Garantie possible pour un prêt hypothécaire. Soutien de l'État aux prêts hypothécaires. Niveau de revenu et ses preuves documentaires

Hypothèque - un type de garantie immobilière qui sert de garantie pour l'exécution d'une obligation monétaire afin d'obtenir un prêt hypothécaire. Dans le même temps, une hypothèque est un type de garantie dans laquelle la propriété gagée n'est pas transférée entre les mains du prêteur, mais reste chez le débiteur hypothécaire (emprunteur).

Le terme « hypothèque » fait référence à la sécurité des biens immobiliers et est utilisé dans les lois de divers pays pour désigner les trois catégories juridiques suivantes :

Collatéral;
- hypothèque;
- prêt hypothécaire.

La législation civile russe actuelle comprend un pion comme une garantie qui certifie les droits suivants de son propriétaire légal :

Le droit de recevoir l'exécution d'une obligation monétaire garantie par une hypothèque sur le bien spécifié dans le contrat d'hypothèque, sans fournir d'autres preuves de l'existence de cette obligation ;

Le droit de gage sur les biens spécifiés dans le contrat d'hypothèque.

Conformément à l'art. 77 de la loi fédérale « sur l'hypothèque (nantissement de biens immobiliers) », un appartement acquis grâce à un prêt bancaire en propriété est considéré comme nanti à partir du moment de l'enregistrement par l'État de son contrat d'achat et de vente.

Les fonds reçus par le créancier hypothécaire (à qui les droits au titre de l'hypothèque ont été transférés ou à qui le tribunal a transféré) à la suite de la vente de l'objet de l'hypothèque sont répartis dans l'ordre suivant :

Sur ceux-ci, les sommes nécessaires pour couvrir les dépenses engagées dans le cadre de la saisie du bien hypothéqué et de sa vente sont retenues ;

Ils sont utilisés pour rembourser la dette du créancier hypothécaire envers le créancier hypothécaire ;

Le montant restant est transféré au créancier hypothécaire en remboursement de la dette qui lui est due au titre du contrat de prêt ou de toute autre obligation garantie par l'hypothèque ;

Enfin, le solde est réparti entre les autres créanciers du débiteur hypothécaire et le débiteur hypothécaire lui-même.

La répartition est effectuée par l'organisme qui a procédé à l'exécution de la décision de justice, et si la saisie du bien gagé a été effectuée de manière extrajudiciaire - par un notaire qui a certifié l'accord sur une telle procédure de recouvrement, conformément aux règles de l'art. 319, paragraphe 1, art. 334 et paragraphe 4. et 6 art. 350 Code civil de la Fédération de Russie.

Dans ce cas, le titulaire de l'hypothèque est désavantagé par rapport à ce qui se passerait si l'hypothèque n'avait pas été émise et n'était pas hypothéquée par la suite. Ainsi, en règle générale, si le montant reçu de la vente du bien gagé dépasse le montant de la créance du créancier gagiste garantie par le gage, la différence est restituée au créancier gagiste (clause « b » de l'article 350 du code civil de La fédération Russe). Lors du nantissement d'une hypothèque, l'objet de l'hypothèque sert de garantie à deux obligations pratiquement indépendantes : les obligations du débiteur envers le créancier hypothécaire ; obligations du propriétaire de l'hypothèque envers le créancier hypothécaire. De plus, le débiteur hypothécaire n'a pas donné son consentement pour garantir la deuxième obligation (au moins, la législation en vigueur ne contient pas d'obligation pour le propriétaire de l'hypothèque d'obtenir d'abord un tel consentement du débiteur hypothécaire avant de conclure une opération de nantissement de l'hypothèque).

Si le débiteur ne respecte pas les conditions d'exécution de l'obligation principale, le produit de la vente de l'objet de l'hypothèque est utilisé pour rembourser deux obligations indépendantes (au lieu d'une obligation du débiteur envers le créancier hypothécaire en l'absence de garantie hypothécaire) . La chance pour le débiteur hypothécaire de recevoir la différence entre le montant d'argent reçu de la vente de l'objet de l'hypothèque et le montant des obligations du débiteur principal est fortement réduite.

Pour plus de clarté, nous allons démontrer la formule de calcul du montant à transférer au débiteur hypothécaire :

ZD = S – OD – OZ

où ZD est le montant à transférer au débiteur hypothécaire ; C - le montant reçu de la vente de l'objet de l'hypothèque, et diminué des frais nécessaires pour couvrir les frais liés à la saisie de l'objet de l'hypothèque et à sa vente ; OD - le montant des obligations du débiteur principal ; OZ - le montant des obligations du créancier hypothécaire envers le créancier hypothécaire, retenu par ce dernier. Ce déséquilibre juridique peut conduire à l’absence d’efforts pour introduire dans la circulation économique un instrument financier supplémentaire, flexible et nécessaire : l’hypothèque.

Contrairement à la formule ci-dessus, la formule suivante doit être prioritaire (les valeurs des indicateurs sont les mêmes que dans la précédente) :

ZD = S - OZ

Cette formule est basée sur les règles générales inscrites aux articles 5 et 6 de l'art. 350 du Code civil de la Fédération de Russie, c'est-à-dire si la valeur de l'hypothèque est négative, le créancier hypothécaire a le droit d'exiger cette différence auprès du débiteur hypothécaire (clause 5 de l'article 350 du Code civil de la Fédération de Russie) . Si la valeur de l'hypothèque est positive, cette différence doit être transférée par le créancier hypothécaire au débiteur hypothécaire (clause 6, article 350 du Code civil de la Fédération de Russie).

