Специализированный жилищный фонд. Специализированное жилое помещение – это какая категория жилья, разбираемся в вопросе Виды жилищных помещений специализированного жилищного фонда
В соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 ЖК РФ, специализированный жилищный фонд - это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного кодекса РФ жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах . Поэтому жилые помещения частного жилищного фонда, ни при каких обстоятельствах не могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду.
Статья 92 ЖК РФ установила перечень видов объектов специализированного жилищного фонда (специализированных жилых помещений). Данный перечень сформулирован как исчерпывающий. Целевое назначение указанных в комментируемой статье жилых помещений определяется в ст. 93-98 ЖК РФ.
Согласно ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся:
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим: такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, наем (кроме договоров найма специализированных жилых помещений, предусмотренных статьями гл. 10 ЖК РФ). Это объясняется строго целевым назначением указанных помещений, установленным в императивных нормах ст. 93-98 ЖК РФ. Поэтому названные сделки не могут быть совершены даже при условии, что наймодатель дал на это свое согласие: в таком случае будут нарушены императивные нормы закона, что влечет недействительность сделок по правилам ст. 166-168 ГК РФ. Признание подобных сделок недействительными осуществляется судом по правилам процессуального законодательства Российской Федерации. Последствия недействительности сделок предусмотрены в
В ст. 19 ЖК разъясняется, что собой представляет специализированный жилищный фонд. В соответствии с нормой, в качестве него выступает комплекс жилплощадей, передаваемых гражданам отдельных категорий. Предоставление специализированного жилищного фонд осуществляется в соответствии с правилами, установленными в ЖК.
Состав
В специализированный жилищный фонд включены площади:
- Служебного типа.
- В общежитиях.
- Маневренного фонда.
- В домах системы соцобслуживания граждан.
- Фонда для размещения на определенное время вынужденных переселенцев.
- В домах системы соцзащиты населения.
- Фонда для расселения граждан, признанных беженцами.
Общежития
Эти жилые помещения специализированного жилищного фонда предназначаются для размещения:
- служащих;
- рабочих;
- учащихся/студентов;
- прочих граждан на период осуществления ими профессиональной деятельности или прохождения обучения.
Законодательство допускает предоставление жилых помещений специализированного жилищного фонда одиноким людям, молодым семьям. Студенческие общежития предназначаются для расселения иногородних стажеров, докторантов, аспирантов, слушателей отделений вузов и факультетов послевузовского, дополнительного профобразования на период обучения.
Служебные площади
Эти жилые помещения специализированного жилищного фонда предназначаются для размещения граждан в связи со спецификой их трудовых отношений с госорганом, структурой местного управления, унитарным предприятием. Такие площади передаются лицам, проходящим госслужбу, назначенным на государственную должность регионального значения. В них также расселяются лица, назначенные на выборные посты органов госвласти либо местного управления.
Помещения маневренного жилфонда
Они предназначены для временного размещения граждан:
- Выселенных с постоянного места пребывания в связи с проведением реконструкции или капремонта в доме.
- Утративших жилплощади в связи с обращением на них взыскания, приобретенных за счет ссудных средств банка либо иной финансовой организации или целевого займа, предоставленного юрлицом на их покупку, и заложенные в качестве обеспечения возврата указанных сумм, если на момент исполнения требования они являются единственным адресом проживания.
- Квартиры и комнаты которых стали непригодными для эксплуатации. В этом случае граждане расселяются в помещения специализированного если указанные площади являлись единственным местом их пребывания.
Необходимо отметить, что приведенный перечень не считается исчерпывающим. В законодательстве могут определяться и иные категории граждан, которые вправе претендовать на площади, составляющие маневренный специализированный жилищный фонд.
Прочие случаи
Муниципальный специализированный жилищный фонд включает в себя площади, предназначенные для временного размещения граждан, признанных беженцами либо вынужденными переселенцами. Соответствующий статус должен устанавливаться в порядке, предусмотренном законодательством, и подтверждаться документально. Специализированный жилищный фонд составляют также площади, используемые для обеспечения соцзащиты и соцобслуживания граждан, признанных нуждающимися в такой поддержке. Как и в предыдущем случае, их статус должен устанавливаться по предусмотренным нормами правилам и подтверждаться соответствующими документами. Категории лиц, нуждающихся в особой соцзащите, определяются федеральными и региональными законами.
