Investeering x sihtkohaga maasse. Investeeringud kruntidesse. Milliseid valdkondi saab jagada aktsiateks

Teatavasti saab turumajanduses olemasolevate ressursside kasutamisest maksimaalse tulu saada koostöös professionaalsete firmade ja osakondadega eelnevalt kokkulepitud tingimustel. Neid tingimusi, mis on toimingute, poolte panuste ja tingimuste kogum, reguleerivad lepingud (lepingud). Investeerimistegevus on majandusüksuse rahaliste vahendite individuaalse ringluse eelduseks. Investeerimisleping on investori ja teiste osalejate vaheline kokkulepe, mis määrab nende vastastikused õigused ja kohustused investori poolt kliendi käsutusse antud materiaalsete ja immateriaalsete ressursside üleandmisel mis tahes investori huvides investeerimistegevuse korraldamiseks ja tagamiseks. . Igat tüüpi investeerimislepingutest saab Vene Föderatsioonis iseseisva lepinguliigina eristada ehitusinvesteeringute lepingut (lepingut). Ehituse investeerimisleping on omaniku otsuse alusel sõlmitav kinnisvaraobjekti ehitamise (rekonstrueerimise), sealhulgas maasuhete registreerimine ning vajalike projekteerimis-, ehitus-, kasutuselevõtu- ja muude tööde teostamise leping. Investeerimistegevuse peamised subjektid on investorid ja investeerimisobjektide kasutajad.

Investoriks võib olla iga riik, sega- või erastruktuur, millel on piisav hulk rahalisi vahendeid või võime neid kaasata, kes on huvitatud ehitus(rekonstrueerimis)projekti elluviimisest ja saades tulu valminud ehitise käitamisest. kinnisvaraobjekt või selle müük investeerimislepingu täitmise mis tahes etapis, kui selleks on kõigi osalejate nõusolek.

Maatüki omanik võib olla: Vene Föderatsioon, Föderatsiooni subjektid, omavalitsused ja üksikisikud. Tulenevalt asjaolust, et oluline osa maavarast kuulub riigile, mille maadel teostatakse enamus investeeringu- ja ehitusprojekte, on kõige sagedasem riigipoolse panuse liik investeeringulepingutesse nii vaba kui ka kinnisvaraga hoonestatud maa. kinnisvaraobjektid.

Iga investeerimisprotsessis osaleja annab oma panuse: riik või eraisik - maatükk, investor - raha. Samas loodab kumbki osapool saada investeerimistegevusest kasumit, mis peaks olema proportsionaalne tehtud panusega.

Reeglina on investeerimislepingu sõlmimisel vaidlusi tekitav punkt investeerimisprotsessis osalejate osade kindlaksmääramine, mis on tingitud nende hoiuste väärtuse rahalise ekvivalendi määramise raskusest või ennetähtaegselt pangast väljaastumisel. ühe osaleja projekt, õigus nõuda investeerimislepingu tulemusi. Mõningatel juhtudel määratakse investeerimislepingu ennetähtaegse lõpetamisega ühe osalise algatusel õigus nõuda investeerimislepingu ennetähtaegse lõpetamisega tekitatud kahju hüvitamist nii juba tehtud kulude näol kui ka investeerimislepingu ennetähtaegse lõpetamisega. selle osaleja osa nõudmise õiguste vorm - saamata jäänud kasum.

Asulate maaturu üldise läbipaistmatuse kontekstis toimub selle kujunemine valdavalt riigi- ja munitsipaalstruktuuride osalusel maatükkide võõrandamise protsessides, millest eelistatuim on järeldus. investeerimislepingust.

Riigi osalemisel ehituse investeerimislepingutes on teatud eripära - riigipoolsete täiendavate sularahamaksete puudumise eelduseks - investeerimisprojekti riigi jaoks "puudujääkideta". Teisisõnu on riigi osalemine võimalik ainult siis, kui riigi algse sissemakse väärtus katab teadlikult kõik investeerimislepingus nõutavad maksed ja isegi ebasoovitava turuolukorra korral on kõik lisamaksed tasutud. teiste osalejate kanda. Ainult erandjuhtudel on sihtprogrammide rakendamisel oodata riiklike vahendite investeeringuid.

Rahapuuduses riigi jaoks on investeerimisprojekt vastuvõetav viis pakiliste probleemide lahendamiseks (tulu teenimise näol pärast investeerimislepingu täitmist või nõudeõiguse loovutamist, omandi saamist proportsionaalselt oma osaga , rekonstrueeritud aladest, uutest ehitusobjektidest, tehtud töödest ja osutatud teenustest) ülekandekontole väljanõudmata või vähekasutatud vara sissemaksena.

Riigi osa investeerimisprojekti elluviimisel jääb tegelikult fikseerimata näitajaks. Ühest küljest on selle väärtuse arvutamiseks meetodeid, kuid teisest küljest jääb teatud ebakindlus, kuna enamasti sõltub kõik arendusprojekti parameetritest.

Reeglina toimub Moskvas investor-arendaja tegevus maadel, mis on munitsipaal- või föderaalomandis. Ja investor on väljakujunenud tava kohaselt kohustatud tasuma "linna (või riigi) osa" investeerimisprojektide elluviimisel.

Turumajanduses on mistahes tootele pakkumishinna määramine - hind, millega omanik on valmis oma vara (sh ehituskrunte) võõrandama, riigi kui maaomaniku tingimusteta õigus. Sellega seoses on teiste protsessis osalejate väljaütlemised "orjastamistingimuste" ja "väljakannatamatute koormate" kohta populistlikud ning nende eesmärk on avaldada survet ametnikele, kes otsustavad määrata kinnisvaraobjekti esialgse müügihinna.

Seoses varaobjektide märkimisväärsete müügimahtudega loovad riigi- ja munitsipaalstruktuurid erinevaid meetodeid vara võõrandamise hinna määramiseks. Vastavalt kehtivale seadusandlusele saab riigivara võõrandada ainult turuväärtusega konkurentsipõhiselt, mistõttu on kõik vara võõrandamist reguleerivad meetodid koostatud hindamistegevust käsitlevate õigusaktide alusel.

Moskva valitsuse poolt viimase kaheteistkümne aasta jooksul välja töötatud meetodid kujutavad endast selget normatiivselt fikseeritud skeemi maatüki omaniku osa väärtuse määramiseks üleantud õiguste olemuse järgi, mida nimetatakse "rendiõiguseks". Põhimõtteliselt kujutab selle osa maksmine endast teatud kinnisvaraobjektide arendamiseks ja käitamiseks mõeldud maatüki pikaajalise rendiõiguse maksumust reeglina 25–49 aastaks. ühekordse väljamakse vormis. Senise praktika kohaselt tasutakse lisaks ühekordsele väljamaksele perioodilisi makseid - renti maatüki kasutamise eest. See ühekordne makse on esialgne (minimaalne) hind, millega kauplemine algab. Ühtlasi hoiatati kõiki osalejaid teadlikult vajadusest maksta maatüki kasutamise eest aastaüüri. Maatüki rendiõiguse tasu, arvestades olemasolevat maapuudust, on maa rendilepingu sõlmimise järjekorras esimese koha ostmise hind. Viimasel ajal, samuti olemasolevate, rekonstrueeritavate või uusehitiste mahuliste ja ruumiliste omaduste suurenemisega, määratakse maatüki omaniku osamaksed metoodika alusel, mis määratleb linna osa. "Inseneri-, transpordi- ja sotsiaalse infrastruktuuri hüvitisena". See meetod on varasematega võrreldes turule lähemal. Ainsaks puuduseks on läbipaistvuse puudumine parandustegurite suuruse ja arvu kindlaksmääramisel, mis võivad makstava hüvitise suurust drastiliselt muuta.

