Можен колатерал за хипотекарен заем. Државна поддршка за хипотекарно кредитирање. Нивото на приход и неговите документарни докази

Хипотека - вид на имотен колатерал кој служи како обезбедување за исполнување на парична обврска за да се добие хипотекарен заем. Истовремено, хипотеката е вид на обезбедување во кое заложениот имот не се пренесува во рацете на заемодавачот, туку останува кај хипотекарниот доверител (заемопримачот).

Терминот „хипотека“ се однесува на безбедноста на недвижен имот и се користи во законите на различни земји за да се однесува на следните три правни категории:

Обезбедување;
- хипотека;
- хипотекарен заем.

Сегашното руско граѓанско законодавство го разбира пионот како обезбедување што ги потврдува следните права на неговиот законски сопственик:

Право да се добие извршување на парична обврска обезбедена со хипотека на имотот наведен во договорот за хипотека, без да се обезбедат други докази за постоењето на оваа обврска;

Правото на залог врз имотот наведен во договорот за хипотека.

Во согласност со чл. 77 од Федералниот закон „За хипотека (залог на недвижен имот)“, станот стекнат преку банкарски заем во сопственост се смета за заложен од моментот на државна регистрација на неговиот договор за купопродажба.

Средствата добиени од хипотекарниот доверител (на кого му се пренесени правата од хипотеката или на кого судот му ги пренел) како резултат на продажбата на предметот на хипотеката се распределуваат по следниот редослед:

Од нив, износите неопходни за покривање на трошоците направени во врска со одземањето на имотот под хипотека и неговата продажба се задржуваат;

Тие се користат за отплата на долгот на имателот на хипотеката кон сопственикот на хипотеката;

Преостанатиот износ се пренесува на имателот на хипотеката за отплата на долгот што му се должи според договорот за заем или друга обврска обезбедена со хипотеката;

Конечно, остатокот се распределува меѓу другите доверители на хипотекарниот должник и самиот хипотекар.

Распределбата ја врши органот што го извршил извршувањето на судската одлука, а ако запленувањето на заложениот имот е извршено вонсудски - од нотар кој ја заверил спогодбата за таквата постапка за наплата, во согласност со правилата од чл. 319, став 1, чл. 334 и став 4. и 6 чл. 350 Граѓански законик на Руската Федерација.

Во овој случај, имателот на хипотеката е во понеповолна положба во споредба со ако хипотеката не била издадена и не била потоа ставена под хипотека. Така, како општо правило, ако износот добиен од продажбата на заложениот имот го надминува износот на побарувањето на залогопримачот обезбедено со залогот, разликата му се враќа на залогодавецот (клаузула „б“ од член 350 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). При заложување на хипотека, предметот на хипотеката служи како обезбедување за две практично неповрзани обврски: обврските на должникот кон имателот на хипотеката; обврските на сопственикот на хипотеката кон хипотекарниот доверител. Згора на тоа, хипотекарниот должник не дал согласност за обезбедување на втората обврска (барем, сегашното законодавство не содржи услов сопственикот на хипотеката прво да добие таква согласност од хипотекарниот хипотекар пред да склучи трансакција за залог на хипотеката).

Доколку должникот ги прекрши условите за исполнување на главната обврска, средствата од продажбата на предметот на хипотеката се користат за отплата на две неповрзани обврски (наместо една обврска на должникот кон хипотекарниот доверител во отсуство на хипотекарен колатерал) . Нагло се намалува можноста хипотекарниот доверител да ја добие разликата помеѓу износот на парите добиен од продажбата на предметот на хипотеката и износот на обврските на главниот должник.

За јасност, ќе ја демонстрираме формулата за пресметување на износот што треба да се пренесе на хипотекарниот хипотекар:

ЗД = С – ОД – ОЗ

каде ЗД е износот што треба да се пренесе на хипотекарниот хипотекар; В - износот добиен од продажбата на предметот на хипотеката, а намален за трошоците неопходни за покривање на трошоците во врска со одземањето на предметот на хипотеката и неговата продажба; ОД - износот на обврските на главниот должник; ОЗ - износот на обврските на имателот на хипотеката кон имателот на хипотеката, задржан од вториот. Оваа правна нерамнотежа може да доведе до нула напори за воведување во економската циркулација дополнителен флексибилен и неопходен финансиски инструмент - хипотека.

За разлика од горенаведената формула, следнава формула треба да има приоритет (вредностите на индикаторите се исти како и во претходната):

ZD = S - OZ

Оваа формула се заснова на општите правила содржани во клаузулите 5 и 6 од чл. 350 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, односно ако вредноста на хипотеката е негативна, тогаш имателот на хипотеката има право да ја бара оваа разлика од хипотекарниот хипотекар (клаузула 5 од член 350 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација) . Ако вредноста на хипотеката е позитивна, тогаш оваа разлика мора да ја пренесе имателот на хипотеката на хипотекарниот хипотекар (клаузула 6, член 350 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Списокот на видови хипотеки класифицирани во согласност со Упатството за примена од професионални учесници на пазарот на хартии од вредност на Федералниот закон „За хипотеки (залог на недвижен имот)“ (одобрен по налог на Федералната комисија за хартии од вредност на Русија од февруари 26, 1999 бр. 195-r) е класифициран како високоризичен:

