Користење на подрум во станбена зграда. Утврдување на постапката за користење на заеднички имот. Утврдување на постапка за користење на заедничкиот имот на сопствениците - подрум Простории за технички потреби

Од памтивек, прашањето за користење на подрум во станбена зграда е обвиткано во соседски спорови. Оваа просторија спаѓа во категоријата на заедничка сопственост на жителите, кои имаат право да ја користат за свои економски потреби, но не на штета едни на други. Вреди да се напомене дека ова не е единственото ограничување во однос на употребата на подрум во станбена зграда. Во овој дел од која било висококатница, се наоѓаат инженерски системи (кревачи за канализација, грејна мрежа и водоснабдување).

За да не бараме совети од експерти од станбени и комунални услуги, ќе се обидеме сами да откриеме каква е постапката за користење на подрум во станбена зграда.

Простор за технички потреби

Можно е законски да се определи место во подрумот за секој станар. Со оглед на тоа што овој дел од зградата е заедничка сопственост, сопствениците на станови се заинтересирани да го користат главно за складирање на лични предмети и намирници. За многу луѓе, подрумот е можност да се складираат со вреќи со компири, конзерви и џем за зимата. На приземјето е погодно да се складираат автомобилски гуми, скии, санки, велосипеди, колички, гумени чамци и многу други работи за кои нема место во станот и не би било пожелно да се натрупува балконот.

Дали е можно жителите воопшто да го користат приземјето?

Сепак, не секоја станбена зграда со повеќе станови им дозволува на жителите да го користат подрумот. Уредувањето на индивидуални магацини на подземје е проблематично доколку објектот припаѓа на стариот станбен фонд. Изградбата на такви простории не предвидуваше присуство на посебни прегради резервирани за лични потреби на сопствениците на станови. Дизајнерските карактеристики се дека инженерските комуникации во вакви станбени згради се наоѓаат на речиси целата површина на приземјето. Слободниот дел од подрумот на кој било начин не е ограден и затоа пристапот е затворен за сопствениците на куќи. Само специјалисти од домување и комунални услуги имаат право да влезат во купето каде што се наоѓаат комуналните услуги.

Подруми во нови згради

Кај младиот станбен фонд работите се поинакви. Овде, по правило, се размислува за потребата на жителите да им се обезбеди посебна просторија за лични потреби при изградба на станбена зграда. Постапката за користење на подрумот во таква просторија ја дискутираат сопствениците на куќи, бидејќи сите имаат еднакви права. Во исто време, правото на управување со инженерски системи воопшто не е важно - комуникациите во високи згради остануваат во затворен дел од подрумот, затоа се апсолутно недостапни и безбедни за жителите.

Можете да дознаете за уредувањето на подземните простории во секоја куќа со барање совет од друштвото за управување одговорно за работата на зградата. Така, сопствениците не мора ни да се спуштат во подрумот за да дознаат дали можат да организираат лични прегради за складирање на сопствените работи. Во зависност од распоредот на подрумот, постојат неколку опции за решение.

Право на индивидуално место во подрум

Дури и ако подземниот кат не подразбира распределба на простор за потребите на домаќинствата на жителите, сепак постои можност да се уреди простор за сопствениците на зградата. Можете да одвоите површина за складирање на лични работи со тоа што сами ќе го опремите приземјето. И покрај присуството на комуникации, користењето на подрумот во станбена зграда е привилегија на жителите. Подземниот кат е заедничка сопственост и им припаѓа на сопствениците на апартмани, кои имаат право да располагаат со купето по сопствена дискреција. Ако, на генерален состанок, жителите на станбена зграда изразат желба да складираат тегли со краставици во подрумот или да организираат складирање за велосипеди или автомобилски гуми во него, ништо и никој не може да ги спречи.

Изградба на подземно складиште

Единственото нешто што ќе им треба на жителите е одлучност, упорност и организациски вештини. Дополнително, изградбата на магацини на приземје ќе бара одредени финансиски инвестиции, што е важно. Доколку комуникациите не се оградени, жителите ќе мора сами да го изградат преминот до поединечни складишта. Ова е прилично долг процес кој бара внимателно разгледување на секоја нијанса и добро координирана тимска работа.

Добивање дозвола

Територијата на приземјето навистина се смета за сопственост на жителите на станбената зграда. Кој ги одредува правилата за користење на подрумот? Не вреди да се започне со изградба без да се координираат понатамошните активности со друштвото за управување, бидејќи за повторен развој на подземниот оддел е потребно да се добие дозвола за извршување на соодветниот повторен развој. За да добиете официјално одобрение од друштвото за управување, мора да поднесете апликација потпишана од сите иницијатори за организирање на складиштето. Во исто време, секој од апликантите мора да разбере дека сите трошоци за градежни работи и понатамошно одржување на изградениот комунален блок целосно ќе паднат на нивните раменици.

Кои документи се потребни

Покрај тоа, на апликацијата мора да се приложи цел пакет документи. Мора да се собере и да се обезбеди на друштвото за управување со цел да се добие дозвола за развој и реконструкција на нестанбен подрум. Списокот на потребни документи вклучува:

Технички пасош на станбени простории.
Проект за повторен развој.
Документи со кои се потврдува сопственоста - документи за сопственост.
Писмена согласност да се изврши повторен развој од други сопственици.

Исто така, треба да се запомни дека без соодветна регистрација на документацијата за дозволи, не може да се започне со повторен развој. Денес, за жителите на станбени згради, утврдена е парична казна од 2-2,5 илјади рубли. за вршење незаконска реконструкција на нестанбени простории.

Работите се малку поедноставни со оние куќи каде што подрумот е опремен за складирање. Во овој случај, важно е да се побара поддршка од сопствениците и да се распредели личен дел од подземниот кат.

