Приватизация жилых помещений в частных общежитиях. О передаче в муниципальную собственность общежития

Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданину для временного проживания на период работы службы или обучения. Однако, общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям (которые позже обанкротились или акционировались) и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Это означает, что для приватизации жилого помещения в таком общежитии не требуется решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда (снятия статуса общежития). Кроме того, для целей приватизации не требуется и заключения договора социального найма, предполагается, что такой договор уже существует в силу прямого указания закона.

Стоит отметить, что подлежат приватизации также жилые помещения в общежитиях, переданные в ведение органов местного самоуправления предприятиями, находящимися в частной собственности, если ранее данное общежитие принадлежало государственному или муниципальному предприятию или учреждению.

Если же, как это нередко бывает, общежитие не передано в муниципальную собственность, то это не является препятствием к осуществлению права на приватизацию жилого помещения. В этом случае право собственности на жилое помещение может быть признано в судебном порядке.

Если общежитие в частной собственности

При приватизации предприятий, находящихся в государственной собственности, в состав приватизируемого имущества не могли быть включены объекты жилищного фонда. Однако в нарушение Указа Президента РФ от 10 января 1993 г. № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий», нередко в уставный капитал многих приватизируемых предприятий входили и общежития. Такая сделка, в части включения в уставный капитал акционируемого предприятия является ничтожной, не порождающей правовых последствий.

Признать сделку ничтожной?

Ничтожная сделка, коей является приватизация предприятия в части включения в уставный капитал жилого помещения, недействительна в независимости от признания ее таковой судом. Граждане, вселенные в общежитие до его акционирования, несомненно имеют право на заявление иска о применении последствий ее недействительности – возврате сторон сделки в первоначальное положение, ведь незаконное включение в уставный капитал общежития затрагивает их право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений. Однако, такие исковые требования могут быть заявлены лишь в течение трех лет с момента начала исполнения сделки и в большинстве случаев сроки давности уже пропущены, только этот факт уже является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Право на приватизацию все равно есть

Как разъяснил в своем постановлении Пленум Верховного Суда РФ,

"..решая вопрос о правомерности отказа в приватизации жилого помещения, находящегося в ведомственном жилищном фонде, необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья». Исключение составляют только общежития, построенные акционированными предприятиями на свои средства или жилые помещения, приобретенные этими предприятиями незаселенными".

Таким образом, если гражданин был законно вселен в изолированное жилое помещение в общежитии, утратил связь с вселившим его предприятием, которое впоследствии акционировалось, то он вправе приватизировать занимаемое жилое помещение вне зависимости от того передано общежитие в ведение органов местного самоуправление или при приватизации (акционировании) предприятия вошло в его уставный капитал.

Александр Отрохов, адвокат, Правовой центр «Логос», январь 2008

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

(извлечение)

Полный текст постановления изготовлен 06.10.2005.

Резолютивная часть объявлена 29.09.2005.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи К.А., судей К.И., К.Д., при ведении протокола с/з Г.Н.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу префектуры ЗАО г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.06.2005 по делу N А40-13127/05-63-95, принятое судьей Г.Н.А. по иску ОАО "СПК Мосэнергострой" к префектуре ЗАО г. Москвы о передаче в муниципальную собственность общежития, при участии: от истца - Ч.; от ответчика - К.В.,

УСТАНОВИЛ:

ОАО "СПК Мосэнергострой" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к префектуре ЗАО г. Москвы об обязании префектуры ЗАО г. Москвы принять в жилой фонд г. Москвы семейное общежитие по адресу: г. Москва, Аминьевское шоссе, д. 17.

ОАО "СПК "Мосэнергострой" после приватизации осуществляет содержание общежития семейного типа, расположенного по адресу: г. Москва, Аминьевское шоссе, д. 17.

В обоснование своих требований истец сослался на то, что спорное общежитие было принято на баланс на основании ордера N 142994 от 11.03.76, выданного исполкомом Гагаринского райсовета. Он, истец, обращался к ответчику по вопросу передачи семейного общежития в муниципальную собственность. Однако ответчик принять общежитие отказался, сославшись на постановление N 976 от 25.10.94 и на неурегулирование вопроса по переводу общежитий коридорного и гостиничного типа в жилой фонд города. Спорное общежитие предназначалось для заселения работниками треста и других предприятий строительного комплекса г. Москвы. С момента приватизации общество осуществляло полное обеспечение коммунального обслуживания общежития и поддержания в состоянии, отвечающем нормам содержания жилых помещений. Объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения подлежат передаче в собственность государства, субъектов РФ и муниципальную собственность.

