dans une partie fermée du sous-sol.

La société de gestion chargée de son exploitation vous aidera à connaître l'aménagement du local technique dans une maison particulière. En contactant leur société de gestion, les propriétaires, sans descendre au sous-sol, pourront savoir s'il est possible d'y aménager un entrepôt pour les effets personnels. Selon les caractéristiques du sous-sol, vous devrez agir différemment.

Construction à vos frais

Dans le premier cas, lorsque le sous-sol ne fournit pas initialement d'espace pour les besoins domestiques des résidents, il existe toujours un moyen d'aménager un espace de stockage. Le sous-sol, malgré la présence de services publics librement accessibles, reste la propriété commune et appartient aux propriétaires. Par conséquent, ils ont le droit d’en disposer à leur propre discrétion. Et si parmi les habitants de la maison il y a suffisamment de personnes qui souhaitent stocker des pommes de terre au sous-sol ou y aménager un parking pour vélos, rien ne les arrêtera.

Certes, les propriétaires devront faire preuve de persévérance, de compétences organisationnelles et, surtout, se préparer aux dépenses matérielles. Le fait est que dans les sous-sols de ce type (où les communications ne sont en aucun cas clôturées), une pièce séparée pour les entrepôts individuels et un passage vers celle-ci sans accès à l'ingénierie devront être construits indépendamment.

Pour ce faire, vous devez, en collaboration avec la société de gestion, réfléchir au préalable à un plan de réaménagement et de reconstruction du sous-sol et obtenir l'autorisation officielle pour effectuer les travaux de construction correspondants. De plus, il faut comprendre que tous les coûts financiers liés à la reconstruction du sous-sol et à l'exploitation ultérieure de l'espace séparé construit incomberont aux propriétaires qui ont pris l'initiative d'organiser une installation de stockage.

Réunion des propriétaires

Dans les maisons où le sous-sol dispose d'un débarras séparé, tout est plus simple. L’essentiel est d’obtenir une décision commune parmi les propriétaires et d’obtenir votre part du sous-sol.

Vous devrez commencer par tenir une assemblée générale des propriétaires, que vous souhaitiez simplement attribuer votre propre part dans un entrepôt existant ou, comme dans le cas précédent, envisagez d'aménager un espace de stockage au sous-sol.
Les propriétaires de tous les appartements privatisés doivent être invités à l'assemblée générale. Quant aux employeurs sociaux, la décision est prise pour eux par le propriétaire, dont les représentants doivent également être invités à l'assemblée. A Moscou, par exemple, il s'agit du Département de la politique du logement et du parc immobilier de la ville. L'information sur le projet de tenue d'une assemblée générale doit être communiquée à chaque propriétaire, comme l'exige le code du logement, au moins 10 jours avant la manifestation. Et il est préférable d’en informer les participants par écrit.

En plus de la date et de l'heure exactes de la réunion, le message doit indiquer les questions qui y seront abordées. Cela est nécessaire au cas où une assemblée en personne des propriétaires n'aurait pas lieu et qu'une décision devrait être prise par contumace à la majorité des voix. Et, malheureusement, seules les questions soumises lors de la réunion en personne peuvent être soumises au vote par correspondance. Si cette règle est négligée, ceux qui souhaitent contester les résultats du vote devant les tribunaux auront plus de chances de gagner.

L'ordre du jour de la réunion devra tout d'abord inclure la question de la création d'espaces de stockage en sous-sol et de son réaménagement (ou du partage des parts du sous-sol existant entre les propriétaires). En outre, il est nécessaire de déterminer la composition de la commission de dépouillement chargée de dépouillement lors du vote.

L'assemblée est considérée comme ayant eu lieu si y participent les propriétaires disposant de plus de 50 % des voix dans l'immeuble (le vote est « lié » à la taille de la surface habitable possédée, et le propriétaire d'un immeuble de trois la note en rouble a plus de voix que le propriétaire d'un appartement d'une pièce). Les personnes rassemblées sur place discutent de toutes les questions et votent.

Si 50 % des voix ne sont pas recueillies, la réunion n'est pas comptée. Dans ce cas, vous devrez recourir au vote par correspondance. Encore une fois, tous les propriétaires devront être informés de sa mise en œuvre. Les informations doivent indiquer les mêmes questions qui ont été proposées pour être discutées lors de la réunion en personne, y compris la composition de la commission de dépouillement, avec une invitation à voter, ainsi que l'heure et le lieu où les feuilles de vote dûment remplies doivent être soumises. Les votes sont comptés par la commission de dépouillement désignée.