Föderaalkeskuse (tavaliselt Rosimushchestvo või Majandusarengu- ja Kaubandusministeeriumi) pakutud meetodid reguleerivad mõningaid arvestuslikke näitajaid ja näevad ette maatüki omaniku sissemakse või nõudeõiguse arvutamise maatüki omaniku osale. maa sihtotstarbe järgi ja need kajastuvad lähteülesandes Vene Föderatsiooni osa määramiseks investeerimisprojektis.

Läbiviidud uuringute tulemusena saame rääkida "Vene Föderatsiooni osa" keskmistest väärtustest investeerimislepingutes: Moskva keskhaldusringkonnas asuvate objektide puhul on see keskmiselt 30–60%. piirkonnas, linnas tervikuna - 25-40%.

"Moskva linna osa" (investeerimislepingute alusel, kus maatüki omanik on Moskva) on 20-50% ja seda käsitletakse linna kui tervikuna järgmiselt: keskhaldusringkonnas - 50%. investor, 50% - maatüki omanikule; linna teistes halduspiirkondades 70% - investorile, 30% - maatüki omanikule.

Igal konkreetsel juhul võib aktsiate suhe varieeruda sõltuvalt koormiste olemasolust, asukoha eripärast, turuolukorrast. Linnaosa (rahas või meetrites) tasumise küsimus otsustatakse individuaalselt.

Lisaks maa rendi tasumisele projekteerimise ja ehitamise perioodiks ning edaspidi rajatise lõpetatud ehituse käigushoidmise, esmaste lubade kinnitamise, võrkudega liitumise eest tuleb investoril teha mahaarvamisi 2010. aasta seisuga. lasteaedade, koolide jms ehitus.

Linnale hüvitise vormistamisel on mõningaid raamatupidamise ja seadusandlusega seotud iseärasusi: investorid kas vormistavad linnale kingitusena hüvitise ja maksavad sellest summast 24% tulumaksuna (ehk siis linna maksud võõrandatud osalt on maksab ka Investor) või püüavad nad seda osa ehituskuludena teostada.

Praktikas segunevad mõisted "maatüki omaniku osa" ja "linnale hüvitis" olemasoleva sotsiaal-, transpordi- ja inseneritaristu eest omavahel ning makstakse ühe maksena linnaeelarvesse. - "linnaosa". Juhul kui maatüki omanik on linn, siis probleeme pole. Praegu on aga sõlmitud kümmekond "vaidlust tekitavat" investeerimislepingut, mille alusel "föderaalmaa" kaasati tegelikult ebaseaduslikult majandusringlusse investeerimistingimustel Moskva ja investorite vahel sõlmitud lepingu alusel ilma riigi esindajat kaasamata. omanik. Käimas on aktiivne töö nende investeerimislepingute kokkuleppimiseks ning Vene Föderatsiooni osa kindlaksmääramisel maatüki omanikuna või maatüki rendiõiguse omanikuna.

Juhul, kui maatükk kuulub äriorganisatsioonidele või valitsusasutustele, põhjustab olemasolevate infrastruktuurikulude hüvitamise meetodite järgi arvutamine topeltarvestuse ja investori koormava koormuse, mis vähendab tema kasumlikkust.

Siiski tuleb märkida, et investeerimisprojektide elluviimise seadusandlikku menetlust reguleerivad enamikul juhtudel Moskva valitsuse, Vene Föderatsiooni valitsuse haldusdokumendid ning investorite ja föderaalasutuste vahel ilma linna osaluseta sõlmitud investeerimislepingud. .

Sellised investeerimislepingud ei sisalda tingimusi, mis näevad ette investori makseid linnaeelarvesse.

Investori kohustus teha linnale mis tahes makseid saab tuleneda üksnes tsiviilõiguslikest suhetest, sõlmides tema nõusolekul vastava lepingu Moskva valitsuse ja investori vahel. Sellest tulenevalt ei ole Moskva valitsuse haldusdokumentide sätted olemasoleva sotsiaal-, transpordi- ja inseneritaristu hüvitise suuruse määramise kohta selle makse sissenõudmise aluseks.

Föderaalvõimud vaidlustavad tava koguda linnaeelarvesse makseid investeerimisprojektide elluviimisel, eriti elamuehituse eest.

Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 12 punkt 6 ei anna õigust kehtestada föderaalseid, piirkondlikke või kohalikke makse ja tasusid, mida seadustik ei näe ette, ning investori poolt Moskva linnale tasumist investeeringu teostamisel. Moskva linna elamute ehitamise ja rekonstrueerimise projekte see koodeks ette ei näe.

Moskva linnal pole ka alust nõuda hüvitist sotsiaalse infrastruktuuri (koolid, haiglad jne) eest, kuna vastavalt 06.10.99 föderaalseadustele nr 184-FZ “Seadusandliku (esindaja) korralduse üldpõhimõtete kohta ja Vene Föderatsiooni täitevorganite riigivõim "ja 06.10.03, nr 131-FZ" Vene Föderatsiooni kohaliku omavalitsuse korraldamise üldpõhimõtete kohta ", sotsiaalse infrastruktuuri rahastamine toimub iseseisvalt arvelt Vene Föderatsiooni moodustava üksuse eelarvest, st antud juhul Moskva linna eelarve arvelt.

Samuti kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni linnaplaneerimise seadustiku artikli 46 kohaselt on kohalik omavalitsus õiguste omajate nõudmisel kohustatud 30 päeva jooksul ilma tasu võtmata väljastama maatüki linnaplaneerimise plaani, mis sisaldab teavet maa lubatud kasutamise kohta. krunt, nõuded sihtotstarbele, parameetritele ja kapitaalehitusobjektide paigutusele nimetatud krundil.

Praegu näevad Vene Föderatsiooni õigusaktid linnale ette ainult ühe makse, mida saab ehitusloa saamise käigus nõuda maatüki õiguste valdajalt. See makse on tasu inseneri- ja tehnilise toe võrkudega liitumise eest (linnaplaneerimise seadustiku artikkel 48). On olemas Moskva valitsuse 07.11.2006 määrusega nr 882-PP kinnitatud metoodika, mille kohaselt moodustab infrastruktuuri eest tehtavate maksete summa oma majanduslikus olemuses maatüki turuväärtuse või osa projekti tuludest. ja mitte ühenduse maksumus. Seetõttu ei saa seda meetodit kasutada Moskva linna insenerikulusid hüvitava makse määramiseks investeerimisprojektides, mis hõlmavad äristruktuuride või Vene Föderatsiooni kinnisvara.

Üks dokumentidest, mille alusel saab määrata territooriumi arendus- ja insenertehnilise ettevalmistuse kulusid, on Moskva valitsuse 06.06.1997 kinnitatud "Ehitamise maksumuse põhiliste erinäitajate kogumine" (BUP). nr 595-RZP jaoks. Kogumiku tabelis 2.13 "Mikrorajoonide kompleksarenduse maksumuse põhilised erinäitajad" on välja toodud mikrorajooni rajamise kulude struktuur ning eraldi välja toodud inseneriseadmete ja haljastuse kulud summas kuni 10,9% kogusummast. nende arendamise maksumus.

Nagu on märgitud O.M. Krasnoperovi artiklis. "Inseneritaristu elementide loomise, haljastuse ja põhiinsenervõrkudega liitumise tehniliste tingimuste järgimise kulude arvestamine investeerimistegevusega seotud kinnisvaraobjektide hindamisel" ehituse eeldatava maksumuse struktuur. Ehitusprojektide inseneritoetuse kulude analüüsimise ja hindamise probleem on alates 2005. aastast kuni tänapäevani korduvalt tõstatatud nii meedias, erialaväljaannetes kui ka erinevatel konverentsidel.