Возражая против иска, ответчик в отзыве на иск сослался на то, что истец не является собственником спорного общежития и не может распоряжаться не принадлежащим ему имуществом. Указом Президента РФ N 8 от 10.01.93 был установлен запрет на включение в состав приватизируемого имущества жилищного фонда и обслуживающих его жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных подразделений предприятий и организаций. При этом установлено, что такие объекты относятся к федеральной (государственной) собственности и находятся в ведении администрации по месту нахождения объекта. Спорное общежитие было исключено из плана приватизации истца. В плане приватизации истца отсутствует указание о том, что здание спорного общежития передается в государственную собственность субъекта РФ или в муниципальную собственность.

Арбитражный суд г. Москвы решением от 22.06.2005 удовлетворил исковые требования ОАО "СПК Мосэнергострой".

Префектура ЗАО г. Москвы не согласилась с решением суда первой инстанции и подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований. В апелляционной жалобе ответчик указывает, что судом не были исследованы фактические обстоятельства дела, не указаны мотивы, по которым суд отверг доводы, приводимые префектурой ЗАО г. Москвы в обоснование своих возражений. В плане приватизации предприятия, включающем в себя перечень передаваемых объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности, отсутствует указание о том, что включенные в перечень объекты не входят в состав приватизируемого имущества данного предприятия и передаются в государственную собственность субъекта РФ или муниципальную собственность, поэтому, как считает заявитель жалобы, у префектуры ЗАО г. Москвы не возникает обязанность по принятию спорного здания общежития в муниципальную собственность. В апелляционной жалобе ответчик также указывает, что жилищный фонд может находиться в федеральной собственности и собственности субъекта РФ, поэтому, как считает заявитель жалобы, ссылка суда на Приложение N 3 к Постановлению ВС РФ N 3020-1 от 27.12.1991, в соответствии с которым жилищный фонд является объектом муниципальной собственности, неправомерна. Также заявитель жалобы указывает, что у префектуры ЗАО г. Москвы отсутствует обязанность по принятию от истца спорного общежития в муниципальную собственность, так как префектура ЗАО г. Москвы не орган местного самоуправления, а территориальный орган исполнительной власти г. Москвы, подведомственный правительству г. Москвы; в решении суда отсутствует ссылка на норму права, на основании которой у префектуры возникает обязанность приема общежития в жилищный фонд г. Москвы.

В заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме. Просил решение суда отменить, в иске отказать.

Представитель ответчика истца считает доводы апелляционной жалобы несостоятельными, решение суда - законным и обоснованным. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав стороны, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, при приватизации истца общежитие по адресу: г. Москва, Аминьевское шоссе, д. 17 - было включено в план приватизации, утвержденный распоряжением МКИ N 94-р от 09.02.93.

На балансе истца общежитие находилось на основании ордера N 142994 от 11.03.76, выданного исполкомом Гагаринского райсовета. Прежний его адрес был: Аминьевское шоссе, д. 89, корп. 8, нумерация здания была изменена на основании решения исполкома Гагаринского райсовета N 46/9 от 06.10.82.

Постановлением ФАС МО от 23.06.97 п. 5 раздела 3 плана приватизации истца был признан недействительным в части включения в сумму уставного капитала общества стоимости общежитий, в том числе и спорного.

01.10.97 МКИ было издано распоряжение N 2707-р об отмене распоряжения N 94-р от 09.02.93 в части приватизации общежитий.

Распоряжением заместителя префекта ЗАО г. Москвы N 1546-ж от 22.07.02 одиночное общежитие по адресу: г. Москва, Аминьевское шоссе, д. 17 - было переведено в разряд семейного.

Спорное общежитие - это 16-этажное здание, год постройки - 1976 год. С 1989 года оно предназначалось для заселения его работниками треста "Мосэнергострой" и других строительных предприятий.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Жилищный фонд является объектом муниципальной собственности на основании Приложения N 3 к Постановлению ВС РФ N 3020-1 от 27.12.91. В соответствии со ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд в зависимости от формы собственности подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищный фонд. Таким образом, данное приложение не противоречит ЖК РФ, поэтому суд апелляционной инстанции не принимает довод заявителя жалобы о том, что ссылка суда на Приложение N 3 к Постановлению ВС РФ N 3020-1 от 27.12.1991, в соответствии с которым жилищный фонд является объектом муниципальной собственности, неправомерна.