Особенности расселения
Отнесение к специализированному жилищному фонду предполагает ряд особенных правил по размещению на жилплощадях нуждающихся граждан. В частности, они действуют для случаев расселения людей из домов, в которых проводится реконструкция либо капремонт. Площади, предназначенные для этих целей, должны отвечать техническим, противопожарным и санитарным требованиям. Отнесение помещения к специализированному жилищному фонду осуществляется по решению собственника или органа, уполномоченного им. Временное размещение на время реконструкции или ремонта допускается только в том случае, если работы не могут проводиться в присутствии граждан в сооружении. Лица, проживающие в помещениях маневренного фонда, обязаны вносить плату за коммунальные услуги, если она не перечисляется за занимаемые ранее площади, в которых выполняются указанные выше мероприятия. Пользование квартирами и комнатами прекращается после окончания ремонтных работ или реконструкции.
Сроки размещения
Порядок, в соответствии с которым осуществляется расселение, устанавливается правительством и региональными исполнительными структурами. Жилые помещения предоставляются из расчета не меньше 6 м 2 на человека. Расселение граждан оформляется документально. В частности, составляется специализированного жилищного фонда. Документ подписывается до окончания:
Другой срок заключения договора предусматривается иными нормами, если документ подписывается с лицами, указанными 4 ст. 95. Окончание установленного срока выступает в качестве основания для прекращения соглашения.
Выделение служебных площадей
Квартиры/комнаты, включенные в специализированный жилищный фонд, могут передаваться гражданам в пользование на период выполнения ими трудовых обязанностей в качестве госслужащих, выборных должностных лиц. Соответственно, прекращение отношений с нанимателем, увольнение или окончание срока полномочий выступает в качестве основания для прекращения эксплуатации выделенной площади. Служебное помещение предоставляется по решению руководства учреждения, предприятия, организации, структуры управления кооперативного либо иного общественного объединения, в ведении которых оно находится. В соответствии с указанным актом гражданину выдается ордер на жилплощадь.
Документы
Для получения служебного помещения гражданин предъявляет:
- Контракт.
- Трудовой договор с муниципальным либо госпредприятием /учреждением.
- Документ, подтверждающий назначение на госдолжность.
- Акт об избрании на выборный пост в государственный орган либо территориальную структуру власти.
Выселение
Комнаты/квартиры предоставляются работникам на период выполнения ими профессиональной деятельности либо студентам на время обучения. После окончания установленных в контракте или соглашении сроков граждане подлежат выселению. При этом другое помещение для проживания им не предоставляется. Законодательство предусматривает выделение площадей и другим категориям граждан. Для этих лиц действуют особые правила. В частности, нормами определено, какие категории не могут быть выселены из помещений специального жилфонда без предоставления им других площадей. Среди них:
Оформление договора
В соответствии с соглашением одна сторона - собственник жилплощадей либо субъект, уполномоченный им, - обязуется выделить другой - гражданину - комнату/квартиру в пользование и владение для временного пребывания за плату. Договор найма оформляется на основании соответствующего решения. В документе определяются предмет сделки, обязанности и права сторон. Гражданин, которому передается помещение, не может совершать обмен и предоставлять его в поднаем. В соглашении указываются лица, которому выделена квартира/комната. Оформление договора осуществляется письменно. Типовые формы документа утверждаются Правительством.
Расторжение соглашения
Оно допускается в любое время до истечения срока его действия по согласию сторон. Собственник вправе прекратить договорные отношения с гражданином в судебном порядке. Это допускается в случае неисполнения последним и его родственниками, пребывающими на жилплощади совместно с ним, обязанностей, установленных соглашением, а также в случаях, определенных ст. 83 ЖК. Действие документа также прекращается в связи с разрушением помещения и по другим основаниям, предусмотренным Кодексом.
Дополнительно
Переход прав собственности на служебное помещение специализированного жилфонда либо комнату в общежитии, передача указанных площадей в оперативное управление/хозяйственное ведение другим юрлицам влечет прекращение договора. В качестве исключений выступают случаи, когда новый владелец либо организация, получившая квартиру, является участником трудовых отношений с работником-нанимателем.