La liste des types d'hypothèques classées conformément aux directives méthodologiques pour l'application par les participants professionnels du marché des valeurs mobilières de la loi fédérale « sur les hypothèques (nantissement de biens immobiliers) » (approuvées par arrêté de la Commission fédérale des valeurs mobilières de Russie en date de février 26, 1999 n° 195-r) est classé à haut risque :

Hypothèques pour lesquelles les débiteurs hypothécaires et les débiteurs des obligations garanties par l'hypothèque sont des personnes différentes, à l'exception des cas où la Fédération de Russie, les entités constitutives de la Fédération et les municipalités agissent en tant que débiteurs hypothécaires de biens immobiliers ;

Hypothèques dont le nantissement de biens immobiliers est garanti non pas par des obligations de remboursement des crédits reçus (prêts), mais par d'autres obligations civiles ;

Hypothèques dont les propriétaires légaux et les aliénateurs sont des personnes physiques ;

Hypothèques dont les propriétaires légaux d’origine sont des particuliers ;

Hypothèques dont les propriétaires légaux initiaux sont des personnes morales qui ne sont pas autorisées à consentir des prêts hypothécaires par la législation de la Fédération de Russie ;

Hypothèques en l'absence de contrats de prêt et d'hypothèque qui y sont attachés, dont la forme et le contenu sont conformes aux exigences de la législation civile de la Fédération de Russie, ainsi que de la législation sur l'enregistrement des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec ceux-ci ;

Hypothèques dont les biens immobiliers appartiennent aux débiteurs hypothécaires avec droit de gestion économique ;

Hypothèques, biens immobiliers en vertu desquels, bien que appartenant aux débiteurs hypothécaires, ne peuvent faire l'objet de transactions civiles qu'avec le consentement de tiers, incl. avec le consentement des organismes publics autorisés ou des collectivités locales ;

Hypothèques pour lesquelles l'hypothèque constitue un droit de bail ou un autre droit de propriété et d'usage d'un bien immobilier ;

Hypothèques sur lesquelles les gages sont des aéronefs, des navires de mer et des bateaux de navigation intérieure ;

Hypothèques, dont les biens immobiliers sont en copropriété (commune ou partagée) de deux ou plusieurs débiteurs hypothécaires ;

Hypothèques sur locaux d'habitation (appartements, immeubles d'habitation individuels) sans certificats qui y sont attachés sur les caractéristiques de l'espace de vie, certificats sur le nombre et la composition des personnes enregistrées (enregistrées) dans l'espace de vie, documents sur l'attribution du terrain établis dans le bon manière, les plans de terrain, les extraits objet par objet des registres d'enregistrement des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec ceux-ci. Les relations entre les sujets de prêts hypothécaires au logement sont construites sur une base contractuelle : entre les sujets de relations de crédit, des accords pertinents sont conclus qui définissent toutes les parties à l'opération de crédit, y compris les droits, obligations et responsabilités des parties.

Un prêt hypothécaire est le moyen le plus rapide et le plus pratique de résoudre votre problème de logement.

À première vue, demander un tel prêt semble assez simple, mais le processus comporte de nombreuses subtilités qui doivent être prises en compte afin que le prêt ne devienne pas un fardeau insupportable.

Le principal acte réglementaire réglementant l'émission de ce type de prêts est la loi fédérale 102 « sur les hypothèques (nantissement de biens immobiliers) », ainsi que la loi fédérale 152 « sur les titres hypothécaires ».

De plus, le droit hypothécaire est représenté par des actes législatifs concernant les prêts alternatifs pour résoudre les problèmes de logement.

Outre les normes spécialisées, il existe des normes d'évaluation des prêts hypothécaires, ce qui constitue une condition importante pour l'octroi de prêts. Il s'agit notamment de la loi fédérale 135 du 29 juillet 1998. "Sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie."

La législation actuelle sur le logement réglementant la participation des entités à la construction partagée (FZ-214 du 30 décembre 2004), ainsi que la procédure d'enregistrement du transfert des droits immobiliers et des transactions avec celles-ci (FZ-122 du 21 juillet 1997 ), est également important pour l'émission de prêts hypothécaires .

Définition du concept

Une hypothèque est un type de garantie qui sert d’assurance au prêteur qui prête de l’argent. Comme propriété collatérale peut être l'objet acheté, principalement un bien immobilier.

L'acheteur a le droit de posséder ce bien, mais ne peut en disposer à sa propre discrétion. En cas de violation des obligations de prêt, il deviendra la propriété de la banque en compensation de la dette envers l'institution financière. Le propriétaire d’un bien résidentiel ne peut le vendre sans l’autorisation de la banque.

Caractéristiques caractéristiques les hypothèques sont les paramètres suivants :

Côtés positifs et négatifs

Pour de nombreux résidents du pays, un prêt hypothécaire est aujourd'hui la seule chance de devenir propriétaire d'un appartement. Par conséquent, ces prêts sont très populaires. Ils ont des caractéristiques à la fois positives et négatives.

À leur avantages peut être attribué:

• Solution rapide au problème de l'achat de locaux d'habitation. Vous n’aurez pas besoin d’économiser de l’argent pendant de nombreuses années et de payer un bien loué ;
• Hypothèque préférentielle. Les actes réglementaires établissent certaines catégories de citoyens qui bénéficient de prêts au logement à des conditions préférentielles avec la participation du soutien de l'État ;
• Investir de l'argent. L’immobilier, en tant qu’actif, ne perd pas de valeur, mais au contraire l’augmente et constitue un investissement financier rentable.

En plus de ses qualités positives, une hypothèque a également inconvénients. Ceux-ci inclus:

• restriction des droits du propriétaire sur les locaux d’habitation ;
• trop-payé important sur le prêt. Pendant la durée du contrat, l'emprunteur paie un montant presque deux fois plus élevé que celui qu'il a reçu ;
• long délai de paiement. Payer chaque mois des sommes importantes pour se loger sur une longue période pèse lourdement sur le psychisme et tout le monde ne peut pas le supporter ;
• un grand nombre de conditions à remplir pour obtenir un prêt ;
• risque de perdre votre maison. En cas de circonstances imprévues et d'impossibilité de verser des cotisations régulières, la banque peut intenter une action en justice pour recouvrer la dette. La propriété collatérale fera l’objet d’une saisie.