В силу ст. 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в их полном хозяйственном ведении, должен быть передан в полное хозяйственное ведение правопреемников этих предприятий, если они указаны, либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке.

Ст. 1 указанного выше Закона определено, что жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, включая общежитие.

В п. 3 Постановления Правительства РФ N 235 от 07.03.95 "О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность" определено, что утверждение плана приватизации предприятия является решением о передаче объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность.

Таким образом, доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что у префектуры ЗАО г. Москвы не возникает обязанность по принятию спорного здания общежития в муниципальную собственность, являются необоснованными.

При изложенных обстоятельствах отсутствуют основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, ч. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.06.2005 по делу N А40-13127/05-63-95 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления апелляционной инстанции.

2. Прием общежитий в собственность города Москвы производится в технически исправном состоянии одновременно с приемом городскими специализированными организациями инженерных коммуникаций, сооружений и оборудования в пределах установленного лимита общей площади жилых и нежилых помещений в размере, соответствующем заявкам префектур административных округов города Москвы и обеспеченном финансированием.

3. Прием в собственность города Москвы общежитий - объектов федеральной собственности осуществляется после принятия соответствующего правового акта уполномоченным органом Правительства Российской Федерации о передаче их в собственность города Москвы. Прием в собственность города Москвы общежитий от иных организаций, передающих общежития в собственность города Москвы, осуществляется в соответствии с правовым актом Правительства Москвы.

(см. текст в предыдущей редакции )

4. Передача организациями общежитий в собственность города Москвы для учета жилой площади в Реестре объектов собственности города Москвы в жилищной сфере и на баланс Департамента городского имущества города Москвы осуществляется в соответствии с Законом города Москвы от 26 декабря 2007 г. N 53 "Об имущественной казне города Москвы" и постановлением Правительства Москвы от 24 апреля 2007 г. N 299-ПП "О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации".

(см. текст в предыдущей редакции )

5. Организация, передающая общежитие в собственность города Москвы:

5.1. Проводит работу по предоставлению в общежитии каждой семье изолированного жилого помещения.

5.2. Представляет Департаменту городского имущества города Москвы следующие документы:

(см. текст в предыдущей редакции )

5.2.1. Решение либо заверенную надлежащим образом копию решения органа исполнительной власти об организации общежития (при наличии).

5.2.2. Ордер либо заверенную надлежащим образом копию ордера на общежитие (при наличии).

5.2.3. Заключение Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора в г. Москве и Управления государственного пожарного надзора ГУ МЧС России по г. Москве по существу просьбы.

5.2.4. Технический паспорт на общежитие с экспликацией.

5.2.5. Список граждан, которым предоставлена жилая площадь.

(см. текст в предыдущей редакции )

6. В случае отсутствия (ликвидации) организации, которая должна передать общежитие, сведения по принимаемым общежитиям и полный комплект технической, правоустанавливающей документации, необходимый для регистрации права собственности города Москвы, представляются префектурами административных округов города Москвы по месту расположения общежитий. Список проживающих в общежитиях граждан формируется Департаментом городского имущества города Москвы.

(см. текст в предыдущей редакции )

7. При приеме общежитий, в том числе объектов инженерного и коммунального назначения, находящихся в них, кредиторская задолженность по эксплуатационным расходам, коммунальным услугам, ремонтным работам на принимаемых объектах остается за организацией, передающей общежитие, включая все объекты в нем, до полного погашения задолженности, что должно найти отражение в акте приема-передачи. Акт приема-передачи подписывается организацией, передающей общежитие, и Департаментом городского имущества города Москвы. По объектам федеральной собственности акт приема-передачи общежития подписывается в установленном порядке.

(см. текст в предыдущей редакции )

8. После выхода соответствующего правового акта, указанного в пункте 3 настоящего Порядка передачи и приема общежитий в собственность города Москвы, организации, передающие общежития, представляют в Департамент городского имущества города Москвы сведения по данным объектам и полные комплекты технической, правоустанавливающей документации, необходимые для регистрации права собственности города Москвы. Подготовленные совместно со специализированными организациями сведения и комплекты документов передаются в Департамент городского имущества города Москвы.