Хипотеки за кои хипотекарните должници и должниците за обврските обезбедени со хипотеката се различни лица, со исклучок на случаи кога Руската Федерација, составните субјекти на Федерацијата и општините дејствуваат како хипотекари на недвижен имот;

Хипотеки, залогот на недвижен имот за кој е обезбеден не со обврски за отплата на примени кредити (заеми), туку со други граѓански обврски;

Хипотеки, чии законски сопственици и отуѓувачи се физички лица;

Хипотеки чии оригинални законски сопственици се физички лица;

Хипотеки, чии оригинални правни сопственици се правни лица на кои не им е дадено право да вршат хипотекарно заеми со законодавството на Руската Федерација;

Хипотеки во отсуство на договори за заем и хипотека приложени кон нив, чија форма и содржина се во согласност со барањата на граѓанското законодавство на Руската Федерација, како и законодавството за регистрација на правата на недвижен имот и трансакции со него;

Хипотеки, чијшто недвижен имот им припаѓа на хипотекарните доверители со право на економско управување;

Хипотеки, недвижен имот според кој, иако е во сопственост на хипотекарните доверители, може да биде предмет на граѓански трансакции само со согласност на трети лица, вкл. со согласност на овластени државни органи или органи на локалната самоуправа;

Хипотеки за кои хипотеката е право на закуп или друго право на сопственост и користење на недвижен имот;

Хипотеки на кои залоги се авиони, морски бродови и бродови за внатрешна пловидба;

Хипотеки, недвижниот имот под кој е во заедничка (заедничка или заедничка) сопственост на два или повеќе хипотекарни доверители;

Хипотеки за станбени простории (станови, индивидуални станбени згради) без приложени потврди за карактеристиките на просторот за живеење, потврди за бројот и составот на регистрирани (регистрирани) лица во просторот за живеење, документи за распределба на земјиште изготвени на соодветен начин. начин, планови на земјишни парцели, изводи објект по објект од регистри на запишување на правата на недвижности и трансакции со него. Односите меѓу субјектите на хипотекарно станбено кредитирање се градат на договорна основа: помеѓу субјектите на кредитните односи се склучуваат релевантни договори кои ги дефинираат сите страни во кредитната трансакција, вклучувајќи ги правата, обврските и одговорностите на страните.

Хипотеката е најбрзиот и најзгодниот начин да го решите вашиот станбен проблем.

Површно, аплицирањето за ваков заем изгледа прилично едноставно, но процесот има многу суптилности кои мора да се земат предвид за заемот да не стане неподнослив товар.

Главниот регулаторен акт со кој се регулира издавањето на овој вид заеми е Федералниот закон-102 „За хипотека (залог на недвижен имот)“, како и Федералниот закон-152 „За хартии од вредност засновани на хипотека“.

Покрај тоа, законот за хипотека е претставен со законски акти во врска со алтернативни заеми за решавање на станбените прашања.

Покрај специјализираните стандарди, постојат стандарди за проценка на хипотеките, што е важен услов за кредитирање. Тие вклучуваат Федерален закон-135 од 29 јули 1998 година. „За активностите за проценка во Руската Федерација“.

Сегашното законодавство за домување кое го регулира учеството на субјектите во заедничка градба (ФЗ-214 од 30 декември 2004 година), како и постапката за регистрирање пренос на права на недвижен имот и трансакции со нив (ФЗ-122 од 21 јули 1997 г. ), е важен и за издавање хипотеки .

Дефиниција на концептот

Хипотеката е еден вид колатерал кој служи како осигурување за заемодавачот кој позајмува пари. Како колатерален имотможе да биде купениот предмет, главно недвижен имот.

Купувачот има право да го поседува овој имот, но не може да располага со него по сопствена дискреција. Во случај на прекршување на обврските за заем, тој ќе стане сопственост на банката како компензација за долгот кон финансиската институција. Сопственикот на станбен имот не може да го продаде без дозвола на банката.

Карактеристични карактеристикиХипотеките се следните параметри:

Позитивни и негативни страни

За многу жители на земјата, хипотекарниот заем е единствената шанса да стане сопственик на стан денес. Затоа, таквите заеми се многу популарни. Тие имаат и позитивни и негативни карактеристики.

На нивните добритеможе да се припише:

• Брзо решение за прашањето за купување станбени простории. Нема да треба да заштедите пари многу години и да плаќате за изнајмен имот;
• Преференцијална хипотека. Со регулаторни акти се утврдуваат одредени категории граѓани на кои им се даваат станбени кредити по повластени услови со учество на државна поддршка;
• Инвестирање пари. Недвижностите, како имот, не ја губат својата вредност, туку напротив ја зголемуваат и претставуваат профитабилна финансиска инвестиција.

Покрај неговите позитивни квалитети, хипотеката исто така има минуси. Тие вклучуваат:

• ограничување на правата на сопственикот на станбени простории;
• значително преплатување на заемот. За време на рокот на договорот, заемопримачот плаќа износ речиси двојно повеќе од примен;
• долг период на плаќање. Плаќањето значителни суми пари секој месец за домување во долг временски период зема голем данок на психата и не секој може да го издржи тоа;
• голем број на барања кои мора да се исполнат за да се добие заем;
• ризик да го изгубите вашиот дом. Во случај на непредвидени околности и неможност за редовни придонеси, банката може да поднесе тужба за наплата на долгот. Имотот за обезбедување ќе дејствува како предмет на преземање.