Selon Rosstat, pas plus de 4 % des habitants du pays contractent des prêts au logement dans le pays.

Qui peut obtenir ce prêt

Aujourd’hui, de nombreuses personnes souhaitent obtenir un prêt hypothécaire. Cependant, tout le monde ne bénéficie pas de tels prêts, même avec la garantie de l'appartement acheté. Quelles exigences les banques imposent-elles aux emprunteurs d’aujourd’hui ?

Tout d’abord, nous considérons candidats ayant:

Types de programmes hypothécaires préférentiels

Les grandes institutions financières offrent des conditions particulières d'obtention de prêts à certaines catégories de clients, enregistrés comme projets spéciaux.

Prêts au logement pour le personnel militaire

Sa cible, ce sont les pays. Les officiers, adjudants, aspirants, soldats et employés contractuels peuvent en devenir participants.

Les personnes intéressées doivent adhérer au système de prêts hypothécaires d'épargne et, après trois ans, introduire une demande de décaissement des fonds. Ensuite, la banque accorde un prêt.

Des frais initiaux est effectué par le ministère russe de la Défense et transfère également les remboursements des prêts en temps opportun. Il s'avère que les militaires achètent des logements avec des fonds budgétaires.

Dans ce cas, il existe des restrictions sur le coût de l'objet acheté, il ne doit pas dépasser 2,4 millions de roubles. Au-delà de ce montant, les frais doivent être couverts sur fonds propres.

Les militaires ayant servi au moins 10 ans reçoivent des certificats pour l'achat d'un logement à hauteur de son prix. Il doit être utilisé dans un délai pouvant aller jusqu'à 9 mois.

Programme d'État « Logements abordables pour les jeunes familles »

Un prêt hypothécaire est accordé (âge du participant ne dépassant pas 35 ans) à ceux qui ont un ou plusieurs enfants.

Pour le recevoir nécessaire:

• Rejoignez la file d'attente en tant que citoyens qui ont besoin de meilleures conditions de logement ;
• La quantité de séquences par membre de la famille doit être inférieure à la norme établie ;
• L'espace de vie occupé est reconnu comme dangereux ;
• La famille doit maintenir un niveau de revenu approprié.

Soutien gouvernemental

Le projet est opérationnel depuis 2015 et permet à toutes les parties intéressées de profiter de l'offre préférentielle, quel que soit leur statut social.

L'objectif du programme est de soutenir le boom de la construction du pays et de revitaliser l'économie. Il consiste en paiement partiel prêt au logement de l'État, qui permet d'obtenir un taux d'intérêt inférieur auprès d'un établissement de crédit.

Programme « Construire ensemble »

Il repose sur l'émission d'un emprunt bancaire pour la construction d'une maison privée.

Il est mis en œuvre par la création d'un fonds commun de placement dans lequel est déposé l'argent des emprunteurs. Lorsque le montant requis est collecté, la coopérative de construction apporte les fonds manquants et entame les démarches administratives.

Les locaux d'habitation deviennent la propriété collatérale de la coopérative d'habitation. Le prêt est accordé pour une durée pouvant aller jusqu'à 20 ans.

Quel type de logement peut-on acheter de cette façon ?

La principale condition de conformité d'un bien immobilier acheté avec un crédit immobilier est sa rentabilité.

Si la dette n’est pas payée, la banque doit vendre l’objet qui sert de garantie.

La propriété doit respecter les dispositions suivantes:

Statut juridique des locaux d'habitation

En enregistrant la transaction, le nouveau propriétaire acquiert des droits sur l'appartement ou la maison. Cependant, jusqu'à ce que l'hypothèque soit remboursée, le bien sera mis en gage auprès de la banque et aucune transaction ne pourra être effectuée avec lui. Par exemple, vendre, donner, échanger, etc.

Bien qu'une telle possibilité existe, à condition que la banque autorise une telle procédure. Mais les organismes financiers décident très rarement de telles opérations, car le risque de non-remboursement de la dette augmente plusieurs fois.

À Rosreestr pour l'inscription se rendre:

• Contrat de prêt hypothécaire ;
• Accord de garantie.

Il convient de noter que de nombreuses personnes sont encore disposées à contracter un prêt hypothécaire, même pendant la crise, malgré la baisse des salaires et la perte d'emplois. Mais avant de prendre une telle mesure, il est nécessaire de peser le pour et le contre de telles obligations. Après tout, ils durent plus d’un an et peuvent sérieusement mettre les nerfs à rude épreuve.

Pour savoir ce qu'est un prêt hypothécaire et les règles pour l'obtenir, voir la vidéo suivante :

Malheureusement, seul un petit nombre de familles peuvent acheter un logement avec leurs fonds personnels. Beaucoup de gens envisagent de demander un prêt hypothécaire. Quelles conditions doivent être remplies et à quelles conditions peut-on obtenir un prêt hypothécaire en Russie ? Bien entendu, chaque prêt pour l'achat d'un logement auprès de chaque banque a ses propres caractéristiques, mais des points généraux peuvent encore être soulignés. Nous allons donc parler aujourd'hui des principales conditions d'octroi d'un prêt hypothécaire.

Citoyenneté et enregistrement

Presque toutes les banques sont prêtes à prêter uniquement aux citoyens de la Fédération de Russie. Le premier document contenu dans toutes les listes de documents requis est un passeport. Avoir un permis de séjour permanent n'est pas toujours une condition. Le prêt hypothécaire lui-même implique le fait que l'emprunteur changera de lieu de résidence après l'opération de prêt. Cependant, de nombreux prêteurs exigent au moins un enregistrement temporaire dans la région où opère l'unité structurelle de la banque.