(см. текст в предыдущей редакции )

9. Департамент городского имущества города Москвы:

(см. текст в предыдущей редакции )

9.1. Принимает в собственность города Москвы нежилые помещения общежитий и объекты инженерного и коммунального назначения, за исключением помещений вспомогательного использования, предназначенных для социально-бытовых нужд.

9.3. Оформляет передачу внешних объектов инженерного и коммунального назначения специализированным организациям.

9.4. После государственной регистрации права собственности города Москвы на объекты недвижимости нежилого назначения вносит в установленном порядке необходимые изменения в ранее заключенные договоры аренды.

10. Департамент топливно-энергетического хозяйства города Москвы, Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы обеспечивают прием специализированными организациями на обслуживание в технически исправном состоянии объектов инженерного и коммунального назначения.

11. Общежития, передаваемые в собственность города Москвы, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям города Москвы, за исключением общежитий, передаваемых в соответствии с вступившими в силу решениями судов.

12. Департамент городского имущества города Москвы обеспечивает в установленном порядке внесение в Реестр объектов собственности города Москвы в жилищной сфере жилых помещений и помещений вспомогательного использования, предназначенных для социально-бытовых нужд в общежитиях, передаваемых в собственность города Москвы в случаях, установленных законодательством, и заключает с гражданами договоры социального найма.

(см. текст в предыдущей редакции )

13. При исключении из специализированного жилищного фонда города Москвы жилых помещений в общежитиях, принятых в собственность города Москвы, соответствующих требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, они могут в соответствии со , 16 , 17 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляться по договорам социального найма гражданам, проживающим в общежитиях по месту жительства.

14. Решения о предоставлении исключенных из специализированного жилищного фонда города Москвы жилых помещений по договорам социального найма гражданам, проживающим в общежитиях, переданных в собственность города Москвы, утверждаются распоряжениями Департамента городского имущества города Москвы.

(см. текст в предыдущей редакции )

15. Для заключения договора социального найма в связи с исключением из специализированного жилищного фонда города Москвы жилых помещений в общежитиях, принятых в собственность города Москвы, граждане, проживающие в общежитиях на законных основаниях, в отношении которых рассматривается вопрос о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, представляют в Департамент городского имущества города Москвы следующие документы:

15.1. Заявление в произвольной форме о предоставлении по договору социального найма занимаемого жилого помещения в общежитии.

15.2. Документ, удостоверяющий личность.

15.3. Копии документов с предъявлением оригиналов, удостоверяющих личность всех членов семьи.

15.4. Документы, послужившие основанием для вселения в общежитие:

Копию внутриведомственного ордера (при наличии);

Копию решения организации (предприятия) о предоставлении жилого помещения в общежитии (при наличии);

Копию решения суда о предоставлении жилого помещения в общежитии (при наличии).

15.5. Документы о наличии (отсутствии) жилых помещений, в отношении которых заявитель, члены его семьи обладают самостоятельным правом пользования, а также правом собственности за пределами города Москвы и Московской области (при отсутствии таких документов в распоряжении органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и подведомственных органам исполнительной власти и органам местного самоуправления организаций):

Копию договора социального найма (при наличии);

Копию договора найма (при наличии);

Копию договора безвозмездного пользования (при наличии);

Копию договора найма служебного жилого помещения (при наличии).

15.6. Справку из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, о наличии у гражданина жилых помещений на праве собственности на территории Российской Федерации либо уведомление указанного органа об отсутствии сведений о таких помещениях (кроме города Москвы и Московской области, при отсутствии указанного документа в распоряжении органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и подведомственных органам исполнительной власти и органам местного самоуправления организаций).

15.7. Документы, подтверждающие родственные отношения, на гражданина и членов его семьи, с которыми заключается договор социального найма, в случае если указанные документы были выданы другим субъектом Российской Федерации.

(см. текст в предыдущей редакции )

15(1). Департамент городского имущества города Москвы запрашивает следующие документы с использованием межведомственного информационного взаимодействия с органами исполнительной власти, органами местного самоуправления и подведомственными органам исполнительной власти и органам местного самоуправления организациями: