Инвестиции в землю с х назначения. Инвестиции в земельные участки. Какие участки можно разделять на доли

Как известно, максимальный доход от использования имеющихся ресурсов в рыночной экономике можно получить в кооперации с профессиональными фирмами и подразделениями на заранее оговоренных условиях. Данные условия, представляющие собой совокупность действий, вкладов сторон и сроки регламентируются соглашениями (контрактами). Инвестиционная деятельность является необходимым условием индивидуального кругооборота средств хозяйствующего субъекта. Инвестиционный контракт представляет собой соглашение между инвестором и другими участниками, определяющее их взаимные права и обязанности по поводу передачи инвестором в распоряжение заказчика материальных и нематериальных ресурсов для организации и обеспечения какой-либо инвестиционной деятельности в интересах инвестора. Из всех видов инвестиционных договоров, как самостоятельный тип договора в Российской Федерации можно выделить инвестиционный договор (контракт) в строительстве. Инвестиционный контракт в строительстве — это контракт на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, включая оформление земельных отношений и проведение необходимых проектных, строительных, пусконаладочных и прочих работ, заключаемый на основании решения собственника. Основными субъектами инвестиционной деятельности выступают инвесторы и пользователи объектов инвестирования.

Инвестором может выступать любая государственная, смешанная либо частная структура, имеющая достаточное количество средств, либо возможность их привлечь, заинтересованная в реализации проекта строительства (реконструкции) и получении дохода от эксплуатации завершенного строительством объекта недвижимости, либо его продажи на любом этапе выполнения инвестиционного контракта, при условии согласия всех участников.

Собственником земельного участка могут являться: Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования и частные лица. В связи с тем, что значительная часть земельных ресурсов принадлежит государству, на землях которого и реализуется большинство инвестиционно-строительных проектов, наиболее частым видом вклада государства в инвестконтракты является земля, как свободная, так и застроенная объектами недвижимости.

Каждый из участников инвестиционного процесса вносит свой вклад: государство либо частное лицо — земельный участок, инвестор — денежные средства. При этом каждая из сторон рассчитывает получить прибыль от инвестиционной деятельности, которая должна быть соразмерна внесенному вкладу.

Как правило, спорным моментом при подписании инвестконтракта является определение долей участников инвестиционного процесса в виду сложности определения денежного эквивалента стоимости их вкладов, либо, в случае досрочного выхода из проекта одного из участников, права требования на результаты инвестиционного контракта. В отдельных случаях, при досрочном прекращении инвестиционного контракта по инициативе одного из участников, определяется право требования на возмещение ущерба причиненного досрочным прекращением инвестконтракта, как в виде уже понесенных затрат, так и в виде прав требования доли данного участника — упущенной выгоды.

В условиях общей непрозрачности земельного рынка в населенных пунктах, его формирование осуществляется по большей части участием государственных и муниципальных структур в процессах отчуждения земельных участков, наиболее предпочтительным из которых является заключение инвестиционного контракта.

Участие государства в инвестиционных контрактах в строительстве имеет определенную особенность — обязательное условие отсутствия дополнительных денежных выплат со стороны государства — «бездефицитность» инвестиционного проекта для государства. Иными словами, участие государства возможно только тогда, когда стоимость первоначального вклада государства заведомо покроет все необходимые по инвестиционному контракту платежи и, даже в случае возникновения нежелательной рыночной конъюнктуры все дополнительные платежи понесут другие участники. Только в исключительных случаях реализации целевых программ предполагается вложение государственных средств.

Для государства, испытывающего дефицит средств, инвестиционный проект является приемлемым способом решения насущных проблем (в виде получения дохода после реализации инвестконтракта или переуступки права требования, получения в собственность, пропорционально своей доле, реконструированных площадей, объектов нового строительства, выполненных работ и оказанных услуг) за счет передачи в качестве вклада невостребованного или малоиспользуемого актива.

Доля государства при реализации инвестиционного проекта, по сути, остается цифрой не фиксированной. С одной стороны существуют методики расчета этой величины, однако с другой стороны остается некая неопределенность, т. к. по большей части все зависит от параметров проекта застройки.

Как правило, деятельность инвестора-застройщика в г. Москве осуществляется на землях, находящихся в муниципальной или федеральной собственности. И инвестор, согласно установившейся практике, обязан заплатить «долю города (либо государства)» при реализации инвестиционных проектов.