Âge

En moyenne, l'emprunteur doit être âgé d'au moins 21 ans et d'au plus 65 ans. Mais certaines banques sont prêtes à étendre ces limites d’âge. Par exemple, vous pouvez obtenir un prêt auprès de la Sberbank avant même votre 75e anniversaire. Mais il convient de rappeler que les restrictions d'âge s'appliquent à la date d'expiration du contrat de prêt, et non à la date de sa conclusion. Ainsi, si un emprunteur souhaite obtenir un prêt sur 20 ans, il ne devrait pas avoir plus de 45 ans à la date d'obtention du prêt.

Ancienneté

Les exigences en matière d’expérience professionnelle sont liées au fait que la banque souhaite évaluer la stabilité des revenus de l’emprunteur. En règle générale, l'ancienneté dans le dernier poste ne doit pas être inférieure à 6 mois. L'ancienneté totale et sa continuité sont également importantes. Ces informations permettent au prêteur de comprendre la nature des antécédents professionnels de l'emprunteur potentiel.

Niveau de revenu et ses preuves documentaires

Les revenus requis dépendent du montant du prêt demandé. Dans ce cas, les prêteurs peuvent fixer un seuil minimum. Vous pouvez souvent trouver un nombre en taille 30 000 roubles.

La banque peut exiger une confirmation du salaire à la fois dans le formulaire d'impôt sur le revenu des personnes physiques-2 et dans son propre formulaire. L'emprunteur doit confirmer sa pension par une attestation de la caisse de pension. Les seules exceptions peuvent être les cas où les virements sont effectués vers une carte ouverte dans la même banque.

D'autres revenus peuvent également être pris en compte. Par exemple, s'il s'agit d'un bail, il est alors nécessaire de fournir un accord correspondant. S'il existe un dépôt avec paiement d'intérêts mensuels, un accord de dépôt bancaire. Les banques peuvent considérer les revenus du client sur une base individuelle et également demander des documents supplémentaires.

Le manque de revenus officiels n’est pas un obstacle insurmontable à l’obtention d’un prêt hypothécaire. Mais dans une telle situation, en règle générale, la banque ne couvrira pas plus de 50 % du coût du logement.

Garants et coemprunteurs

Pour augmenter les chances que la banque approuve le prêt, il est préférable d'impliquer des coemprunteurs ou des garants. Toute personne solvable et répondant aux exigences de la banque peut se porter garante. En règle générale, seul un proche parent peut être co-emprunteur. Si l'emprunteur potentiel est marié, la rédaction d'un contrat de garantie ou la signature d'un contrat de prêt en tant que coemprunteur pour le conjoint est obligatoire dans presque toutes les banques.

Des frais initiaux

DANS L'acompte moyen sur les prêts hypothécaires dans les banques russes est de 20 à 30 %. Il existe des offres distinctes avec une contribution de 15%. Il est très difficile d’obtenir un prêt hypothécaire classique d’un montant de 100 % de la valeur du prêt. Très probablement, nous parlerons de programmes distincts liés à l'achat d'un appartement dans un immeuble neuf, dont la construction a eu lieu avec la participation de la même banque ou de structures affiliées.

L’emprunteur potentiel peut se voir proposer une option alternative. Le moyen le plus courant d’obtenir un prêt hypothécaire sans fonds personnels est de fournir une garantie supplémentaire. Cette option est plus adaptée aux personnes qui possèdent déjà des biens immobiliers, mais souhaitent améliorer leurs conditions de vie grâce aux fonds de crédit.

La deuxième option consiste à contracter un crédit à la consommation pour payer les frais. Cette méthode nécessite un revenu considérable pour l'emprunteur et les membres de sa famille, puisqu'ils devront rembourser deux emprunts pendant plusieurs années.

Taux d'intérêt

Le taux d'intérêt se situe en moyenne entre 12 et 14 %. Les banques proposent des taux d'intérêt plus bas dans le cadre de promotions individuelles, qui offrent principalement la possibilité d'acheter un nouveau logement.

Aujourd'hui, les taux d'intérêt les plus bas se trouvent dans les banques qui opèrent dans le cadre du programme gouvernemental de soutien aux prêts hypothécaires.

Durée du crédit

La durée maximale possible des prêts proposés aujourd'hui par les banques russes est de 30 ans. Mais l'emprunteur a le droit de choisir n'importe quelle durée qui correspond à son âge, et à laquelle le montant des versements est corrélé aux revenus. Généralement, les banques ne concluent des accords que pour des périodes divisibles par 12 mois.

Assurance

​Selon la législation en vigueur, l’emprunteur doit assurer uniquement les biens immobiliers. La liste des risques comprend généralement les incendies, les inondations, les destructions dans d'autres circonstances, ainsi que les actions illégales de tiers.

Aussi, presque toutes les institutions financières exigent la conclusion d’un contrat d’assurance vie et invalidité pour l’emprunteur. Il a le droit de refuser cela. Mais ensuite, la banque accorde un prêt à un taux d’intérêt plus élevé. Nous parlons généralement d’une différence de 1 à 1,5 %.

Le troisième contrat que la banque peut exiger de conclure est l’assurance titres. Il offre une protection contre la perte de titre immobilier. La question d'une telle assurance se pose lorsque le délai de prescription n'est pas expiré après l'acquisition de la propriété par le vendeur.

Immobilier

L'objet de prêt hypothécaire le plus populaire est un appartement sur le marché secondaire. L'offre large et variée de ces logements a conduit au fait que les emprunteurs potentiels se tournent le plus souvent vers la banque spécifiquement dans le but d'un tel achat.

De nombreuses banques opèrent également sur le marché primaire des prêts immobiliers. De plus, on peut parler aussi bien des maisons mises en service que de celles en construction. Dans ce dernier cas, la banque proposera très probablement une liste limitée de développeurs avec lesquels des partenariats ont été établis et qui ont été sélectionnés.

Le prêt pour l'achat d'une maison avec terrain n'est pas si populaire parmi les banques russes. Les seules exceptions sont les nouvelles maisons dans les villages de chalets avec une documentation entièrement complétée. La réticence à prêter à des bâtiments privés est en grande partie due à des problèmes fonciers. Un examen plus approfondi des documents révèle souvent des problèmes qui augmentent le risque de perte de garantie pour la banque.

