Sekuritizacija hipotekarnih obveza. Sekuritizacija - što je to? Transakcije sekuritizacije Sekuritizacija vrijednosnih papira

Sekuritizacija u Rusiji već je dobila priličan zamah i svi koji se osjećaju počeli su pisati o tome - a kvaliteta ovog škrabotina je primjerena, što dovodi u zabludu ne samo prosječnog čovjeka na ulici, već i ljude povezane s financijskim tržištima, ali ranije sa strukturiranim financiranjem nisu nailazili.

U najopćenitijem smislu, sekuritizacija / strukturirano financiranje je metoda prikupljanja sredstava (obično s financijskih tržišta, ali može biti i strukturirani bankovni zajam), u kojoj se rizici dijele i raspoređuju među sudionicima transakcije. Sekuritizacija je započela 70-ih godina u Sjedinjenim Državama kao način refinanciranja portfelja zajmova, ali se tada ova tehnologija proširila na druga područja financija. Sada je obujam strukturiranog duga koji kruži na financijskim tržištima oko 3 puta veći od volumena duga javnih poduzeća.

E sad, o meritumu posta uvaženog Suntechnika (da se vratim na opus na koji se Suntechnik poziva i analiziram autorove brodove, da budem iskren, lijen sam, ali ako ima pitanja, dobrodošli).

Citat:

Uzmite određenu banku X koja u svom portfelju ima hipotekarni proizvod. Prvo pitanje je: odakle banci novac? Banka uzima novac na inozemnom tržištu po približno LIBOR-u + 1%. Tada banka taj novac prodaje hipotekarnom zajmodavcu uz LIBOR + 4,5% Ali: u prvom slučaju se privlači kratak novac, au drugom se dobiva dug novac. Kako pokriti gotovinski jaz? Ideja je vrlo jednostavna - preprodati izdani kredit drugoj banci. Da bi to učinila, banka izdaje euroobveznice osigurane hipotekarnim kreditima. Obveznice se izdaju na razdoblje jednako trajanju zajma i prodaju se na inozemnom tržištu. Banka prodaje primljeni novac u obliku hipoteke. Ispada da je hipotekarni kredit založen od strane banke i za taj novac je dobiven kredit koji je prodan, zapakiran u hipotekarni proizvod, koji je založen i sl. ad infinitum. MMM odmara, iako se ova piramida još uvijek temelji na kreditu osiguranom stanom.

Što ovdje nije u redu? Dragi Suntechnik nije pokušao razmišljati o mehanizmu koji je opisao – a da je pokušao, odmah bi uvidio nedosljednosti (koje bi ispravio), i ne bi došao do zaključaka do kojih je došao.

Pa kako je to trebalo izgledati?

Uzmite određenu banku X koja u svom portfelju ima hipotekarni proizvod. Prvo pitanje je: odakle banci novac? Banka može uzimati novac na inozemnom tržištu (izdavanjem dužničkih obveza), međubankovnim tržištima, privući depozite i, naravno, dionički kapital. U pravilu se kratak novac privlači, a dug novac plasira. Kako pokriti gotovinski jaz? Ideja je vrlo jednostavna - preprodati izdani kredit drugoj banci. Da bi to učinila, banka izdaje euroobveznice osigurane hipotekarnim kreditima. Obveznice se izdaju na razdoblje jednako trajanju zajma i prodaju se na inozemnom tržištu. Banka prodaje primljeni novac u obliku hipoteke. Ups! Tu smo se zbunili.

Primjer "na prste": recimo banka je privukla depozite za 100 tugrika i izdala kredite za isti iznos. Bilanca izgleda ovako:
Imovina:
Zasluge - 100
Obveze:
Depoziti - 100

Banka sada izdaje obveznice s tim zajmovima, nakon čega njena bilanca izgleda ovako:
Imovina:
Gotovina - 100
Zasluge - 100
Obveze:
Depoziti - 100
Obveznice - 100

Istodobno, obveznice su zakonski vezane uz kredite, a depoziti su “osigurani” pravim novcem. Gdje je tu "piramida"? Redovito prikupljanje sredstava. Sada se taj novac može na neki način ponovno plasirati (izdati više kredita) - ali ovo je normalan posao, nema piramidalne sheme.

Ako banka fizički proda kreditni portfelj (tj. zajmovi se prenose u bilancu druge organizacije), tada će nakon ove operacije bilanca banke X izgledati ovako:
Imovina:
Gotovina - 100
Obveze:
Depoziti - 100.

Novac se može ponovno plasirati, ali gdje je piramida?

Sada malo o sekuritizaciji kreditnog portfelja. Banka je stroj za upravljanje rizicima. Osim rizika samih financijskih i operativnih transakcija (oprostite na tautologiji), postoji npr. rizik da će, kao posljedica nekih vanjskih događaja koji ne utječu izravno na ovu banku, štediše požuriti s povlačenjem depozita, a vjerovnici će zahtijevati prijevremenu otplatu kredita. Svi ovi rizici odražavaju se u stopama po kojima banka može prikupiti novac - stopama na depozite i dužničke instrumente banke. Dakle, ne govorimo ni o kakvom LIBOR-u + 1% za banku (osim ako, naravno, nije riječ o Citibanku s AAA ocjenom). No, rizik pojedinačne imovine banke može biti niži (i značajno!) od banke u cjelini, a ako je moguće taj rizik nekako izolirati, tada će biti moguće prikupiti sredstva za tu sigurnost puno jeftinije.

Tako se rodila ideja sekuritizacije: portfelj zajmova se prodaje na stanje "prazne" tvrtke (ili prenosi u trust, što opet znači prijenos vlasništva na autsajdera - ali ovo je tema za zasebna rasprava, ako koga zanima), koji je pravno neovisan o primarnom bankovnom vjerovniku (orig(j)inatoru, kako ga nazivaju u literaturi na ruskom jeziku), a ovaj ured već izdaje zadužnice koje se stavljaju na tržište. Ovaj ured ne obavlja druge poslove (a postoje mehanizmi koji to osiguravaju), stoga su rizici ovog ureda rizici kreditnog portfelja koji posjeduje. Jer ured je pravno neovisan o banci X, a portfelj je pošteno kupljen, onda mogući stečaj banke X ni na koji način ne prijeti ovom uredu (i vlasnicima njezinih obveznica) - rizici kreditnog portfelja uspješno su izolirani od svih ostalih rizici banke. I kao rezultat ove operacije, banka ima pravi novac u svojoj bilanci umjesto kreditnog portfelja s nekim ponderiranim prosječnim vijekom trajanja - najlikvidnije imovine. Oni. dolazi do skraćivanja imovine banke.

O cijenama atrakcija. U pravilu se sekuritizacijske obveznice izdaju u obliku više subordiniranih tranši. Procjena rizika ovih tranši nije trivijalna stvar, stoga u sekuritizaciji gotovo uvijek sudjeluju rejting agencije koje donose presudu u obliku rejtinga, a investitori tek tada donose svoju presudu u obliku stope (opet, kao u pravilu se obveznice postavljaju po nominalnoj vrijednosti, a aukcija među ulagačima uzima okladu). Najnovija tranša (ili dvije ako ima mnogo tranši) se ne ocjenjuje jer te tranše prve preuzimaju gubitke, štiteći starije tranše, a njihov bi rejting bio zadan ako bi ih netko objavio. Ponderirani prosječni prinos izdanih instrumenata (svih) manji je od ponderiranog prosječnog prinosa portfelja minus približno 1% (transakcioni troškovi). Pri tome je prinos mlađe tranše, koja nije javno plasirana, “ono što ostaje”, a iako je znatno veći od prinosa starijih, neadekvatan je riziku ove tranše.

Što banka ima od toga osim skraćivanja imovine? Na primjer, oslobađanje kapitala. Postoji takav Baselski sporazum (prvi je usvojila većina civiliziranih zemalja, drugi se sada provodi. Rusija mu se, koliko ja znam, formalno nije pridružila, ali bankarska regulativa ide u tom smjeru), prema kojem se bankovna imovina mora biti potkrijepljena vlasničkim kapitalom, ovisno o rizičnosti te imovine. Baza - 8%, t.j. ako kažu da imovina mora biti 100% kapitalizirana, to znači da za svaki $ imovine mora postojati 8 centi kapitala. Ako se dobro sjećam (možda ne – ja sam se od toga davno odmaknuo), obični krediti bi trebali biti pokriveni kapitalom 100-150% – radi jednostavnosti, pretpostavit ćemo da 100%.

Sada ovaj primjer na prstima:
Recimo da imamo portfelj čiji je prinos Libor+5%. Banka privlači sredstva "izvana" na Libor + 3%. Izračunavate li povrat na kapital?

Sada sekuritiziramo ovaj portfelj. Kao rezultat toga, izdajemo sljedeće bilješke: senior tranša iznosi 85% nominalne vrijednosti portfelja, prinos je Libor +1, mezanin je nominalna vrijednost 10% nominalne vrijednosti portfelja, prinos je Libor + 3 , juniorska tranša iznosi 5% nominalne vrijednosti portfelja, Libor +10. (zapravo, prikladnije je sve to izračunati u fiksnim stopama - recimo povrat portfelja od 10%, stope privlačnosti - 8%, kuponi - 6%, 8% i 15%, jer se tada sve mijenja, pa nema velike razlike). Što vidimo ovdje? Ponderirani prosječni kupon je manji od prinosa portfelja minus 1% - imamo višak prinosa (višak spread) - jeste li izračunali? Taj višak povrata obično prima banka koja je sekuritizirala svoje kredite. Također, banka nastavlja servisirati te kredite, za što dobiva proviziju – recimo 0,5% od tih 1% režijskih troškova (obično manje za hipotekarne kredite, nešto više za nehipotekarne kredite).

Prihodi od portfelja raspoređuju se na sljedeći način:
1. Režijski troškovi (osim naknada za usluge) i porezi, ako ih ima.
2. Naknada za uslugu
3. Kupon za stariju tranšu
4. Kupon na polukatu
5. Dopuna rezervi (ako su korištene u prethodnim razdobljima)
6. Kupon za juniorsku tranšu
7. Dodatni troškovi održavanja (dakle, isti višak povrata se izvodi iz ove "prazne" tvrtke - za tvrtku je to još jedan trošak, dobit = 0, i nema glavobolje s porezom na dohodak, dividende itd.)

Junior tranšu obično otkupljuje ista banka X. Takva imovina mora biti podržana kapitalom 1:1, t.j. za svaki tugrik imovine mora postojati tugrik kapitala (ako ovu tranšu otkupi treća banka, tada bi kapitalna potpora trebala biti u skladu s rizikom / rejtingom, ali to se gotovo nikad ne događa).
I što dobivamo kao rezultat? Imali smo kreditni portfelj od 100 MNT u našoj bilanci, za koji smo trebali imati 8 MNT kapitala - sada imamo novčanicu od 5 MNT, za koju trebamo imati 5 MNT kapitala i 95 MNT živog novca, što ne zahtijevaju kolateralni kapital – pustili smo 3 tugrika kapitala, koje možemo dati dioničarima ili na koje možemo privući još 34,5 tugrika, ako mi kustos ne laže (8:92), i opet ih izdati u obliku kredita ili ih plasirati na neki drugi način, a za 5 tugrika kapitala imamo prihod: 0,5 tugrika provizije (0,5% od 100), 15% kupona na novčanicu nominalne vrijednosti 5 tugrika i višak povrata iz portfelja , što je izračunato dva paragrafa ranije. Koliki je povrat na kapital?

Ovo je slika na početku transakcije. Portfelj se amortizira - odnosno smanjuje se naknada za uslugu i (opet, u pravilu) prvo se amortizira samo senior tranša - odn. ponderirani prosječni kupon se povećava, a višak prinosa opada. No gubici portfelja pripisuju se mlađoj tranši – odn. smanjuje se njegova nominalna vrijednost i kupon koji pripada investitoru. Ali i dalje je isplativo.

To je otprilike to.

Kakav životopis? Činjenica da je najviša tranša plasirana po niskoj stopi uopće ne znači da je ta stopa trošak sredstava za banku, ali to doprinosi smanjenju stope privlačenja. Što se tiče situacije na tržištu novca, apetit za strukturiranim dugovima je vrlo velik, pitanje je hoće li ruske banke moći dati ono što investitori žele - u smislu rizika i profitabilnosti. I tu su problemi prvenstveno naši ruski institucionalni.

Objavljeno na stranici 31.01.2008

Posljednja desetljeća postala su razdoblje uvođenja raznih financijskih inovacija i alata u bankarsku praksu. Sekuritizacija bankovne imovine jedna je od najtraženijih tehnika posljednjih godina.

Osnove sekuritizacije

Mehanizam sekuritizacije prvi se put pojavio prije više od 30 godina u Sjedinjenim Državama i doslovce je revolucionirao bankarski i financijski sektor. Danas je mnogi nazivaju jednom od glavnih inovacija dvadesetog stoljeća, koja je dala poticaj razvoju financijskih tržišta.

Općenito, proces sekuritizacije je proces prijenosa imovine u likvidniji oblik. U užem smislu, sekuritizacija se može definirati kao financijska transakcija koja se sastoji u transformaciji niskolikvidne imovine u vrijednosne papire potkrijepljene novčanim primicima od temeljne imovine, uslijed čega se rizik preraspoređuje između primarnog vlasnika imovine. , jamac i investitori. Dobro uspostavljena klasifikacija sekuritizacije bankarske imovine još nije stvorena, ali većina autora razlikuje dvije njezine glavne vrste: tradicionalnu i sintetičku 1 .

Tradicionalna tehnika sekuritizacije sugerira da je neučinkovito držati visokokvalitetne i nekvalitetne aktive zajedno u bilanci banke, jer sve dok je visokokvalitetna imovina u bilanci banke, ona snosi sve njezine rizike. Stoga je jedini izlaz odvojiti hipotekarna sredstva (visokokvalitetna imovina) i skinuti je iz bilance banke. U svjetskoj praksi za odvajanje imovine stvara se posebna tvrtka SPV (Special Purpose Vehicle) kojoj se imovina naknadno prodaje, čime se eliminiraju rizici povezani s drugim aktivnostima koje obavlja prodavatelj imovine.