Состанок на сопственици

Без оглед на крајната цел (добивање посебен удел во постоечки подрум или уредување на подземна просторија и опремување на поединечни прегради за складирање во неа), првата точка во вашиот акционен план треба да биде одржување на генерален состанок на сопствениците на куќи. На овој настан мора да бидат поканети сите сопственици на приватизирани станови, а што се однесува до станарите според договор за социјален закуп, сопственикот мора да биде известен. На пример, во Москва тоа е Секторот за домување. Организацијата ќе испрати свои претставници на состанокот. Секој сопственик на станбена зграда мора да биде известен за планирање општи наплати. Во согласност со законот, информациите за настанот треба да се достават најдоцна 10 дена пред наведениот датум. Препорачливо е писмено да се известат потенцијалните учесници на состанокот.

Покрај точниот датум, време и локација на состанокот, наведете ги прашањата што ќе се разгледуваат. Ова може да биде неопходно ако состанокот се одржува во отсуство и одлуките треба да се донесат со мнозинство гласови. Во спротивно, оние кои сакаат да ги оспорат резултатите од гласањето ќе ги имаат сите шанси за победа на суд.

Агендата на јавен состанок на жителите мора нужно да вклучува прашања за создавање на опремени прегради за складирање на приземјето на зградата и обнова на подрумот. Ако во дизајнот на станбена зграда е предвиден подземен комунален блок, зборуваме за поделба на акциите меѓу сопствениците. Се укажува и на потребата од утврдување на составот на комисијата за броење за пребројување на резултатите од гласањето.

Колку е поголем просторот за живеење, толку повеќе гласови

По успешен состанок, се воспоставуваат правила за користење на подрумот во станбена зграда. Без оглед на условите и барањата што ги поставуваат учесниците, за да се донесе одлука, не се зема предвид само бројот на сопствениците, туку и големината на нивниот имот, односно просторот за живеење. Патем, состанокот може да се смета за валиден само доколку на него присуствувале сопствениците на станбениот фонд, кои имаат мнозинство гласови (повеќе од 50%). Така, на пример, сопственикот на трособен стан има повеќе гласови од сопственикот на еднособен стан. Во спротивно, доколку не се добијат 50% од гласовите, состанокот не може да се смета за валиден. Потоа се врши отсутно гласање, за што учесниците повторно ќе треба директно да бидат известени. Информативниот лист ги наведува истите прашања што се разгледуваат, како и точното време и адресата на местото на испорака на пополнетите обрасци.

Само-фаќање на подрумот: што да правам?

Има и ситуации кога новите сопственици, обидувајќи се да најдат дел од складиштето во подрумот што им припаѓа, дознаваат дека нема слободни места за нив, бидејќи подрумот одамна е поделен меѓу претходните сопственици. Всушност, оваа појава се нарекува нелегално сквотирање и ништо друго. Поговорите како „подрумот беше опремен со наши пари и затоа со право ни припаѓа само нам“ немаат правна сила. Според правилата за користење на подрумот во станбена зграда, без разлика каков е составот на сопствениците, техничкиот под во секој случај спаѓа во категоријата на заеднички имот, така што секој жител мора да има свој удел. Во овој случај, мора да контактирате со друштвото за управување и да прогласите сквотирање. Следно, прашањето за доделување удел се решава на генерално собрание.

Како станарите можат да заработат пари од својот подрум?

Според правилата за користење на подрумот во станбена зграда, сопствениците на куќи имаат право да го опремат подземниот кат не само за лична употреба, туку и врз основа на општи интереси. Така, наместен подрум може да се изнајмува, на пример, како магацин или продавница, а добиениот приход може да се подели меѓу жителите или да се користи за уредување на дворот или реновирање на домот. Ова е прилично вообичаен начин за заработка за партнерства што се состојат од сопственици на станови.

Во исто време, не смееме да заборавиме дека употребата на подрум во станбена зграда е дозволена само за технички потреби. Со закон е забрането опремување на хотели или апартмани за издавање на приземје.

Статусот на подрумите се уште ги загрижува сопствениците на станбени згради (денари). Се чини дека прашањето за признавање на правото на заедничка заедничка сопственост на „техничкото подземје“ (како што понекогаш се нарекуваат подрумите) е веќе решено на ниво на Уставен суд. (Дефиниција од 19 мај 2009 година бр. 489 О-О).

Сепак, практиката покажа дека не сите станбени згради бараат подрумите да бидат вклучени во заедничкиот имот. Оваа статија ќе разговара за тоа како да се одреди целта на подрумот и неговиот правен режим.

Простории на станбени згради и можни правни режими

Според клаузула 1 чл. 290 Граѓански законик на Руската ФедерацијаСопствениците на станови во станбени згради, по право на заедничка заедничка сопственост, поседуваат заеднички простории, носечки конструкции на куќата, механичка, електрична, санитарна и друга опрема надвор или внатре во станот што опслужува повеќе од еден стан. Член 36 од Кодексот за домување на РФдава поцелосна слика за тоа што припаѓа на заедничките простории на куќата.

Според оваа норма, сопствениците на простории во станбени згради поседуваат, по право на заедничка заедничка сопственост, простории кои не се дел од станови и се наменети за опслужување на повеќе од една просторија во дадена зграда: меѓустански слетови, скали, лифтови. , лифт и други шахти, ходници, технички подови, поткровје, подруми во кои има инженерски комуникации, друга опрема што опслужува повеќе од една просторија во дадена куќа (технички подруми).

Од овие норми произлегува дека просторот што припаѓа на заедничка сопственост не може да биде дел од стан или друг простор кој е во индивидуална сопственост, а дел од просторијата што не е одвоена од просториите што му припаѓаат на единствениот сопственик не може да биде во заедничка сопственост. За возврат, просториите како предмет на правото може да подлежат на следниов правен режим:

Заеднички имот во МКД, а потоа учесниците во заедничкиот имот
сопственост се сите сопственици на простории во куќата, при што големината на секоја акција е пропорционална на површината на просториите што му припаѓаат на секој сопственик;
- самостоен имот кој е во единствена или заедничка сопственост, но врз основа што не е поврзан со намената на имотот како помошен и служи за други простории.