Cas spéciaux

En plus de l'hypothèque habituelle sur un appartement ou une maison, de l'argent peut également être utilisé pour acheter d'autres biens immobiliers. Il s’agit généralement de l’achat d’un garage, d’une place de parking, d’une chambre dans un appartement communal ou d’une colocation dans un appartement. Peu de banques proposent de tels programmes. Leur obtention implique beaucoup de paperasse, car l'opération de crédit ne peut pas être qualifiée de standard et la banque peut examiner les documents pendant une longue période.

Les objets de prêts pour des projets d'investissement sont les activités suivantes :

Construction, agrandissement et rééquipement technique des installations de production et hors production ;

Acquisition de biens meubles et immeubles (bâtiments, matériels, etc.).

L'organisation du processus de prêt est régie par la réglementation interne bancaire. Une caractéristique distinctive des diverses technologies bancaires dans ce domaine réside dans les sources de ressources d'investissement. Selon le type de sources et la forme d'attraction des fonds d'investissement, différentes technologies de crédit sont utilisées : prêt d'investissement à long terme ou prêt de projet (financement de projet). Les banques peuvent accorder des prêts d’investissement sur une base syndiquée.

En Russie, le financement de projet fait référence au financement de projets d'investissement qui présentent un certain nombre de caractéristiques :

Participation significative du porteur du projet (au moins 30%) ;

Dans le financement de projets, la banque ne se contente pas du retour de la valeur prêtée, mais souhaite partager les bénéfices une fois le projet terminé. Par conséquent, le contrat de prêt prévoit souvent le droit de la banque d’acheter une partie des actions de l’entreprise cible. Le financement de projet est utilisé lorsqu'un volume d'investissement important est requis (construction d'un aéroport, de grandes entreprises, de ponts, de pipelines, financement du développement de gisements minéraux, etc.).

Les banques peuvent générer des ressources de crédit supplémentaires en émettant des obligations hypothécaires placées, garanties par des prêts hypothécaires ou des hypothèques, ou les banques organisent des prêts au logement municipaux ; accumulant ainsi l'argent de la population pour financer la construction et acheter des logements grâce à la vente de certificats de logement.

Une hypothèque est un titre enregistré qui certifie les droits de son propriétaire légal d'accomplir les actions suivantes :

Obtenir l'exécution d'une obligation monétaire garantie par une hypothèque sur un bien spécifié dans le contrat hypothécaire, sans fournir d'autres preuves de l'existence de cette obligation ;

Obtention d'une hypothèque sur la propriété spécifiée dans le contrat hypothécaire.

L'hypothèque fait l'objet d'une inscription simultanément à l'inscription du contrat de gage.

Les certificats d'habitation sont un type particulier d'obligations à indexation, certifiant le droit de leur propriétaire :

Acheter un (des) appartement(s) sous réserve de l'achat d'un paquet de certificats d'habitation ;

Recevez dès la première demande la valeur nominale indexée du certificat d'habitation.

Avec l'adoption de la loi fédérale n° 152FZ sur les titres adossés à des créances hypothécaires, deux autres types de titres sont apparus dans la Fédération de Russie : les obligations adossées à des créances hypothécaires et les certificats de participation hypothécaire.

Les obligations adossées à des créances hypothécaires sont des titres garantis dont le propriétaire a le droit de recevoir de l'émetteur, à un moment déterminé, la valeur nominale de ces titres avec intérêts. Les détenteurs d'obligations ont droit à un taux d'intérêt fixe au moins une fois par an.

2) emprunteurs - personnes physiques et morales (sociétés de construction et immobilières) ayant bénéficié d'un prêt hypothécaire ;

3) prêteurs - établissements de crédit hypothécaire (banques hypothécaires commerciales et spécialisées, organismes de construction, etc.) accordant des prêts hypothécaires aux emprunteurs ;

Président de la Fédération de Russie, Fédération de Russie, Ministère des Finances de la Russie, Service fédéral des impôts, Agence fédérale pour la construction, le logement et les services communaux.

4) investisseurs - personnes physiques et morales achetant des titres garantis par des prêts hypothécaires émis par des prêteurs ou des opérateurs du marché secondaire (fonds de pension, compagnies d'assurance, fonds d'investissement) ;

5) les sociétés qui déterminent le marché hypothécaire (vendeurs de logements, évaluateurs, sociétés immobilières, autorités publiques d'enregistrement des droits immobiliers et des transactions avec ceux-ci, autorités judiciaires, études notariales, compagnies d'assurance, opérateurs du marché secondaire).

Les objets des transactions sur le marché hypothécaire sont les prêts hypothécaires et les obligations hypothécaires, ou hypothèques. Les obligations hypothécaires sont négociées sur les marchés primaire et secondaire.

D'une manière générale, le système de crédit hypothécaire consiste à organiser l'interaction entre le marché hypothécaire, le marché immobilier et le marché financier.

Prêts à la consommation

Les prêts à la consommation sont accordés par les banques à la population pour répondre aux divers besoins des consommateurs. En augmentant la demande effective de la population, le crédit permet d'obtenir des biens matériels et des biens sans accumulation préalable de fonds. D’un autre côté, le crédit accélère la vente des stocks et des services, assurant ainsi une reproduction élargie de l’économie du pays.

Le classement des crédits à la consommation émis par les banques commerciales s'effectue selon les critères suivants :

Durée du prêt - court terme, long terme ;

Orientation cible - pour les besoins d'investissement, pour l'achat de biens durables, pour l'éducation, le traitement, pour les besoins urgents, etc.

Type d'emprunteur - toutes couches de la population, clients VIP, étudiants, jeunes familles, etc. ;

Garantie – prêts garantis, prêts non garantis (blancs).