Međutim, negdje se mora nakupiti veliki fond tih kredita. Prva opcija je akumulacija velikih portfelja hipotekarnih kredita u bilanci banke, ali se ova opcija ne smatra ekonomski isplativom zbog niske kapitalizacije i obveznih rezervnih fondova za ruske poslovne banke. Kao rezultat toga, nastao je mehanizam za akumulaciju imovine izvan bilance, odnosno na bilanci SPV-a (akumulatorske organizacije).

Pravno, SPV je organizacijska i pravna struktura stvorena za strogo određene i strogo ograničene svrhe, a pravno neovisna o svom osnivaču. Vrste poslovnih aktivnosti kojima se hipotekarni SPV smije baviti strogo su ograničene.

Nakon što SPV stekne potreban broj imovine, izdaje vrijednosne papire s tim imovinom.

No, početna karika u ovom lancu refinanciranja je banka koja izdaje hipotekarne kredite i namjerava kontinuirano prodavati potraživanja po tim kreditima, uz nastavak njihovog servisiranja. Banka koja je izvorno izdala te kredite naziva se originator. Njegova glavna funkcija je servisiranje kredita, odnosno obavljanje funkcije uslužnog agenta (Primary Servicer).

Uz glavnog servisnog agenta, u međunarodnoj praksi postoji i rezervni servisni agent (Backup Primary Servicer), koji mora pokrenuti funkciju pool servisa u slučaju kvara Primary Serviser.

Glavni sudionici u procesu sekuritizacije i njihove funkcije

Označimo glavne sudionike u procesu sekuritizacije hipotekarnih kredita i njihove funkcije (tablica 1.).

Mehanizam sekuritizacije

Proces sekuritizacije uključuje nekoliko faza koje odražavaju aktivnosti sudionika u ovom procesu od trenutka izdavanja zajma do otkupa vrijednosnih papira osiguranih ovim zajmovima.

Pružanje hipotekarnog kredita

U ovoj fazi se izdaje zajam, sklapa se dogovor o davanju kredita na određeni iznos i razdoblje između banke vjerovnika i zajmoprimca. Kao što je ranije navedeno, takva se banka naziva originator. Njegova glavna funkcija je servisiranje kredita, odnosno obavljanje funkcija uslužnog agenta.

Uz glavnog servisnog agenta, međunarodna praksa uvijek predviđa i pomoćnog servisnog agenta koji mora početi obavljati funkciju servisiranja bazena u slučaju nesposobnosti glavnog servisnog agenta. Nema sumnje da banka koja je agent za pričuvu mora imati odgovarajuća financijska sredstva te imati besprijekoran ugled i visok kreditni rejting.

Akumulacija kredita i formiranje fonda hipoteka

Za provedbu sekuritizacije potrebno je formirati pul zajmova koji bi trebao biti relativno homogen u pogledu pokazatelja kao što su ročnost, kamatna stopa, kreditni rizik i likvidnost, što osigurava mogućnost aktuarskih obračuna. Niskokvalitetni (problematični) krediti ne bi trebali biti uključeni u kreditni fond, stoga se zahtjevi za ujednačavanjem i standardi kreditiranja višestruko povećavaju, što osigurava minimiziranje mogućih rizika i pouzdanost vrijednosnih papira.

U ovoj fazi, tzv. diferencijacija izdanih kredita. Nakon toga se provodi izravna prodaja imovine (true sale). Nakon prodaje pulova, imovina se prenosi na saldo SPV-a, koji je, pak, prodaje hipotekarnom (platnom) agentu. Hipotekarni agent djeluje kao izdavatelj izdanja hipotekarnih vrijednosnih papira, čija je najvažnija karakteristika s ekonomskog stajališta podjela emisije na starije i mlađe tranše.

Prodaja imovine je od velike važnosti, prvo, zbog utjecaja na stanje zajmodavca (izvođenje iste iz bilance), a drugo, zbog sposobnosti poštivanja općeprihvaćenih računovodstvenih zahtjeva (općeprihvaćene računovodstvene prakse, GAAP) i zakonski kapitalni zahtjevi.

Izdavanje i plasman vrijednosnih papira

U trećoj fazi događa se najvažnije - plasiranje vrijednosnih papira, koje se provodi uz interakciju sljedećih sudionika: izdavatelja vrijednosnih papira, osiguravatelja, rejting društva, jamca (osiguratelja), odvjetničkog društva , revizorska organizacija.

Interakcija svih sudionika u ovoj fazi odvija se pod određenim uvjetima uz određeni iznos naknade za svakog sudionika. Zbog toga se priprema informativni memorandum 2 .

Tipično, izdanja hipotekarnih vrijednosnih papira podijeljena su u tranše - starije i mlađe. Ključna razlika između njih leži u redoslijedu ispunjenja obveza po njima: za starije tranše se prije svega izvršavaju obveze (manje rizične), zatim - za mlađe (rizičnije). Nakon izdavanja hipotekarnih vrijednosnih papira, oni se plasiraju na burzu, a prihod od njihove prodaje ide banci vjerovniku.

Akumulacija sredstava za uplate po vrijednosnim papirima i otkup

Sredstva koja zajmoprimac uplaćuje po zajmu inicijator akumulira za otplatu vrijednosnih papira i plaćanje kamata na njih. Sljedeći korak je izravno plaćanje.

Pojednostavljeno, shema sekuritizacije može se prikazati kao što je prikazano na slici 1.

Uz klasičnu shemu sekuritizacije, postoji i tzv. sintetička sekuritizacija, pri kojoj se skup kredita ne prodaje posebnoj pravnoj osobi, već se samo alocira u bilancu matične banke. Sintetička sekuritizacija prenosi rizik povezan s imovinom, a ne samo s imovinom. Izolacija sekuritizirane imovine od rizika bankrota inicijatorske banke u ovom slučaju se događa odvajanjem fonda zajmova iz ukupne stečajne mase u slučaju stečaja inicijatora i fiksiranjem u zakonodavstvu prava prvenstva nositelja sekuritizacije. vrijednosne papire (pretvarače) u ovaj skup imovine u usporedbi s drugim vjerovnicima.

Učinkovitost korištenja mehanizma sekuritizacije

Zašto je učinkovito koristiti sekuritizaciju, koje su prednosti ovog mehanizma refinanciranja?

Jedan od najvažnijih razloga za sekuritizaciju bankarske imovine je relativno visoka cijena posuđenog kapitala zbog nerazvijenog nacionalnog bankarskog sektora i burze. Ulazak kreditnih organizacija na tržište hipotekarnih vrijednosnih papira omogućuje im da konstantno nadoknađuju nedostatak kreditnih sredstava privlačenjem sredstava po povoljnijim uvjetima.

Tradicionalni način refinanciranja hipotekarnih kredita - kroz depozite - ne opravdava se ni u smislu likvidnosti banaka i bankarskih rizika, niti u smislu kapitalne učinkovitosti. S pozicije banke razumnije je svoja vjerovnička prava odmah nakon izdavanja prodati na burzi, prethodno ih pretvoriti u vrijednosne papire, i time privući dodatna sredstva za izdavanje novih kredita. Sekuritizacija pomaže eliminirati izravnu vezu između vrijednosti depozita mobiliziranih na lokalnim tržištima i kamatne stope na financijske instrumente izdane na temelju imovine. Dakle, glavna funkcija sekuritizacije je funkcija refinanciranja i optimizacije financiranja.

Druga najvažnija funkcija može se nazvati funkcijom upravljanja likvidnošću banke, budući da se tijekom sekuritizacije krediti prenose izvan bilance banke, čime se smanjuje opterećenje kapitala i poboljšavaju pokazatelji likvidnosti banke.

Treće, prodajom kreditnih obveza banka s njima prenosi dio kreditnog rizika na investitora. Za ulagače je ulaganje u sekuritiziranu imovinu manje rizično od ulaganja u tradicionalne vrijednosne papire jer je hipotekarna imovina kolateralizirana i raznolika. Stoga se treća funkcija sekuritizacije može nazvati smanjenjem bankarskih rizika.

Četvrto, sekuritizacija pomaže banci da ostvari dodatnu dobit povećanjem profitabilnosti bankarskog poslovanja i smanjenjem troškova zaduživanja. Prije svega, pretvaranjem imovine u dugoročne vrijednosne papire banke dobivaju pristup jeftinijim dugoročnim resursima. Povećana operativna učinkovitost. Zbog činjenice da su vrijednosni papiri zaštićeni hipotekom klasificirani kao niskorizični, kuponska stopa na hipotekarne vrijednosne papire obično je niska, čak može biti niža od međubankovne kamatne stope, što omogućuje pristup jeftinijem novcu.

Osim toga, sekuritizacija rješava problem malih banaka koje nemaju pristup jeftinim dugoročnim resursima i nisu u stanju zadržati tako značajnu imovinu u svojim bilancama. Male banke prodaju skupove hipotekarnih kredita većim bankama, koje zauzvrat akumuliraju hipotekarna sredstva u svojim bilancama, nakon čega izdaju hipotekarne vrijednosne papire.

Iz navedenog proizlazi da je važnost sekuritizacije za banke teško precijeniti. Međutim, učinak sekuritizacije hipotekarne imovine nije ograničen na razinu bankarskih struktura, već je makroekonomske prirode velikih razmjera. Utjecaj sekuritizacije očituje se prvenstveno u učinkovitijoj raspodjeli rizika u financijskom sektoru, mobilizaciji sredstava mirovinskih, osiguravajućih fondova i drugih ulagača koji ulažu u hipotekarne vrijednosne papire. Postoji "učinak višestrukih plijena od sekuritizacije".

Međutim, mehanizam sekuritizacije ima svoje nedostatke. Glavni nedostatak sekuritizacije kao načina refinanciranja kredita za banku je složenost organizacije transakcije i, kao rezultat, njezina visoka cijena. To čini sekuritizaciju nedostupnom za male banke i potrebu za formiranjem velikog fonda zajmova (više od 100 milijuna dolara) kako bi se postigla ekonomska učinkovitost transakcije. Osim toga, objektivna složenost transakcije podrazumijeva njezinu ovisnost o zakonodavstvu zemlje u kojoj se obavlja, što dovodi do tzv. jurisdikcijsko natjecanje. U zemljama s građanskim pravnim sustavom sekuritizacija je u pravilu nemoguća bez donošenja relevantnih zakonskih akata.

Strana iskustva u korištenju sekuritizacije

Hipotekarni krediti i oblici refinanciranja usko su povezani s posebnostima nadležnosti svake zemlje i nacionalnim financijskim tradicijama, poreznim propisima i stambenom politikom.

Govoreći o hipotekarnom tržištu i sekuritizaciji u zapadnim zemljama, prvo treba spomenuti Sjedinjene Američke Države. U Sjedinjenim Američkim Državama, još u vrijeme F. Roosevelta, počeo se oblikovati opsežan sustav hipotekarnog kreditiranja stambene izgradnje i stjecanja stambenog prostora u posjedu. Danas je američki sustav stambenog financiranja složeno, nacionalno tržište s golemim brojem institucija, uključujući hipotekarne banke, štedno-kreditne udruge, komercijalne i štedionice, osiguravajuća društva, mirovinske fondove i slično. Odlučujući čimbenik uspjeha u tom smjeru bilo je formiranje sekundarnog hipotekarnog tržišta, koje je riješilo glavni problem financiranja stanovanja - problem kreditnih resursa.

Budući da je američki pravni sustav sustav common law-a, za pokretanje tržišta sekuritizacije bilo je potrebno relativno malo promjena u zakonima o porezima i ponudi vrijednosnih papira. Uz njihovu pomoć, u ime države, redistribuiraju se financijska sredstva koja ulaze na sekundarno hipotekarno tržište. Stoga je američki sustav hipotekarnih kredita dvoslojni sustav.

U tu svrhu u različitim su godinama stvorene specijalizirane organizacije - Savezna nacionalna hipotekarna udruga "Fannie Mae", FNMA), Korporacija za stambene zajmove (Federal Home Loan Mortgage Corporation "Freddie Mac", FHLMC) i Državna nacionalna hipotekarna udruga (Vlada National Mortgage Association "Ginnie Mae", GNMA), koji su stvoreni prvenstveno u svrhu stjecanja 30-godišnjih hipoteka izdanih po fiksnoj stopi s mogućnošću prijevremene otplate.

U SAD-u je glavna vrsta kredita zajam s fiksnom kamatnom stopom. Zajmoprimac može dobiti 30-godišnji zajam s fiksnom stopom i mogućnošću otplate u bilo kojem trenutku bez ikakvih kazni. Sekundarno tržište, temeljeno na sekuritizaciji i izdavanju hipotekarnih vrijednosnih papira, učinkovit je mehanizam za procjenu i zaštitu od rizika prijevremene otplate sa stajališta investitora, a ovaj smjer se također u posljednje vrijeme prilično dinamično razvija.

Dobro uhodana shema refinanciranja hipoteka i prikupljanja novca iz mirovinskih fondova u SAD-u znači da FNMA ima praktički "džep bez dna" koji mu omogućuje kupnju bilo kojeg broja hipoteka od banaka i diktiranje uvjeta kreditiranja za cijelo tržište. Agencija izdaje hipotekarne vrijednosne papire, ili takozvane MBS (Hotgage-Backed Securities), u zamjenu za skupove hipoteka od zajmodavaca. Ovi papiri za vjerovnike su likvidnija imovina koja se može držati ili prodati za "živi" novac. Njima se također trguje na burzi putem burze na Wall Streetu.

Američke banke nude i standardne FNMA proizvode (baš kao što ruske banke rade u okviru AHML programa) i vlastite. Međutim, FNMA može otkupiti bilo koji zajam ako zadovoljava standarde agencije za iznos, uvjete kredita i druge važne parametre. 3 .

Sada je američko tržište vrijednosnih papira osiguranih hipotekama najveće tržište duga na svijetu (6 bilijuna dolara ukupnog duga). Jamstva agencija Fannie Mae i Freddie Mac eliminirala su kreditne rizike ulagača, iako su pokrivala rizik prijevremene otplate. No, osim centraliziranog smjera, pod nadzorom FNMA, FHLMC, GNMA, postoji i decentralizirani smjer, koji postoji zbog značajnog broja programa hipotekarnih kredita poslovnih banaka.