Nende väljaannete autorid ja eksperdid on üksmeelel seisukohal, et tänapäeval on sidega ühendamine arendaja jaoks üks valusamaid probleeme. Nagu näitab praktika, on arenenud Euroopa riikides "kommunaal" 10-12 protsenti ehituse maksumusest. Samal ajal näitab andmete statistiline analüüs ja ZAO TsNIIPromzdaniye Ekspertiza spetsialistide läbi viidud uuringute tulemused, et Moskva linna tingimuste jaoks on inseneritoetuse kulude kaalutud keskmine väärtus, mis on määratud antud andmete üldistamise alus, arvestades lubatud ümardamist, on 17 protsenti esmaste rajatiste ehituse maksumusest.

Hetkel käib aktiivne kirjavahetus linna- ja föderaalstruktuuride vahel, millest järeldub, et kui Vene Föderatsiooni osa investeerimislepingutes ei ületa 30%, peaks linna osa olema juriidiliselt ebaoluline.

Moskva valitsus nõustub selliste argumentidega. Moskva linnapeale saadetud kirja põhjal Yu.M. Lužkov Moskva esimesest aselinnapeast Moskva valitsuses Yu.V. Roslyak 05.10.2007 märgitakse, et Moskva valitsuse ehitust reguleerivates haldusdokumentides on soovitatav kohustada föderaalstruktuuride poolt meelitatud investoreid rahastama inseneri- ja trehitamist summas, mis tagab ehituse toimimise. neile rajatavad kinnisvaraobjektid ja energiavõrkudega liitumise eest tasumine.

Seega võime järeldada, et investeerimislepingu sõlmimisel on investoril kohustus finantseerida kokkulepitud summas ehitusobjekti ehitamist, samuti tasuda (või ehituse lõppedes võõrandada) omaniku osa ehitusobjektist. maatüki ja kandma linna kommunaalteenustega liitumise kulud.

See kiri, aga ka kogu föderaal- ja Moskva osakondade vaheline kirjavahetus, mille olemasolust asjasse mittepuutuvad ringkonnad on vähe teada, tegid tegelikult lõpu pikkadele vaidlustele maatüki omaniku osa kindlaksmääramise üle. . Seni on palju artikleid, mis räägivad väidetavatest juhtumitest, mis kohustavad investorit tasuma linna ja riigi osa summas kuni 90% tulevase objekti turuväärtusest.

Selle probleemi lahendus paljastab aga uue probleemi – äsja kasutusse võetud rajatiste varustamine insenertranspordi ja sotsiaalse infrastruktuuriga. Linna insenerisüsteemide, teede, ühistranspordi läbilaskevõime tuleb hoida linna normaalse toimimise tagamiseks piisaval tasemel ja kaasajastada. Sama kehtib ka kommunaal- ja kiirabiteenuste, meditsiini- ja haridusasutuste teenuste osutamise kohta. Vastavalt kehtivale seadusandlusele kannab kõik need kulud linn. Kuid Moskvas ja paljudes teistes linnades ei tasu linnaeelarvest teostatav munitsipaalteenuste ning eluaseme- ja kommunaalteenuste rahastamine ära elanike, äri- ja riiklike struktuuride tarbitud eluaseme ja kommunaalteenuste eest maksmise kaudu. teenindusorganisatsioonide ajakohastamise ja kasumi saamise võimalus. Esiteks on see tingitud elanikkonna elatustaseme tõsisest kihistumisest ja suure osa elanikkonna võimetusest maksta kommunaalteenuste, meditsiini-, haridus- ja muude asutuste teenuste, transpordi eest turuhindadega. . Nagu viimaste aastate praktika näitab, on just see osa linna majandusest see, mis meie riigis sotsiaalset ebavõrdsust ja majandusšokkide tagajärgi “tasastab”. Arvestades linnateenuste nõudluse ebaelastsust ja sotsiaalse plahvatuse võimalust tariifipoliitika muutumisel, on linn olukorras, kus tal ei ole kasulik suurendada linna omandisse mittekuuluvate territooriumide hoonestustihedust. ehk territooriumid, mille eest ei ole ette nähtud makseid linnale kui maatüki omanikule. Unustada ei tohi ka teist olulist vahendit, mida asulad sageli kasutavad elanikkonna sotsiaal- ja inseneriteenuste taseme tagamiseks - rahvastikukontrolli. Arvestades registreerimiste ja sissekirjutuste institutsiooni ebaseaduslikkust, on linna ainsad kontrollivahendid elamukinnisvara üüratult kõrge hinnataseme hoidmine ja territooriumide arendustiheduse reguleerimine. See tööriist on võimeline drastiliselt vähendama nõudlust uute elamispindade järele ja vastavalt eluruumide pakkumist. Vastavalt asulate praegusele majanduslikule olukorrale toob rahvastiku kasv kaasa omavalitsusüksuste ja Föderatsiooni moodustavate üksuste kahjude suurenemise.

Seega puuduvad linnal õiguslikud vahendid linnataristu laiendamise vajadusega kaasnevate kulude katmiseks maatüki arendaja või omaniku arvelt ning enamik neist linnale tehtud maksetest jääb hüvitamata tulenevalt maatüki arendaja või omaniku kulul. puudub pädev tariifipoliitika ja tarbitud teenuste kontrollisüsteem, kuid nende kulude hüvitamise probleem püsib. Seega on reaalne väljavaade järgmise kolme kuni viie aasta jooksul tõsta kinnisvaraobjektide opereerimise maksumust kommunaalteenuste, ühistranspordis sõitmise ning elanikkonna ja organisatsioonide sotsiaalkindlustuse tariife tõstes.

Kinnisvaraturg on väga struktuurne, sellel on sadu nüansse ja edukaks saamiseks peate navigeerima igas suunas ja järgima ainult kaasaegseid strateegiaid ning parem on välja töötada oma.

Igaüks saab õppida maasse investeerima. See, et ülikoolides seda ei õpetata, ei muuda infot suletuks. Alati saab praktikas iseseisvalt teadmisi omandada või professionaalilt nõu küsida.

1. samm – vabanege ebakindlusest

Oled ambitsioonikas, energiat täis ja oma stardikapitali juba teeninud, kuid rahapakkumine sulab inflatsiooni kiirte all ja kõik sinu ümber kinnitavad, et raha peab töötama. Selline olukord muserdab ja tekib ebakindlustunne, soov visata kõrvale kõik, mis tundub raske. Tundub, et kinnisvarasse investeerimine nõuab rahakotti, et "see teema pole minu jaoks", et kõik on ammu kinni haaratud ja parem pole isegi tõmblema. Seetõttu on esimene asi, mida hakata maasse investeerima, vabaneda ebakindlusest.

Sugulaselt või sõbralt nõu saamine on suurepärane idee, inimesed peaksid kasutama oma sotsiaalset kapitali ja üksteise elupagasit. Jagage oma kogemusi - see on kasulik. Enamik investoreid, kes seda ei tee, teevad aga klassikalise vea – konsulteerivad nendega, kes investeeringutest midagi aru ei saa. Sama efektiga jagavad inimesed ise üksteisele rumalaid nõuandeid.

Tulles sõbra juurde maatükkidesse investeerimise kohta nõu küsima, saate koguni ebamääraseid hüpoteese, mis ainult aju ummistavad. Sõber või naaber ei saa anda kasulikku teavet, kuna tal pole seda. Teooriad, hüpoteesid ja kuulujutud on kõik, mida nad saavad teid aidata.

Esialgu järgige tõhusa suhtluse tagamiseks järgmisi reegleid:

1. Sõbrad ja perekond on suurepärased inimesed, kuid nad ei ole žürii ega tohiks iga teie sammu üle hinnata. Küsige neilt nõu, kui olete nende pädevuses kindel;
2. Energiline ja informatsiooniline side inimestega on hädavajalik. Eriti kui oled liitumas enda jaoks uue keskkonnaga. Looge ja hoidke suhteid ainult professionaalide või ambitsioonikate mõttekaaslastega. Vältige luusereid ja virisejaid.

3. samm - tutvuge territooriumide arengukavaga

Tulusa investeeringuga maasse tasub alustada piirkonna arengukava jälgimisega. Andmed on avalikult kättesaadavad – piirkonna omavalitsuse kodulehel.