Според Росстат, не повеќе од 4% од жителите на земјата земаат станбени кредити во земјата.

Кој може да го добие овој заем

Денес има доста луѓе кои сакаат да добијат хипотекарен заем. Сепак, не секому им се даваат такви заеми, дури и за обезбедувањето на купениот стан. Какви барања им наметнуваат банките на денешните должници?

Пред сè, сметаме апликантитеимајќи:

Видови преференцијални хипотекарни програми

Големите финансиски институции нудат посебни услови за добивање кредити на одредени категории клиенти, регистрирани како посебни проекти.

Станбени кредити за воен персонал

Нејзината цел се земјите. Службениците, офицерите, посредниците, приватниците и вработените со договор може да станат нејзини учесници.

Заинтересираните мора да се приклучат на системот за штедна хипотека и по три години да поднесат барање за исплата на средствата. Потоа банката издава заем.

Почетна таксаго прави руското Министерство за одбрана, а исто така врши и навремена исплата на заемот. Излегува дека војската купува станови користејќи буџетски средства.

Во овој случај, постојат ограничувања за цената на купениот објект, не треба да надминува 2,4 милиони рубли. Над оваа сума трошокот мора да се покрие од сопствени средства.

Воениот персонал кој служел најмалку 10 години добива сертификати за купување станови во висина на нејзината цена. Треба да се користи во период до 9 месеци.

Државна програма „Достапно домување за млади семејства“

Се обезбедува хипотека (возраст на учесникот не повеќе од 35 години) за оние кои имаат едно или повеќе деца.

Да го прими неопходно:

• Приклучете се во редот како граѓани на кои им требаат подобрени услови за домување;
• Количината на снимката по член на семејството мора да биде помала од утврдената норма;
• Зафатениот простор за живеење е препознаен како небезбеден;
• Семејството мора да одржува соодветно ниво на приход.

Владина поддршка

Проектот функционира од 2015 година и им овозможува на сите заинтересирани страни да ја искористат повластената понуда, без разлика на нивниот социјален статус.

Целта на програмата е да се поддржи градежниот бум во земјата и да се ревитализира економијата. Се состои во делумна исплатадржавен станбен кредит, кој ви овозможува да добиете пониска каматна стапка од кредитна институција.

Програма „Градиме заедно“.

Се заснова на издавање на банкарски заем за изградба на приватна куќа.

Се спроведува со создавање заеднички фонд во кој се депонираат парите на должниците. Кога ќе се собере потребната сума, градежната задруга ги дава средствата што недостасуваат и го започнува процесот на документирање.

Станбените простории стануваат колатерална сопственост на станбената задруга. Кредитот се дава за период до 20 години.

Каков вид на домување може да се купи на овој начин?

Главниот услов за усогласеност на недвижен имот купен со хипотека е неговата профитабилност.

Доколку долгот не се плати, банката мора да го продаде предметот што служи како обезбедување.

Имотот мора почитувајте ги следните одредби:

Правен статус на станбени простории

Со регистрирање на трансакцијата, новиот сопственик стекнува права на станот или куќата. Но, додека не се исплати хипотеката, имотот ќе биде заложен во банка и со него не може да се прават никакви трансакции. На пример, продавајте, донирајте, разменувајте итн.

Иако таква можност постои, под услов банката да издаде дозвола за таква постапка. Но, финансиските организации многу ретко одлучуваат за такви операции, бидејќи ризикот од неотплата на долгот се зголемува многукратно.

До Rosreestr за регистрацијасе предаде:

• Договор за хипотека за заем;
• Договор за обезбедување.

Треба да се напомене дека сè уште има многу луѓе кои се подготвени да подигнат хипотекарен заем, дури и за време на кризата, и покрај намалувањето на платите и губењето на работните места. Но, пред да се преземе таков чекор, потребно е да се одмерат добрите и лошите страни на таквите обврски. На крајот на краиштата, тие траат повеќе од една година и можат сериозно да ги искршат нервите на секоја личност.

За да дознаете што е хипотекарен заем и правилата за негово добивање, погледнете го следното видео:

За жал, само мал број семејства можат да купат станови со лични средства. Многу луѓе размислуваат да аплицираат за хипотекарен заем. Кои барања мора да се исполнат и под кои услови можете да добиете хипотека во Русија? Се разбира, секој заем за купување станови од секоја банка има свои карактеристики, но сепак може да се истакнат општите точки. Значи, денес ќе зборуваме за главните услови за обезбедување на хипотекарен заем.

Државјанство и регистрација

Речиси сите банки се подготвени да позајмуваат само на граѓаните на Руската Федерација. Првиот документ што е содржан во сите списоци на потребни документи е пасош. Да се ​​има дозвола за постојан престој не е секогаш услов. Самиот хипотекарен заем го подразбира фактот дека заемопримачот ќе го смени местото на живеење по трансакцијата на заемот. Сепак, многу заемодавци бараат барем привремена регистрација во регионот каде што работи структурната единица на банката.

Возраст

Во просек, заемопримачот мора да има најмалку 21 година и не повеќе од 65 години. Но, има банки кои се подготвени да ги прошират овие старосни граници. На пример, можете да добиете заем од Сбербанк дури и пред вашиот 75-ти роденден. Но, вреди да се запамети дека старосните ограничувања се однесуваат на датумот на истекување на договорот за заем, а не на датумот на неговото склучување. Така, ако заемопримачот сака да добие заем за 20 години, тогаш на датумот на добивање на заемот тој не треба да има повеќе од 45 години.