Tržište privatnih (neagencijskih) hipotekarnih vrijednosnih papira (MBS) počelo se razvijati u SAD-u 1980-ih uz malo državne intervencije (osim regulacije oporezivanja SPV-a). U 2006. godini (od 1. siječnja 2007.) izdanje hipotekarnih vrijednosnih papira osiguranih agencijama doseglo je 899,2 milijarde dolara.

Što se tiče vrijednosnih papira bez agencijskih hipotekarnih kredita (RMBS i CMBS), njihovo se tržište povećalo na rekordnih 742,8 milijardi dolara, što je povećanje od 15,1% u odnosu na 2005. godinu, uključujući vrijednosne papire bez agencijskih hipoteka RMBS (stambene hipotekarne vrijednosne papire) povećao se 17,2% na 574,3 milijarde dolara u 2006., a CMBS (komercijalni hipotekarni vrijednosni papiri) dosegnuo je 168,5 milijardi dolara u 2006. godini.

Dakle, možemo zaključiti da je sekuritizacija u Sjedinjenim Državama dobro uspostavljen i široko korišten mehanizam refinanciranja hipotekarnih kredita među poslovnim bankama u Sjedinjenim Državama.

Značajka europskog tržišta hipotekarnih kredita je njegova svestranost, raznolikost oblika kreditnih organizacija, programa zajmova i shema refinanciranja. U Europi nema organizacija čiji su zadaci slični onima koje imaju Fannie Mae i Freddie Mac u SAD-u.

Govoreći o primarnom tržištu kreditiranja, također treba napomenuti da različite zemlje koriste različite uvjete hipotekarnog kreditiranja, svaka zemlja je razvila vlastite alate za refinanciranje hipotekarnih kredita. U Europi praktički ne postoje hipoteke s fiksnom kamatnom stopom od 30 godina s mogućnošću prijevremene otplate bez penala. Većina hipotekarnih kredita ima promjenjivu stopu, ili je kamatna stopa fiksna na kratko razdoblje, nakon čega se ponovno postavlja. U pravilu, u većini slučajeva postoji kazna za prijevremenu otplatu.

Kraće razdoblje fiksiranja kamatnih stopa stvara potrebu za refinanciranjem hipoteka, bilo kroz sekuritizaciju ili kroz izdavanje osiguranih obveznica.

Sadašnja slika deregulacije na primarnom tržištu rezultat je određene deregulacije hipotekarnog tržišta unutar svake zemlje. Proces standardizacije kredita uopće ne postoji zbog njihove raznolikosti.

S obzirom na izvore refinanciranja europskog hipotekarnog tržišta, treba napomenuti da je najčešći oblik refinanciranja hipotekarnih kredita korištenje depozita. Stručnjaci iz Europske hipotekarne federacije procjenjuju obujam refinanciranja putem depozitnih mehanizama na više od 50%. Drugi oblik refinanciranja je posuđivanje sredstava od druge financijske institucije (oko 10%). Hipotekarni dug iznosi oko 20%, a štednja po ugovoru oko 10%. Uz pomoć sekuritizacije 2006. godine refinancirano je 10% tržišta.

Primjena mehanizma sekuritizacije na ruskom tržištu hipotekarnih kredita

Tržište sekuritizacije ruske hipotekarne imovine jedan je od najbrže rastućih segmenata financijskog tržišta. Posebnu nišu zauzimaju transakcije sekuritizacije hipotekarne imovine. Krajem 2006. godine udio sekuritiziranih hipotekarnih kredita iznosio je 12% 4 .

Unatoč brzom rastu ruskog tržišta sekuritizacije imovine, njegov obujam još nije usporediv s onim u razvijenim zemljama. Za usporedbu: u Europi je 2006. godine izdano vrijednosnih papira u vrijednosti od 458,9 milijardi eura, što je 40% više od odgovarajuće vrijednosti iz 2005. godine. U SAD-u su 2006. godine sekuritizirani vrijednosni papiri izdani za oko 1,5 bilijuna dolara, što je povećanje od oko 8% u odnosu na prethodnu godinu. 5 .

Sekuritizacija u Rusiji ima mnogo lica, a potrebno je izdvojiti najmanje tri komponente tržišta sekuritizacije u Rusiji.

Prvi dio se odnosi na prekograničnu sekuritizaciju. Većina tvrtki izdavatelja trenutno plasira sekuritizirane obveznice na vanjsko tržište (tzv. prekogranična sekuritizacija, kada je SPV registriran izvan teritorija Ruske Federacije) (tablica 2).

Orijentacija izdavatelja na vanjsko tržište povezana je prvenstveno s još uvijek nedovoljnom razinom razvijenosti unutarnje investicijske baze i problemima u zakonodavstvu.

Drugi dio je lokalna sekuritizacija, regulirana ruskim zakonom "O hipotekarnim vrijednosnim papirima" 6 . Do danas su obavljene samo tri takve transakcije (tablica 3.) 7 .

Treći dio je sekuritizacija mehanizmom zatvorenih investicijskih fondova. Provodi se na temelju zakona "O investicijskim fondovima" 8 i, prema riječima stručnjaka, ima veliki potencijal.

Za razliku od zapadnih zemalja, transakcije sekuritizacije su prilično rijetke na ruskom tržištu. Hipotekarno financiranje u Rusiji se još uvijek provodi uglavnom na račun bankovnog sustava, koji se čini da nije toliko učinkovit s obzirom na njegovu nisku kapitalizaciju i ograničen pristup dugoročnim financijskim resursima u kontekstu značajne ukupne potrebe gospodarstva za kreditima resursi.

Ruske banke do danas izlaze iz situacije provodeći transakcije sekuritizacije u offshore zonama. To omogućuje stranim ulagačima s ogromnim resursima pristup ruskom tržištu hipotekarnih kredita. U Rusiji još nema investitora koji su spremni kupiti složene (u cjenovnom smislu) vrijednosne papire u iznosu od 10 milijardi dolara (naime, tako strani stručnjaci procjenjuju potencijalni godišnji volumen tržišta sekuritizacije).

Međutim, ovaj izvor ima i svoje nedostatke.

Prvo, njegova upotreba uvelike ovisi o špekulativnim fluktuacijama na međunarodnim financijskim tržištima, uključujući vrlo nestabilno devizno tržište.

Drugo, ovaj financijski instrument, koji je namijenjen međunarodnim ulagačima, zbog svoje složenosti i financijskih parametara nije privlačan većini ruskih ulagača, te stoga ne doprinosi mobilizaciji unutarnjih resursa ruskog gospodarstva za razvoj hipoteka i, u općenito, stabilizacija ruskog gospodarstva. 9 .

Trenutno se u Rusiji razvila teška situacija na području refinanciranja hipotekarnih kredita, budući da se, s jedne strane, tržište hipotekarnih kredita razvija ubrzanim tempom, volumen izdanih zajmova raste za oko 30-35% godišnje, stalno gurajući banke da traže nove izvore refinanciranja, što pridonosi razvoju takvog mehanizma refinanciranja kao što je sekuritizacija hipotekarne imovine.

S druge strane, zbog krize na zapadnim financijskim tržištima, ruske su se banke našle u situaciji ovisnosti o stranim ulagačima. Od mnogih postojećih shema sekuritizacije, ruske banke radije koriste prekograničnu sekuritizaciju (kada je posebna pravna osoba stvorena izvan teritorija Ruske Federacije), što se događa zbog objektivnih razloga - nedostatka propisa u ruskom zakonodavstvu koji bi omogućili učinkovitu lokalna sekuritizacija i ulagači u vrijednosne papire zaštićene hipotekom među ruskim korporacijama.

Tako su krizu na američkom hipotekarnom tržištu koja je započela prošle godine osjetile i ruske banke. Među uplašenim ulagačima nema potražnje za hipotekarnim vrijednosnim papirima, a ruske banke su izgubile pristup zapadnim dužničkim tržištima. Relativno jeftin i dugoročan zapadni novac, prikupljen izdavanjem obveznica i sekuritizacijom hipoteka, bio je jedan od izvora rasta u ruskom sustavu hipotekarnih kredita.

Danas su mnoge banke prisiljene odbiti privući sredstva stranih ulagača pomoću sekuritizacije zbog rasta kamatnih stopa na tržištu sekuritizacije kredita (prema stručnjacima, porasle su za 2-4 postotna boda). Banke koje su planirale izdati hipotekarne vrijednosne papire u drugoj polovici 2007., a posebno VTB 24, Gradska hipotekarna banka, prisiljene su prilagoditi svoje planove. Malo je vjerojatno da će banke moći pomaknuti fokus zaduživanja u korist domaćeg tržišta (lokalno tržište sekuritizacije), budući da je rusko financijsko tržište nerazvijeno i ne može nadoknaditi nedostatak likvidnosti.

Međutim, posljedice globalne hipotekarne krize ne odražavaju se jednako na sve banke, problemi se javljaju prije svega u onim organizacijama koje su bile najviše vezane za značajna strana ulaganja. Smanjenje izvorne baze hipoteka neizbježno će uzrokovati daljnju segmentaciju tržišta, banke koje imaju pristup relativno jeftinom financiranju će preživjeti. Kao i uvijek, patiti će mali i nestabilni, koji nemaju svojih sredstava.

Hipotekarna kriza u SAD-u i kasnija kriza u drugim zemljama pokazale su da se nije moguće u potpunosti osloniti na međunarodna tržišta, ali je potrebno razvijati vlastito domaće tržište hipotekarnog financiranja. Izgledi za razvoj sekundarnog hipotekarnog tržišta (tržišta sekuritizacije) u Rusiji su traženje internih izvora refinanciranja hipoteka, širenje prisutnosti mirovinskih fondova, osiguravajućih društava i velikih korporativnih ulagača na tržištu.

1 Anisimov A.N., Maleeva A.V. Teorijski aspekti sekuritizacije bankarske imovine / Zbornik znanstvenih radova SevKavGTU-a. Serija "Ekonomija". 2005. br.1.

2 Obey L. Financijske inovacije u bankarskoj industriji. Slučaj sekuritizacije imovine // Garland Publishing, Inc. N.Y. & London, 2000. str. 71.

3 Marietta E.A. Haffner. Sekundarna hipotekarna tržišta u SAD-u i Nizozemskoj, www.borg.hi.is/enhr2005iceland/ppr/Haffner.pdf

4 Prema Moody'su.

5 Podaci za cijelo tržište sekuritizacije. Europski sigurnosni forum. ESF-ovo izvješće o sekuritizaciji - zima 2007., www.europeansecuritisation.com

6 Savezni zakon br. 152-FZ od 11. studenog 2003. „O hipotekarnim vrijednosnim papirima“.

7 www.rusipoteka.ru. Relevantnost od prosinca 2007

8 Savezni zakon br. 156-FZ od 29. studenog 2001. „O investicijskim fondovima“.

9 Ivanov O. Prijedlozi za poboljšanje postojećeg zakonodavstva u području hipotekarnog kreditiranja i sekuritizacije, www.rusipoteka.ru/review/0407-review.pdf

L.M. Rezvanova,
KMB-Bank, INTESA SANPAOLO Group Bank, voditelj razvoja proizvoda za upravljanje hipotekarnim kreditima

Sekuritizacija hipoteke zapravo znači postupak refinanciranja hipoteke. Ako format suradnje prestane odgovarati zajmoprimcu ili zajmodavcu, na scenu stupa treća strana. U pravilu je riječ o kupovini kreditnih obveza po povoljnim uvjetima za sve. Banka koja je zajmoprimcu izdala hipoteku ima pravo preprodati obveze trećoj osobi. Novi sudionik u procesu stavlja svoj interes u transakciju i preuzima kreditne rizike. Kako bi do prijenosa prava došlo, pokreće se emisija hipotekarnih vrijednosnih papira. Ovi dokumenti djeluju kao predmet transakcije.

Tržište sekuritizacije

Tržište sekuritizacije u Ruskoj Federaciji pojavilo se 2004. godine. Prva transakcija provedena je na inicijativu OAO Gazprom. Izdanim vrijednosnim papirima potvrđena su prava na obveze za buduće izvozne primitke plavog goriva. Ugovor je iznosio 1,25 milijardi dolara. U 2005. godini na ruskom tržištu zabilježene su još 2 transakcije sekuritizacije. U 2006. godini bilo je već 8 takvih transakcija i tako dalje. Trenutno se sekuritizacija u Ruskoj Federaciji prilično aktivno razvija. Refinanciranje kredita stanovništvu jedan je od najčešćih proizvoda. Usluga znatno olakšava život zajmoprimcima i zajmodavcima.

Transakcije sekuritizacije

Kako bi baza resursa bila pristupačnija, ruske banke provode transakcije sekuritizacije. Riječ je o financijskim institucijama s ocjenom B ili BB. Istodobno, za starije tranše potraživanja pretpostavljaju se ocjene BBB+ ili više. Takvi uvjeti pružaju izravnu ekonomsku korist od sekuritizacije. Previsoki transakcijski troškovi i mali obim sekuritizacijskih transakcija u Ruskoj Federaciji značajno smanjuju neto ekonomski učinak transakcija.

Sekuritizacija u Rusiji

Brzi razvoj tržišta sekuritizacije u Rusiji dogodio se 2006. godine. Od tog vremena broj izdanja vrijednosnih papira u raznim područjima neprestano raste. Potražnja za proizvodom nastala je zbog sve veće potrebe izvornika (izdavanje i izdavanje hipotekarnih kredita) za proširenjem baze resursa. Time je moguće optimizirati financiranje brzorastućih sredstava. Sekuritizacija se masovno provodi u segmentu kredita stanovništvu kod poslovnih banaka. Tako su zajmodavci u mogućnosti nadoknaditi nedostatak posuđenih sredstava kako bi dodatno povećali obujam maloprodajne imovine.

Sekuritizacija imovine

Sekuritizacija imovine je uistinu atraktivan izvor dugoročnog financiranja za većinu ruskih poslovnih banaka. Nažalost, nesavršen zakonodavni okvir neće omogućiti maksimiziranje potencijala popularne destinacije. Sekuritizacija unutar Ruske Federacije provodi se u svrhu formiranja kolaterala za hipotekarna sredstva. Za to je u zemlji razvijen dovoljan pravni okvir. Prilikom sekuritizacije bankovnih ili potrošačkih kredita mogući su pravni rizici još uvijek prilično visoki.