Појаснувања на Уставниот суд

Како што е наведено во Дефиниција на Уставниот суд на Руската Федерација од 19 мај 2009 година бр. 489 О-О,Просториите што не се делови од станови припаѓаат на заедничка сопственост на сопствениците на простории во станбени згради (вклучително), доколку во нив се наоѓа опрема наменета да им служи на потребите на сопствениците на просториите. Таквите простории немаат независна намена, тие, како и опремата што се наоѓа во нив, се наменети да опслужуваат неколку или сите простории од куќата.

Во исто време, судиите забележаа дека, покрај нестанбените простории што припаѓаат на заеднички имот, станбена зграда може да има и други нестанбени простории наменети за самостојна употреба.

Таквите простории се недвижни ствари - самостојни објекти на граѓанските права. Нивниот правен режим се разликува од правниот режим на воспоставените простории чл. 290 Граѓански законик на Руската Федерација и чл. 36 Кодекс за домување на Руската Федерација.Гледајќи напред, забележуваме дека во куќите изградени од Советскиот Сојуз (и постарите) не е толку лесно да се разликуваат нестанбени простории, опремени со исклучиво услужна функција, од нестанбени простории за независни цели. Решавањето на ова прашање бара да се земат предвид фактичките околности и е во надлежност на арбитражните судови и судовите од општа надлежност. Уставниот суд повеќепати го привлече вниманието на ова (види дефиниции од 24.02.2011 бр. 137 О-О, од 16.12.2010 година бр. 1587 О-О, од 17.06.2010 година бр. 814 О-О, од 22.04.2010 година Бр. 472 О-О итн.).

Арбитражната практика, која се развива речиси две години од одлуката на Уставниот суд на Руската Федерација Дефиниции бр. 489 О-О,на изненадување на сопствениците на простории во станбените згради и нивните претставници, таа покажа дека подрумските простории, историски наменети за работилници за чевли, аптеки и други организации и институции, на прв поглед, не се разликуваат од истите подрумски простории кои не се населени од слични предмети, во најголем дел не припаѓаат на заедничка сопственост на куќите. Во новите згради, напротив, правниот режим за подрумите е потранспарентен и најчесто арбитри го одредуваат како заедничка заедничка сопственост.

Став на Президиумот на Врховниот арбитражен суд

Подрумот на куќата по дефиниција не е технички.

HOA, која ги застапува интересите на некои од сопствениците на простории во станбените згради за прашањето за признавање на подрумот како заедничка сопственост, го доживеа првиот голем неуспех на крајот на 2009 година.

Резолуција на Президиумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација од 15 декември 2009 година бр. 12537/09сите судски акти претходно донесени во полза на партнерството беа укинати, а предметот со кој се признава правото на заедничка заедничка сопственост на спорниот подрум, формиран на просторот на поранешните станови и со децении користен како самостоен имот (за сместување различни институции ), беше испратен на ново разгледување. Причините за донесување на оваа одлука биле следните околности.

Клучен момент:

Правото на заедничка споделена сопственост автоматски произлегува само за техничките подруми, а не и за какви било подрумски простории на куќата.
Врз основа на директни инструкции чл. 36 Станбен комплекс на Руската ФедерацијаПравото на заедничка заедничка сопственост на сопствениците на куќи не произлегува за ниту еден подрумски дел од станбена зграда, туку само за технички подруми. Квалификацијата на подрумот како техничка просторија се определува, на пример, од потребата за постојан отворен пристап до опремата што се наоѓа во неа.

Самото присуство на комунални услуги и опрема во подрумот или неговиот соодветен дел не дава доволна основа овој имот да се смета за технички подрум и, како последица на тоа, заеднички заеднички имот на сопствениците на куќи. Дополнително, Президиумот на Врховниот арбитражен суд зеде предвид дека спорниот подрум е формиран од поранешни станови (поради што веднаш се постави прашањето за можноста за пристап до комуникациите лоцирани во наведените простории и потребата од тоа) и се користеше како независен имот дури и пред создавањето на HOA и појавата на сопственички права на станови и соби меѓу жителите на куќата.

Знаци на „техничко подземје“

Овде ќе зборуваме за одлуки кои се позитивни за сопствениците на простории во станбени згради, врз основа на ставот на Президиумот на Врховниот арбитражен суд презентиран погоре. Значи, во Резолуција на Федералната антимонополска служба на Северната територија од 21 март 2011 година бр. A56-30206/2010Судиите застанаа на страната на органот за регистрација, кој одби да ја запише сопственоста на правното лице на подрумските простории во кои се наоѓаше електричната разводна табла, која беше дел од заедничкиот имот на куќата. И покрај фактот што организацијата дејствуваше како акционер за време на изградбата на куќата, вклучително и финансирање на изградбата на подрумот, судот посочи дека сите учесници во заедничка сопственост мора да поднесат барање за државна регистрација на правото на заеднички имот на куќата, особено на спорниот подрум.

Со Резолуција на Федералната антимонополска служба на регионот Северен Казахстан од 20 декември 2010 година бр. A53-6270/2009Побарувањата на HOA за подрумот беа исполнети, чија изградба беше финансирана од претприемачот при изградбата на куќата и која беше заведена како сопственост на претприемачот по завршувањето на изградбата. Судиите го забележале фактот дека спорните простории не биле наменети за сместување канцеларии и како такви не биле пуштени во функција.

Со испитувањето е утврдено присуство во подрумот на санитарна опрема што служи на станбената зграда, чија употреба е невозможна без постојан пристап до спорните простории. Според проектната документација, спорните простории биле препознаени како технички подрум кој немал самостојна намена.