Capture de soi et règle de la coutume

Souvent, les propriétaires, en particulier les nouveaux résidents, sont confrontés à une situation dans laquelle le sous-sol d'un immeuble à appartements occupé depuis longtemps a déjà été divisé entre certains propriétaires. Et eux, à leur tour, en réponse à toutes les questions sur les places au sous-sol, assurent qu'il n'y a pas de postes vacants. Cela s'accompagne souvent d'exhortations selon lesquelles le sous-sol a été aménagé à leurs frais et constitue désormais leur local de droit.

Mais en réalité, cela ne peut s’appeler autrement que la capture de soi. De telles actions de la part des propriétaires sont illégales. Les locaux non résidentiels, y compris l'étage technique, appartiennent à la catégorie des biens communs, chaque propriétaire y dispose donc de sa propre part, proportionnelle à la surface habitable qui lui appartient. Le squattage devrait être signalé à la société de gestion et la question de l'attribution des actions devrait être résolue, toujours avec l'aide d'une assemblée générale des propriétaires.

Cependant, même si de telles conditions d'utilisation du sous-sol étaient approuvées par une décision générale lors d'une assemblée des propriétaires, la situation peut être modifiée. Après tout, la composition des propriétaires a changé, ce qui signifie qu'une nouvelle assemblée devra avoir lieu.

Dans les anciennes fondations, en particulier dans les bâtiments de l'époque de Khrouchtchev, une pratique différente existe depuis longtemps : les sous-sols de ces maisons sont très souvent utilisés depuis l'époque soviétique, et ce sans aucune approbation préalable, sans réaménagement ni autre « convention ». Le plus correct dans ce cas est de rassembler enfin tous les propriétaires et de légitimer lors d'une assemblée générale la situation établie de longue date.

Bonjour, voici la situation : nous avons déménagé et vivons au 1er étage, l'appartement n'a pas de balcon, pas de débarras. Nous voulions occuper le sous-sol, mais nous n'y parvenons pas, les anciens propriétaires de l'appartement ont gardé ce sous-sol pendant 3 ans, mais ils ont perdu la clé. La société de gestion nous dit que ce n'est pas autorisé, elle ne nous donne pas la clé du sous-sol pour que nous puissions en faire un duplicata. Veuillez indiquer quoi faire. Merci d'avance.

Sur la base du texte de la question, je suppose que dans le sous-sol de votre immeuble se trouvent ce qu'on appelle des « garde-manger » ou des « cellules » qui étaient utilisées par les résidents de la maison pour stocker de la nourriture (légumes) et autre propriété là-bas. Dans le même temps, tous les propriétaires de locaux d'habitation n'utilisaient pas ces débarras, mais seulement ceux à qui ces débarras avaient été autrefois « attribués » par le promoteur ou toute autre personne qui mettait à disposition des appartements aux citoyens lors de leur emménagement. Lors du transfert de propriété d'un appartement, le droit conditionnel d'utiliser les débarras était « verbalement » transféré au nouveau propriétaire.

Je supposerai également que l'accord avec l'organisme de gestion ne contient pas les conditions dans lesquelles les propriétaires ont le droit d'utiliser les locaux du sous-sol ; la procédure d'utilisation, y compris les débarras, n'est pas définie (aucune décision n'a été prise en assemblée générale ; des propriétaires à ce sujet).

Dans une situation où l'organisme de gestion n'autorise pas les propriétaires à entrer dans le sous-sol, les éléments suivants doivent être pris en compte.

Propriété commune partagée tous les propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements, sur la base de l'article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie, sont, entre autres :

2) autres locaux dans cette maison, qui n'appartiennent pas à des propriétaires individuels et sont destinés à satisfaire besoins sociaux propriétaires des locaux de cette maison, y compris les locaux destinés à l'organisation de leurs loisirs, au développement culturel, à la créativité des enfants, à l'éducation physique et sportive et à des événements similaires.

Le paragraphe 2 cité comprend également débarras Et poussette et d'autres espaces communs, traditionnellement utilisé par les propriétaires d'un immeuble d'habitation aux fins prévues.

Autrement dit, en vertu de la loi, le propriétaire d'un local d'habitation a le droit d'utiliser la propriété commune (une partie de celle-ci).

Cependant, les éléments suivants doivent être pris en compte.