Regionaalarengukava tundmine võimaldab:

1. Teha objektiivne prognoos piirkonna arengu kohta järgmiseks 5-10 aastaks;
2. mõista linna laienemise suunda;
3. Ostke maatükid enne taristu ehituse algust.

Mis määrab maatüki hinna

Kruntide hindade kujunemise struktuuri paremaks mõistmiseks teen ettepaneku kaaluda hinda mõjutavaid tegureid individuaalelamuehituse kruntide näitel. Seega sõltub maa hind (olulisuse järjekorras):

1. Asukoht ja elatustase maa ümber (mida rikkamad naabrid, seda kallim on teie maa);
2. Krundi suurus ja kuju (kõveratele ja kaldustele kruntidele on väga raske ehitada ning suure krundi ülalpidamine on kallim);
3. Juurdepääsuteed (asfalt platsile on jooksulint);
4. Kommunikatsioonide olemasolu ja nende liitumise väljavaade (elekter, gaas, vesi, kanalisatsioon, Internet);
5. Ligipääsetavus ühistranspordile (te ei sõida teile külla taksoga);
6. Infrastruktuur: kauplused, koolid, haiglad jne.
7. Loodusmaastik: mets, jõgi, veehoidla;
8. Muud koormavad tegurid (prügilate kaugus, majandustegevuse jäätmete töötlemise prügilad, farmid, trafoalajaamad, lennujaamad ja tööstusettevõtted).

Nüüd, kus oleme teada saanud, millest maatüki hind sõltub, saame liikuda edasi maatükkidesse investeerimise strateegiate juurde.

Strateegia # 1 - jagage eramajapidamiskruntide krunt individuaalelamuehituse kruntideks

Kõigepealt tuleks tutvuda maakorralduskavaga ja selle omavalitsuse lubatud kasutusviisidega, kuhu plaanite investeerida. Tutvuge oma piirkonna mitme omavalitsuse maa katastrihindadega. Kui maatükkide maksumus on selgelt ülehinnatud, minge naaberriikide juurde.

1. samm – saidi leidmine

Peale hindade analüüsi leiame omanikult maatüki isikliku tütartalu (LPH) pidamiseks ja soovitavalt ca 50 aakri suuruse maatüki. Seadusandlikult on kodanikele erinevatel eesmärkidel võõrandatud maatükkide suurus erinev: näiteks eramajapidamiskruntide maatüki maksimaalne suurus on 50 aakrit ja üksikelamute ehitamiseks (IZHS) - 20 aakrit. Keegi ei müü aga 20 aakrit maad individuaalelamute ehitamiseks, kuna tulusam on see "lõigata" ja osade kaupa müüa (mida me ka edaspidi teeme).

2. etapp – mõõdistamine

Strateegia nr 9 – ootamine

Suvilaasulad on praegu populaarsed, kuid uusi krunte ühendab üks reegel - esimesel etapil, kui teed, elekter ja gaas pole veel tarnitud, on krundid 20-50% odavamad kui müügi lõpus. . Muidugi ei taha iga suvilakogu omanik maad odavalt müüa, kuid vastasel juhul näeb ta esimest müüki alles pärast kommunikatsioonide pakkumist ja see on vähemalt 1-2 aastat.

Kasum

Kui uus maatükk on perspektiivikas, mine omaniku juurde ja paku oma hind. Näiteks 50% madalam kui hind, mille eest soovite end müüa.

Kuidas professionaalselt eesmärke seada

Investeerimisstrateegiate puhul on oluline osata saadud info põhjal ennustada, hinnata ja planeerida. Oluline on eesmärk õigesti seada. Täpsustage ja visandage eesmärgid punktide kaupa, kasutades Ameerika turundajate metoodikat "SMART". Eesmärk saavutatakse, kui:

• Spetsiifiline – spetsiifiline (näiteks suurenda manuseid 30% võrra);
• Mõõdetav – mõõdetav (milles tulemust mõõdetakse: rublades või dollarites; kuus või aastas);
• Saavutatav – saavutatav;
• Realistlik – tegelik;
• Aeg – ajaliselt piiratud.

järeldused

Kruntidesse investeerimine on teadmiste, töö ja õnne kompleks, oskus mõelda strateegiliselt ja teha plaane vähemalt järgmiseks 5 aastaks. Ettevõtliku hingega inimestel on riske lihtsam hinnata, kuid ka "humanitaaraladel" on kõik võimalused kasumiks.

Uuendatud õigusaktid ja kättesaadav teave võimaldavad igal Vene Föderatsiooni kodanikul iseseisvalt maasse investeerida. Maakasutus- ja arendusreeglid, teadmised föderaalseadustest ja paberimajandus tulevad tulevikus alati kasuks.

Varem presidendi dekreetidega kehtestatud maatükkide eraldamise ja arestimise eeskirjad viiakse üle maaseadustikusse. Eelkõige art. 351 "Vabade (asustamata) maatükkide nimekirjad ja investeeringuprojektide elluviimise kruntide nimekirjad."

Esimest korda täiendati presidendi 27. detsembri 2007. aasta dekreeti nr 667 "Maatükkide arestimise ja kasutusse andmise kohta" sarnase sättega (punkt 41) 5. juuni 2013. aasta dekreediga nr 258. Hiljem täiendati seda samasuguse sättega (punkt 41). muudetud 14. jaanuari 2014 määrustega nr 26 ja nr 244.

Nüüd vastavalt Seadus 18. juulist 2016 nr 403-З Koodeks ise sätestab, et kohalikud täitevkomiteed koostavad vabade (asustamata) maatükkide nimekirjad, mille kättesaadavuse kohta peab olema täielik, usaldusväärne, avatud ja juurdepääsetav teave, samas kui see peab sisalduma nimekirjades, mis näitavad maa kasutamise võimalikku eesmärki. sellised süžeed. Neid nimekirju peavad kohalikud täitevkomiteed ajakohastama, igakuiselt uuendama ja avaldama infostendidel ja nende organite ametlikel veebilehtedel Internetis (kui sellised saidid on olemas), neid saab levitada muul kättesaadaval viisil, sh. meedia kaudu.

Samuti tehti kindlaks, et Minski linna, linna (piirkonna, rajooni alluvusega linnad) ja rajooni täitevkomiteed investeerimisprojektide elluviimise objektide nimekirjad. Täitevkomiteede otsused kruntide nendesse nimekirjadesse kandmise kohta tehakse maatükkide linnaplaneerimispasside alusel, mis on koostatud, võttes arvesse ettenähtud korras kinnitatud linnade ja teiste asumite üldplaneeringuid, linnaehituslikke detailplaneeringuid. planeerimine, linnapiirkondade arendamise arhitektuursed projektid, piirkondade (rajoonide) kompleksse territoriaalse korralduse skeemid, alade maakorralduse skeemid. Nimekirjad on kohustuslikud ka Internetis infostendidel ja kohalike täitevkomiteede ametlikel veebisaitidel (kui selliseid saite on olemas) ning neid saab levitada ka muul kättesaadaval viisil, sh. meedia kaudu. Samal ajal on Valgevene Vabariigiga sõlmitud investeerimislepingutega ette nähtud rajatiste ehitamiseks ette nähtud ainult need maatükid, mis on kantud investeerimisprojektide elluviimise kruntide nimekirjadesse, välja arvatud juhul, kui president loomulikult täpsustab teisiti.