Заключение
Пользование помещениями, выделенными из специализированного жилфонда в соответствии с договорами найма, осуществляется в соответствии с правилами, установленными в ст. 65, 69 и 67 (ч. 3 и 4) ЖК. Исключение составляют случаи эксплуатации жилплощадей, к которым применяется порядок, установленный ст. 65, ст. 31 (ч. 2-4) и ст. 67 (ч 3-4). В обязанности граждан, использующих квартиры/комнаты входит поддержание удовлетворительного их состояния. Субъекты обязаны оплачивать коммунальные услуги и осуществлять иные отчисления, установленные в договоре. В случае неисполнения своих обязанностей, руководство предприятия, учреждения или уполномоченный орган, по постановлению которых была выделена жилплощадь, вправе принять решение о выселении лиц через суд. Такое действие допускается при грубом нарушении правил эксплуатации после неоднократных предупреждений. Решения указанных структур могут быть обжалованы в судебном порядке. После прекращения действия договора помещение должно быть возвращено собственнику.
Специализованное жилье - это жилые помещения, режим предоставления и пользования которым отличается от обычного жилья, предоставляемого по договору социального найма. К специализированному жилью относится служебное жилье, общежития, маневренный жилой фонд (предоставляемый на время, например, проживания граждан, в доме которых проводится капитальный ремонт), временный фонд (для беженцев, вынужденных переселенцев), жилищный фонд системы социального обслуживания (дома престарелых, хосписы).
Наиболее распространенные виды специализированных жилых помещений - это общежития и служебное жилье. В таких помещениях проживают миллионы граждан, поэтому вопросы пользования такими помещениями для многих являются насущными.
Введенный в действие с 1 марта 2005 года Жилищный Кодекс РФ, а также ряд принятых в соответствии с ним подзаконных актов, значительно изменили правовой режим общежитий и служебных квартир.
Общежитием является специализированное жилое помещение, предоставляемое для временного проживания в период работы, службы, учебы по учетной норме 6 квадратных метров жилой площади на одного человека. По окончании работы, службы, учебы граждане должны освободить жилые помещения.
Служебное жилое помещение предоставляется гражданам в связи с характером их работы в виде отдельных квартир. Прекращение трудовых отношений с собственником жилого помещения является основанием для расторжения договора найма и влечет обязанность проживающих освободить служебное жилье.
Действовавший ранее ЖК РСФСР предусматривал целый перечень исключений из этого правила- так, не могли быть выселены из специализированных жилых помещений граждане, срок службы или работы которых на предприятии составлял не менее 10 лет, а также одинокие члены семьи нанимателя с несовершеннолетними детьми. Новый Жилищный Кодекс таких исключений уже не содержит. Законодатель таким образом защищает экономические интересы собственников жилых помещений, многие из которых перешли в частные руки.
Тем не менее Федеральным законом № 184-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что из специализированных жилых помещений, занятых ранее 1 марта 2005 года, не могут быть выселены граждане, которые не подлежали выселению согласно действовавшему ранее законодательству (ЖК РСФСР)- если они состоят или имеют право состоять на жилищном учете.
Вопрос решается законодательством по-разному.
Что касается жилых помещений в общежитиях, надо иметь в виду следующее. Если общежитие являлось таковым до 1 марта 2005 года, то по закону к таким помещениям применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма. То есть пользование такими помещениями осуществляется на общих основаниях и их приватизация возможна и законна.
Если жилое помещение отнесено к специализированному жилому фонду общежитий после 1 марта 2005 года, то пользование им происходит на основании договора найма специализированного жилого помещения и приватизация его возможна только по согласованию с собственником.
Служебные жилые помещения согласно закону приватизации не подлежат (без согласия собственника). Однако после 1 марта 2005 года многие служебные помещения поменяли свой статус. Для того, чтобы считаться служебным, жилое помещение должно быть внесено в специальный реестр. Работа по внесению таких помещений в реестр по всей стране еще не закончена, и статус многих, ранее являвшихся служебными, жилых помещений, в настоящее время неясен. Очень часто такие помещения передаются на баланс города, что автоматически превращает их в жилье социального фонда, то есть жилье, подлежащее приватизации. Поэтому если вы проживаете в квартире, предоставленной когда-то в качестве служебной, нелишне будет выяснить ее теперешний статус.