Стаж

Барањата за долгогодишно работно искуство се поврзани со фактот дека банката сака да ја процени стабилноста на приходот на заемопримачот. Вообичаено, стажот на последната позиција не треба да биде помал од 6 месеци. Вкупниот стаж и неговиот континуитет се исто така важни. Оваа информација му дава на заемодавачот разбирање за природата на работната историја на потенцијалниот заемопримач.

Нивото на приход и неговите документарни докази

Потребниот приход зависи од износот на бараниот заем. Во овој случај, заемодавачите можат да постават минимален праг. Често може да најдете број во големина 30.000 рубли.

Банката може да бара потврда за платите и во Формуларот за персонален данок на доход-2 и во сопствена форма. Заемопримачот мора да ја потврди пензијата со потврда од пензискиот фонд. Единствен исклучок можат да бидат случаите кога се вршат трансфери на картичка отворена во истата банка.

Може да се земат предвид и други приходи. На пример, ако зборуваме за закуп, тогаш е неопходно да се обезбеди соодветен договор. Доколку има депозит со месечна исплата на камата - договор за банкарски депозит. Банките можат да го земат предвид приходот на клиентот на индивидуална основа, а исто така да бараат дополнителни документи.

Недостигот на службени приходи не е непремостлива пречка за добивање хипотека. Но, во таква ситуација, по правило, банката нема да обезбеди повеќе од 50% од трошоците за домување.

Гаранти и созаемопримачи

За да се зголемат шансите банката да го одобри заемот, подобро е да се вклучат козаемопримачи или жиранти. Секое солвентно лице кое ги исполнува барањата на банката може да дејствува како гарант. Како по правило, само близок роднина може да биде созаемопримач. Доколку потенцијалниот заемопримач е оженет, тогаш во скоро сите банки е задолжително да се состави договор за гаранција или да се потпише договор за заем како ко-заемопримач на брачниот другар.

Почетна такса

ВО Просечниот аванс за хипотекарни заеми во руските банки е 20-30%.Има посебни понуди со придонес од 15%. Многу е тешко да се добие класична хипотека во висина од 100% од вредноста на кредитот. Најверојатно, ќе зборуваме за посебни програми поврзани со купување стан во нова зграда, чија изградба се одвиваше со учество на истата банка или поврзани структури.

На потенцијалниот заемопримач може да му се понуди алтернативна опција. Највообичаен начин да се добие хипотека без лични средства е да се обезбеди дополнителен колатерал. Оваа опција е посоодветна за луѓе кои веќе поседуваат недвижен имот, но сакаат да ги подобрат условите за живеење користејќи кредитни средства.

Втората опција е да земете потрошувачки кредит за да ја платите таксата. Овој метод бара значителен приход за заемопримачот и членовите на неговото семејство, бидејќи тие ќе треба да сервисираат два заеми неколку години.

Каматна стапка

Каматната стапка е во просек во опсег од 12-14%.Банките нудат пониски каматни стапки како дел од индивидуалните промоции, кои главно даваат можност за купување нови станови.

Денес, најниски каматни стапки може да се најдат во банките кои работат според владината програма за поддршка на хипотекарно кредитирање.

Кредитен рок

Максималниот можен рок на заем што го нудат руските банки денес е 30 години. Но, заемопримачот има право да избере кој било термин што одговара на неговата возраст и во кој големината на плаќањата е во корелација со приходот. Вообичаено, банките склучуваат договори само за периоди деливи на 12 месеци.

Осигурување

Според сегашното законодавство, заемопримачот мора да осигура само недвижен имот. Списокот на ризици обично вклучува пожар, поплави, уништување под други околности, како и незаконски дејствија на трети лица.

Исто така, речиси сите финансиски институции бараат склучување договор за животно и инвалидско осигурување за заемопримачот. Тој има право да го одбие ова. Но, тогаш банката издава заем со повисока камата. Обично зборуваме за 1-1,5% разлика.

Третиот договор што банката може да бара да го склучи е осигурување на сопственост. Обезбедува заштита од губење на правото на сопственост на недвижен имот. Прашањето за такво осигурување се наметнува кога не поминал рокот на застареност по стекнувањето на сопственост од страна на продавачот.

Недвижен имот

Најпопуларниот објект за хипотека е стан на секундарниот пазар. Големата и разновидна понуда на такви станови доведе до фактот дека потенцијалните заемопримачи најчесто се обраќаат до банката специјално за такво купување.

Исто така, постојат многу банки кои работат на примарниот пазар за кредитирање на недвижности. Згора на тоа, можеме да зборуваме и за куќи кои се пуштени во употреба и за оние што се во изградба. Во вториот случај, банката најверојатно ќе понуди ограничен список на програмери со кои се воспоставени партнерства и кои се проверени.

Заемот за купување куќа со земја не е толку популарен меѓу руските банки. Единствен исклучок се новите куќи во викендичките села со целосно завршена документација. Неподготвеноста да се позајмуваат приватни згради во голема мера се должи на проблеми со земјиштето. При поблиско испитување на документите, често се појавуваат проблеми кои го зголемуваат ризикот од губење на колатерал за банката.

Посебни случаи

Покрај вообичаената хипотека на стан или куќа, пари може да се земат и за купување на друг недвижен имот. Најчесто зборуваме за купување гаража, паркинг простор, соба во комунален стан или удел во стан. Малку банки нудат такви програми. Добивањето нив вклучува многу документи, бидејќи кредитната трансакција не може да се нарече стандардна, а банката може долго време да ги прегледува документите.

Објекти на кредитирање за инвестициски проекти се следните дејности:

Изградба, проширување и техничко доопремување на производни и непроизводствени капацитети;

Стекнување на движен и недвижен имот (згради, опрема и сл.).

Организацијата на процесот на кредитирање е регулирана со интерни банкарски регулативи. Посебна карактеристика на различните банкарски технологии во оваа област се изворите на инвестициски ресурси. Во зависност од видот на изворите и формата на привлекување инвестициски фондови, се користат различни кредитни технологии: долгорочен инвестициски заем или проектно кредитирање (финансирање на проекти). Банките можат да даваат инвестициски заеми на синдициска основа.

Во Русија, финансирањето на проекти се однесува на финансирање на инвестициски проекти кои имаат голем број карактеристики:

Значително учество на иницијаторот на проектот (најмалку 30%);

Во финансирањето на проекти банката не е задоволна од враќањето на позајмената вредност, туку сака да учествува во добивката по завршувањето на проектот. Затоа, договорот за заем често го предвидува правото на банката да купи дел од акциите на претпријатието што е цел. Финансирањето на проекти се користи кога е потребен голем обем на инвестиции (изградба на аеродром, големи претпријатија, мостови, цевководи, финансирање развој на наоѓалишта на минерали итн.).

Банките можат да генерираат дополнителни кредитни ресурси со издавање на хипотекарни обврзници, обезбедени со хипотекарни заеми или хипотеки, или банките организираат општински станбени заеми; со што се акумулираат пари од населението за финансирање изградба и купување станови преку продажба на станбени потврди.

Хипотека е регистрирана хартија од вредност која ги потврдува правата на нејзиниот законски сопственик да ги врши следните дејствија:

Добивање на извршување на парична обврска обезбедена со хипотека на имот наведен во договорот за хипотека, без да се обезбедат други докази за постоењето на оваа обврска;

Добивање хипотека на имотот наведен во договорот за хипотека.

Хипотеката е предмет на регистрација истовремено со регистрацијата на договорот за залог.

Сертификатите за домување се посебен вид обврзници со индексирање, со кои се потврдува правото на нивниот сопственик:

Купете стан (апартмани) што подлежат на купување на пакет сертификати за домување;

Добијте од првото барање индексираната номинална вредност на сертификатот за домување.

Со усвојувањето на Федералниот закон бр. 152FZ за хартии од вредност поддржани со хипотека, во Руската Федерација се појавија уште два вида хартии од вредност: обврзници поддржани со хипотека и сертификати за учество во хипотека.

Обврзниците поддржани со хипотека се обезбедени хартии од вредност, чиј сопственик има право да ја добие од издавачот, во одредено време, номиналната вредност на овие хартии од вредност со камата. Сопствениците на обврзници имаат право да добијат фиксна каматна стапка најмалку еднаш годишно.

2) должници - физички и правни лица (градежни и недвижности) кои добиле хипотекарен заем;

3) заемодавци - институции за хипотекарни заеми (комерцијални и специјализирани хипотекарни банки, градежни организации итн.) кои даваат хипотекарни заеми на должници;

Претседател на Руската Федерација, Руската Федерација, Министерството за финансии на Русија, Федералната даночна служба, Федералната агенција за градежништво и домување и комунални услуги.

4) инвеститори - физички и правни лица кои купуваат хартии од вредност обезбедени со хипотекарни заеми издадени од кредитори или оператори на секундарниот пазар (пензиски фондови, осигурителни друштва, инвестициски фондови);

5) компании кои го одредуваат пазарот на хипотеки (продавачи на домови, проценители, фирми за недвижности, државни органи за регистрација на правата на недвижности и трансакции со него, судски органи, нотарски канцеларии, осигурителни компании, оператори на секундарниот пазар).

Предмет на трансакциите на хипотекарниот пазар се хипотекарните заеми и хипотекарните обврзници, или хипотеките. Со хипотекарните обврзници се тргува на примарниот и секундарниот пазар.

Општо земено, системот за хипотекарно кредитирање значи организирање на интеракцијата помеѓу хипотекарниот пазар, пазарот на недвижности и финансискиот пазар.

Потрошувачки заеми

Потрошувачките кредити банките ги даваат на населението за да се задоволат различните потреби на потрошувачите. Со зголемување на ефективната побарувачка на населението, кредитот ви овозможува да добиете материјални добра и добра без претходна акумулација на средства. Од друга страна, кредитот ја забрзува продажбата на залихи и услуги, а со тоа обезбедува проширена репродукција во економијата на земјата.

Класификацијата на потрошувачките кредити издадени од деловните банки се врши според следните критериуми:

Рок на заем - краткорочен, долгорочен;

Целна ориентација - за инвестициски потреби, за набавка на трајни добра, за образование, лекување, за итни потреби итн.;

Тип на заемопримач - сите сегменти од населението, ВИП клиенти, студенти, млади семејства итн.;

Обезбедување – обезбедени кредити, необезбедени (бланко) кредити.