Клучен момент:

Следниот подрум се смета за технички:
- проектиран како технички подрум, кој нема самостојна намена и не е наменет за самостојна употреба;
- опремени со инженерски системи и нивни контролни единици, за чие одржување е потребен постојан отворен пристап на технички специјалисти;
- не се изолирани од инженерските системи и нивните контролни единици.

Друг пример за признавање на правото на заедничка заедничка сопственост на подрумски простории, кои се изнајмени без согласност на сопствениците на станбените простории на куќата - Резолуција на Федералната антимонополска служба на регионот Северен Казахстан од 10 август 2010 година бр. A32-4632/2008.

Судот, откако ги испита материјалите на предметот, вклучително и подрумскиот план на станбената зграда, утврди дека содржи главни цевководи на системот за греење, системи за снабдување со топла и ладна вода, кревачи, доводи за цевководи што го снабдуваат системот за греење на куќата, затворање исклучени вентили и чешми, цевководи на канализациониот систем и дојде до заклучок: таков подрум првично не бил наменет за независна употреба. Мора да се класифицира како заедничка сопственост на сопствениците на куќи.

Па, последната судска одлука со која се признава подрумот за заедничка заедничка сопственост, на која би сакал да го свртам вашето внимание - Резолуција на Федералната антимонополска служба на Украина од 15 март 2011 година бр. F09-1144/11 C6.На судиите им беше презентирано вештачење, според кое спорниот подрум на станбена зграда имал:

Влез со мерни уреди за системот за водоснабдување со ладна вода на сите простории на првиот кат и подрум;
-влез со мерни уреди за системот за снабдување со топла вода и систем за греење, дизајнирани да обезбедат топла вода и топлина во просториите на првиот кат и подрумот;
- инсталиран систем за довод и издувна вентилација, кој обезбедува организиран проток на воздух (и негово отстранување) во просториите на првиот кат и подрумот;
- товарен лифт и хала за лифт до него за преместување стока помеѓу првиот кат и подрумот.

Врз основа на добиените информации, судиите дошле до заклучок дека таков подрум не може да се користи самостојно. Неговиот дизајн и вистинската намена е сервисирање, бидејќи во него се сместени сите контролни јазли за комуналните мрежи на првиот и подрумот на зградата, лоцирани во подрумот, каде што мора да се обезбеди непречен пристап. Самата подрумска просторија врши услужна улога и има нераскинлива врска со зградата во целина, бидејќи не е изолирана од неа.

Отсуството во подрумот на систем за снабдување со енергија, греење, водоснабдување и посебни мерни уреди во подрумот, според судиите, ја предодредува неговата помошна намена.

Од содржината на горенаведените судски акти, можеме да заклучиме дека секој спор во врска со признавањето на правото на заедничка заедничка сопственост на подрумски простории за сопствениците на простории во станбените згради има свои нијанси и свои причини за негово решавање во интерес. на сопствениците на куќи. Општата карактеристика на сите случаи дискутирани погоре е, прво, дека спорните подруми не биле дизајнирани или формирани последователно како посебни (вклучително и од центрите за комуникации и контролни центри) објекти, и второ, дека во сите спорни подруми, покрај комуналните мрежи, биле лоцирани и нивните контролни единици. Имајте предвид дека Президиумот на Врховниот арбитражен суд во Уредба бр.12537/09не донесе никакви фундаментални заклучоци во оваа насока. Тие се појавија подоцна, во друга негова резолуција (од 02.03.2010 година бр. 13391/09).

Подрумот е посебен имот

ВО Резолуција бр.13391/09Користејќи го примерот на подрумот на предреволуционерна куќа, се формулираат карактеристиките на таквата просторија како независен објект. Значи, при утврдување на статусот на подрумот во слични станбени згради, потребно е да се земе предвид дека, според клаузула 1 од додаток 3До Резолуција на Врховниот совет на Руската Федерација од 27 декември 1991 година бр. 3020 1Таквите објекти на државна сопственост како станбени и нестанбени фондови првично беа класифицирани како општински имот, сопственост на Москва и Санкт Петербург. Од моментот кога граѓаните почнаа да го остваруваат правото на приватизација на становите, предвидено Закон на РСФСР од 4 јули 1991 година бр. 1541 1,станбена зграда во која е приватизирана најмалку еден стан (соба) го загуби статусот на објект исклучиво во општинска сопственост.

Затоа, правниот режим на подрумските простории, без разлика дали припаѓаат или не во заедничка заедничка сопственост на повеќе сопственици на простории во вакви станбени згради, треба да се утврди токму на датумот на приватизација на првиот стан во куќата. Правото на заедничка заедничка сопственост на заеднички имот во таква куќа (особено, подрумот) се појави само еднаш - истакнува Президиумот на Врховниот арбитражен суд: во времето на приватизацијата на првите простории во куќата. Последователно усвоени федерални законодавни акти (вклучувајќи го и Законот на Руската Федерација од 24 декември 1992 година бр. 4218 1 „За основите на федералната политика за домување“, Привремени прописи за станови, член 290 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација и член 36 од Кодексот за домување на Руската Федерација) само потврдуваат дека сопствениците на куќи веќе имаат право на заедничка заедничка сопственост на заедничкиот имот на куќата и го разјаснуваат, но не го создаваат споменатото право одново.

Според наодите на арбитрите, доколку од датумот на приватизацијата на првиот стан, подрумските простории на станбена зграда биле наменети (сметани, формирани) за самостојна употреба за цели кои не се поврзани со одржувањето на станбената зграда и биле всушност не се користи како заедничка сопственост од страна на сопствениците на куќи, тогаш правото на заеднички дел Немаше сопственик на куќа сопственост на овие простории. Останатите подрумски простории, кои не беа доделени за независна употреба, станаа заедничка заедничка сопственост на сопствениците на куќи како заедничка сопственост на куќата.

Клучен момент:
Самостоен недвижен објект е подрум дизајниран или формиран во времето на приватизацијата на првиот стан во куќата како објект наменет за самостојна употреба.