Sekuritizacija kredita

Mnoge poslovne banke trebaju izvore dugoročnog financiranja. U tu svrhu pokreću sekuritizaciju kredita iz segmenta hipoteka. Veliki igrači na kreditnom tržištu mogu izdati potrebne vrijednosne papire na račun sredstava raspoloživih u bilanci. Takvi se procesi odvijaju u okviru programa razvijenih od strane razvojnih institucija, kao i kroz SPV (posebna tvrtka) uz potporu inicijatora. Mali i srednji igrači pokreću zajednička izdanja ili organiziraju proces uz sudjelovanje nekoliko inicijatora.

Sekuritizacija rizika

Sekuritizacija rizika sastoji se od organiziranja procesa prijenosa rizika u zonu financijskog tržišta. U tom slučaju, vlasnik rizika izdaje vrijednosne papire povezane sa sekuritiziranim rizikom. Prvi plasman vrijednosnih papira omogućuje formiranje pričuve koja se koristi kao kolateral za sekuritizirani rizik.

Sekuritizacija katastrofalnih rizika postala je raširena. Kao instrument koriste se obveznice na rok od 12 mjeseci. Prihod i nominalna vrijednost se raspoređuju među investitorima ovisno o tome je li katastrofalni rizik realiziran.

Sekuritizacija vrijednosnih papira

Previše aktivna sekuritizacija vrijednosnih papira bila je glavni uzrok hipotekarne krize u SAD-u 2008. godine. Nakon toga, događaji koji su bili u tijeku doveli su do ozbiljnih financijskih šokova na globalnoj razini.

Ispostavilo se da je takozvani substandard u Sjedinjenim Državama običan mjehur od sapunice. Nekretnine i automobili poklanjani su nesolventnim građanima koji nisu bili u mogućnosti plaćati mjesečne premije.

Dobro organizirana sekuritizacija vrijednosnih papira uključuje stručno praćenje stanja od strane regulatornih tijela, objektivnu procjenu raspoloživih resursa, kao i strože kriterije za odabir potencijalnih zajmoprimaca u početnoj fazi.

Mehanizam sekuritizacije u sustavu refinanciranja hipotekarnih kredita

Mehanizam sekuritizacije u sustavu refinanciranja hipoteka izmišljen je u SAD-u prije nekoliko desetljeća. U to vrijeme dogodila se prava revolucija u financijskom i bankarskom sektoru gospodarstva zemlje. Unatoč svim nedostacima, sekuritizacija se i dalje smatra glavnim poticajem koji je dao poticaj razvoju financijskih tržišta na prijelazu iz 20. u 21. stoljeće. Zapravo, mehanizam se svodi na prijenos imovine u likvidniji format. U užem smislu, riječ je o prijenosu imovine s niskom razinom likvidnosti u vrijednosne papire. Predmet transakcije osiguran je u obliku prihoda od izvorne imovine. Tako je moguće ravnomjernije rasporediti rizike između investitora, jamca i vlasnika imovine.

Glavni sudionici u procesu sekuritizacije i njihove funkcije

Originator - bavi se izdavanjem i održavanjem hipotekarnih kredita.
Društvo za posebna ulaganja (SPV). Kupuje imovinu od banke. Vrši emisiju vrijednosnih papira. Sredstva hipotekarnih kredita drži u bilanci.
Rezervni agent. Koristi se ako banka nije u mogućnosti obavljati vlastite funkcije.
Jamci (osiguravajuća društva i velike banke) – pružaju kreditnu podršku za sekuritizacije.
Underwriter - ocjenjuje izdane vrijednosne papire, strukturira transakcije.
Tvrtke za savjetovanje i ocjenjivanje - savjetuju i ocjenjuju aktivnosti sudionika u procesu.
Investitori - ulažu u vrijednosne papire zaštićene hipotekom.

Sekuritizacija portfelja kredita banaka

Sekuritizacija kreditnog portfelja banke počinje naplatom skupa kredita koju pokreće inicijator. Kada je proces dovršen, primarni zajmodavac prodaje portfelj sličnih zajmova društvu posebne namjene (SPV), a društvo posebne namjene zauzvrat financira stjecanje putem izdavanja obveznica ili drugih vrijednosnih papira. Plaćanja po kreditima u budućim razdobljima služe kao kolateral. Kao rezultat toga, inicijator ima kapital koji je uspio privući preko burzovnih investitora. Servisni agent također sudjeluje u procesu sekuritizacije.

Učinkovitost korištenja mehanizma sekuritizacije

Učinkovitost primjene mehanizma sekuritizacije u Ruskoj Federaciji određena je ciljevima i prednostima samog procesa. Sekuritizacija se pojavila zbog visoke cijene posuđenog kapitala. Razlog visoke cijene kredita je niska razina razvoja burze i bankarskog sektora. Zahvaljujući svojoj prisutnosti na tržištu vrijednosnih papira, kreditne institucije prikupljaju dodatna sredstva po povoljnijim uvjetima. Kao rezultat toga, čini se da financijske institucije ubijaju dvije muhe jednim udarcem: dobivaju dodatna sredstva za razvoj poslovanja, a također se rješavaju imovine s niskom likvidnošću.

Sekuritizacija — Engleski Sekuritizacija, je proces udruživanja ili kombiniranja različitih vrsta dužničkih instrumenata u jedan skup s ciljem njihove naknadne prodaje za gotovinu. Kao dio procesa, ukupna vrijednost svih dužničkih instrumenata koristi se za njihovu konverziju u obveznice, koje pak mogu kupiti ulagači. U pravilu, stečajni upravitelj vrši početnu kupnju cjelokupne grupe dužničkih instrumenata, a zatim prodaje obveznice jednom ili više ulagača.

Vrsta dužničkih instrumenata povezanih sa sekuritizacijom ne mora biti ista da bi se uključila u skup. Na primjer, skup duga u sekuritizaciji može uključivati različite kategorije kao što su hipoteke, auto zajmovi i dug kreditnih kartica. Zapravo, glavni uvjet za uključivanje određenog dužničkog instrumenta u skup je sposobnost generiranja dosljednog toka prihoda koji proizlazi iz otplate glavnice na dužničkom instrumentu, kao i u obliku kamata na nepodmirenog stanja duga.

Ova vrsta strategije hipotekarnog bazena je relativno česta. Banke, financijske tvrtke i konzorciji investitora često su uključeni u proces sekuritizacije. Za pojedinačne zajmoprimce čije su dužničke obveze uključene u pool, prijenos vlasništva duga je apsolutno transparentan. Ili nastavljaju isplaćivati bivšem vjerovniku, koji ih pak prenosi na nove ulagače, ili će i dalje plaćati, ali novim vlasnicima duga. Istodobno, projekt sekuritizacije obično ne dovodi do povećanja postojećih kamatnih stopa.

Glavna prednost procesa sekuritizacije u stvaranju hipotekarnih vrijednosnih papira ( Engleski

Mortgage-Backed Security, MBS) je da će takvo ulaganje generirati redoviti tok prihoda tijekom dugog vremenskog razdoblja. Ulagači primaju ovaj novčani tok od plaćanja zajmoprimaca za otplatu glavnice svog zajma (glavnice) i obračunate kamate. Sekuritizacija hipoteka može udružiti hipoteke za stambene i poslovne nekretnine.

Kao i kod bilo kojeg drugog vrijednosnog papira zaštićenog imovinom ( Engleski Sigurnost temeljena na imovini, ABS), postoji određeni stupanj rizika za investitora. Budući da je izdavanje obveznica potkrijepljeno dužničkim instrumentima, uvijek postoji mogućnost da jedan ili više zajmoprimaca ne otplate zajmove, hipoteke ili kreditne kartice. Međutim, ulagači koji redovito uključuju sekuritizirana ulaganja u svoje portfelje obično poduzimaju korake kako bi minimizirali moguće gubitke zbog potencijalnih neispunjenja obveza. U tu svrhu, neka vrsta fiducijarnog jamstva ponekad je uključena u uvjete prodaje. To može pomoći minimizirati mogućnost nelikvidne imovine i smanjiti potencijalni gubitak.

Sekuritizacija hipoteke

Jedan od novih koncepata na tržištu financijskih usluga koji utječe na aktivnosti bankara i investitora je sekuritizacija hipoteka. Obični građani naše države još su daleko od razumijevanja ovog pojma. I još dalje - od sudjelovanja u procesu. Ali sekuritizacija je korisna za banke i mogla bi se uvesti u život društva, jer u inozemstvu hipoteke prolaze kroz taj proces već dugo i prilično uspješno. Štoviše, to je ono što naš AHML radi zadnjih 6-7 godina, refinancirajući hipoteke poslovnih banaka.

Što je sekuritizacija hipoteke

Financijska institucija (banka) izdaje zajam zajmoprimcu za kupnju kuće. Ovo je standardna shema hipoteke. Istovremeno, banka preuzima sve rizike kredita, ona je jedini nositelj obveza za dug. Ako zajmoprimac iz nekog razloga ne otplati kredit, tada banka samostalno pokušava ispraviti situaciju ili se pomiruje s gubicima.

Sekuritizacija uključuje refinanciranje hipoteke, što znači da treća strana ulazi u igru. Ovo je organizacija koja želi kupiti kreditne obveze. Najprije banka izdaje stambeni kredit privatnoj osobi (zajmoprimcu), a zatim taj kredit preprodaje trećoj osobi, koja će imati svoj postotak koristi od transakcije, a naravno preuzima i rizike . Vrijednosni papiri osigurani hipotekom izdaju se radi prijenosa hipoteke na treću stranu. Oni su predmet dogovora.

Odnosno, banka akumulira nekoliko tisuća kreditnih obveza u jedan hipotekarni fond, s prosječnim rizicima i prinosima, te preprodaje taj skup obveza (refinanciranja) drugoj financijskoj instituciji.

Imamo ovu samo agenciju za stambeno hipotekarne kredite (AHML)

financijska kuća

Ako sekuritizacija hipoteke postane glavna djelatnost određene tvrtke, tada se otvara hipotekarna kuća. Primjeri takvih već postoje u različitim zemljama svijeta. Privatna osoba za kreditiranje za kupnju stambenog prostora više se ne odnosi na razne banke, ne uspoređuje stope, količinu paketa dokumenata, građanin jednostavno dolazi u hipotekarnu kuću i saznaje jedinstvene uvjete za sudjelovanje u hipoteci. Tek tada će vidjeti ime banke koja će djelovati kao financijer njegove transakcije ili se to možda neće dogoditi, sve ovisi o razini dogovora između financijske institucije i hipotekarne kuće.

Prednost banaka u ovom slučaju je očita: ne moraju dugo čekati na povrat sredstava, ne zbunjuju ih zadane vrijednosti. U isto vrijeme, čak imaju veliku želju izdati više hipotekarnih kredita. Sekuritizirane hipoteke mogu se privući i investitori koji su već u potpunosti shvatili prednosti ulaganja imovine u kuće pod hipotekom. Štoviše, ulogu ulagača-vlasnika hipotekarnih udjela, koji provode refinanciranje hipoteke, preuzimaju i privatna investicijska društva i korporacije. Općine radije sekuritiziraju hipoteke na nestambene prostore koji se mogu pretvoriti u poslovne.

Cijeli članak u PDF-u

Ne osporavajući ni na koji način prioritet pitanja pravne potpore i istovremeno uviđajući bezuvjetni odnos između dvije navedene skupine pitanja, autor se članka želi zadržati na pitanjima procjene čimbenika koji utječu na ekonomsku izvedivost transakcija sekuritizacije pulova hipotekarnih zajmova.
Ekonomska izvedivost sekuritizacije za originatora (banka, u ovom slučaju, koja daje hipotekarne kredite denominirane u američkim dolarima) u konačnici ovisi o dva međusobno povezana čimbenika, osim o obimu emisije, koji uglavnom kompenzira značajne fiksne transakcijske troškove (plaćanje za usluge odvjetničkog društva, rejting agencija, revizorske kuće i osiguravatelja transakcija):

razlika između ponderirane prosječne kamatne stope pula i prosječne ponderirane kamatne stope potrebne za ispunjavanje obveza prema ulagateljima u transakciji;

razina subordinacije u skupini sekuritiziranih hipotekarnih zajmova.
Uzimajući u obzir niz pravnih i ekonomskih aspekata, sekuritizacija hipotekarnih kredita prema sljedećoj pojednostavljenoj shemi može izgledati najatraktivnije i izvedivo:
1. Orijentator sklapa ugovor o servisiranju prodanog fonda zajmova s organizacijom koja obavlja funkcije operativnog upravljanja imovinom SPV-a (Trustee) i agentom za plaćanje (Paying Agent) za plaćanja u svezi s prodanim fondom zajmova. Dakle, začetnik postaje servisni agent za ovaj skup (primarni serviser). U tom slučaju nalogodavac može obavljati i funkcije agenta za namirenje problematičnih kredita (Special Servicer).
U skladu sa zaključenim ugovorima, inicijator osigurava prihvat plaćanja dužnika za skup prodanih kredita i te uplate usmjerava na SPV račun.
2. Izvornik, Agent za plaćanje i Povjerenik (ako nije ista osoba kao i Agent za plaćanja) sklapaju ugovor s trećom bankom o uvjetima i odredbama za obavljanje funkcija Agenta rezervnih usluga. Rezervni servisni agent mora početi servisirati skup u slučaju nemogućnosti primarnog servisera (poznatog kao izvornik) da nastavi obavljati svoje funkcije iz bilo kojeg razloga. Očito, banka koja je rezervni serviser mora imati odgovarajuće financijske i operativne resurse, besprijekornu reputaciju, visoku kreditnu ocjenu i tehničku sposobnost prihvaćanja i daljnje obrade baze podataka primljene od primarnog servisera.
3. Orijentator (Originator - banka koja je izvorno izdala zajam) prodaje skup hipotekarnih kredita nerezidentnoj tvrtki. Nerezidentna tvrtka ima status SPV-a i osnovana je u jurisdikciji koja ima ugovor o dvostrukom oporezivanju s Rusijom.
4. SPV djeluje kao izdavatelj izdanja hipotekarnih vrijednosnih papira, čija je najvažnija karakteristika s ekonomskog stajališta podjela cjelokupne emisije na starije i mlađe tranše. Glavna razlika između starije i juniorske tranše je redoslijed u kojem se ispunjavaju obveze prema njima. Senior tranše, čije se obveze u prvom redu ispunjavaju, manje su rizične u odnosu na mlađe tranše.
Različite tranše hipotekarnih vrijednosnih papira prodaju se od strane osiguravatelja posla različitim klasama i vrstama ulagača po cijeni (s prinosom) koja odražava razinu rizika tih vrijednosnih papira.