Потрошувачкиот кредит може да се класифицира како директен заем за потребите на потрошувачите (итни потреби, експресни заеми, автомобилски кредити итн.) и заем од инвестициска природа (хипотекарни заеми, образовни заеми, заеми за фарми итн.). Во моментов, најбрзо растечките области на кредитирање вклучуваат експресни заеми, автомобилски заеми и инвестициско кредитирање (вклучувајќи хипотекарно кредитирање).

Во моментов, банките издаваат кредити на населението за итни потреби во период од четири до пет години за набавка на возила, гаражи, скапи предмети за домаќинството, за стопански објекти, платени медицински услуги и други намени.

Предуслов за добивање кредит за итни потреби е постојана регистрација или работно место, работното искуство во едно претпријатие мора да биде најмалку една година. Некои банки бараат животно и инвалидско осигурување за заемопримачот.

Сбербанк на Русија издава заеми за образование до 6 години. Неговата големина се одредува според трошоците за обука (максималната големина на заемот е 70% од цената на обуката).

Експресните заеми (заеми за купување трајни добра) се дистрибуираат преку најголемите малопродажни продавници наменети за масовни клиенти.

Кога масовно даваат експресни заеми, при проценката на кредитната способност, банките користат автоматизиран аналитички систем кој ги зема предвид факторите како што се возраста, полот, брачниот статус, степенот на образование, месечниот приход, достапноста на движен и недвижен имот, кредитната историја на заемопримачот и низа други фактори. Оваа техника се нарекува „модел на бодување за донесување одлуки за кредитирање на поединци“.

За краткорочен експресен заем обезбеден со хартии од вредност не е потребен сертификат за приход на заемопримачот и неговите жиранти.

Инвестициските заеми за населението вклучуваат заеми за стекнување, изградба и реконструкција на недвижен имот и хипотекарни заеми.

Сбербанк обезбедува долгорочни заеми за купување станови во рамките на претседателската програма „Државни сертификати за домување“ во рок од 23% од износот на субвенциите за период од 15 години со повластена каматна стапка. Заемот се дава на воениот персонал префрлен во резерва.

Кредитирањето на населението се врши во согласност со кредитната политика на банката врз основа на нејзината намена, сигурност, итност, плаќање и отплата.

При донесувањето на одлуките за кредитирање, банките се водат од проценка на кредитната способност на заемопримачот, бидејќи примарен извор на отплата на заемот е приходот на заемопримачот, а обезбедувањето на кредитот е секундарен извор на неговата отплата.

За да се процени кредитната способност на заемопримачот, банките ги делат должниците во две групи на поединци:

Вработени;

Оние кои се занимаваат со приватен бизнис како претприемачи без да формираат правно лице или сопственици на деловни субјекти.

Доколку приходот на заемопримачот е генериран преку претприемничка активност, тогаш се анализира стабилноста на вработувањето и вработувањето на заемопримачот во стабилно развиен и потенцијално профитабилен пазарен сегмент.

Големината на заработката или приходот на заемопримачот го одредува максималниот износ на заемот што може да му се додели на поединец. Банките ги одредуваат коефициентите за пресметување за секој тип на заем врз основа на просечната месечна заработка или приход на заемодавачите и заемодавачите.

Предуслов за давање заем е достапноста на колатерал.

Сбербанк на Русија го прифаќа следново како залог за заем:

Гаранција за граѓаните на Руската Федерација кои имаат постојан извор на приход. Бројот на жиранти зависи од износот на заемот;

Гаранција на солвентно претпријатие и организации - клиенти на Сбербанк на Русија;

Ликвидни хартии од вредност (сертификати и акции на Сбербанк на Русија и други хартии од вредност во форма на посебни документи продадени преку банкарски институции, котирани на берзи или издадени од издавачи чија финансиска сигурност е несомнена);

Недвижен имот, возила и друг имот заложен како залог.

Банката може да одбие да издаде заем ако мора да се задржат повеќе од 50% од платите при отплата на заемот.

Во моментов, постојат неколку гледишта за концептот на хипотека. Законот на Руската Федерација од 29 мај 1992 година бр. 2872-1 (изменет на 30 декември 2008 година, изменет на 21 ноември 2011 година) „За залог“ (Закон за залог) (член 42 „Концепт на хипотека“ ) наведува: „Хипотеката се признава како залог на претпријатие, градба, зграда, градба или друг предмет директно поврзан со земјиштето, заедно со соодветната земјишна парцела или правото на нејзино користење“. Во Законот за хипотеки, „хипотека“ значи „хипотека над недвижен имот“. Важно е да се напомене дека според Законот за хипотеки, хипотеката може да се обезбеди не само со обврската за отплата на заемот, туку и со заем, закуп, договор, штета и други обврски.

Специјалната литература дава широк опсег на дефиниции за овој поим - хипотека. Во некои случаи, оваа дефиниција, за разлика од Законот за хипотеки, се состои од неколку концепти: хипотеката се објаснува како залог на недвижен имот; заем издаден против таков колатерал, како и соодветниот документ (хипотека). Ова проширено толкување на терминот очигледно ја одразува неговата практична употреба во говорот и бизнисот, главно во западните земји. Во пракса, зборуваме за превод на концепт својствен на оригиналните зборови (англиските зборови „хипотекација“ и „хипотека“ се преведени на руски со еден збор „хипотека“, а во смисла на „залог“ двата збора се се користи со некои правни разлики, а во концептот хипотека - само „хипотека“).