В рыночной экономике, определение цены предложения на любой товар — цены по которой собственник готов провести отчуждение принадлежащего ему имущества (в том числе и участки под застройку) является безусловным правом государства как землевладельца. В этой связи заявления других участников процесса о «кабальных условиях» и «непосильном бремени» являются популистскими и имеют целью оказать давление на чиновников, принимающих решение об установлении начальной цены реализации объекта недвижимого имущества.

В связи со значительными объемами реализации объектов собственности государственные и муниципальные структуры создают различные методики определения цены отчуждения имущества. В соответствии с действующим законодательством, отчуждение государственного имущества может производиться только по рыночной стоимости на конкурсной основе, поэтому все методики, регламентирующие отчуждение имущества, составляются на основе законодательства об оценочной деятельности.

Методики, разработанные московским правительством за последние двенадцать лет, представляют собой четкую нормативно фиксируемую схему определения стоимости доли собственника земельного участка, по характеру передаваемых прав называемых «правом аренды». По своей сути, выплата этой доли представляет собой стоимость права долгосрочной аренды земельного участка под застройку и эксплуатацию определенных объектов недвижимости сроком, как правило, от 25 до 49 лет в виде единовременного платежа. Согласно действующей практике, помимо выплаченного единовременного платежа осуществляются периодические платежи — арендная плата за пользование земельным участком. Этот единовременный платеж является начальной (минимальной) ценой, с которой начинаются торги. При этом, все участники заведомо предупреждены о необходимости внесения годовой арендной платы за пользование земельным участком. Платеж за право аренды земельного участка, при существующем дефиците на землю является ценой покупки первого места в очереди на заключение договора аренды земли. В последнее время, а также при увеличении объемно-пространственных характеристик существующих, реконструируемых, либо вновь возводимых строений, выплаты доли собственника земельного участка определяются на основании методики, определяющей долю города как «плата компенсации инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры». Данная методика является более приближенной к рынку по сравнению с прежними. Единственным недостатком является непрозрачность определения размера и количества корректирующих коэффициентов, способных в разы изменить размер уплачиваемой компенсации.

Предлагаемые федеральным центром (как правило, Росимуществом или МЭРТ) методики регламентируют некоторые расчетные показатели и предписывают выполнение расчетов вклада собственника земельного участка или права требования на долю собственника земли методом предполагаемого использования и находят свое отражение в технических заданиях на определение доли Российской Федерации в инвестиционном проекте.

В результате проведенных исследований можно говорить о средних цифрах величин «доли Российской федерации» в инвестиционных контрактах: по объектам расположенным в ЦАО г. Москвы она составляет в среднем от 30 до 60% площадей, по городу в целом — 25—40%.

«Доля города Москвы» (по инвестиционным контрактам, где собственником земельного участка является г.Москва) составляет 20—50% и считается в целом по городу примерно так: в ЦАО — 50% — инвестору, 50% — собственнику земельного участка; в других административных округах города 70% — инвестору, 30% — собственнику земельного участка.

В каждом конкретном случае, соотношение долей может изменяться в зависимости от наличия обременений, особенностей местоположения, ситуации на рынке. Вопрос о выплате доли города (деньгами или метрами) решается в индивидуальном порядке.

Кроме платы за аренду земли на период проектирования и строительства и, в дальнейшем, эксплуатацию завершенного строительством объекта, согласования исходно-разрешительной документации, подключения к сетям, инвестор должен произвести отчисления на строительство детских садов, школ и т.д.

Существуют некоторые особенности, связанные с бухгалтерским учетом и законодательством при оформлении компенсации городу: инвесторы или оформляют компенсацию городу как дар и платят 24% от этой суммы в качестве налога на прибыль (то есть налоги города по передаваемой доле также оплачивает Инвестор) или пытаются провести эту долю как затраты на строительство.

На практике понятие «доля собственника земельного участка» и понятие «компенсация городу» за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру смешиваются между собой и выплачиваются как единый платеж в городской бюджет — «доля города». В случае, когда собственником земельного участка является город — проблем не возникает. Однако, в настоящий момент существует около десятка «спорных» инвестиционных контрактов, в рамках которых «федеральная» земля, фактически незаконно, была вовлечена в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях по контракту, подписанному г.Москвой и инвесторами без привлечения представителя собственника. Ведется активная работа по согласованию данных инвестиционных контрактов и определяется доля Российской Федерации как собственника земельного участка, либо как владельца прав аренды на земельный участок.