Investeerimisprojektide elluviimise objektide nimekirjades sisalduv teave peab olema kohalike täitevkomiteede poolt pidevalt ajakohastatud, täielik, usaldusväärne, avatud, juurdepääsetav ja sisaldama nende saitide võimaliku kasutamise eesmärke, nende ligikaudsed alad ning sisaldavad ka teavet riigiorgani (riikliku organisatsiooni) kohta, kellega (millega) tuleb Valgevene Vabariigiga investeerimislepingu sõlmimiseks ühendust võtta. Lisaks võib nimekiri sisaldada infot investeeringuobjekti, sh. lammutamisele kuuluvad kinnisvaraobjektid, kruntide varustamine infrastruktuuriga, investeeringute minimaalne maht, võimalikud eelised ja (või) eelistused investorile (investoritele) ja (või) investeerimisprojekti elluviivale organisatsioonile, investeerimisprojekti ajastus . Otsuse tegemisel, mis näeb ette saidi nimekirja kandmise (nimekirjast väljaarvamise), ajakohastatakse seda teavet Internetis infostendidel ja kohalike täitevkomiteede ametlikel veebisaitidel (kui selliseid saite on) hiljemalt tööpäeva alguses. sellise otsuse tegemise päevale järgneval päeval.

Kohalik täitevkomitee saadab hiljemalt sellise otsuse tegemise päevale järgneval tööpäeval objekti investeerimisprojektide elluviimise objektide nimekirja kandmise otsuse koopia (otsuse väljavõte) asutusele. Majandusministeeriumile, samuti asjaomasele piirkondlikule täitevkomiteele nende asutuste ametlikele veebisaitidele Internetis postitamiseks.

Vastutasuks, objekti väljajätmine investeerimisprojektide elluviimise objektide loendist on lubatud, kui:

Investeerimislepingu sõlmimine Valgevene Vabariigiga ja selle registreerimine Valgevene Vabariigiga sõlmitud investeerimislepingute riiklikus registris;

Maatüki väljavõtmine ja riigi vajadusteks andmine;

Kui selline sait jääb investoritele kasutamata kauemaks kui 2 aastaks alates selle investeerimisprojektide elluviimise objektide nimekirja kandmise otsuse tegemise kuupäevast;

Muudel juhtudel, mille määrab president.

Vabade (asustamata) maatükkide nimekirjade ja investeerimisprojektide elluviimise kruntide nimekirjade koostamise korra määrab piirkondlik ja Minski linna täitevkomitee.

Mark Twaini lööklause: “Ostke maad – nad seda enam ei tooda”, mida maaklerid nii väga armastavad, Venemaale eriti ei sobi. Riigis, kus on kümneid miljoneid hektareid hoonestamata maad, tekitab paljude müügis olevate kruntide likviidsus tõsiseid kahtlusi. Turuosalised rääkisid DailyMoneyExpertile, miks erainvesteeringud Venemaa maale on oma aktuaalsuse praktiliselt kaotanud.

Ülekuumenenud maa

Eksperdid on maaturu suhtes väga pessimistlikud. Ja me ei räägi isegi Venemaa tagamaadest, vaid Moskva piirkonna piirkondadest, mis asuvad Moskva ringteest keskmisel kaugusel.

“Maale pole mõtet investeerida. Nüüd müüakse turul piisavalt palju juba ehitusvalmis krunte, mida müüakse allahindlusega. Sageli alla omahinna, ”ütleb Strategy Capital Advisori kinnisvaraäri direktor Natalja Kruglova.

Maa omandamine vara või raha säilitamise vahendina on kahtlane väljavaade, eriti arvestades maksude tõusu ja kontrolli selle kasutamise üle Venemaa seadusandlusega, ütleb Votchina Country Clubi peadirektor Mihhail Mihhailov.

«Seda oleks pidanud tegema aastatel 1990–2000. Tänapäeval on spekulatiivsetel eesmärkidel maa kokkuostmine äärmiselt tänamatu ülesanne. Sellega ei saa midagi teenida - kõik on juba enne meid varastatud, ”- irooniliselt konsultatsioonifirma DNA Realty lao-, tööstuskinnisvara-, maa- ja investeerimisprojektide direktor Dmitri Vishin.

Siiski leidub alati kodanikke, kes on valmis maasse investeerima. Proovime mõista sellise ostu väljavaateid. Käesolevas artiklis me konkreetselt ei analüüsi organiseeritud asulates lepinguga ja lepinguta kruntide ostmist.

Praegu on erainvestoril sellesse varasse investeerimiseks kolm peamist võimalust:

Põllumaad ostma väärtuse kasvu alusel või üle anda individuaalelamuehitusele (individuaalelamuehitus) koos hilisema müügiga;

Ostke maatükk suvilaühistus või külas, võttes arvesse hilisemat väärtuse suurenemist;

Osta krunt enda arendusprojekti elluviimiseks.

On ka neljas võimalus - osta põllumaad ja korraldada sellel talu, kuid see pole just investeering, vaid pigem uue ettevõtte avamine.

Vene põllumees

Kruglova usub, et täna ei ole võimalik põllumaad odavalt osta ja siis kallilt maha müüa. "Hinnad ei tõuse, kuid maa "omapidamise" hind kasvab meie silme all. Varas istuda ei saa kaua: kogu maakäibe reguleerimine Vene Föderatsioonis on nüüd keskendunud spekulantidega võitlemisele. Isegi suured arendajad müüvad oma maapangad maha, kui nende arendusplaanid 3-5 aastasse ei mahu,“ rõhutas ekspert.

«Põllumajandusmaa väärtuse tõusu lähema pooleteise kuni kahe aasta jooksul oodata ei tasu. Kolme kuni nelja aasta pärast võib kasv olla aga 6–9% aastas, ”ütleb NAI Becari elamukinnisvara osakonna direktor Polina Yakovleva.

Põllumajandusmaasse investeerimine võib tunduda atraktiivne, kui seda vaadelda kui investeeringut tegelikesse tootjatesse, ütles Mihhailov.

“Põllumajandusmaale investeerimine on võimalik vaid põhitootmise – põllumajanduse – arendamiseks. Võttes arvesse sanktsioone ja impordi asendamise kurssi teatud riikliku toetusega, võivad sellised projektid muutuda huvitavaks, ”on Vishin kolleegiga nõus.

Ta lisas, et põllumajanduskruntidel pole lisaks elamuehituseks mittesobivale kategooriale enamasti isegi minimaalseid tehnilisi tingimusi. "Samal ajal on põllumajandusmaa üksikelamuehitusse võõrandamise ametlik makse umbes 23 tuhat rubla. saja ruutmeetri kohta ja kulub 3-4 kuud. Praegu müüakse Moskva ringteest 35 km kaugusel Dmitrovski rajoonis 20 tuhande rubla eest kommunikatsioonidega põllumajanduslik maatükk. saja ruutmeetri kohta. Seega võib tõlkimine maksta rohkem kui maa ise, ”ütles Vishin.

Maatüki põllumajanduskategooriast IZhS kategooriasse üleviimise mehhanismi karmistatakse. Praegu töötatakse välja föderaalseaduse "Maatükkide võõrandamise (ümberkujundamise)" järgmised muudatused. Tõenäoliselt ahenevad võimalused maa üleandmiseks IZhS-i kategooriasse, ütles Metrium Groupi eliitkinnisvaraosakonna direktor Ilja Menžunov.

“Põllumajandusmaa turul on vahepeal likviidseid pakkumisi vähe. Tänapäeval on suurem osa müüdavast maast koondunud naaberpiirkondadega piirnevatele Moskva piirkonna aladele. Põllumajandustootmise ja elamuehituse arendamiseks need reeglina huvitavad ei ole. Teisisõnu, need on madala likviidsusega pakkumised. Kuid just nendele maatükkidele kehtivad kõige olulisemad allahindlused, ”rõhutas Menžunov.

Ta lisas, et kui põllumaad kolm aastat sihtotstarbeliselt ei kasutata, on oht, et maa arestitakse riigi vajadusteks. Sellest lähtuvalt tuleb põllumajanduse kategooriasse kuuluvaid maid harida, koristada, ladustada ja müüa. Omanik on kohustatud tasuma ka kinnisvaramaksu ning selle kategooria maa määr on üks kõrgemaid.