Други извори даваат тесен концепт на хипотека како „залог на недвижен имот со цел да се добие заем, хипотека“ или, уште поконкретно, нужно „долгорочен заем“. Се чини дека во таквите дефиниции постои незаконско ограничување на концептот што се разгледува, „отсекувајќи“ дел од неговата суштина и го отежнува разгледувањето.

Правната компонента на хипотеката не е секогаш јасно дефинирана. Така, Руската банкарска енциклопедија ја содржи следнава дефиниција: „Хипотеката (англиски: Hipothecation) е форма на залог на добра во која заемопримачот го задржува владението и сопственоста на заложениот предмет“. Ова толкување не е типично за земјите од граѓанското право (Русија е една од нив), во кои концептот на „хипотека“ се однесува само на недвижен имот.

Понекогаш хипотеката се дефинира како вид на залог на недвижен имот: „Хипотеката е вид на залог на недвижен имот со цел да се добие заем“. Испуштајќи го непотребното разјаснување на целта на хипотеката, забележуваме дека во Русија само еден вид колатерал се применува на недвижен имот - хипотека; Така, во моментов нема потреба да се дефинира хипотеката како вид на залог на недвижен имот. Меѓутоа, во некои земји од граѓанското право постојат неколку видови права на недвижен имот под хипотека.

Неопходно е да се направи разлика помеѓу концептите на „хипотека“, „хипотекарно кредитирање“, „хипотекарен заем“.

Хипотекарното кредитирање е составен елемент на работењето на комерцијалните банки. Хипотекарното кредитирање има за цел да ги задоволи станбените потреби како компонента на животниот стандард на населението.

Хипотекарниот заем е долгорочен заем издаден од банка на заемопримачот за купување на недвижен имот на негово обезбедување или за учество во заедничка изградба на проект за недвижности за обезбедување на правата за учество во заедничка градба, издаден во на начин пропишан со закон, со последователно запишување на залог на недвижноста по пуштање во употреба.

Основа за настанување на хипотека е договор за залог на недвижен имот, според кој едната страна - хипотекарниот доверител, која е доверител според обврската обезбедена со хипотеката, има право да добие задоволување на своите побарувања против должникот по оваа обврска од вредноста на заложената недвижност на другата страна - хипотекарниот доверител повластено пред другите доверители на хипотекарниот доверител. Неопходно е да се разликува хипотекарниот заем од самиот заем. Под заем се подразбира позајмување пари или стоки по услови на отплата и по правило со плаќање камата. Хипотекарниот заем е начин да се привлечат финансиски средства во форма на заеми обезбедени со недвижен имот. Според Законот за залог, колатерал за хипотекарен заем може да биде: згради и објекти, институционални единици од сите сектори на стопанството, кои се сметаат за обединети имотни комплекси, станбени згради, станови, делови од станбени згради и сл. Предмет на обезбедување не може бидат: државни и шумски фондови, земји во непосредна близина на државната граница и други објекти, чие залог е забрането со федерален закон. Така, хипотекарниот заем е заем кој се одликува со голем број карактеристики поврзани со потребата да се обезбеди дополнителна заштита на правата на хипотекарниот доверител преку државна регистрација на хипотеката и неговата способност да одржува потрошувачки имоти како објект на недвижен имот за долго време.

Традиционално, хипотекарното кредитирање се смета за помалку ризичен бизнис во споредба со конвенционалното кредитирање на бизниси и поединци. Во исто време, главниот аргумент во прилог на оваа изјава е „сигурноста“ на колатералот за заеми - недвижен имот, кој е „секогаш во вредност“. Ризикот навистина не исчезнува кога имотот е прифатен како колатерал, дури и ако вредноста на исплатите на заемот значително го надминува износот на исплатите на заемот: тој може многу брзо да амортизира, додека побарувачката ќе реагира непредвидливо, што го зголемува ризикот од тешкотии со продажбата на колатералот. Ризиците од хипотекарната активност се прикажани во табелата. 1.2 и на сл. 2.

Табела 1.2 - Ризици од хипотека за примарното домување

Постојат четири главни актери на хипотекарниот пазар: заемопримачот, заемодавачот, инвеститорот и владата. Заемодавачи (хипотекарници) се физички и правни лица кои поднеле барање за заем и го добиле. Заемопримачите доброволно обезбедуваат станови што веќе ги поседуваат и купиле со средства за заем како обезбедување. Кредитори се банки (кредитни организации) и други правни лица кои даваат хипотекарни заеми на кредитокорисници во согласност со процедурата утврдена со закон. Инвеститорите се правни и физички лица кои купуваат хартии од вредност поддржани со хипотека имитирани од заемодавачите или операторите на секундарниот пазар. Тие вклучуваат инвестициски фондови, осигурителни компании и заеднички фондови. Владата создава услови за сигурно функционирање на системот за хипотекарно кредитирање, ги надгледува активностите на заемодавците и им помага на одредени групи од населението при купување станови.