Овој критериум, според арбитрите, не е во спротивност со тврдењето дека просториите во кои се наоѓаат комуналните претпријатија се априори заедничка сопственост на сопствениците на куќи. За да се одреди правниот режим на таквите (посебни) подрумски простории, присуството на инженерски комуникации во нив не било и не е важно, бидејќи тие се наоѓаат во секој подрум и сами по себе не предизвикуваат право на заедничка заедничка сопственост на сопствениците на куќи. за простории кои се веќе доделени за самостојна употреба, кои не се поврзани со одржување на станбена зграда.
Успеавме да најдеме неколку интересни примери на примена Правилник бр.13391/09во практиката на федералните арбитражни судови. Значи, Резолуција на Федералната антимонополска служба на северозападниот округ од 21 март 2011 година бр. A56-48167/2009 Здружение на сопственици на куќипобарувањето против КУГИ за признавање право на заедничка заедничка сопственост на подрум, кое според потврда од заводот за проектирање и попис е евидентирано во сметководствената документација од 1977 година како простор на чевларска работилница (поранешен стан) беше одбиен. Во 2003 година овој објект е реконструиран (неговата површина е намалена поради доделување на водомерна единица во посебен простор), како резултат на што е регистриран спореден имот во кој немало технички простории (вентилациони комори, вода. метри, разводни табли, лифтови, итн.). Слично на тоа, судбината на споредните недвижности (подруми) во резолуции на Федералната антимонополска служба на северозападната територија од 21 март 2011 година бр. A56-36543/2009, ФАС Московскиот регион од 9 декември 2010 година бр.

За твоја информација:
Сопствениците на подрумски простории доделени како самостојни објекти и користени за продавници, кафулиња, аптеки и сл., се должни, на еднаква основа со другите сопственици на простории во куќата, да ги сносат трошоците за одржување на заеднички имот, без разлика дали користат таков имот. Впрочем, овие простории се исто така конструктивен дел од станбената зграда (Резолуција на Федералната антимонополска служба NWZ од 21 март 2011 година бр. A56-7732/2010).

Во однос на сместувањето на комуналиите во подруми - независни објекти на недвижности - има и неколку интересни случаи. Конкретно, во Резолуција на Федералната антимонополска служба на Северната територија од 18 јануари 2010 година бр. A56-9227/2008се наведува дека присуството на системи за водоснабдување и греење со ладна и топла вода во подрумот не може да послужи како доволна основа за класифицирање на оваа просторија како помошна, особено ако потребата од постојано користење и одржување на опремата што се наоѓа во просторијата за потребите. на другите простории од куќата не е докажано. Судиите на ФАС УО донесоа слични заклучоци во Резолуција од 12 мај 2010 година бр. F09-3319/10 C6 во однос на фактот дека транзитните комуникации се наоѓаат во подрумот (цевковод за централно греење со уреди за греење, цевковод за снабдување со ладна вода, кревачи со опрема за исклучување).

Треба да се напомене дека во пракса има случаи кога подрумите, визуелно идентификувани како независни објекти, всушност не се правилно формирани како такви и затоа се предмет на пренос во заедничката заедничка сопственост на сопствениците на куќи. Слична ситуација беше испитувана од Президиумот на Регионалниот суд во Чељабинск во Резолуција бр.44 Г-99/2010 од 24 ноември 2010 година.Како што може да се види од материјалите на предметот, подрумот на станбена зграда, како и сите простории на овој објект, се земени во општинска сопственост во 1990-тите (според горенаведеното Резолуција на Врховниот совет на Руската Федерација бр. 3020 1). Меѓутоа, во тоа време подрумот беше технички, неговата независна употреба не беше одредена. Спорните простории се реконструирани и пуштени во употреба како нестанбени дури во 2004 година, па сопствениците ги имале сите шанси да го запишат како заедничка заедничка сопственост. Ова судење не донесе логичен заклучок само затоа што во списите на предметот нема документирани докази за тоа кога е приватизиран првиот стан во оваа станбена зграда и каков бил тогашниот статус на спорниот подрум (според индиректните докази - „техничко подземје ”) , меѓутоа, создаден е преседан, кој е многу важен.

Подрумот е самостоен имот за сервисни цели

Употребата на подруми во станбените згради е толку разновидна што понекогаш е многу тешко да се одреди неговиот правен режим, особено во случај кога објектот е изолиран и има независна намена - опслужување на станбените простории на куќата и блиските згради (за на пример, снабдување со топлина). Ваквите простории, според судиите на ФАС УО (Резолуција од 2 март 2010 година бр. F09-982/10 C6), не може да биде во заедничка сопственост
имот. Контроверзниот подрум се користи за сервисирање на неколку куќи откако е изградена куќата. Тој првично имал самостојна намена, бил предмет на техничко сметководство и регистрација и не припаѓал на заедничките простории на една станбена зграда. Во врска со овие околности, на HOA му беше одбиено барањето за признавање на правото на заедничка заедничка сопственост на подрумските простории, каде што се наоѓаше централното греење, чија опрема беше поврзана со системите за потрошувачка на топлина на неколку околни згради.

Како што е наведено на почетокот на статијата, подрумот, во зависност од неговите карактеристики, намена итн., Може да биде или заедничка или единствена сопственост на сопствениците на просториите во станбената зграда. При одредување на статусот на подрумот на куќата, неопходно е да се земат предвид многу фактори: карактеристики на неговиот дизајн, датуми и нијанси на реконструкција и формирање на секундарни објекти на недвижности, присуство на комуникации, контролни единици итн. Очигледно, во процесот на утврдување на наведените факти, на сопствениците на простории во станбените згради ќе им биде потребна помош од експерти и служби за попис. Но, тоа не е се. Доколку се најдат основи за поднесување барање до судот за признавање на правото на заедничка заедничка сопственост на подрумот, сопствениците на простории во станбената зграда треба да преземат одговорен пристап кон подготовката за судењето. Неопходно е да се одржи генерален состанок на сопствениците и да се добие нивната согласност за поднесување соодветно барање на суд, како и да се овласти партнерството (управувачка организација, друго лице) да ги застапува интересите на сопствениците при разгледување на барањето пред суд.