Põllumajandusmaa investeeringuid, kui me ei räägi nende sihtotstarbelisest kasutamisest, võib vaevalt pidada sobivaks laiale publikule, kuna nende ostmisel on tohutult palju lõkse. Turul on palju pettureid ja neid maid müüakse reeglina väga suurtel aladel, mis tähendab kõrget sisenemiskünnist, resümeeris M9 arenduse juhtivpartner Maxim Morozov.

Maja külas

Suvilatesse ja küladesse on mõttekas investeerida, kui linnalähedane piirkond asub linnast mitte kaugemal kui 80 km ja küla krunt 40 km kaugusel. Samuti peab kruntidel olema minimaalne kommunikatsioonide komplekt - elekter ja vesi.

"Külades asuvate kruntide jaoks on suureks plussiks gaasijuhtme olemasolu," ütles madala kõrgusega maamajade näituse juht Roman Konyakhin.

Ta lisas, et tavaliselt puudub külades ja suvilates tsentraliseeritud kanalisatsioon, mistõttu võib investoril tekkida vajadus teha autonoomne kanalisatsioon, sest iga lõppklient ei ole valmis ilma kanalisatsioonita krunti ostma.

Suurimat nõudlust hakkavad Konjahhini sõnul kasutama uuele Moskvale kuuluvate aianduslike mittetulundusühingute krundid - nende parandamiseks on 2018. aastaks eraldatud 2,7 miljardit rubla. Need vahendid on plaanis kulutada teedeehitusele, elektrifitseerimisele, gaasistamisele ja muudele vajadustele.

Üldiselt ei ole maa- ja eeslinnapiirkondade investeerimispotentsiaal palju suurem kui põllumajandusmaal.

"Lähiajal ei tasu oodata selle vara väärtuse kasvu, alates 2017. aastast on võimalik tõus 10% aastas," usub Jakovleva.

Minu enda arendaja

Turuosalised peavad kõige tulusamaks võimaluseks maatüki ostmist hilisemaks arendusprojektiga liitumiseks, et võtta väljapääsul oma osa meetrites või rahas. Konkurents selles vallas on aga suur ning investor vajab ka spetsiifilisi teadmisi.

"Paljud tänapäeva majaomanikud said maa "kartulikoti eest". Hiljuti tõsteti maamakse, sidudes arvestusbaasi katastriväärtusega, mis loomulikult sundis omanikke otsima võimalusi maa müümiseks, ”rääkis Vishin.

“Täna on raske korruptsiooniskeemist õigel ajal välja pressitud ja paremate aegadeni bilansis rippuvat maatükki hooldada”. Viimasel ajal oleme näinud tohutul hulgal maaomanikke palvetega: tehke meie maaga vähemalt midagi, müüge see maha, viige see arendusprojekti, ”rääkis Vishin.

Näiteks viis ettevõte "Absolut Nedvizhimost" õigeaegselt oma krundid põllumajanduse kasutusest elamuehitusse ning endiste põllumaade territooriumil viiakse praegu ellu palju projekte. Siiski on ka palju "rippuvaid" varasid, mida peale sihtotstarbe müüa ei saa, selgitas Est-a-Teti peadirektori asetäitja. Vladislav Lutskov.

Praegu pakuvad äärelinna projektide arendaja seisukohalt huvi 5–20 hektari suurused krundid Moskva ringteest 10–50 km kaugusel. Kõige likviidsem suund on lääs, kõige mittelikviidsem ida. Uus-Moskva krunte vaadeldakse eraldi nende staatuse ja pealinna arenguväljavaadete tõttu, kuid neil on ka märkimisväärne puudus - kõik kooskõlastused käivad läbi Moskva, mistõttu on kulud oluliselt suuremad kui piirkonnas, selgitas Vishin.

Tulemused ja perspektiivid

„Ma ei ole kindel, et üldiselt võivad maainvesteeringud tulu tuua, mis aga ei välista kohalikke olukordi, näiteks isiklikku siseteadmist mingi territooriumi kohta ja selle edasise arengu plaane. Eelkõige saate investeerida tulevaste kiirteede lähedal asuvatesse maadesse, kuid see on hasart, mille võidu tõenäosus ei ületa 50%, ”rääkis Kruglova.

Hiljutiste muutuste valguses võib Krimmi poolsaare pidada ühe lootustandvama piirkonna hulka, lisas Mihhailov.

Kruglova on kindel, et üldises perspektiivis näeme alandatud hindadega pakkumise mahu kasvu, likviidsuse puudumist ja maksukoormuse kasvu. “Kokku võttes on maad mõttekas omada vaid siis, kui osatakse seda siin ja praegu kasutada,” ütles Kruglova.

Kinnisvaraturg stagneerub, kinnisvarahinnad langevad, olen kolleeg Morozoviga nõus.

"Pikaajaliste investeeringute jaoks on 2015. aasta november ja 2016. aasta veebruar paljulubav, kuna sel perioodil on maatükkide järele kõige väiksem nõudlus ning vastavalt ka madalaim ja kasumlikum," lisas Jakovleva.

Seega on praegu maainvesteeringutel praktiliselt mõttetu. Põllumajandusmaa võõrandamine individuaalelamuehituseks on keeruline ja kulukas ning mitte igaüks ei otsusta talu arendada. Suvilate ja külade krundid annavad ainult 10% aastas ja siis edaspidi ja arendusprojekti sõlmimiseks on vaja tõeliselt hea asukohaga kommunikatsioonide ühendamise võimalusega krunti. Seetõttu saab maainvestor loota vaid siseteabele ja tõesti alahinnatud varade otsimisele.

Rostovi majandusameti juhataja asetäitja Dmitri Tšernõšov kutsub jälgimissüsteemi investeerimisprojektid tõhus: valdkondlikud osakonnad ja linnaosavalitsuste juhid töötavad paralleelselt ettevõtjatega. Peamisteks probleemideks on projektide jaoks moodustatud asukohtade puudumine ja maa maksumus linnasisene.

Dmitri Tšernõšov, Rostovi majandusameti juhataja asetäitja. Foto Gleb Sadov.

Rostovi administratsiooni juhi asetäitja majanduse alal Dmitri Tšernõšovi sõnul on enamik linna investeerimisprojekte seotud elu- ja ärikinnisvaraga. Samal ajal seostavad võimud väljavaateid tööstuse arenguga, eriti Suvorovi oblastis, kus tootmishoonete loomiseks on eraldatud mitukümmend hektarit.

Suure eelarvega rajatiste hulgas, mis plaanitakse kasutusele võtta enne aasta lõppu, on hotellid Hyatt 5 * ja Radisson 4 * ning MEGAMAGi kaubandus- ja meelelahutuskompleksi teine ​​etapp lõunapoolses väljapääsus. linn.

N: - Palun kommenteerige andmeid uue investori - Gogorjanite perekonna GC "Donskoi kai" - "Venemaa" kino- ja kontserdikompleksi rekonstrueerimisprojekti ilmumise kohta. Rostovi administratsiooni juht Vitali Kušnarev teatas muudatustest meediale, kuid hiljem linnapea pressiteenistus seda infot ei kinnitanud.

D.Ch .: - Tõepoolest, finantseerimisprobleemide tõttu hakkas endine investor, ettevõte Rostdonavtovokzal otsima partnerit, kes saaks oma osa - 75% - välja osta. Kevadel sõlmiti müügi-ostu eelleping ühe Donskoy Prichal kontserni ettevõttega. See sõlmiti kogu Rostdonavtovokzali aktsia kohta. Kui palju see hinnati, ei oska öelda.

Tehing on praegu struktureerimisel. Ma arvan, et see suletakse ühe või kahe kuu jooksul. Kuid uus investor ei seisa paigal. Selle ilmumise ajaks oli projekt välja töötatud ja heaks kiidetud. Nüüd käib töö selle parandamiseks ja dokumentatsiooni tööversiooni väljatöötamiseks. See on järgmine samm. 25% projektist on endiselt valla omandis. Räägiti linnaosa ostmisest, saadeti kiri administratsioonile. Kuid tänaseni pole otsust tehtud.