Važno je razumjeti da (prolazni) vrijednosni papiri zaštićeni hipotekom nemaju fiksni datum dospijeća zbog mogućnosti prijevremene otplate zajmoprimaca svojih obveza po hipotekarnim kreditima. Ova je okolnost iznimno važna pri izradi strukture i određivanju glavnih parametara različitih tranši vrijednosnih papira.
Razinu subordinacije (tranširanja) sekuritiziranog fonda hipotekarnih kredita utvrđuje rejting agencija. U ovom slučaju, zadatak se može postaviti na dva načina:

odrediti razinu subordinacije (udio mlađih tranši u pulu) kako bi se senior tranši dao zadani kreditni rejting (na primjer, suvereni rejting Rusije, ako govorimo o sekuritizaciji ruskih hipotekarnih zajmova);

odrediti ocjenu starije tranše na danoj razini podređenosti.
Kako bi riješila bilo koji od ovih zadataka (naime, ovo je kamen temeljac u procjeni ekonomske izvedivosti cjelokupne transakcije, posebno za izvornika), bonitetna agencija će provesti rigoroznu analizu 4 glavne komponente:
1. Analiza pravne strukture transakcije (izvan okvira ovog članka, ali ovdje je jedan od najvažnijih uvjeta priznavanje prodaje hipotekarne imovine od strane Inicijatora na SPV-u).
2. Analiza operativnih, tehničkih i financijskih resursa agenta servisa i dodjeljivanje mu tzv. ocjene servisera (Servicer Rating). Ova ocjena daje neku predodžbu o očekivanoj kvaliteti obavljanja funkcija agenta servisa u servisiranju bazena, a koristi se i za određivanje konačne razine podređenosti.
3. Analiza tijekova plaćanja za transakciju, uključujući izgradnju financijskog modela tijekova plaćanja povezanih s skupom zajmova, uzimajući u obzir utvrđeni redoslijed plaćanja za otplatu glavnice i obračunate kamate, kao i uzimajući u obzir mjesečni transakcijski troškovi računa. Mjesečni transakcijski troškovi uključuju:

servisni agent;

agent rezervnih usluga;

Povjerenik i agent za plaćanje.
Rezultati analize tijekova plaćanja za transakciju također se koriste u određivanju konačne razine subordinacije.
4. Analiza kreditne kvalitete pula hipotekarnih kredita ponuđenih na sekuritizaciju. Ovo je najvažnija komponenta sveobuhvatne analize, čiji rezultati uvelike određuju konačnu razinu podređenosti. Analiza kreditne kvalitete provodi se u kontekstu svakog zajma i uključuje niz parametara. Metodologija analize kreditne kvalitete portfelja može uključivati sljedeće komponente:

Određivanje dviju glavnih karakteristika - vjerojatnosti neizvršenja i težine gubitka - te parametara virtualnog hipotekarnog kredita, što je temelj za naknadnu analizu stvarnih i, u pravilu, kredita. Glavne karakteristike mogu se izračunati kao postotak veličine bazena. Proizvod glavnih karakteristika je veličina potrebnog kreditnog pokrića (neka vrsta razine subordinacije) za ovaj kredit.
Izračun karakteristike vrijednosti gubitka može se napraviti na temelju sljedećih ulaznih podataka:

rezultati stresnog testiranja cijena nekretnina;

trajanje postupka ovrhe i prodaje predmeta hipoteke;

akumulirane kamate za razdoblje od trenutka prestanka usluge do prodaje predmeta hipoteke;

troškovi vezani uz ovrhu, prodaju predmeta hipoteke.
Izračun vjerojatnosti neispunjavanja obveza može se provesti na temelju statističkih podataka prema kojima se kreditima s različitim razinama LTV-a mogu dati različite vjerojatnosti neplaćanja.

Određivanje vrijednosti i koeficijenata primijenjenih na glavne karakteristike stvarnih kredita.

Izračunajte iznos kreditnog pokrića za svaki zajam u grupi koristeći gornje omjere.
Parametri hipotekarnog zajma koji podliježu analizi kreditne kvalitete i koji mogu biti posebno relevantni za hipotekarne zajmove izdane u Rusiji mogu uključivati, ali nisu ograničeni na:

LTV omjer i metodologija njegovog izračuna;

namjena kredita (kupnja stana; zalog stambenog prostora koji je već u vlasništvu);

svrha stjecanja stambenog prostora (stanovanje ili korištenje u svrhu najma, ulaganja i sl.);

hipotekarni zajam (koliko davno je kredit izdan);

način potvrđivanja prihoda zajmoprimca;

prisutnost kašnjenja u servisiranju kredita;

postupak otplate kredita;

vrsta kamatne stope na kredit (fiksna ili promjenjiva).
Očito je da je omjer LTV (kredit prema vrijednosti) prisutan u izračunu i vjerojatnosti neispunjavanja obveza i iznosa gubitaka i jedan je od glavnih pokazatelja stupnja rizika hipotekarnog kredita.
Za određivanje konačne razine subordinacije za skupinu hipotekarnih kredita izrađuje se traženi iznos kreditnog pokrića dobiven analizom kreditne kvalitete pula. Komponente toga na razini portfelja mogu biti:

ocjena agenta usluge;

rezultati analize tijekova plaćanja;

geografska koncentracija hipotekarnih stavki na kredite;

dostupnost dodatnih komponenti strukture: depoziti rezervi, osiguranje od političkog rizika itd.;

valuta zajmova (ovaj čimbenik može biti jedan od najznačajnijih u Rusiji ako je zajam izdan u američkim dolarima, budući da postoji neusklađenost između valute u kojoj su nominirani prihodi zajmoprimaca i valute obveza dužnika pod hipotekom zajmovi. Naziv okolnosti sadrži komponentni valutni rizik za vlasnike hipotekarnih vrijednosnih papira osiguranih skupom hipotekarnih zajmova izdanih u Rusiji i denominiranih u američkim dolarima).
Tako se utvrđuje razina subordinacije i, sukladno tome, udio starijih tranši s danim rejtingom u pulu.
Junior tranše se također mogu podijeliti, na primjer, na međukatnu tranšu (druga pozicija gubitka) i dioničku tranšu (prva pozicija gubitka). Međusobna tranša, koja ima veći prinos od starijih tranša, može se prodati ulagačima za koje je rizik povezan s drugom pozicijom gubitka prihvatljiv. U pravilu, dioničku tranšu s najvećim kuponom u poslu otkupljuje inicijator. S vremenom, kako se starije tranše brže amortiziraju (ako struktura to dopušta), kreditna kvaliteta mlađih tranša raste.
Agent usluge redovito prima uplate od zajmoprimaca i prosljeđuje ih agentu za plaćanje radi transakcije. Potonji raspoređuje primljena sredstva među različitim klasama ulagača, ali najprije plaća usluge servisnog agenta, pričuvnog servisnog agenta i, zapravo, agenta plaćanja i povjerenika.
Uzimajući u obzir činjenicu da je inicijator najčešće uslužni agent, njegov se prihod sastoji od kupona vlasničke tranše i provizija za obavljanje funkcija agenta za usluge pula.
Nedvojbeno, što je niža razina podređenosti, to je niža prosječna ponderirana kamatna stopa potrebna za ispunjenje obveza prema ulagačima po transakciji, a provizija za obavljanje funkcije agenta usluga veća.
Štoviše, što je niža razina podređenosti, to je niža razina vlastitih sredstava koja je inicijator preusmjerio na kupnju vlasničkih tranša.
Dakle, što je niža razina subordinacije i, očito, što je viša prosječna ponderirana kamatna stopa na skup zajmova, to je cijela transakcija isplativija za inicijatora.

Sekuritizaciju hipotekarnih kredita ruske banke koriste relativno nedavno. Ovo je poseban alat koji financijske institucije koriste za smanjenje vlastitih rizika. Razmotrimo detaljnije što ovaj postupak znači i kako se primjenjuje u praksi.

Sekuritizacija: definicija i vrste

Jednostavno rečeno, sekuritizacija hipoteke je prodaja duga. Kada banka izda sredstva za kupnju stambenih ili poslovnih nekretnina, često postoji rizik da dužnik neće vratiti dug ili će ga platiti, ali samo djelomično. Kako bi smanjile takve rizike, financijske tvrtke izdaju hipotekarne vrijednosne papire i preprodaju ih ulagačima. Potonji ih često stječu po nižoj cijeni i dobivaju prihod u budućnosti.

Kreditni portfelj u pravilu uključuje paket dužničkih obveza s niskom korelacijom. Odnosno, svaki hipotekarni zajam ne ovisi o drugom, a smanjenje prinosa jednog ne utječe na dobit "susjednog" kredita. Dakle, čak i ako portfelj sadrži relativno rizične kredite (ili s prosječnom likvidnošću), ukupni će povrat biti veći od prodaje svih dugova zasebno. Prodajna cijena formira se uzimajući u obzir različite rizike. Također, opća ekonomska situacija u zemlji može utjecati na veličinu dobiti investitora.

Korist banke od sekuritizacije imovine je očigledna: brzo vraća prenesena sredstva klijentima, što omogućuje refinanciranje zajmoprimaca i štiti se od rizika neispunjenja obveza, odnosno od mogućeg gubitka dobiti.

Sekuritizacija je podijeljena u dvije glavne vrste:

Uz sudjelovanje bankovne imovine - provodi se izdavanjem vrijednosnih papira ili na račun privučenih zajmova.
Uz sudjelovanje inozemne imovine (nebankarske) - provodi se zahvaljujući kreditnim sredstvima ili financiranju s burze.

Postupak sekuritizacije uključuje:

Izvorna banka - daje hipotekarne kredite i bavi se njihovim održavanjem.
Posebna investicijska organizacija - kupuje imovinu od vjerovnika-inicijatora, akumulira je, bavi se izdavanjem vrijednosnih papira.
Reserve service agent - počinje obavljati dužnosti tek nakon što glavna banka izgubi sposobnost servisiranja ovih kredita.
Jamac – podržava proces sekuritizacije na kreditnoj razini. To može biti velika banka ili osiguravajuće društvo.
Platni (hipotekarni) agent - obavlja poslove s vrijednosnim papirima.
Underwriter - strukturira transakciju, procjenjuje i održava vrijednost vrijednosnih papira.
Konzultantska tvrtka (rješava pravna i računovodstvena pitanja) - savjetuje u području oporezivanja i jurisprudencije.
Agencija za ocjenjivanje - dodjeljuje ocjenu izdanim hipotekarnim vrijednosnim papirima, uzimajući u obzir proučavane karakteristike pula (kreditnog portfelja) i razinu financijske neovisnosti sudionika u transakciji.
Investitori - bave se ulaganjem novca u izdane vrijednosne papire pod hipotekom.

Ovo je klasičan uzorak. Neki se sudionici možda neće pojaviti u transakciji, na primjer, kada se koristi takav tip kao što je sintetička sekuritizacija. U tom slučaju izvorna banka ustupa pravo potraživanja dužničkih obveza izravno kupcu (ulagaču). U ovom slučaju nema potrebe za osnivanjem posebnog investicijskog društva, koje je u pravilu dioničko društvo.

Kako je proces

Jednostavno rečeno, proces izgleda ovako:

izdavanje hipotekarnih kredita zajmoprimcima;
formiranje kreditnog fonda;
izdavanje vrijednosnih papira;
prodaja dužničkih obveza investitoru;
Primanje dobiti.

U početku, matična banka formira i akumulira kreditni fond za izdavanje vrijednosnih papira. S obzirom na to da je stvarni trošak takve transakcije za banku vrlo opipljiv, portfelj bi trebao sadržavati više od jedne ili dvije obveze, one mogu biti u tisućama. Za samu imovinu postoje određeni zahtjevi, u pravilu su to hipotekarni krediti slični po riziku, rokovima i likvidnosti. Shema sekuritizacije može biti bilo koja.

Akumulacija imovine (obveze hipotekarnog duga) provodi se na različite načine. Banka to može učiniti unutar svoje organizacije, što nije uvijek korisno. Alternativna opcija je akumulacija takve imovine izvan bilance - za to se stvaraju dionička društva (posebne investicijske organizacije - jedan od sudionika u transakciji).

Posebna investicijska društva (skraćeno SPV) zajedno s agentom za plaćanje izdaju vrijednosne papire za njihovu daljnju prodaju. Na temelju analize rejting agencije procjenjuje se likvidnost “robe”. U istoj fazi su uključeni osiguravatelj i konzultantska agencija, koji kontroliraju proces i pružaju potrebnu podršku u smislu otklanjanja pogrešaka u računovodstvu, plaćanja poreza i pravne strane transakcije.

Nakon toga, matična banka, koja je prvotno izdala hipoteke stanovništvu ili pravnim osobama, servisira te kredite, odnosno prihvaća plaćanje od zajmoprimaca po njima. Ako izgubi licencu ili sposobnost da nastavi djelovati kao agent, uključuje se rezervni servisni centar, on nastavlja servisirati kredite.

Vrijednosni papir koji je banka izdala radi potvrde dužničkih obveza može se kasnije više puta ponovno staviti pod hipoteku ili prodati.

Zajmoprimac koji je kupio nekretninu nastavlja otplaćivati hipotekarni kredit na način propisan ugovorom. Sekuritizacija ni na koji način ne utječe na ovaj proces. Iznimka može biti samo promjena podataka o primatelju sredstava, u slučaju prestanka djelatnosti izvorne banke izvora.

Kako se provodila sekuritizacija u Ruskoj Federaciji

Postupak sekuritizacije u Rusiji se pojavio relativno nedavno. U procesu njegovog razvoja, formiranje AHML-a odigralo je važnu ulogu. Bankarske tvrtke izdavale su kredite, koje je kasnije otkupljivala ova agencija, stvorena pod nadzorom države.