Член 36 од Кодексот за домување на Руската Федерација: Сопствениците на простории во станбена зграда поседуваат, по право на заедничка заедничка сопственост, заеднички имот во станбената зграда, имено:

1) простории во оваа куќа кои не се дел од станови и се наменети да опслужуваат повеќе од една соба во оваа куќа, вклучувајќи меѓустански слетувања, скали, лифтови, лифт и други шахти, ходници, технички подови, поткровје, подруми во кои има инженерски комуникации, друга опрема што служи повеќе од една просторија во дадена куќа (технички подруми);
2) други простории во оваа куќа кои не припаѓаат на индивидуални сопственици и се наменети за задоволување на социјалните и секојдневните потреби на сопствениците на простории во оваа куќа, вклучително и простории наменети за организирање на нивното слободно време, културен развој, детска креативност, физичко образование. и спортски и слични настани;
3) покриви што оградуваат носечки и неносиви конструкции на дадена куќа, механичка, електрична, санитарна и друга опрема лоцирана во дадена куќа надвор или внатре во просториите и опслужуваат повеќе од една просторија;
4) земјишната парцела на која се наоѓа оваа куќа, со елементи на уредување и подобрување, други објекти наменети за одржување, работење и подобрување на оваа куќа и лоцирани на наведената земјишна парцела. Границите и големината на земјишната парцела на која се наоѓа станбената зграда се утврдуваат во согласност со барањата на законодавството за земјиште и законодавството за урбанистичко планирање.
2. Сопствениците на простории во станбена зграда поседуваат, користат и, во границите утврдени со овој законик и граѓанското законодавство, располагаат со заедничкиот имот во станбената зграда.

3. Намалување на големината на заеднички имот во станбена зграда е можно само со согласност на сите сопственици на простории во оваа зграда преку нејзина реконструкција.
4. Со одлука на сопствениците на простории во станбена зграда, усвоена на генерален состанок на таквите сопственици, заедничкиот имот во станбена зграда може да се пренесе на употреба на други лица, ако тоа не ги нарушува правата и легитимните интереси на граѓаните и правни лица.
5. Земјиштето на кое се наоѓа станбената зграда може да биде оптоварена со право на ограничена употреба од други лица. Не е дозволено да се забрани воспоставување товари на земјишна парцела доколку е неопходно да се обезбеди пристап за други лица до предмети што постоеле пред датумот на влегување во сила на овој законик. Ново оптоварување на земјишна парцела со право на ограничена употреба се воспоставува со договор помеѓу лицето кое бара такво оптоварување на земјишната парцела и сопствениците на просториите во станбена зграда. Споровите во врска со воспоставувањето оптоварување на земјишна парцела со право на ограничена употреба или условите за такво оптоварување се решаваат на суд.
6. Во случај на уништување, вклучително и случајна смрт, уривање на станбена зграда, сопствениците на просториите во станбената зграда задржуваат удел во правото на заедничка заедничка сопственост на земјишната парцела на која се наоѓала куќата, со елементи на уредување и уредување и други наменети за одржување и функционирање и подобрување на оваа куќа, објекти лоцирани на наведената земјишна парцела, во согласност со учеството во правото на заедничка заедничка сопственост на заеднички имот во станбена зграда во моментот на уништување, вклучително и случајна смрт, уривање на таква куќа. Овие сопственици поседуваат, користат и располагаат со имотот предвиден во овој дел во согласност со граѓанското законодавство.

Подрумот во станбена зграда се смета за заедничка сопственост, така што сопствениците на куќи имаат право да го користат за потребите на домаќинствата. Но, постојат голем број строги ограничувања за ова право, бидејќи инженерските системи на куќата се наоѓаат во подрумот. Експертите од Московскиот инспекторат за домување изјавија за веб-страницата RIA Real Estate како жителите на обична висококатница можат да располагаат со подрумот и како законски да одредат место во него за секого.

Правилен пристап

Многу сопственици на куќи се заинтересирани да го користат подрумот во станбена зграда за индивидуално складирање на работи и залихи. Во подрумот е погодно да се чуваат конзервирана храна и вреќи со компири, зимски гуми, скии и санки, велосипеди, колички, чамци на гумени со мотор - воопшто, сите работи со кои не сакате да го фрлате балконот и тоа немаат место во станот.

Но, не секоја куќа, поради неговите дизајнерски карактеристики, ви овозможува да организирате поединечни магацини во подрумот. Некои станбени згради, главно во стариот станбен фонд, обично немаат посебни простории во подрумот предвидени за лична употреба на жителите. Во таквите подруми, општите градежни комунални услуги ја зафаќаат речиси целата површина, а слободниот дел од просториите на кој било начин не е ограден, па затоа пристапот до нив за обичните граѓани - сопственици на куќи - е затворен. Како што знаете, пристапот до внатрешно инженерство им е дозволен само на специјалисти кои имаат право да работат со инженерски системи.

Во помладиот станбен фонд и новите згради, подрумот, напротив, е однапред обезбеден со посебна просторија за потребите на домаќинствата на жителите. Правото на користење во овој случај им припаѓа на сите сопственици на куќи, без оглед на нивната професионална припадност: комуникациите остануваат недостапни, во затворен дел од подрумот.

Друштвото за управување што е одговорно за неговото работење ќе ви помогне да го дознаете распоредот на техничката просторија во одредена куќа. Со контактирање на нивната компанија за управување, сопствениците на куќи, без да се спуштат во подрумот, ќе можат да откријат дали е можно во него да се организира складиште за лични работи. Во зависност од карактеристиките на подрумот, ќе мора да дејствувате поинаку.