Если Вы проживаете в специализированном жилом помещении, юристы компании «Кобзев и партнеры» могут оказать Вам следующие услуги:
Консультации по жилищным вопросам;
Представление Ваших интересов в суде по вопросам, выселения и вселения в служебное жилое помещение и т.д.
Смотртие также:
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (специализированные жилые помещения) относятся:
Служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ);
Илые помещения в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ);
Жилые помещения маневренного фонда (ст. 95 ЖК РФ);
Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96 ЖК РФ);
Жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами (ст. 97 ЖК РФ);
Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК РФ).
В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному его виду и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным ЖК РФ (п.3 ст. 92 ЖК РФ).
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с:
Характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением;
Прохождением службы;
Назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта РФ;
Избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.
Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:
Граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
Граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
Граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
Иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.
Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.
Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. Категории таких граждан устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ.
Легальное определение жилищного фонда, его виды и порядок учета определяются в ст. 19 ЖК РФ, согласно которой специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
В зависимости от целей назначения жилых помещений в ч. 1 ст. 92 ЖК РФ определен перечень видов помещений, относящихся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда :
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Часть 2 ст. 92 ЖК РФ определяет условия, при которых жилые помещения могут быть использованы в качестве специализированных жилых помещений. К таким условиям относятся:
1) относимость жилого помещения к государственному или муниципальному жилому фонду. Предоставление жилых помещений частного жилищного фонда в качестве специализированных не допускается. К государственному жилищному фонду ЖК РФ (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ) относит совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ). Муниципальный жилищный фонд объединяет все те жилые помещения, которые принадлежат гражданам на праве собственности;
2) прохождение жилым помещением процедуры отнесения его к специализированному жилищному фонду.
В статье 92 ЖК РФ определены следующие процессуальные условия отнесения помещения к специализированному жилищному фонду: включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд и исключение такого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищными фондами. Решения вышеуказанных органов должны содержать положения об отнесении жилого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений.
Правомочие пользования жилыми помещениями специализированного жилищного фонда является ограниченным. Так, государство или муниципальное образование может предоставлять указанные помещения только по договорам социального найма, не может их отчуждать по договорам купли-продажи.
Статья 93 ЖК РФ определяет цели использования жилых помещений специализированного жилого фонда.
Эти жилые помещения предназначены для проживания граждан, связанных определенными отношениями с перечисленными в статье государственными органами и организациями. Такого рода отношения возникают при приеме на работу на государственные унитарные предприятия, прохождении государственной гражданской или муниципальной службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ, а также в случаях избрания на выборные должности. Такие отношения регулируются Трудовым кодексом Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. № 197-ФЗ (ТК РФ) и другими специальными федеральными законами.
К таким организациям относятся:
1) органы государственной власти;
2) органы местного самоуправления;
3) государственные унитарные предприятия;
4) муниципальные учреждения.
2. Основания предоставления специализированных жилых помещений
Предоставление жилого помещения из специализированного жилищного фонда происходит в следующем порядке.
1. Принятие решения собственников таких жилых помещений. Собственника в данном случае законно представляют органы государственной власти или органы местного самоуправления, поскольку публичные образования самостоятельно не принимают решения (ст. 125 ГК РФ).
2. Заключение с гражданами договора найма такого помещения. Жилое помещение из специализированного жилого фонда предоставляется только тем гражданам, которые в нем нуждаются, т. е. не имеют жилого помещения в соответствующем населенном пункте. Раздел ЖК РФ, посвященный специализированному жилищному фонду, определяет назначение жилых помещений указанного фонда: временное проживание граждан, не обеспеченных жилыми помещениями в данном населенном пункте, в связи с определенными обстоятельствами.
Жилищный кодекс РФ устанавливает определенные требования к договору найма жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения не заключается с гражданами, которым помещение из государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется в порядке социальной защиты.
Жилищный кодекс РФ закрепляет общие условия договора найма специализированного жилого помещения. Конкретные положения такого договора зависят от статуса избранного помещения и нанимателя. Сторонами договора найма помещения специализированного жилого фонда являются наймодатель (действующий от имени собственника специализированного жилого помещения уполномоченный орган государственной власти, уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лиц) и наниматель (гражданин, которому предоставляется указанное жилое помещение (п. 1 ст. 60 ЖК РФ)).