Početak sekuritizacije pokrenule su komercijalne kreditne institucije 2005. godine, u vrijeme kada su bankarske strukture kao što su Russian Standard, Soyuz i Home Credit obavljale transakcije usmjerene na refinanciranje portfelja, uključujući potrošačke kredite i zajmove za automobile. Godine 2007. Gazprombank je postala pionir u postupku sekuritizacije hipotekarnih kredita, dajući primjer drugim bankama.

Tijekom sljedeće tri godine, nakon što su sklopljene brojne početne transakcije u Ruskoj Federaciji, njihov je broj počeo naglo rasti. Imovina za izdavanje vrijednosnih papira počela djelovati ne samo portfelja potrošačkih kredita. Pridružili su im se automobilski i hipotekarni krediti, kao i plaćanja faktoringom. Sve transakcije bile su prekogranične, odnosno domaće banke prodavale su svoje portfelje stranim poduzećima.

U 2008. godini, zbog pogoršanja financijske krize, prekogranične transakcije postale su nemoguće. Bilo ih je moguće nastaviti tek nakon 4 godine. Istodobno, ruska bankarska praksa dobila je prva iskustva u provedbi sekuritizacije na domaćem tržištu. Upravo je taj trenutak označio početak razvoja sheme za refinanciranje imovine različitih oblika korištenjem obveznica izdanih u zemlji.

U 2017. godini Agencija za stambeno hipotekarno kreditiranje i Sberbank obavili su veliki posao sekuritizacije stambenih kredita. Hipotekarne obveznice u jednoj tranši izdane su uz sudjelovanje IBC Factory, stvorene kako bi se privukle financijske injekcije na rusko hipotekarno tržište, kao i da bi se povećao broj dovršenih kreditnih transakcija po nižim stopama.

U 2018. vrijednosni papiri prisutni su i na sekundarnom tržištu, što će u budućnosti vjerojatno dovesti do smanjenja rizika i mobilizacije raspoloživih novčanih rezervi kroz refinanciranje. Kako će se sekuritizacija imovine u bankarskom segmentu manifestirati u budućnosti izravno ovisi o promjenama zakonskog i zakonodavnog okvira te o njezinom budućem razvoju. Ograničavajući čimbenici mogu uključivati nedovoljnu potražnju, odnosno broj ulagača spremnih ulagati u vrijednosne papire.

No, vrijedno je napomenuti da je sama procedura prilično korisna za sve strane u transakciji. Sudjeluju razne tvrtke koje profitiraju od aktivnosti, proces hipotekarnog kreditiranja ima manje rizika za bankarske strukture, povećavajući obim izdanih kredita. Potonje je korisno za stanovništvo i pravne osobe, jer otvara mogućnost kupnje vlastite nekretnine za život ili poslovanje.

kreditkin.guru

Sekuritizacija je... (imovina, hipoteke)

Sekuritizacija je privlačenje financiranja za određene vrste imovine izdavanjem dionica, obveznica i drugih vrsta vrijednosnih papira. Ovaj postupak se također može primijeniti na hipotekarne kredite, kredite za automobile itd.

Drugim riječima, to je kada, primjerice, banka treba dobiti dodatni novac. Zatim ispisuje vrijednosne papire, stjecanjem kojih osoba, takoreći, sama postaje vjerovnik, kojem se nakon nekog vremena duguje određena svota novca. Istovremeno, banka danas prima novac, a osoba prima neku korist u budućnosti.

Bit procesa sekuritizacije

Dakle, što je ova metoda i za što se koristi? Najlakši način da shvatite što je to financijska transakcija je na primjeru.

Pretpostavimo da banka ima portfelj obveza izdanih po hipotekarnim kreditima, ugovorima o leasingu i nekoliko drugih vrsta kredita. U svrhu oslobađanja vlastitih sredstava vjerovnik izdaje dužničke obveznice koje su osigurane pravom potraživanja duga na toj imovini.
Druga je mogućnost kada se stvori zasebna organizacija koja stječe imovinu. Ova tvrtka se financira izdanim vrijednosnim papirima. Na temelju rezultata ovog poslovanja banka smanjuje postojeće rizike i dobiva pristup novim financijskim prilikama.

Danas se proces sekuritizacije može pronaći ne samo na financijskom tržištu. Pogledajmo još jednom primjer. Razvojna tvrtka bavi se izgradnjom uredskog centra. Korištenjem postupka sekuritizacije može prodati budući prihod od najma i tako prikupiti sredstva u ranoj fazi.

Osim toga, sekuritizacija se često koristi kao dio kriznog upravljanja. Banka često koristi ovaj alat za poboljšanje svog financijskog stanja na račun najniže kvalitete imovine. Istovremeno, kupci vrijednosnih papira mogu očekivati da će dobiti dovoljnu dobit, odnosno pri formiranju vrijednosti takvog vrijednosnog papira uzima se u obzir rizik nepovrata.

Proces sekuritizacije sastoji se od tri faze.

Sredstva su odabrana
Provodi se odvajanje odabrane imovine
Za osiguranje ove imovine izdaju se vrijednosni papiri.

U ruskoj bankarskoj praksi, takve velike banke kao što su Moskovska banka, Gazprombank, Russian Standard i druge pribjegle su postupku sekuritizacije.

Pojam sekuritizacije i njezine vrste

Unatoč činjenici da je ovaj financijski izraz prilično široko korišten u stručnoj literaturi, često je moguće naići na činjenicu da je njegovo značenje prilično nejasno. Može se reći da je ispravnije upotrijebiti izraz „sekjuritizacija imovine“, budući da jedan pojam ne nosi semantičko opterećenje koje u njega stavljaju financijeri.

Nakon analize svih dostupnih definicija sekuritizacije imovine, mogu se podijeliti u dvije vrste:

Sekuritizacija kao način prijenosa nelikvidne imovine u likvidnu korištenjem burze.
Proces sekuritizacije kao određeni slijed radnji.

Mehanizam ovog procesa je prilično složena operacija, koja se sastoji od više faza uz sudjelovanje nekoliko financijskih institucija i korištenje različitih financijskih instrumenata.

Razmotrimo osnovni primjer sekuritizacije imovine, gdje je inicijator procesa banka vjerovnik koja je dužniku izdala zajam u novčanom iznosu. U ovom slučaju, banka pokretač je ujedno i izdavatelj koji izdaje vrijednosne papire (u ovom primjeru obveznice) osigurane imovinom. Osim toga, u proces su uključeni:

Investitor koji kupuje obveznice koje mu daju pravo da na kraju njihovog roka primi iznos početne vrijednosti papira plus kamate.
Zajmoprimac koji se obraća banci za kredit, koji banci vraća dug i obračunate kamate.
Istodobno, u praksi se trenutno mogu dodati razne posredničke organizacije koje obavljaju proces izdavanja, plasiranja ili otkupa vrijednosnih papira.

Sekuritizacija u Rusiji

Ovaj je postupak u rusku bankarsku praksu ušao relativno nedavno.

Prve takve transakcije ruske su poslovne banke napravile 2005. godine, kada su Soyuz banka, Russian Standard i Home Credit Bank refinancirali portfelje potrošačkih kredita i kredita za automobile. Ove transakcije su provedene uz sudjelovanje stranih tvrtki, a izdane su strane obveznice radi privlačenja stranog kapitala.
Godine 2007. Gazprombank je dovršila prvi posao sekuritizacije hipotekarnog kredita. U ovom slučaju, transakcije su potpadale pod zakon "O hipotekarnim vrijednosnim papirima", koji je dopuštao izdavanje obveznica osiguranih hipotekarnim kreditima iz bilance banke, ili uz sudjelovanje hipotekarnog agenta.
Sljedeće tri godine nakon prvih transakcija na ruskom financijskom tržištu mogu se okarakterizirati kao brzi rast broja sekuritizacijskih transakcija. Imovina pod kojom su izdavani vrijednosni papiri više nisu bili samo portfelji potrošačkih kredita, već i plaćanja leasinga i faktoringa, autokrediti i, naravno, hipoteke. Sve transakcije provedene u ovom razdoblju bile su prekogranične prirode, odnosno strane tvrtke su bile kupci portfelja.
Zbog financijske krize koja je izbila 2008., vanjsko tržište je praktično zatvoreno, a prekogranične transakcije ponovno su se počele sklapati tek četiri godine nakon izbijanja krize.
Iste godine, prvi put u ruskoj bankarskoj praksi, provedena je transakcija za sekuritizaciju portfelja potrošačkih kredita na domaćem tržištu. Od tada je razvijena shema za sekuritizaciju svih vrsta imovine kroz izdavanje nacionalnih obveznica.

Tržište vrijednosnih papira u Rusiji stalno raste i razvija se, sve više i više njihovih vrsta ulazi u upotrebu, povećava se postotak transakcija za njihovu upotrebu. Sve je to razlog za pojavu transakcija sekuritizacije imovine u Rusiji.

Trenutno se pojavljuje sekundarno tržište zajmova koji uključuju vrijednosne papire, što neminovno dovodi do smanjenja rizika i povećanja vjerojatnosti privlačenja jeftinih financijskih sredstava refinanciranjem.

Daljnja sudbina sekuritizacije imovine u ruskom bankarskom sektoru uvelike ovisi o razvoju pravnog i zakonodavnog okvira.

U sklopu rješavanja ovog pitanja pripremljen je nacrt izmjena i dopuna niza postojećih zakona i kodeksa, usmjerenih na razvoj tržišta sekuritizacije u ruskom financijskom sektoru.

Danas u Rusiji postoji niz problema koji koče rast broja sekuritizacijskih transakcija. Za njihovo rješavanje pripremljen je gore opisani zakon koji bi, u idealnom slučaju, mogao pravno utvrditi sljedeće točke:

Postupak oporezivanja u vezi s transakcijama sekuritizacije imovine;
Novi način osiguranja obveza;
Funkcije i ovlasti državnog tijela koje vrši nadzor nad poslovima sekuritizacije na tržištu vrijednosnih papira;
Popis potraživanja koja se mogu ustupiti;
stečajni postupak;
Računovodstvo posebnosti u valutnoj regulaciji;
Popis zahtjeva za izdavatelja koji izdaje vrijednosne papire kao dio procesa sekuritizacije imovine;
Uspostavljanje posebne liste imovine prihvatljive za transakcije sekuritizacije.

No, osim problema sa zakonodavnim okvirom, postoje i druge poteškoće koje koče razvoj ove vrste financijskih transakcija. Riječ je o ekonomskim faktorima odvraćanja, koji su uzrokovani činjenicom da je rusko tržište prilično mlado i nezrelo.

Primjerice, na ruskom tržištu praktički nema velikih ulagača, koji su u zapadnoj praksi ciljna skupina u procesu sekuritizacije. Nema statistike o otplati dugoročnih obveznica, a banke imaju kratku kreditnu povijest.

Ovaj zakon je implementiran usvajanjem Federalnog zakona 379-FZ 2014. godine, osmišljenog za stvaranje učinkovite pravne regulative procesa sekuritizacije imovine u Rusiji.

Pojava zakonskih pravila koja reguliraju proces sekuritizacije imovine važan je evolucijski korak u razvoju ruskog tržišta vrijednosnih papira.

Ovaj zakon utvrđuje definiciju samog procesa, kao financiranja ili refinanciranja imovine u vlasništvu pravnih osoba, prevođenjem te imovine u likvidni oblik izdavanjem vrijednosnih papira.

Sumirajući, vrijedi reći da rusko financijsko tržište tek treba proći kroz mnoge faze razvoja, ali je prvi kamen zakonodavnog temelja uspješno postavljen. To daje nadu za stvaranje u budućnosti tržišta za visokokvalitetne sekuritizacijske transakcije koje će se odvijati prema jedinstvenom, zakonski odobrenom standardu.

bankspravka.ru

Sekuritizacija hipotekarnih kredita u Rusiji i svijetu

Hipotekarne kreditne linije pojavile su se relativno nedavno u Rusiji, ali su već uspjele čvrsto zauzeti svoje mjesto u bankarskom sustavu i životima građana. Osigurani zajmovi izdaju se na rok do 30 godina, što je praćeno obostranom opasnošću za zajmoprimca i zajmodavca. Stoga je za potonje na prvom mjestu sekuritizacija hipotekarnih zajmova - njihovo prebacivanje na drugu organizaciju kako bi dobili gotovinu, vrijednosne papire, ali već manje vrijednosti. Ovaj proces još uvijek nema pravno odobrenu osnovu, iako Agencija za stambeno hipotekarno kreditiranje to prakticira posljednjih nekoliko godina, dopuštajući poslovnim bankama da ponavljaju kredite stanovništvu.

Što je sekuritizacija hipoteke

Proces je vođen financiranjem određene imovine uz pomoć izdanih vrijednosnih papira. Njegovi objekti mogu biti isti hipotekarni krediti, krediti za automobile, sredstva za posjedovanje imovine u najmu. Ova konverzija je potaknuta smanjenjem rizika financijske institucije.

Postupak sekuritizacije hipotekarnog kredita uključuje prodaju dugoročnih kredita, što je hipoteka, financijskoj instituciji treće strane uz smanjeni trošak. Tako se banka štiti od rizika neotplate kredita tako što ga prenosi na drugu organizaciju, ali prima pravi novac za refinanciranje. Posljednji bi mogao biti novi hipotekarni zajam.

Postupak prodaje dužničkih obveza banke svojih klijenata je prijenos dugoročnog kreditnog portfelja na drugog vlasnika. Ovom akcijom banka jednim udarcem ubija dvije muhe - djelomično otklanja nastali financijski jaz i osigurava se od budućih mogućih neplaćanja u slučaju bankrota dužnika. U izvjesnom smislu, ovo je poput prenošenja baruta s upaljenim fitiljem iz jedne ruke u drugu. Tko god eksplodira, bit će gubitnik. Međutim, čini se da bankari ne mare za takve stvari.

Tržište sekuritizacije u Rusiji

Prvi takav posao izveden je u zemlji na inicijativu Gazproma sredinom 2000-ih. Dogovor za više od milijardu dolara buduće zarade od izvoza plina pokazao se kamenom probom. Dalje više. Broj takvih financijskih transakcija značajno se povećao od 2006. godine, što je dovelo do njihove legalizacije.