Изградба на сопствен трошок

Во првиот случај, кога подрумот првично не обезбедува простор за потребите на домаќинствата на жителите, сепак постои начин да се уреди простор за складирање. Подрумот, и покрај присуството на слободно достапни комунални услуги, сè уште останува заедничка сопственост и им припаѓа на сопствениците на куќи. Затоа, тие имаат право да располагаат со него по сопствена дискреција. И ако меѓу жителите на куќата има доволно луѓе кои сакаат да складираат компири во подрумот или да организираат паркинг за велосипеди во него, ништо нема да ги спречи.

Точно, сопствениците ќе треба да покажат упорност, организациски вештини и што е најважно, да се подготват за материјални трошоци. Факт е дека во подрумите од овој тип (каде што комуникациите не се оградени на кој било начин), ќе треба да се изгради независно просторија одвоена за поединечни магацини и премин до него без пристап до инженерството.

За да го направите ова, треба, заедно со друштвото за управување, однапред да размислите за план за повторен развој и реконструкција на подрумот и да добиете официјална дозвола за извршување на релевантните градежни работи. Исто така, мора да се разбере дека сите финансиски трошоци за реконструкција на подрумот и понатамошното функционирање на изградениот посебен простор ќе паднат на товар на сопствениците на куќи кои презеле иницијатива да организираат складиште.

Состанок на сопственици

Во оние куќи каде што подрумот има посебна просторија за складирање, сè е поедноставно. Главната работа е да обезбедите заедничка одлука меѓу сопствениците на куќи и да го добиете вашиот дел од подрумот.

Ќе треба да започнете со одржување на генерален состанок на сопствениците на куќи, без разлика дали едноставно сакате да доделите сопствен удел во постоечка складиште или, како во претходниот случај, планирате да организирате простор за складирање во подрумот.
Сопствениците на сите приватизирани станови мора да бидат поканети на генералниот состанок. Што се однесува до социјалните работодавачи, одлуката за нив ја носи сопственикот, чии претставници исто така треба да бидат поканети на состанокот. Во Москва, на пример, ова е Одделот за станбена политика и градски станбен фонд. Информациите за плановите за одржување на генерален состанок мора да се пренесат на секој сопственик, како што се бара со Кодексот за домување, не помалку од 10 дена пред настанот. И најдобро е писмено да ги известите учесниците.

Покрај точниот датум и време на состанокот, во пораката треба да се наведат и прашањата за кои ќе се разговара таму. Ова е неопходно во случај да не се одржи лично состанок на сопствениците и да се донесе одлука во отсуство со мнозинство гласови. И, за жал, на отсутно гласање може да се стават само оние прашања кои беа доставени на средбата лично. Доколку се занемари ова правило, оние кои сакаат да ги оспорат резултатите од гласањето на суд ќе имаат поголеми шанси да победат.

Агендата на состанокот пред сè треба да го вклучи прашањето за создавање простори за складирање во подрумот и негово обновување (или поделба на акциите на постојниот подрум меѓу сопствениците). Дополнително, потребно е да се утврди составот на комисијата за броење за броење гласови при гласањето.

Состанокот се смета дека е одржан доколку на неа присуствувале сопственици кои имаат повеќе од 50% од гласовите во станбената зграда (гласот е „врзан“ за големината на станбениот простор во сопственост, а сопственикот на три- банкнотата на рубљата има повеќе гласови од сопственикот на еднособен стан). Насобраните на лице место разговараат за сите прашања и гласаат.

Доколку не се добијат 50% од гласовите, состанокот не се брои. Во овој случај, ќе мора да прибегнете кон отсутно гласање. Уште еднаш, сите сопственици ќе треба да бидат известени за неговото спроведување. Информациите треба да ги наведат истите прашања за кои беше предложено да се разговара на средбата лично, вклучувајќи го и составот на комисијата за броење, со покана за гласање, како и времето и местото каде треба да се достават пополнетите гласачки листови. Гласовите ги брои избраната комисија за броење.

Самофаќање и владеење на обичајот

Често сопствениците на куќи, особено новите жители, се соочуваат со ситуација кога подрумскиот простор во станбена зграда која долго време била окупирана веќе е поделен меѓу некои сопственици. А тие, пак, како одговор на сите прашања за места во подрумот, уверуваат дека нема слободни места. Ова е често придружено со опомени дека подрумот е опремен на нивна сметка, а сега е нивна по право.

Но, во реалноста ова не може да се нарече ништо друго освен само-фаќање. Ваквите постапки од страна на сопствениците се незаконски. Нестанбените простории, вклучително и техничкиот под, припаѓаат на категоријата заеднички имот, затоа секој сопственик на дом има свој удел во него, пропорционален на просторот за живеење што му припаѓа. Сквотирањето треба да се пријави во друштвото за управување и да се реши дополнително прашањето за доделување акции, повторно со помош на генерално собрание на сопственици.

Сепак, дури и ако таквите услови за користење на подрумот беа одобрени со општа одлука на состанокот на сопствениците на куќи, ситуацијата може да се промени. На крајот на краиштата, составот на сопствениците е променет, што значи дека ќе треба да се одржи нов состанок.

Во старата основа, особено во зградите од ерата на Хрушчов, одамна постои поинаква практика: подрумите во таквите куќи многу често се користат уште од советско време, и без никакви прелиминарни одобренија, повторен развој и други „конвенции“. Најправилно во овој случај е конечно да се соберат сите сопственици и на генерален состанок да се легитимира одамна воспоставената ситуација.

Здраво, ваква е ситуацијата: се преселивме и живееме на 1 кат, станот нема балкон, нема складишта. Сакавме да го окупираме подрумот, но не можеме да стигнеме, поранешните сопственици на станот го чуваа овој подрум 3 години, но го изгубија клучот. Од друштвото за управување ни велат дека не е дозволено, не ни го даваат клучот од подрум за да направиме дупликат. Ве молиме советувајте што да правите. Благодарам однапред.