Указанный договор является срочным и возмездным. Жилое помещение предоставляется за определенную плату и временно, как правило, на срок, совпадающий с временем работы гражданина или иными обстоятельствами, в связи с которыми у гражданина возникло право заключать такой договор.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается только на основании решения о предоставлении такого жилого помещения. Действующие от имени собственника специализированного жилого помещения уполномоченный орган государственной власти, уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо вправе заключить вышеуказанный договор только после принятия решения о предоставлении такого жилого помещения соответствующими органами или уполномоченными на то лицами.
Предметом договора найма специализированного жилого помещения может быть изолированное жилое помещение (дом, часть дома, квартира, часть квартиры). Однако из этого правила есть исключение – предоставление жилья в общежитиях, где жилые помещения предоставляются из расчета не менее 6 м? жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 ЖК РФ). Поселение в общежитии допускает вселение в одну комнату нескольких лиц, не связанных родственными отношениями.
По сравнению с другими договорами найма жилых помещений данный договор налагает на нанимателя определенные ограничения. Так, наниматель не вправе передавать жилое помещение специализированного жилого фонда в поднаем и осуществлять с ним сделки мены. Правилами пользования специализированным жилым помещением являются следующие: права и обязанности наймодателя, за исключением приведенного выше, повторяют права и обязанности наймодателя по обычному договору социального найма.
По договору социального найма жилого помещения наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за пользование жилым помещением.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет такие обязанности, как:
1) передача нанимателю свободного от любых прав иных лиц (например, права аренды) жилого помещения;
2) обеспечение и непосредственное участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) производство капитального ремонта жилого помещения;
4) содействие предоставлению нанимателю коммунальных услуг в достаточном количестве и надлежащем качестве (ч.1 ст. 60 ЖК РФ).
Одним из условий договора найма специализированного жилого помещения является указание в этом договоре членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения. И, соответственно, они несут права и обязанности совместно с нанимателем по правилам, установленным разделом IV ЖК РФ.
Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Иные лица (другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы) признаются членами семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма, если они вселены в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается в простой письменной форме. Правительство РФ вправе утвердить типовые договоры найма жилого помещения специализированного жилищного фонда для отдельных категорий нанимателей.
Расторжение договора найма специализированного жилого помещения может быть произведено по соглашению сторон в любое время. Согласно ч. 1 ст. 101 ЖК РФ стороны такого договора найма вправе по соглашению расторгнуть заключенный между ними договор найма специализированного жилого помещения в любое время. По смыслу комментируемой статьи без соглашения этим правом может воспользоваться только наниматель. Наймодатель вправе лишь обратиться с таким предложением к нанимателю, который может принять решение о расторжении заключенного между ними договора или отказаться от такого предложения. В случае отказа наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.
Частью 2 ст. 101 ЖК РФ установлено право нанимателя в любое время расторгнуть договор найма занимаемого специализированного жилого помещения. Соответственно о таком решении наниматель обязан сообщить наймодателю.
Существуют особый порядок и условия расторжения договора найма специализированного жилого помещения по инициативе наймодателя . Они закреплены в ч. 3 ст. 101 ЖК РФ. Наймодатель может требовать расторжения указанного договора исключительно в судебном порядке.
Основанием такого требования является неисполнение нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения (п. 4 ст. 79 ЖК РФ):
1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использование жилого помещения не по назначению;
5) иные случаи, предусмотренные ст. 83 ЖК РФ (ст. 83 ЖК РФ).
По требованию наймодателя договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в случае, когда наниматель самовольно произвел переустройство или перепланировку занимаемого помещения, если после предупреждения это жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние.
Основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения:
1) утрата жилого помещения специализированного жилищного фонда. Под утратой понимается разрушение жилого помещения. Жилой дом может быть разрушен в результате его сноса, обвала, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации, т. е. речь идет об уничтожении объекта договора найма, причем не по воле нанимателя. Разумеется, что в случае прекращения договора найма специализированного жилого помещения в связи с разрушением жилого дома нанимателю и членам его семьи предоставляется другое специализированное жилое помещение с заключением аналогичного договора найма (ч. 1 ст. 102 ЖК РФ);
2) прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения. Прекращение трудовых отношений, прохождения службы или обучения является основанием для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ);
3) истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда. Поскольку договор найма жилого помещения для вынужденных переселенцев и беженцев заключается на определенный срок, то соответственно его окончание является основанием для прекращения такого договора (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ);
4) переход права собственности на служебные жилые помещения или помещения в общежитии, передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или управление другому юридическому лицу. Исключение составляют случаи, когда у нанимателя этого жилого помещения имеются трудовые отношения с новым собственником или юридическим лицом, которому передано такое жилое помещение (п. 2 ст. 102 ЖК РФ).