Un prêt à la consommation peut être classé en prêt direct pour les besoins des consommateurs (besoins urgents, prêts express, prêts automobiles, etc.) et en prêt à caractère d'investissement (prêts hypothécaires, prêts d'études, prêts agricoles, etc.). Actuellement, les domaines de prêt qui connaissent la croissance la plus rapide comprennent les prêts express, les prêts automobiles et les prêts d'investissement (y compris les prêts hypothécaires).

Actuellement, les banques accordent des prêts à la population pour des besoins urgents d'une durée pouvant aller jusqu'à quatre à cinq ans pour l'achat de véhicules, de garages, d'articles ménagers coûteux, pour des établissements économiques, des services médicaux payants et à d'autres fins.

Une condition préalable à l'obtention d'un prêt pour des besoins urgents est un enregistrement permanent ou un lieu de travail ; l'expérience professionnelle dans une entreprise doit être d'au moins un an. Certaines banques exigent une assurance vie et invalidité pour l'emprunteur.

La Sberbank de Russie accorde des prêts pour l'éducation jusqu'à 6 ans. Son montant est déterminé par le coût de la formation (le montant maximum du prêt est de 70 % du coût de la formation).

Les prêts express (prêts pour l'achat de biens durables) sont distribués dans les plus grands magasins de détail destinés à une clientèle de masse.

Lorsqu'elles accordent des prêts express en masse, lors de l'évaluation de la solvabilité, les banques utilisent un système analytique automatisé qui prend en compte des facteurs tels que l'âge, le sexe, l'état civil, le niveau d'éducation, le revenu mensuel, la disponibilité de biens meubles et immeubles, les antécédents de crédit de l'emprunteur et un certain nombre d'autres facteurs. Cette technique est appelée « modèle de notation pour prendre des décisions concernant les prêts aux particuliers ».

Un prêt express à court terme garanti par des titres ne nécessite pas d'attestation de revenus de l'emprunteur et de ses garants.

Les prêts d'investissement à la population comprennent les prêts pour l'acquisition, la construction et la reconstruction de biens immobiliers, ainsi que les prêts hypothécaires.

La Sberbank accorde des prêts à long terme pour l'achat d'un logement dans le cadre du programme présidentiel « Certificats de logement de l'État » dans la limite de 23 % du montant des subventions pour une période de 15 ans à un taux d'intérêt préférentiel. Le prêt est accordé aux militaires transférés dans la réserve.

Les prêts à la population sont effectués conformément à la politique de crédit de la banque basée sur l’utilisation prévue, la sécurité, l’urgence, le paiement et le remboursement.

Lorsqu'elles prennent des décisions en matière de prêt, les banques sont guidées par une évaluation de la solvabilité de l'emprunteur, puisque la principale source de remboursement du prêt est le revenu de l'emprunteur et que la garantie du prêt est une source secondaire de son remboursement.

Pour évaluer la solvabilité de l’emprunteur, les banques divisent les emprunteurs en deux groupes de personnes :

Employés;

Ceux qui exercent des activités privées en tant qu'entrepreneurs sans constituer une personne morale ou propriétaires d'entités commerciales.

Si les revenus de l’emprunteur sont générés par l’activité entrepreneuriale, alors la stabilité de l’emploi et l’emploi de l’emprunteur dans un segment de marché en développement constant et potentiellement rentable sont analysés.

L'importance des gains ou des revenus de l'emprunteur détermine le montant maximum du prêt pouvant être accordé à un particulier. Les banques déterminent des coefficients de calcul pour chaque type de prêt en fonction des revenus mensuels moyens ou des revenus des prêteurs et des emprunteurs.

Une condition préalable à l'octroi d'un prêt est la disponibilité de garanties.

La Sberbank de Russie accepte les éléments suivants comme garantie de prêt :

Garantie pour les citoyens de la Fédération de Russie disposant d'une source de revenus permanente. Le nombre de garants dépend du montant du prêt ;

Garantie d'une entreprise et d'organisations solvables - clients de la Sberbank de Russie ;

Titres liquides (certificats et actions de la Sberbank de Russie et autres titres sous forme de documents séparés vendus par l'intermédiaire d'institutions bancaires, cotés en bourse ou émis par des émetteurs dont la fiabilité financière ne fait aucun doute) ;

Biens immobiliers, véhicules et autres biens donnés en garantie.

La banque peut refuser d'accorder un prêt si plus de 50 % doivent être retenus sur le salaire lors du remboursement du prêt.

À l’heure actuelle, il existe plusieurs points de vue sur la notion d’hypothèque. Loi de la Fédération de Russie du 29 mai 1992 n° 2872-1 (telle que modifiée le 30 décembre 2008, telle que modifiée le 21 novembre 2011) « Sur le gage » (Loi sur le gage) (article 42 « La notion d'hypothèque » ) précise : « L'hypothèque est reconnue comme le gage d'une entreprise, d'un ouvrage, d'un bâtiment, d'une construction ou de tout autre objet directement lié au terrain, ainsi que du terrain correspondant ou du droit de l'utiliser. » Dans la loi hypothécaire, « hypothèque » signifie « hypothèque sur un bien immobilier ». Il est important de noter que selon la loi hypothécaire, une hypothèque peut être garantie non seulement par l'obligation de rembourser le prêt, mais également par un prêt, un bail, un contrat, des dommages et d'autres obligations.

La littérature spéciale propose un large éventail de définitions de ce terme – hypothèque. Dans certains cas, cette définition, contrairement à la loi hypothécaire, se compose de plusieurs concepts : l'hypothèque s'explique comme un nantissement d'un bien immobilier ; un prêt émis contre une telle garantie, ainsi que le document correspondant (hypothèque). Cette interprétation élargie du terme reflète évidemment son utilisation pratique dans le discours et dans les affaires, principalement dans les pays occidentaux. En pratique, nous parlons de la traduction d'un concept inhérent aux mots originaux (les mots anglais « hipothécation » et « hypothécaire » sont traduits en russe par un mot « hypothèque », et dans le sens de « gage » les deux mots sont utilisé avec quelques différences juridiques, et dans le concept d'hypothèque - « hypothèque » uniquement).