Врз основа на текстот на прашањето, ќе претпоставам дека во подрумот на вашата станбена зграда има таканаречени „шпајзови“ или „ќелии“ што ги користеле жителите на куќата за складирање храна (зеленчук) и друг имот таму. Во исто време, не сите сопственици на станбени простории ги користеа овие простории за складирање, туку само оние на кои овие простории за складирање некогаш им беа „доделени“ од инвеститорот или друго лице кое им обезбеди станови на граѓаните кога тие се вселиле. При пренесување на сопственоста на стан, условното право на користење на магацините „вербално“ се пренесувало на новиот сопственик.

Исто така, ќе претпоставам дека договорот со организацијата за управување не ги содржи условите под кои сопствениците имаат право да ги користат просториите во подрумот, не е дефинирана процедурата за користење, вклучувајќи ги и просториите за складирање (на генералниот состанок не е донесена одлука; на сопствениците по ова прашање).

Во ситуација кога организацијата за управување не им дозволува на сопствениците да влезат во подрумот, треба да се земе предвид следново.

Заедничка споделена сопственостсите сопственици на просториите на станбена зграда, врз основа на член 36 од Кодексот за домување на Руската Федерација, меѓу другото се:

2) други просторииво оваа куќа, кои не припаѓаат на индивидуални сопственици и се наменети за задоволување социјалните потребисопственици на простории во оваа куќа, вклучително и простории наменети за организирање на нивното слободно време, културен развој, детска креативност, физичко образование и спорт и слични настани.

Наведениот став 2 исто така вклучува магациниИ количкаи други заеднички области, традиционално се користи од страна на сопствениците на станбена зграда за наменетата цел.

Односно, врз основа на законот, сопственикот на станбена просторија има право да го користи заедничкиот имот (дел од него).

Сепак, треба да се земе предвид следново.

Ограничување на пристапот до подрумот на станбена зграда

Како што е наведено во клаузула 3.4.5. Резолуција на Државниот градежен комитет на Руската Федерација од 27 септември 2003 година N 170„За одобрување на Правила и стандарди за техничко работење на станбениот фонд“, „влезни врати во техничкото подземје, подрумот мора да биде заклучен(клучевите се чуваат во организации за одржување на станбениот фонд, УДС, чуварот, работниците што живеат во овие куќи), на вратата е направен посебен натпис за локацијата за складирање.

Пристап до транзитни комунални услугипоминувајќи низ просториите претставници на релевантни организации за сервисирање на станбениот фонд и урбаните комунални претпријатија мора да се обезбеди во секое време од денот".

Во согласност со клаузулата 5.5.9 од наведената резолуција на Државниот градежен комитет, „техничките подземни и подруми во кои се наоѓаат гасоводи се забранети да се користат за магацини и други потреби непречен 24-часовен пристап до оперативниот персонал што ги опслужува мора да се обезбедат во овие простории Влезните врати во овие простории треба да се заклучуваат, а клучевите треба да се чуваат во организацијата за одржување на домувањето на места договорени со специјализирани организации преку неподвижни надворешни цевки со дијаметар од 25 mm, отстранети од овие простории“.

Така, земајќи го предвид посебниот режим на овој вид заеднички имот како што е подрумот на станбена зграда со комунални услуги лоцирани во него, треба да се наведе дека ограничувањето на користењето (забраната за отворен пристап) од страна на организацијата за управување (сервисирање на станбена зграда), во отсуство на одлука донесена од генералното собрание на сопственици на просториите за утврдување на постапката за користење на подрумот е законска.

Утврдување на постапка за користење на заеднички имот - подрум на станбена зграда.

Законодавството нема посебно правило кое ја регулира постапката или спецификите за утврдување на постапката за користење и на подрумот на станбена зграда и, воопшто, на заедничкиот имот на сопствениците. Сепак, ова не ја исклучува можноста за примена на член 247 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, според кој сопственоста и користењето на имотот во заедничка сопственост се врши со договор на сите негови учесници, а доколку не се постигне договор, на начин утврден од судот.

Генералното собрание на сопствениците на просториите на куќата има овластување да ја утврди постапката за користење на подрумските простории.

Според Дел 5, член 161.1. Кодексот за домување на Руската Федерација, Советот на станбена зграда, до генералното собрание на сопственици на простории во станбена зграда, како прашања за дискусија, доставува предлози за постапката за користење на заеднички имот во станбена зграда...

На иницијатива на кој било од овие сопственици може да се свика вонредно генерално собрание на сопственици на простории во станбена зграда.

Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација укажа и на можноста за утврдување на постапката за користење на заедничкиот имот на зградата.

Како што е објаснето во став 6, Резолуцијата на Пленумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација од 23 јули 2009 година N 64 „За некои прашања во практиката на разгледување спорови во врска со правата на сопствениците на простории на заедничка сопственост на зграда, ”

„со одлука на сопствениците на просториите донесена на начин предвиден во членовите 44 - 48. Кодекс за домување на Руската Федерација , може да се воспостави режим за користење на заедничкиот имот на зградата, особено поединечни заеднички простории“.

Сметаме дека во случај на неуспех да се постигне договор за постапката за користење, сопственикот на простор во станбена зграда не е лишен од правото да поднесе барање до суд за утврдување на постапката за користење на заедничкиот имот на станбениот зграда (во овој случај, подрумските простории).

Според наше мислење, од моментот кога ќе се утврди постапката за користење на заедничкиот имот на сопствениците на просториите на куќата (врз основа на одлука на генералното собрание на сопствениците, документирана во записникот од генералното собрание или судска одлука ), организацијата за управување е должна да обезбеди пристап до спорните подрумски простории. Во спротивно, сопствениците имаат можност да одат на суд со негативно барање за отстранување на пречките за користењеимот.