Закон особо регламентирует процесс выселения граждан из специализированных жилых помещений.
Само по себе произвольное лишение жилища противоречит ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, поэтому принудить гражданина покинуть жилое помещение может только суд.
Однако ч. 1 ст. 103 ЖК РФ предусматривает обязанность гражданина покинуть занимаемое им специализированное жилое помещение в случае расторжения договора найма по предусмотренным им основаниям.
Что касается отношений, возникших до введения в действие нового ЖК РФ, в ст. 13 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» говорится, что «граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса РФ, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса РФ».
Закон различает выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения и без предоставления такового.
Согласно ч. 2 ст. 103 ЖК РФ не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю над оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Выселение этих граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения возлагается на прежнего собственника жилого помещения.
Указанным лицам предоставляется другое жилое помещение, отвечающее следующим характеристикам:
1) соответствие жилого помещения санитарным нормам;
2) соответствие жилого помещения техническим нормам;
3) жилое помещение должно быть расположено в черте того же населенного пункта.
В расчет могут не приниматься такие характеристики помещений, как благоустроенность и размер жилого помещения, в случае выселения граждан из общежития.
Законом закреплены особенности предоставления служебного жилого помещения.
1. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером их работы в органе государственной власти, органе местного самоуправления, государственном унитарном предприятии, государственном или муниципальном учреждении или в связи с прохождением государственной службы или нахождением в выборной должности органа государственной власти или местного самоуправления.
2. Указанным категориям лиц предоставляются только отдельные квартиры, предоставление им комнаты в общежитии не допускается. В соответствии с ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
3. Прекращение трудовых отношений, служебных отношений, истечение срока, на который гражданин был избран на должность, служат основаниями для расторжения договора найма служебного помещения.
Предоставление жилых помещений в общежитиях производится из расчета минимальной площади в 6 м? на одного человека.
Для того чтобы иметь право на предоставление жилого помещения в общежитии, гражданин должен состоять в трудовых отношениях или обучаться в организации (учебном заведении), на чьем балансе находится данное учебное заведение. Соответственно решение о предоставлении гражданину жилого помещения в общежитии служит основанием для заключения договора найма.
Указанный договор заключается на срок, в течение которого между сторонами указанного договора имеются трудовые отношения, отношения по прохождению службы или обучения. Подтверждением этих отношений соответственно является трудовой договор, служебный контракт, договор (контракт) или соответствующий акт о предоставлении услуг в сфере образования.
Окончание вышеуказанных отношений служит основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.
Органы государственной власти или органы местного самоуправления вправе в составе соответственно государственного или муниципального жилищного фонда выделить так называемый маневренный фонд. Он служит для временного предоставленио жилых помещений гражданам в следующих случаях:
1) если происходит капитальный ремонт дома, помещение в котором предоставлено гражданину на основании договора социального найма;
2) если гражданин утратил единственное жилое помещение в результате обращения взыскания на такое помещение;
3) если в результате чрезвычайных обстоятельств, действия стихийных сил природы гражданин утратил единственное жилое помещение;
Нормой предоставления жилых помещений в домах маневренного фонда является 6 м? на человека. Целевым назначением указанных жилых помещений является размещение граждан для временного проживания.
Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:
1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома;
2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание;
3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, либо до предоставления им иных жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
4) иной установленный законодательством срок (ст. 105 ЖК РФ).
Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.
Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения предусмотрено законом в случае, если граждане, претендующие на такие помещения, нуждаются в социальной защите. Порядок, условия предоставления и пользования вышеуказанными жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ.
Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными законами (ст. 108 ЖК РФ).
Согласно ст. 109 ЖК РФ для социальной защиты отдельных категорий граждан могут предоставляться жилые помещения в соответствии со специальным федеральным законодательством или законодательством субъектов.