Исто така, има многу секундарни учесници на пазарот на хипотекарни заеми, како што се продавачи на домови, оператори на пазарот на секундарни хипотекарни заеми (агенции за заеми за домашно хипотека), државни органи за регистрација на правата на недвижен имот и трансакции со него, осигурителни компании, проценувачи и фирми за недвижнини. Продавачи на станови се физички и правни лица кои продаваат станбени простории што ги поседуваат или припаѓаат на други физички или правни лица. Операторите на секундарниот пазар се специјализирани организации кои рефинансираат заеми. Осигурителните компании обезбедуваат осигурување на имот (осигурување на станови под хипотека), лично осигурување за должници и осигурување од граѓанска одговорност за учесниците на пазарот на хипотеки. Проценители се правни и физички лица кои имаат право да вршат стручна проценка на станбени простории кои се предмет на обезбедување за хипотекарно кредитирање. Фирмите за недвижности се правни лица, професионални посредници на пазарот за купопродажба на недвижности. Инфраструктурни врски на системот за хипотекарно кредитирање - нотари, пасошки услуги, органи за старателство и старателство, правни совети итн.

Руската шема за хипотекарно кредитирање е блиска до американскиот двостепен модел (дискутирано погоре), иако не може да се каже дека целосно го копира. Но, непосредно пред почетокот на светската криза, кај нас почнаа да се појавуваат опасни трендови, на пример, понудата на хипотекарни кредити за 100% од вредноста на обезбедувањето. Од ситуација слична на американската нè спаси тоа што во Русија обемот на хипотеки е само 2-3% од БДП, додека во САД е многукратно повеќе.

Ако го оцениме системот на хипотекарни заеми како целина, можеме да ги истакнеме следните предности: ? можност веднаш да живеете во нов стан или куќа; ? домувањето веднаш станува сопственост, можете да се регистрирате во него; ? сигурноста се обезбедува со договори за осигурување; ? на заемопримачот му се обезбедува намалување на данокот на имот; ? долг рок на заем ги прави плаќањата не премногу големи; ? Во некои области постои социјална хипотека. Недостатоците на хипотеката се: ? преплатувањето за стан може да достигне 100% или повеќе (годишни износи на задолжително осигурување, услуги на проценителни компании, нотар, надоместок до банката за обработка на барањето, надоместок за одржување на сметка за заем итн.); ? има многу барања на хипотекарните банки за заемопримачот (потврда за приход, регистрација и државјанство, гаранти, одреден стаж на едно место итн.); А сепак, предностите на хипотекарното кредитирање му овозможија на овој сектор на пазарот активно да се развива до септември 2008 година. Глобалната финансиска криза што се случи во септември 2008 година првенствено ги погоди хипотеките. Многу банки ги намалија своите програми за хипотека, оние кои продолжија да работат со хипотеки значително ги ревидираа условите на програмите (стапките и големината на авансот беа зголемени, барањата за заемопримачот беа заострени, главно беа финансирани само предмети од секундарниот пазар итн. ). Сепак, државата ги поддржа хипотекарните банки, што им овозможи на банките да ја решат ликвидносната криза и водеше веќе во 2009-2010 година. до заживување на хипотеките како алатка за решавање на станбените проблеми.

За време на кризата, уделот на станови купени во рамките на хипотекарните програми на примарниот пазар значително „падна“: од 16-18% во 2008 година на 8-10% во 2009 година. Според аналитичкиот центар AHML, сега овој сооднос е 13-15%.

Во моментов, можеме да забележиме постојан нагорен тренд на обемот на хипотекарните заеми. Сега можеме да кажеме дека нивото пред кризата не само што е постигнато, туку и надминато.

Овој раст се должи на неколку трендови одеднаш: психолошката напнатост исчезна во општеството, луѓето станаа посигурни во погледот во иднината, програмерите го зголемуваат обемот на градежништвото, а финансиските институции носат сè повеќе нови понуди на пазарот. На пример, само во Волгоград, околу 30 банки промовираат хипотекарни услуги, а повеќето од нив имаат неколку програми за заем. Друг фактор кој директно влијаеше на зголемувањето на обемот на издадените хипотекарни кредити беше олеснувањето на барањата за кредитокорисниците. Меѓу новите трендови на пазарот на станбени хипотекарни заеми, вреди да се истакне фактот дека за прв пат по долго време се споредува односот на побарувачката за примарно и секундарно домување. Ова во голема мера се должи на стареењето на секундарниот станбен фонд, а луѓето, откако решија да подигнат хипотека, се почесто избираат нови станови.

Врз основа на горенаведеното, доаѓаме до следните заклучоци.

Дефинитивната содржина на концептот „хипотека“ е „залог на недвижен имот“, бидејќи останатиот дел, и широк („хипотека“, „заем обезбеден со недвижен имот“) и тесен („залог на имот за обезбедување долгорочен заем ”) толкувањата се деривативни дејства или аспекти на таквата содржина. Затоа, најправилен е законски утврдениот концепт на хипотека, а во иднина во оваа работа при разгледување на хипотекарниот заем ќе се користи законски утврдената дефиниција за хипотека како залог на недвижен имот за обезбедување на какви било обврски. Во моментов, развојот на системот за хипотекарно кредитирање е најперспективниот начин за решавање на станбениот проблем. Хипотека е вид на имотен колатерал кој служи како обезбедување за користење на главната парична обврска; нејзиниот предмет е секогаш недвижен имот. Најчесто хипотеките се користат за обезбедување договори за заем со банките.