N: - "Rostdonavtovokzal" teatas investeeringutest 600 miljoni rubla ulatuses. ja kaubandus- ja meelelahutuskompleksi ehitamine pindalaga 16,5 tuhat ruutmeetrit. m maa-aluse, keldri ja 4 maapealse korrusega. Sellesse pidi tekkima filmiplokk ja jazziklubi. Kim Nazaretova. Kas uus investor võib kontseptsiooni muuta?

D.Ch .: - Kino "Venemaa" on kaitseobjekt, arhitektuurimälestis. See tuleb igal juhul uuesti luua. Ja üldiselt ei saa "Donskoi kai" projekt erineda varem kokkulepitud projektist - ei mahulahenduste ega ka alade lahenduste poolest. Projekt tuleb ellu viia vastavalt Kultuuriministeeriumi järeldusele ja ehitusloale.

Uus investor hakkab tegutsema ainult vastavalt kultuuriministeeriumi poolt kinnitatud projektile. Projekti dokumentatsiooni korrigeerimine on võimalik, kuid see tuleb kohustuslikus korras kooskõlastada pärandkultuuriobjektide riikliku kaitseasutusega (OKN).

2005. aastal sõlmis “Rostdonavtovokzal” DIZO-ga lepingu kino- ja kontserdikompleksi rekonstrueerimiseks, projekteerimiskalkulatsioonide väljatöötamise tellijaks oli OJSC “Rus” (investori ja DIZO ühisettevõte - N). Alles 2015. aastal andis Glavgosexpertiza projekti elluviimise kohta positiivse järelduse. Samuti oli vaja saada positiivne arvamus kultuuriministeeriumist. See ilmus alles 2016. aastal.

Uue investori kinnitusel on tal aega töödega määratud ajaks valmis saada. Ehitus- ja paigaldustöödega on plaanis alustada 3-4 kuu jooksul peale tehingu sõlmimist. See tähendab, et tööd objektil võivad alata selle aasta lõpuks. Investeeringu lõplik suurus selgub siis, kui töödokumentatsioon on valmis.

N: - Mis seletab lahknevust linnajuhi avalduse ja pressiteenistuse ametliku versiooni vahel?

D.Ch .: - Üks kontserni ettevõtetest on tehingu osaline, kuid kuna see pole veel suletud, siis puudub teave DIZO investori vahetuse kohta. Seega pole vastuolu Vitali Kušnarevi avaldatud andmete ja pressiteenistuse ametliku vastuse vahel.

N: - Kas teie arvates on oht, et see selgub nagu muldkehast, millele "Donskoi kai" ühekorruseliste paviljonide asemel kahekorruselisi paviljone ehitas, sai arhitektuuriosakond hankida kohus, et need viidi projektiga kooskõlla ja selle tulemusena muudeti kontsessioonilepingut, seadustades sellega hoone?

D.Ch .: - Selle projekti elluviimisega on kõik lihtsam: "Venemaa" on kultuuripärand, mille ehitamine peab toimuma vastavalt kontrolli teostava kultuuriministeeriumi väljastatud loale. selles osas.

N: - Olukorrad "Venemaa" ja kinoga "Yubileiny" on sarnased: mõlemas projektis on omavalitsusel aktsiakapitali aktsiad ja investor ei täida rekonstrueerimislepingu tingimusi. Millised administratsiooni vead teie arvates toimusid?

D.Ch .: - Ma ei ütleks, et linn tegi vigu. Mõlemal juhul tehti koostööd föderaalseaduse nr 178-FZ "Riigi- ja munitsipaalomandi erastamise kohta" raames: korraldati pakkumisi äriplaanide koostamiseks ja nende hindamiseks aktsiaseltside loomisel. Tol ajal tehti kõik õigesti, muid objektiivseid võimalusi nende objektide rekonstrueerimisega alustada ei olnud.

Peamine raskus "Venemaa" puhul on see, et sellel on kultuuripärandi objekti staatus. Tegelikult kulus 10 aastat projekteerimis- ja kalkulatsioonidokumentatsiooni väljatöötamisele, mis esiteks rahuldaks linna avalikkust ja teiseks võiks anda investorile raha tagasi.

Yubileiny puhul seisneb probleem selles, et investor alahindab projekti elluviimiseks vajalikku rahasummat. 2013. aasta oli majanduslikult raske. Investeerimislepingus on täpsustatud investeeringute summa "vähemalt 80 miljonit rubla".

Algselt plaanis investor taasluua midagi algsele lähedast, kuid kontseptsiooni korrigeerimise käigus muudeti projekti. Ettevõtlusriskid osutusid liiga suureks ning investeerimislepingus fikseeritud summa on tegelikust tunduvalt väiksem.

N: - Millised on Yubileiny rekonstrueerimise väljavaated?

D.Ch .: - Tema investor tuli samuti välja algatusega osta omavalitsusest projektis osa, kuid ei saanud heakskiitu. Kardame, et selle projekti osaluse müümisel kaotab linn täielikult kontrolli ning omanik kas külmutab projekti üldse või käsutab objekti oma äranägemise järgi. Ja lõpuks jõuame kinost või kultuurikeskusest kaugele.

Osaluse 100%-ni tõstmise kavatsust põhjendas investor finantseerimise kaasamise sooviga. Põhjendus on lihtne: kui projektil on 2 omanikku, ei ole pangad nõus sellele laenu andma. Arvatakse, et teatud etapis võib tekkida huvide konflikt.

Yubileiny rekonstrueerimisse on juba investeeritud umbes 100 miljonit rubla. Investori hinnangul on püstitatud 25% kogu hoone karkassist. Tegelikult pandi vundament, osad sammasid püstitati.

Investori sõnul sai selles etapis raha otsa. Ta usub, et täitis oma kohustused investeerides vähemalt 80 miljonit rubla, kuid lepingu teises osas on kirjas, et hoone peab olema täielikult valmis.

Projektil peaks liikumist nägema novembrini, mil ehitusluba aegub. Seda saab pikendada. Aga kas seda tehakse, seadustest juhindudes otsustab vald. Ma ei välista investeerimislepingu kohtus lõpetamise võimalust.

N: - Milline on linna investeerimisprojektide nimekiri täna? Millist tuge võivad investorid oodata?

D.Ch .: - Meie nimekirjas on 97 investeerimisprojekti kogusummas 267 miljardit rubla.

Nende toetussüsteem on üsna tõhus. Ühelt poolt toetavad investoreid valdkondlikud haldusorganid, teiselt poolt linnaosavalitsuste juhid. Nad töötavad paralleelselt.

Igas valdkondlikus organis on projektide toetamiseks loodud töörühmad. Nad valivad juurutamiseks saidid. Tänapäeval on linna üheks peamiseks probleemiks väljakujunenud asukohtade puudumine.

Investorite peamine probleem on maa hind Rostovis: see on linnas palju kõrgem kui väljaspool. See on üks põhjusi, miks Aksai piirkond tööstuse osas aktiivselt areneb; paljud ettevõtted lähevad Myasnikovski rajooni. Kaugus linna piirini on 1 m ja maa hind erineb mitu korda.

Arhitektuuriosakonna ja DIZO osalusel toimub objektide moodustamine ja valik. Lisaks kaasnevad need manuaalrežiimis investoriga lepinguliste suhete sõlmimisega. Valdkondlikud organid jälgivad ühendust kommunaalteenustega. Püüame lahendada probleeme ressursse varustavate organisatsioonidega – jällegi käsitsi režiimis. Sageli tekivad sellised raskused projektide puhul rakendamise viimases etapis.

Loomulikult aitame ka ehituslubade hankimisel.