Restreindre l'accès au sous-sol d'un immeuble résidentiel

Comme indiqué dans la clause 3.4.5. Résolution du Comité national de la construction de la Fédération de Russie du 27 septembre 2003 N 170"Sur approbation des Règles et Normes d'exploitation technique du parc de logements", "portes d'entrée au sous-sol technique, le sous-sol doit être verrouillé(les clés sont conservées dans les organismes d'entretien du parc immobilier, l'UDS, le concierge, les ouvriers habitant ces maisons), une inscription spéciale est faite sur la porte concernant le lieu de stockage.

Accès aux services publics de transport en commun de passage dans les locaux, des représentants des organismes concernés par la desserte du parc de logements et des services publics urbains doit être fourni à tout moment de la journée".

Conformément à l'article 5.5.9 de ladite résolution du Comité national de la construction, « il est interdit d'utiliser les souterrains techniques et les sous-sols dans lesquels se trouvent les gazoducs pour les entrepôts et d'autres besoins. Accès sans entrave 24 heures sur 24 au personnel d'exploitation qui les dessert. doivent être prévus dans ces locaux. Les portes d'entrée de ces locaux doivent être verrouillées et les clés doivent être conservées dans l'organisme d'entretien des logements dans des endroits convenus avec les organismes spécialisés. Les prélèvements d'air dans les sous-sols et les souterrains techniques doivent être effectués sans y pénétrer. par des tubes extérieurs fixes d'un diamètre de 25 mm, retirés de ces locaux.

Ainsi, compte tenu du régime particulier de ce type de biens communs tels que le sous-sol d'un immeuble d'habitation dans lequel se trouvent des services publics, il convient de préciser que la restriction d'usage (interdiction d'accès libre) de la part de l'organisme de gestion (desservir l'immeuble d'habitation), en l'absence de décision adoptée par l'assemblée générale des propriétaires des locaux fixant les modalités d'utilisation du sous-sol est légale.

Détermination des modalités d'utilisation des biens communs - le sous-sol d'un immeuble d'habitation.

La législation ne prévoit pas de règle particulière réglementant la procédure ou les modalités de détermination de la procédure d'utilisation à la fois du sous-sol d'un immeuble résidentiel et, en général, des biens communs des propriétaires. Toutefois, cela n'exclut pas la possibilité d'appliquer l'article 247 du Code civil de la Fédération de Russie, selon lequel la propriété et l'utilisation des biens en propriété partagée s'effectuent avec l'accord de tous ses participants, et si un accord n'est pas trouvé, de la manière fixée par le tribunal.

L'assemblée générale des propriétaires des locaux de la maison a le pouvoir de déterminer les modalités d'utilisation des locaux du sous-sol.

Selon la partie 5, article 161.1. Le Code du logement de la Fédération de Russie, le Conseil d'un immeuble à appartements, soumet à l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, comme questions de discussion, des propositions sur la procédure d'utilisation des biens communs dans un immeuble à appartements...

Une assemblée générale extraordinaire des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements peut être convoquée à l'initiative de l'un quelconque de ces propriétaires.

La Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie a également souligné la possibilité de déterminer la procédure d'utilisation de la propriété commune de l'immeuble.

Comme expliqué au paragraphe 6 de la résolution du plénum de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 23 juillet 2009 N 64 « Sur certaines questions liées à la pratique de l'examen des litiges concernant les droits des propriétaires de locaux sur la propriété commune d'un immeuble, »

« par décision des propriétaires des lieux, prise dans les formes prévues aux articles 44 à 48 Code du logement de la Fédération de Russie , un régime d'usage des biens communs de l'immeuble, notamment des locaux communs individuels, peut être instauré.

Nous estimons qu'en cas d'échec d'un accord sur les modalités d'utilisation, le propriétaire des locaux d'un immeuble à appartements n'est pas privé du droit de saisir le tribunal pour déterminer la procédure d'utilisation des biens communs de l'habitation. bâtiment (dans ce cas, les locaux du sous-sol).

À notre avis, à partir du moment où la procédure d'utilisation des biens communs des propriétaires des locaux de la maison est déterminée (sur la base de la décision de l'assemblée générale des propriétaires, consignée au procès-verbal de l'assemblée générale, ou d'une décision de justice ), l'organisme de gestion est tenu de donner accès aux locaux du sous-sol litigieux. Dans le cas contraire, les propriétaires ont la possibilité de saisir le tribunal avec une demande négative pour supprimer les obstacles à l'utilisation propriété.