Povrat sredstava na ovaj način, koja se opet ulažu u optjecaj, postao je uobičajen. Potražnja za ovom pretvorbom objašnjava se željom banaka koje daju hipotekarne kredite - inicijatora - da prošire bazu resursa. To vam omogućuje smanjenje troškova brzo rastućih plasiranih sredstava. Tehnologija je stekla popularnost u drugim segmentima kreditiranja stanovništva komercijalnih banaka. Iz čega se može zaključiti da su vjerovnici u mogućnosti nadoknaditi manjak dodijeljenih sredstava za povećanje obujma imovine stanovništva.

Na ruskom tržištu hipotekarnih kredita inicijatori ustrajno pokreću sekuritizaciju kao izvor dugoročnog financiranja. Velike bankarske organizacije izdaju odgovarajuće vrijednosne papire zbog sredstava koja se nalaze u bilanci. Navedeni procesi propisani su uvjetima razvojnih institucija, uključujući posredovanje posebnih tvrtki - SPV, certificiranih potporom inicijatora. Agenti srednjeg, malog odjela provode zajednička puštanja, ili sastavljaju postupak uz pomoć više pokretača.

Glavni sudionici u procesu sekuritizacije i njihove funkcije

Glavni sudionici u postupku konverzije su:

Banke izvornika izdaju, rade s hipotekarnim linijama, prihvaćaju plaćanja od zajmoprimaca, kreditiraju ih na posebne račune.
Posebna investicijska komisija SPV otkupljuje dužničke obveze od banke, izdaje vrijednosne papire u opticaj, sadrži dokumente o hipotekama u svojoj bilanci i pozicionira se kao njihov akumulator.
Agent sigurnosne kopije aktivira se kada organizacija nije u mogućnosti obavljati svoje funkcionalne dužnosti.
Garant - velike financijske institucije, osiguravajuće agencije, organizira kreditnu podršku za prolaz sekuritizacije.
Agent za plaćanje radi izravno s dokumentima o imovinskim pravima, izdaje, dijeli u tranše, čime se povećavaju prednosti refinanciranja hipoteke.
Osiguravatelj ocjenjuje izdane vrijednosne papire, održava njihovu cijenu, sudjeluje u strukturiranju ugovora.
Konzultantska agencija obavlja konzultacije o računovodstvenim i poreznim pitanjima.
Bonitetna tvrtka proučava karakteristike ugovora o dužničkim obvezama, financijsku stabilnost sudionika u procesu, te utvrđuje ocjenu prisutnih vrijednosnih papira.

Ulagači prilažu gotovinu u izdane imovinske dokumente.

Mehanizam sekuritizacije u sustavu refinanciranja hipotekarnih kredita

Ovaj mehanizam ponovnog hipotekarnog kreditiranja počeo se prakticirati u Sjedinjenim Državama. To je dovelo do razvoja financijske industrije. U praksi je to zbog prijenosa imovine u niželikvidni format - vrijednosne papire. Pokriveni su kolateralom u obliku plaćanja iz temeljne imovine. U užem smislu mehanizam sekuritizacije u sustavu refinanciranja karakterizira pretvorba nisko likvidne imovine u vrijednosne papire, koji su potkrijepljeni novčanim primicima od primarne imovine.

Stručnjaci razlikuju dva oblika sekuritizacije - tradicionalni i sintetički.

Tradicionalna

To implicira neučinkovitost zajedničkog držanja visoko i nekvalitetne imovine u bilanci kreditne institucije. Dok se prvi smatraju u bilanci, oni sadrže sve rizike. Na temelju toga smatra se da će povlačenje visokokvalitetne imovine iz bilance određene banke biti najbolje rješenje. Razdvajanje imovine provodi tvrtka posebno stvorena za tu svrhu. Potonji kupuje imovinu, preuzimajući tako rizike vjerovnika.

Sintetički

No, negdje se trebaju nakupiti brojne dužničke obveze, a banke su došle do zaključka da je to bolje učiniti u bilanci posebnog investicijskog društva - SPV. Nakon što stekne potreban broj imovine, izdaje svoje vrijednosne papire s tim sredstvima.

Postupak sekuritizacije sastoji se od nekoliko faza koje karakteriziraju aktivnosti svih sudionika u financijskom procesu, od izdavanja kredita do otplate imovinskopravnih isprava koje su potkrijepljene ovim zajmovima, kao što su:

davanje hipotekarnog kredita;
akumulacija kredita, registracija paketa hipotekarnih dokumenata.

Posljednjom fazom smatra se akumulacija financijskih sredstava za isplatu dokumenata o imovinskim pravima, njihovu otplatu.

Razvoj pravnog okvira za domaću sekuritizaciju

Ruski segment sekuritizacije hipotekarne imovine brzo se razvija, njegov udio u konverzijskim hipotekarnim kreditima je više od 10%. Međutim, u usporedbi sa zapadnim zemljama, taj je volumen premali. Udruga regionalnih kreditnih institucija Rusije pripremila je zakon o sekuritizaciji kako bi privukla dodatnu likvidnost. Mehanizmom se stvara posebna financijska udruga, koja će se baviti isključivo pitanjem imovinskih papira, izvršavanjem ugovora na račun financijskih primitaka.

Postoji privremena zabrana reorganizacije, isplate dobiti do podmirenja svih obveza. Izdavanje obveznica ne bi trebalo uključivati državnu registraciju njihovog izdanja, izvješće. Slučaj stečaja trebao bi podrazumijevati namirenje na zahtjev vjerovnika u vezi s izdavanjem obveznica. No, zakon je tek u fazi izrade, što podrazumijeva internu sekuritizaciju isključivo hipotekarnih kredita.

Glavni problemi koji ometaju ovaj proces su:

neadekvatno uređenost zaloga prava;
strogo formalni procesi dodjele;
nema dodjele neindividualnih kompetencija itd.

Možda će se situacija promijeniti nakon mirovinske reforme koja će omogućiti uštede u vrijednosnim papirima izdanim sekuritizacijom.

Učinkovitost korištenja mehanizma sekuritizacije

Jedan od najvažnijih čimbenika konverzije bankarske imovine je visoka cijena hipotekarnog kapitala zbog nerazvijenosti bankarskog sektora. Ulaskom na tržište zajmova vrijednosnim papirima kreditne institucije nedostatak posuđenih sredstava nadoknađuju povoljnim uvjetima za sebe. Nakon naplate fonda kredita, banci je korisno prodati ih na burzi kako bi prikupila dodatna sredstva za izdavanje novih kredita.

Tijekom konverzije krediti napuštaju bilancu banke, što smanjuje opterećenje kapitala, poboljšava njegovu likvidnost. Također, kada se ti zajmovi sekuritiziraju, dio kreditnog rizika prelazi na ulagača. Međutim, za potonje je takvo ulaganje manje rizično od kupnje vrijednosnih papira - hipotekarni krediti pokrivaju masu stanovništva. Problemi malih banaka rješavaju se prodajom velikih hipotekarnih kredita, nakon čega ih potonje izdaju.

Rizici sekuritizacije

Konverzija rizika se zaključuje formalizacijom postupka prijenosa rizika na financijsko tržište. Vlasnik vjerojatne opasnosti izdaje dokumente o vlasništvu, vezan za sekuritizirani rizik. Inicijalni plasman vrijednosnih papira omogućit će mu formiranje rezerve koja služi za osiguranje spomenutog rizika.

Katastrofalna konverzija rizika postala je raširena. Izražava se izdavanjem obveznica na rok od godinu dana. Dobit, njihova nominalna cijena raspoređuje se među ulagače kapitala, ovisno o vjerojatnosti katastrofalnog rizika.

Zaključak

Uvođenje sekuritiziranog proizvoda i njegovo održavanje zahtijevaju dobro razvijen zakonodavni okvir i razvijenu infrastrukturu tržišta vrijednosnih papira. Osigurat će rast ruskog tržišta dionica ubrzanjem cirkulacije hipotekarnih vrijednosnih papira. I same vrijednosnice postat će predmet ulaganja financijskih posrednika.

Čekamo vaša pitanja u komentarima.

Prijavite se za besplatne konzultacije u obrascu u kutu.

Molimo ocijenite ovu objavu i lajkajte je.

ipotekaved.com

Sekuritizacija kreditnog portfelja - na prstima

Pa kako je to trebalo izgledati?

Primjer "na prste": recimo banka je privukla depozite za 100 tugrika i izdala kredite za isti iznos. Njegov saldo izgleda ovako: Imovina: Krediti - 100 Obaveze: Depoziti - 100

Banka sada izdaje obveznice osigurane ovim zajmovima, nakon čega njena bilanca izgleda ovako: Imovina: Gotovina - 100 Zajmovi - 100 Obaveze: Depoziti - 100 Obveznice - 100

Ako banka fizički proda kreditni portfelj (tj. zajmovi se prenose na stanje druge organizacije), tada će nakon ove operacije stanje banke X izgledati ovako: Imovina: Novac - 100 Obveze: Depoziti - 100.

Novac se može ponovno plasirati, ali gdje je piramida?

Sada je ovaj primjer na prstima: Recimo da imamo portfelj, čiji je prinos Libor + 5%. Banka privlači sredstva "izvana" na Libor + 3%. Izračunavate li povrat na kapital?

Prihodi od portfelja raspoređuju se na sljedeći način: 1. Režijski troškovi (osim naknada za usluge) i porezi, ako ih ima. 2. Naknada za uslugu 3. Senior tranša kupon 4. Mezzanine kupon 5. Dopuna rezervi (ako se koristi u prethodnim razdobljima) 6. Junior tranša kupon 7. Dodatni troškovi održavanja (dakle od ove "prazne" tvrtke se prikazuje isti višak povrata - za tvrtku je to još jedan trošak, dobit \u003d 0, i nema glavobolje s porezom na dohodak, dividende itd.)

Junior tranšu obično otkupljuje ista banka X. Takva imovina mora biti podržana kapitalom 1:1, t.j. za svaki tugrik imovine mora postojati tugrik kapitala (ako ovu tranšu otkupi treća banka, tada bi kapitalna potpora trebala biti u skladu s rizikom / rejtingom, ali to se gotovo nikad ne događa). I što dobivamo kao rezultat? Imali smo kreditni portfelj od 100 MNT u našoj bilanci, za koji smo trebali imati 8 MNT kapitala - sada imamo novčanicu od 5 MNT, za koju trebamo imati 5 MNT kapitala i 95 MNT živog novca, što ne zahtijevaju kolateralni kapital – pustili smo 3 tugrika kapitala, koje možemo dati dioničarima ili na koje možemo privući još 34,5 tugrika, ako mi kustos ne laže (8:92), i opet ih izdati u obliku kredita ili ih plasirati na neki drugi način, a za 5 tugrika kapitala imamo prihod: 0,5 tugrika provizije (0,5% od 100), 15% kupona na novčanicu nominalne vrijednosti 5 tugrika i višak povrata iz portfelja , što je izračunato dva paragrafa ranije. Koliki je povrat na kapital?

To je otprilike to.

web-dreamer.livejournal.com

Sekuritizacija je... Što je sekuritizacija?

Sekuritizacija SEKURITIZACIJA

(sekjuritizacija) Proces zamjene bankovnog zaduživanja i kreditiranja izdavanjem vrijednosnih papira kao što su euroobveznice (euroobveznice). Banka posuđuje novac od štediša (ulagača) i posuđuje ga zajmoprimcima, naplaćujući naknadu za obje transakcije, zajedno s kamatom. Činjenica da zajmoprimac ima priliku primati novac izravno od investitora izdavanjem i stavljanjem obveznica (ili dionica) među njih omogućuje smanjenje troškova i zajmoprimaca i zajmodavaca. Sekuritizacija je postala široko rasprostranjena 1980-ih. s razvojem tehnologije i novim oblicima ulaganja.

Financije. Rječnik. 2. izd. - M.: "INFRA-M", Izdavačka kuća "Ves Mir". Brian Butler, Brian Johnson, Graham Sidwell i dr. Osadchaya I.M.. 2000.

Sekuritizacija Sekuritizacija je zamjena netržišnih zajmova i/ili novčanih tokova vrijednosnim papirima kojima se slobodno trguje na tržištima kapitala.

engleski: Sekuritizacija

Vidi također: Kreditne transakcije

Financijski rječnik Finam.

Sekuritizacija

izdavanje vrijednosnih papira osiguranih paketom (pool) hipotekarnih kredita. Transformacija hipotekarnog duga u vrijednosne papire osigurane hipotekom.

Terminološki rječnik bankarskih i financijskih pojmova. 2011.

Sinonimi:

Drugi račun
Seleznjev Aleksandar (Evgenijevič)

Pogledajte što je "Sekuritizacija" u drugim rječnicima:

Sekuritizacija je financiranje određene imovine izdavanjem vrijednosnih papira. Riječ potječe od engleskog securities – “securities”. Na primjer, sekuritizirati se mogu hipotekarni krediti, krediti za automobile, leasing imovina itd. Metodologija ... ... Bankarska enciklopedija

sekuritizacija - pretvorba Rječnik ruskih sinonima. sekuritizacija imenica, broj sinonima: 1 pretvorba (7) ASIS rječnik sinonima. V.N. Trishin ... Rječnik sinonima

SEKURITIZACIJA - (sekjuritizacija) Proces zamjene bankovnih stavki izdavanjem raznih vrijednosnih papira, kao što su euronote (euroobveznice). Banka posuđuje novac od štediša (ulagača) i posuđuje ga zajmoprimcima, primajući provizije od oba. ... ... Rječnik poslovnih pojmova.