D'autres sources donnent une conception étroite de l'hypothèque comme « un nantissement d'un bien immobilier en vue d'obtenir un prêt, une hypothèque » ou, plus précisément encore, nécessairement un « prêt à long terme ». Il semble que de telles définitions contiennent une limitation illégale du concept considéré, « coupant » une partie de son essence et le rendant difficile à considérer.

La composante juridique d’un prêt hypothécaire n’est pas toujours clairement définie. Ainsi, l'Encyclopédie bancaire russe contient la définition suivante : « L'hypothèque (anglais : hipothèque) est une forme de nantissement de biens dans laquelle l'emprunteur conserve la possession et la propriété de l'objet gagé. » Cette interprétation n'est pas typique des pays de droit civil (la Russie en fait partie), dans lesquels la notion d'« hypothèque » se réfère uniquement à l'immobilier.

Parfois, une hypothèque est définie comme une sorte de nantissement immobilier : « L’hypothèque est une sorte de nantissement d’un bien immobilier en vue d’obtenir un prêt. » En omettant de clarifier inutilement l'objet d'une hypothèque, nous notons qu'en Russie, un seul type de garantie est appliqué à l'immobilier : une hypothèque ; Il n’est donc pas nécessaire à l’heure actuelle de définir l’hypothèque comme une forme de gage immobilier. Cependant, dans certains pays de droit civil, il existe plusieurs types de droits sur les biens immobiliers hypothéqués.

Il faut distinguer les notions de « prêt hypothécaire », de « prêt hypothécaire », de « prêt hypothécaire ».

Les prêts hypothécaires font partie intégrante des opérations des banques commerciales. Le prêt hypothécaire vise à répondre aux besoins de logement en tant que composante du niveau de vie de la population.

Un prêt hypothécaire est un prêt à long terme émis par une banque à un emprunteur pour l'achat d'un bien immobilier sur sa garantie ou pour la participation à la construction partagée d'un projet immobilier avec la garantie des droits de participation à la construction partagée, émis dans le conformément à la loi, avec enregistrement ultérieur d'un nantissement du bien immobilier après la mise en service.

La base de l'émergence d'une hypothèque est un accord sur le nantissement d'un bien immobilier, selon lequel une partie - le créancier hypothécaire, qui est créancier au titre de l'obligation garantie par l'hypothèque, a le droit d'obtenir satisfaction de ses créances sur le débiteur sous cette obligation de la valeur des biens immobiliers gagés de l'autre partie - le débiteur hypothécaire de préférence avant les autres créanciers du débiteur hypothécaire. Il faut distinguer un prêt hypothécaire du prêt lui-même. Un prêt désigne le prêt d'argent ou de biens dans des conditions de remboursement et, en règle générale, avec paiement d'intérêts. Un prêt hypothécaire est un moyen d'attirer des ressources financières sous forme de prêts garantis par des biens immobiliers. Selon la loi sur le nantissement, les garanties d'un prêt hypothécaire peuvent être : des bâtiments et des structures, des unités institutionnelles de tous les secteurs de l'économie, considérées comme des complexes immobiliers unifiés, des immeubles d'habitation, des appartements, des parties d'immeubles résidentiels, etc. être : les fonds de l'État et forestiers, les terres adjacentes à la frontière de l'État et d'autres objets dont le nantissement est interdit par la loi fédérale. Ainsi, un prêt hypothécaire est un prêt qui se distingue par un certain nombre de caractéristiques liées à la nécessité d'assurer une protection supplémentaire des droits du créancier hypothécaire grâce à l'enregistrement public de l'hypothèque et à sa capacité à conserver les biens de consommation en tant qu'objet immobilier pour un longue durée.

Traditionnellement, les prêts hypothécaires sont considérés comme une activité moins risquée que les prêts conventionnels aux entreprises et aux particuliers. Dans le même temps, le principal argument en faveur de cette affirmation est la « fiabilité » des garanties pour les prêts - l'immobilier, qui est « toujours en valeur ». Le risque ne disparaît pas vraiment lorsque le bien est accepté en garantie, même si la valeur des remboursements du prêt dépasse largement le montant des remboursements du prêt : il peut se déprécier très rapidement, tandis que la demande réagira de manière imprévisible, ce qui augmente le risque de difficultés avec la vente de la garantie. Les risques de l'activité hypothécaire sont présentés dans le tableau. 1.2 et sur la Fig. 2.

Tableau 1.2 - Risques hypothécaires sur le logement principal

Il existe quatre acteurs principaux sur le marché hypothécaire : l’emprunteur, le prêteur, l’investisseur et le gouvernement. Les emprunteurs (débiteurs hypothécaires) sont des personnes physiques et morales qui ont demandé un prêt et l'ont obtenu. Les emprunteurs fournissent volontairement un logement qu’ils possèdent déjà et qu’ils ont acheté avec les fonds du prêt en garantie. Les prêteurs sont des banques (organismes de crédit) et d'autres personnes morales qui accordent des prêts hypothécaires aux emprunteurs conformément à la procédure établie par la loi. Les investisseurs sont des personnes morales et des personnes physiques qui achètent des titres adossés à des créances hypothécaires imités par des prêteurs ou des opérateurs du marché secondaire. Il s'agit notamment des fonds d'investissement, des compagnies d'assurance et des fonds communs de placement. Le gouvernement crée les conditions d'un fonctionnement fiable du système de prêts hypothécaires, supervise les activités des prêteurs et aide certains groupes de la population à acheter un logement.