Ettevõtjad ise võtavad probleemide korral aktiivselt ühendust majandusosakonnaga. Svetlana Kambulova on meiega suhtlemiseks väga ligipääsetav.

Näited administratsiooni aktiivsest kaasalöömisest lähiminevikust on Lenta hüpermarketi ehitamine aadressil 14. liin ja METRO kaubanduskeskus Koroleva pst. Aitasime lühendada tehniliste kirjelduste saamiseks kuluvat aega, et rajatised saaksid õigeaegselt kasutusele võetud.

N: - Milliseid suuri investeerimisprojekte tuleks 2017. aastal ellu viia?

D.Ch .: - Esimesel poolaastal on lõpetatud 8 suurt projekti summas 2,2 miljardit rubla. Saime 155 uut töökohta. Nende hulgas on SKLP poolt tänavale A-klassi logistikaterminali ehitamine. 2. Lugovoi. See on ehitatud kasutades uusimaid uuenduslikke tehnoloogiaid toodete ladustamisel ja töötlemisel. Kõik on automatiseeritud nii palju kui võimalik. Tänu sellele sõlmiti juba enne rajatise kasutuselevõttu kõik lepingud, sõlmiti lepingud PepsiCoga jne.

Ka 1. Lugovajale on ehitatud suur logistikakompleks kuiv ehitussegude ja tsemendi müügiks. Investor on MedSemRus. Nendesse kompleksidesse on investeeritud üle 700 miljoni rubla.

Koroleva avenüül võeti kasutusele Orbita kaubandus- ja meelelahutuskeskus; selle pindala on üle 20 tuhande ruutmeetri. m Sihtrühm - peaaegu kogu SZhM. Sellesse tehtud investeeringute maht on 840 miljonit rubla.

Orbita, nagu ka Yubileiny, on seotud ärimees Igor Voronoviga, kuigi teda pole ametlikult kasusaajaks kuulutatud. Kinokompleksi projektis on investoriks sidusettevõte „Solnechny Krug“. Samas võimaldab Orbiti rakendamine teatud optimismiga tulevikku vaadata: investoril on rahaline potentsiaal Yubileiny projekti elluviimiseks.

Teine suur valminud projekt on Mercedese ja Toyota autokeskused ZZhM-is, mis kuuluvad KLYUCHAVTO kontsernile. Investeeringute maht on 535 miljonit rubla.

N: - Mis on plaanis aasta lõpuks kasutusele võtta?

D.Ch .: - Loodame Hyatti valmimisele, mille investeering on 5,8 miljardit rubla. Loodame, et rajatis võetakse kasutusele aasta lõpuks. Plaanis on ka "MEGAMAGA" teise etapi kasutuselevõtt (investeeringute maht - 2,2 miljardit rubla). See peaks toimuma sügisel. Projekt on huvitav, sisult eristub see märgatavalt kõigist teistest. Osa pindadest on juba üürile antud, ankurüürnikud välja valitud. Planeeritud on lastepark; IMAXist saab võimas tõmbepunkt.

Radisson Blu Rostov on väga kõrge valmisolekuga, pea igal nädalal on meil vahekohtumised: selle hotelliga asendasime 2018. aasta MM-i ettevalmistusprogrammis Sheratoni. Investeeringute maht on 350 miljonit rubla.

Aadressil Shaumyan St 39 ehitatakse 7-korruseline hotell, mille eelarve on umbes 300 miljonit rubla. Samuti peaks lõppema Sadovaja 162/70 (ristmik Krepostnojega) maja rekonstrueerimine, millesse ettevõte Rostovinveststroy investeerib 850 miljonit rubla.

N: - Viimase kahe aasta jooksul on naisterõivaste tootmise ELIS omanik Aleksander Eremejev teatanud oma kavatsusest luua Suvorovi mikrorajoonis lavastus. Mis seletab selle projekti dünaamika puudumist?

D.Ch .: - Vitali Kušnarev on investeeringute nõukogus korduvalt öelnud, et sooviksime näha linnas rohkem tööstuse, tootmisega seotud projekte. Ja arendajad ise, sealhulgas Suvorovi mikrorajoon, kuulutavad aktiivselt, et on selleks valmis. Nad eraldasid isegi mitukümmend hektarit maad, moodustasid krunte - just selleks, et meelitada tööstusettevõtteid.

Territooriumi arendajate peamine motiiv on: "inimestel on vaja kuskil töötada." Uues piirkonnas on palju noori peresid. Näiteks Suvorovskis ostetakse üle 70% korteritest hüpoteeklaenuga.

Mis puutub ELISesse, siis raskus seisneb selles, et moodustatud krundid on pindalalt mitu korda suuremad kui ettevõtte vajadus. Meie käsitletud ala on umbes 4 hektarit, vähem selles piirkonnas pole moodustatud. Ja ELIS vajab 1-2 hektarit, lisaks on rahalised lisakulud.

Nüüd moodustavad põhiosa investeerimisprojektidest kas elamuehitus või kaubanduskeskused. Ja me tahaksime keskenduda tootmisele. Selge see, et see ei tohiks olla kesklinn.

On aga ka teine ​​seisukoht, mida Center-Investi juht Vassili Võssokov hiljutisel investeerimisnõukogul väljendas: tootmine on vaja linnast välja viia. Kuid tänapäeval on see ebareaalne. Esiteks vabastame tohutul hulgal inimesi - tekib ebaproportsionaalsus; teiseks ei ole me veel jõudnud sellele postindustrialiseerumise, uue digimajanduse arengu tasemele, kus saaksime pakkuda kõigile inimestele kõrgtehnoloogilisi töökohti. Kuigi selles suunas on liikumist ja üks silmatorkav näide on "Rostvertol".

N: - Kuidas hindate väljavaateid Sheratoni lansseerimisel FIFA maailmameistrivõistlustel?

D.Ch .: - Praegune omanik on OOO PFO "Trust". Ettevõte lõpetas Lira LLC, mille bilansis objekt asub, omandamise VTB struktuuridest 17. oktoobril 2016. aastal.

Oleme skeptilised selle rajatise kasutuselevõtu idee suhtes 2018. aasta maailmameistrivõistlustel. Sõidan kaks korda päevas kompleksist mööda ja jälgin regulaarselt, et seal tegevust ei toimuks.

Investori sõnul on praegu Sheratonis käimas rajatise struktuuride põhjalik uuring; uued omanikud viimistlevad ja parandavad töödokumentatsiooni üksikuid jaotisi. Nad väidavad, et puudub tehniline teostatavus projekti elluviimiseks sellisel kujul, nagu see kavandati. Samal ajal peavad nad läbirääkimisi potentsiaalsete töövõtjate ja peatöövõtjatega ning mis kõige olulisem, lahendavad projekti edasise rahastamise küsimust. Kui palju raha kulub hoone valmimiseks, saavad nad selgitada pärast põhjaliku uuringu läbiviimist. Sama kehtib ka ehituse ajastuse kohta.

Kindlalt võib öelda vaid üht: nüüd sõltub kõik rahastamisest. Kuni liinide avamiseni saab läbi viia põhjaliku uuringu nii kuu kui aasta jooksul. Meie dialoog investoriga ei ole kuigi elav ja konstruktiivne. Me ei pane suuri lootusi.

N: - Viimasel ajal on investeerimisnõukogudes esitletud mitmeid kontsessioonipõhiseid linnaparkide arendusprojekte. Milliseid neist juba rakendatakse?

D.Ch .: - Parkide ja väljakute korrastamine on sotsiaalse suunitlusega projektid, millest linn on väga huvitatud. Tahaksime kui mitte kõiki, siis enamuse projekte ellu viia munitsipaal-erapartnerluse alusel.

Meil on positiivne kogemus. Aastatel 2000-2003. kaks parki - October Revolution ja Pleven - anti teatud investeerimistingimuste/lepingutega välja rendile. See ei ole puhas järeleandmine.