SEKURITIZACIJA - (sekuritizacija) Kombinacija više imovine koja nije namijenjena trgovanju na tržištu (kao što su hipotekarni krediti) u pakete kojima se može trgovati. Pojedinačne hipoteke obično nisu prikladne za trgovanje na tržištu, budući da je transakcija ... Ekonomski rječnik

Sekuritizacija - (sekjuritizacija) proces pretvaranja niskolikvidnih u likvidne vrijednosne papire koji kruže na tržištu kapitala (npr. S. potraživanja) ... Ekonomsko-matematički rječnik

sekuritizacija - Od riječi sigurnost, sigurnost: 1. Transformacija financijskog instrumenta IOU, ugovora, zaloga itd. u vrijednosni papir kojim se trguje na financijskom tržištu. 2. U širem smislu, proces pretvaranja slabo tekućine u tekućinu ... ... Priručnik tehničkog prevoditelja

Sekuritizacija - Ovaj izraz ima druga značenja, vidi Sekuritizacija (političke znanosti). Sekuritizacija (od engleskog securities "securities") je financijski izraz koji označava jedan od oblika prikupljanja financiranja izdavanjem vrijednosnih papira, ... ... Wikipedia

Sekuritizacija - SEKURITIZACIJA Transformacija dužničkih obveza u vrijednosne papire. Na primjer, transformacija bankovnih kredita (nelikvidna imovina) u vrijednosne papire (prometna imovina). Umjesto da ode u banku po kredit, tvrtka ... ... Ekonomski rječnik

sekuritizacija - sekuritizacija, i ... Ruski pravopisni rječnik

Sekuritizacija je izdavanje vrijednosnih papira osiguranih paketom (pulom) hipotekarnih kredita. Transformacija hipotekarnog duga u vrijednosne papire osigurane hipotekom… Hipoteka. Pojmovnik pojmova

dic.academic.ru

Sekuritizacija imovine

Sekuritizacija imovine način je transformacije dužničkih obveza banke u likvidne instrumente tržišta kapitala izdavanjem dužničkih vrijednosnih papira potkrijepljenih skupom homogene imovine. Sekuritizacija imovine je izvanbilančni izvor financijskih sredstava banke. Ponekad se sekuritizacija imovine naziva kolateralom imovine ili oblikom financiranja izdavanjem vrijednosnih papira potkrijepljenih imovinom koja stvara novac.

Bit sekuritizacije imovine je da određeni dio dohodovne imovine (hipotekarni ili potrošački krediti, autokrediti, leasing imovina, poslovne nekretnine, kolaterali i sl.) banka skida svoju bilancu i refinancira izdavanjem vrijednosnih papira koji na otvorenom tržištu. Takvi vrijednosni papiri potkrijepljeni skupom imovine nazivaju se vrijednosni papiri zaštićeni imovinom (ABS). Prilikom obavljanja transakcije sekuritizacije imovine, prava tražbine koja su predmet sekuritizacije moraju biti homogena.

Kupnja vrijednosnih papira od strane investitora daje im pravo na fiksni prihod od kamata koji proizlazi iz plaćanja kamata i glavnice na sekuritiziranu imovinu (iz novčanih tokova imovine pula).

Svrha sekuritizacije imovine je preraspodjela rizika pretvaranjem imovine banke u vrijednosne papire temeljem refinanciranja. Imovina banke može se refinancirati ili izdavanjem vrijednosnih papira osiguranih imovinom (ABS) ili dobivanjem sindiciranog zajma (Asset-Backed Loan).

Tijekom sekuritizacije imovine financijska se imovina tereti iz bilance banke, odvaja se od ostale imovine i prenosi na posebno stvorenog financijskog posrednika - institucije za posebne namjene (Special Purpose Vehicle - SPV), a zatim se refinancira na tržištu novca ili tržištu kapitala. . Svrha stvaranja i djelovanja SPV-a je odvojiti imovinu koja je predmet sekuritizacije od inicijatora i, sukladno tome, smanjiti njezine rizike. U Ukrajini, u provedbi "klasične" sekuritizacije hipotekarnih kredita, funkcije SPV-a obavlja Državna hipotekarna institucija (SMI), osnovana 2004. godine.

Ovisno o izdavatelju vrijednosnih papira, sekuritizacija imovine dijeli se na "klasičnu" i "sintetičku", a ovisno o razini - na primarnu i sekundarnu. U slučaju “klasične” (vanbilančne) sekuritizacije imovine, izdavatelj vrijednosnih papira je SPV, kojemu inicijator (vjerovnik po novčanoj obvezi) prodaje pravo potraživanja i time otpisuje imovinu sa svog stanja. list (uklanja ga iz bilance).

„Klasična“ sekuritizacija temelji se na principu „istinske prodaje“ – „konačne“ ili „neopozive prodaje“. Zakon Ukrajine "O hipotekarnim obveznicama" utvrđuje da se hipotekarna imovina koju su stekli SMI smatra neopozivo stečenom, odnosno bez prava na njihovu zamjenu, otkup ili prijenos.

U slučaju “sintetičke” sekuritizacije imovine, izdavatelj je matična banka, koja je formirala portfelj relevantne imovine i u svoje ime izdaje dužničke vrijednosne papire, osigurane pravima potraživanja na ovom portfelju imovine. Za razliku od “klasične” sekuritizacije, “sintetička” sekuritizacija imovine ne prodaje skup imovine, već određeni rizik povezan s skupom imovine. Skup sredstava ostaje vlasništvo inicijatora. Isplata dividende vlasnicima sekuritiziranih vrijednosnih papira (ulagateljima) vrši se na teret sredstava koja banka prima od zajmoprimaca i drugih izvora (dobit inicijatora, posuđena sredstva i sl.). Primjer "sintetičke" sekuritizacije imovine je izdavanje Ukrgasbank 2007. običnih hipotekarnih obveznica u iznosu od 50 milijuna UAH. Prednost ove vrste sekuritizacije je relativna jednostavnost i niski troškovi u odnosu na "klasičnu" sekuritizaciju. Istovremeno, izdavatelj snosi rizik prijevremene otplate hipotekarnog kredita zajmoprimaca i kreditni rizik.

Metodu sekuritizacije imovine prvi put je u Sjedinjenim Državama primijenila Državna nacionalna hipotekarna udruga (Ginnie Mae) u razvoju koncepta prijenosa hipotekarnih vrijednosnih papira i programa za osiguranje pravovremenog plaćanja kamata i plaćanja glavnice na određenom skupu. standardiziranih kolateralnih objekata. Ovaj program podrazumijevao je naplatu od strane financijskih institucija (banka i štedno-kreditnih društava) određenog paketa hipoteka za koje jamči GNMA, te prodaju tog paketa trećoj strani – institucionalnim ulagačima. Kada bi izdavatelji kolaterala izvršili plaćanja na njima financijskoj instituciji, potonja bi ih prenijela na nositelja jamstva, šaljući ček za ukupan iznos svih plaćanja. Budući da je za plaćanja jamčio GNMA, preneseni vrijednosni papiri imali su nizak rizik od neplaćanja.

Sekuritizacija imovine temeljena na kolateraliziranim i hipotekarnim kreditima s vremenom je postala raširena. Od sredine 1980-ih. u Sjedinjenim Državama započela sekuritizacija imovine na temelju auto kredita, potraživanja po kreditnim karticama, komercijalnog i računalnog leasinga i slično.

Najrasprostranjenija sekuritizacija imovine stekla je u Sjedinjenim Državama. Tržište sekuritizacije imovine donedavno se brzo razvijalo. U Sjedinjenim Državama, volumen cirkulacije ABS-a premašio je 3 bilijuna. dolara Sekuritizacija imovine je od najvećeg interesa za banke koje imaju značajan portfelj homogenih kredita, za leasing društva, nekretninske fondove i developere.

Do 01.01.2011. u Ukrajini su obavljene 4 transakcije sekuritizacije financijske imovine. PrivatBank je dovršila prekograničnu sekuritizaciju prema zakonu Ujedinjenog Kraljevstva, dok su Ukrgasbank, Državna hipotekarna institucija i Oschadbank izdale obične hipotekarne obveznice u skladu sa Zakonom o hipotekarnim obveznicama Ukrajine.

Financijska kriza 2008.-2009 pokazalo je da je značajan dio izdanih sekuritiziranih vrijednosnih papira, posebice sekundarnih sekuritizacija, imao značajne rizike koji su se prenijeli na druge sudionike na tržištu, što je pridonijelo pogoršanju krize. U nastojanju da se zaštite, banke su pribjegle još većem zaduživanju kako bi se dodatno sekuritizirale. Primjerice, američka investicijska banka Lehman Brothers kupila je hipotekarne kredite u svrhu sekuritizacije i njihove naknadne prodaje. S vremenom su pojedine banke počele kupovati upravo te vrijednosne papire na tržištu od drugih banaka. Posljedično, zbog pogoršanja kvalitete sekuritizacije imovine, tijek plaćanja ulagačima se usporio ili potpuno zaustavio, što je narušilo povjerenje u ovu vrstu financijskih proizvoda i dovelo do smanjenja njihove tržišne vrijednosti, a posljedično na gubitke investitora. Godine 2008. Lehman Brothers je bankrotirao.

U mnogim je zemljama do 2010. bilo dopušteno uključiti sekuritizirane vrijednosne papire u kapital treće razine. No, od 2011. Baselski odbor za nadzor banaka praktički je ukinuo tu praksu. Od 2010. Dodd-Frank zakon značajno je pooštrio zahtjeve za sekuritizirane vrijednosne papire u Sjedinjenim Državama. Tvrtke koje izdaju hipotekarne vrijednosne papire morat će zadržati određeni rizik (do 5% ukupnog kreditnog rizika) ako temeljne hipoteke ne zadovoljavaju standarde bez rizika). Istodobno, izdavatelji su dužni otkriti više informacija o temeljnoj imovini i analizirati njihovu kvalitetu.

(Vidi Conduit, Glavni serviser, Prospekt, Strukturirane financije, Upravljanje hipotekarnom imovinom).

discovered.com.ua

Sekuritizacija. Što je sekuritizacija imovine?

Sekuritizacija je relativno nov koncept. Prvi put se pojavio u SAD-u prije 30 godina. Razvijajući se prilično brzo na golemom financijskom tržištu svoje matične zemlje, postao je predmet razmatranja drugih sila.

Dakle, prije otprilike 25 godina u Europi se pojavila sekuritizacija. Nedavno je došla kod nas.

Sama riječ sekuritizacija, kako većina ljudi misli, dolazi od "sigurnost" - zaštita. Međutim, to ne bi bilo sasvim prikladno reći.

Sigurnost je, čini se, ovdje izravno povezana, ali ne u smislu kada je imovina osigurana, već tamo gdje postoji širok raspon usluga usmjerenih na proizvod koji je jedinstven u svojoj vrsti.

Sekuritizacija imovine omogućuje vam da pojednostavite transakcije s njima, kao i da ih učinite vrijednijim u papirnatom smislu. U ovom slučaju rizici se ravnomjerno raspoređuju između investitora, vlasnika i dotične osobe.

Dakle, kakav je proizvod sekuritizacija? Ovo je novi financijski instrument koji vam omogućuje stvaranje vrijednosnih papira za brojnu imovinu, obično nisku likvidnost.

Grupiranjem imovine dobivamo vrijednosne papire, koje karakterizira širi raspon mogućnosti za transakcije.

Upravljanje imovinom u sekuritizaciji

Imovina se upravlja tradicionalnom metodom. Postoji i sintetika, ali danas se ne koristi u Rusiji.

Poslovnim kreditima, koji su denominirani u hipotekarnim ugovorima s bankama koji su usmjereni na stjecanje poduzetničke imovine, upravlja se tradicionalnom metodom sekuritizacije.

Ova metoda uključuje odvajanje visokokvalitetne imovine od imovine niske kvalitete. Zašto se to radi, i što je najvažnije, kako?

Odgovor na posljednje pitanje je jednostavan, ali ga je provesti u praksi problematično. Visokokvalitetna imovina uklanja se iz bilance banke jer je pod utjecajem rizika financijske institucije.

Grubo govoreći, imovina nosi bankovne rizike, a to je za njih izrazito negativan čimbenik. Povlače se preko posebnih tvrtki koje ne snose financijske rizike i jednostavno sadrže tu imovinu u svom prometu.

Međutim, nije sve tako jednostavno. Organizacija-prodavač imovine, koja ih drži u svojoj bilanci, uvelike je ograničena. Točnije, strogo je ograničen i ne može svaka tvrtka posegnuti za korištenjem njezinih usluga.

Nakon što organizacija prikupi potreban broj sredstava, izdaje ih u vrijednosne papire potkrijepljene akumuliranom imovinom.

Sudionici sekuritizacije

Sekuritizacija uključuje sudjelovanje u procesu pretvaranja imovine u papir. Također je važno da mnogi alati za financijsko i kreditno upravljanje ne proturječe jedan drugome.

Njihova načela su međusobno usporediva. To vrijedi i za mjenice.

Općenito, sudionici sekuritizacije su sljedeći:

izvorna banka (banka koja je izdala kredit, izdala sredstva). Obavlja funkcije uslužnog agenta, odnosno servisira kredit;
skladišna organizacija (investicijska tvrtka). Akumulira sredstva kupujući ih od banke. Izdaje ih u vrijednosne papire;
agent rezervnog servisa. Usluge rezervnog agenta potrebne su kada banka iz više razloga nije u mogućnosti servisirati kredit;
jamčiti. Podržava kredit organizacije. U pravilu osiguravajuća društva djeluju kao jamac;
agent za plaćanje. Povjeravaju mu se poslovi upravljanja vrijednosnim papirima: emisija, tranša;
pokrovitelj. Sudjeluje u strukturnoj izradi uvjeta transakcije, utvrđuje i održava cijene imovine i vrijednosnih papira na njoj na određenoj razini;
konzultantske tvrtke. Riješiti porezne, računovodstvene, pravne probleme;
rejting tvrtka. Određuje rejting vrijednosnih papira i distribuira ih;
investitori. Uložite financijska sredstva.

Sudionici sekuritizacije mogu biti stranke koje sklapaju hipoteke, ugovore o zajmu, obveznice zajmova.

Udruživanje u sekuritizaciji

Pul je skup zajmova iste vrste, koji su grupirani prema najsličnijim uvjetima.

Sekuritizacija se događa nakon formiranja pula - iste vrste ugovora kombinira izvorna banka.

To se radi radi točnije i jasnije analize rizika i obujma imovine koja je naknadno potkrijepljena vrijednosnim papirima. Skup ne bi trebao uključivati NPL jer sadrži imovinu s minimalnim rizikom.

Nakon diferencijacije kredita može se pristupiti samo prodaji imovine.

Stan na kredit za mladu obitelj

Kredit od 6 posto godišnje