Il existe également de nombreux acteurs secondaires sur le marché des prêts hypothécaires, tels que les vendeurs de logements, les opérateurs du marché secondaire des prêts hypothécaires (agences de prêt hypothécaire), les autorités nationales d'enregistrement des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci, les compagnies d'assurance, les évaluateurs et sociétés immobilières. Les vendeurs de logements sont des personnes physiques ou morales qui vendent des locaux d'habitation qu'ils possèdent ou appartiennent à d'autres personnes physiques ou morales. Les opérateurs du marché secondaire sont des organismes spécialisés qui refinancent les prêts. Les compagnies d'assurance proposent une assurance de biens (assurance logement hypothécaire), une assurance de personnes pour les emprunteurs et une assurance responsabilité civile pour les acteurs du marché hypothécaire. Les évaluateurs sont des personnes morales et physiques qui ont le droit de procéder à une évaluation professionnelle des locaux d'habitation faisant l'objet d'un nantissement de prêt hypothécaire. Les sociétés immobilières sont des personnes morales, intermédiaires professionnels du marché de l'achat et de la vente de biens immobiliers. Liens d'infrastructure du système de prêt hypothécaire - notaires, services de passeport, autorités de tutelle et de curatelle, conseils juridiques, etc.

Le système russe de prêts hypothécaires est proche du modèle américain à deux niveaux (évoqué ci-dessus), même si l’on ne peut pas dire qu’il le copie complètement. Cependant, peu de temps avant le début de la crise mondiale, des tendances dangereuses ont commencé à apparaître dans notre pays, par exemple l'offre de prêts hypothécaires à 100 % de la valeur de la garantie. Nous avons été sauvés d'une situation similaire à celle américaine par le fait qu'en Russie, le volume des prêts hypothécaires ne représente que 2 à 3 % du PIB, alors qu'aux États-Unis, il est bien plus.

Si nous évaluons le système de prêts hypothécaires dans son ensemble, nous pouvons souligner les avantages suivants : ? la possibilité de vivre immédiatement dans un nouvel appartement ou une nouvelle maison ; ? le logement devient immédiatement une propriété, vous pouvez vous y inscrire ; ? la sécurité est assurée par des contrats d'assurance ; ? l'emprunteur bénéficie d'une déduction de taxe foncière ; ? un prêt à long terme ne permet pas de paiements trop importants ; ? Dans certaines régions, il existe une hypothèque sociale. Les inconvénients d'un prêt hypothécaire sont les suivants : ? le trop-payé pour un appartement peut atteindre 100 % ou plus (montants annuels de l'assurance obligatoire, services des sociétés d'expertise, notaire, frais à la banque pour le traitement de la demande, frais de tenue d'un compte de prêt, etc.) ; ? il existe de nombreuses exigences des banques hypothécaires pour l'emprunteur (confirmation des revenus, enregistrement et citoyenneté, garants, une certaine ancienneté en un seul endroit, etc.) ; Et pourtant, les avantages du crédit hypothécaire ont permis à ce secteur du marché de se développer activement jusqu'en septembre 2008. La crise financière mondiale survenue en septembre 2008 a principalement touché les prêts hypothécaires. De nombreuses banques ont réduit leurs programmes hypothécaires, celles qui ont continué à travailler avec des prêts hypothécaires ont considérablement révisé les conditions des programmes (les taux et le montant de l'acompte ont été augmentés, les exigences pour l'emprunteur ont été renforcées, principalement seuls les objets du marché secondaire ont été financés, etc. ). Cependant, l'État a soutenu les banques hypothécaires, ce qui a permis aux banques de résoudre la crise de liquidité et a déjà pris l'initiative en 2009-2010. à la relance des prêts hypothécaires comme outil de résolution des problèmes de logement.

Pendant la crise, la part des logements achetés dans le cadre de programmes hypothécaires sur le marché primaire a « diminué » de manière significative : de 16-18 % en 2008 à 8-10 % en 2009. Selon le centre d'analyse AHML, ce ratio est désormais de 13 à 15 %.

Actuellement, nous pouvons observer une tendance constante à la hausse des volumes de prêts hypothécaires. Aujourd’hui, nous pouvons dire que le niveau d’avant la crise a non seulement été atteint, mais également dépassé.

Cette croissance est due à plusieurs tendances à la fois : les tensions psychologiques ont disparu dans la société, les gens sont devenus plus confiants quant à l'avenir, les promoteurs augmentent les volumes de construction et les institutions financières proposent de plus en plus de nouvelles offres sur le marché. Par exemple, rien qu'à Volgograd, environ 30 banques promeuvent les services hypothécaires et la plupart d'entre elles proposent plusieurs programmes de prêt. Un autre facteur qui a directement influencé l'augmentation du volume des prêts hypothécaires émis a été l'assouplissement des exigences imposées aux emprunteurs. Parmi les nouvelles tendances du marché des prêts hypothécaires résidentiels, il convient de noter que pour la première fois depuis longtemps, le rapport entre la demande de logements primaires et secondaires est comparé. Cela est dû en grande partie au vieillissement du parc de logements secondaires et les personnes, ayant décidé de contracter un crédit immobilier, choisissent de plus en plus de nouveaux appartements.

Sur la base de ce qui précède, nous arrivons aux conclusions suivantes.

Le contenu déterminant de la notion d'« hypothèque » est « gage immobilier », puisque le reste, à la fois large (« hypothèque », « prêt garanti par un bien immobilier ») et étroit (« nantissement de propriété pour garantir un prêt à long terme ") Les interprétations sont des actions ou des aspects dérivés d'un tel contenu. Par conséquent, le plus correct est le concept légalement établi d'hypothèque, et à l'avenir, dans ce travail, lors de l'examen d'un prêt hypothécaire, la définition légalement établie de l'hypothèque en tant que gage de biens immobiliers pour garantir toutes obligations sera utilisée. Actuellement, le développement d'un système de prêt hypothécaire est le moyen le plus prometteur de résoudre le problème du logement. Une hypothèque est un type de garantie immobilière qui sert de garantie pour l'utilisation de l'obligation monétaire principale ; son sujet est toujours l'immobilier. Le plus souvent, les prêts hypothécaires sont utilisés pour garantir des contrats de prêt auprès des banques.