В случае, когда земельный участок находится в собственности коммерческих организаций либо государственных структур, расчет по действующим методикам компенсации затрат на инфраструктуру приводит к двойному счету и обременительной нагрузке на инвестора, снижающей его доходность.

Однако следует отметить, что законодательно порядок реализации инвестиционных проектов в большинстве случаев регламентирован распорядительными документами Правительства Москвы, Правительства Российской Федерации и инвестиционными контрактами, заключенными между инвесторами и ведомствами федерального подчинения без участия города.

Такие инвестиционные контракты не содержат условий, предусматривающих платежи инвестора в бюджет города.

Обязанность инвестора осуществлять какие-либо платежи в пользу города может возникнуть только из гражданско-правовых отношений путем заключения соответствующего договора между Правительством Москвы и инвестором с его согласия. Соответственно положения распорядительных документов Правительства Москвы об определении размера компенсации за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру не является основанием для взимания указанного платежа.

Практика взимания платежей в бюджет города при реализации инвестиционных проектов в частности по строительству жилья оспаривается федеральными органами власти.

Пункт 6 статьи 12 Налогового кодекса Российской Федерации не дает права устанавливать федеральные, региональные или местные налоги и сборы, не предусмотренные Кодексом, а платеж городу Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы данным Кодексом не предусмотрен.

У города Москвы отсутствуют основания также требовать компенсацию на социальную инфраструктуру (школы, больницы и т.д.), поскольку в соответствии с Федеральными законами от 06.10.99 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти Российской Федерации» и от 06.10.03 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» финансирование социальной инфраструктуры осуществляется самостоятельно за счет бюджета субъекта Российской Федерации, т.е. в данном случае за счет бюджета города Москвы.

Также, в соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан по обращению правообладателей выдавать градостроительный план земельного участка в течение 30 дней без взимания платы, в том числе информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства на указанном земельном участке.

В настоящее время законодательством Российской Федерации установлен только один платеж городу, который может взиматься с правообладателя земельного участка в процессе получения разрешения на строительство. Этим платежом является плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (ст. 48 Градостроительного кодекса). Существует методика, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 07.11.2006 г. № 882-ПП, по которой размер платежей за инфраструктуру по своей экономической сути представляет собой рыночную стоимость земельного участка или часть доходов проекта, а не затраты на подключение. Следовательно данная методика не может быть использована для определения платежа, компенсирующего инженерные затраты города Москвы в инвестиционных проектах с участием недвижимой собственности коммерческих структур либо Российской Федерации.

Одним из документов, на основании которого могут быть определены затраты на освоение и инженерную подготовку территории является «Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства» (БУПс), утвержденный Правительством Москвы 06.06.1997г. за № 595-РЗП. В таблице 2.13 «Базовые удельные показатели стоимости комплексной застройки микрорайонов» сборника приведена структура затрат на строительство микрорайона и отдельно выделены затраты на инженерное оборудование и благоустройство территории в размере до 10,9% от общей суммы затрат по их застройке.

Как отмечается в статье Красноперова О.М. «Учет затрат на создание элементов инженерной инфраструктуры, благоустройство территории и выполнение технических условий по подключению к магистральным инженерным сетям при оценке объектов недвижимости, вовлекаемых в инвестиционную деятельность», БУПс был разработан 10 лет тому назад и за это время претерпела существенные изменения и нормативная база и структура сметной стоимости строительства. Проблема анализа и оценки затрат на инженерное обеспечение объектов строительства неоднократно поднималась в средствах массовой информации, специализированных изданиях, обсуждалась на различных конференциях в период с 2005 года по настоящее время.

Авторы и эксперты этих публикаций едины во мнении, что на сегодняшний день подключение к коммуникациям — одна из самых болезненных проблем для девелопера. Как показывает практика, в развитых европейских странах «коммуналка» составляет 10—12 процентов от стоимости строительства. Вместе с тем, статистический анализ данных и результаты исследований, проведенных специалистами ЗАО «ЦНИИПромзданий Экспертиза», показывает, что для условий города Москвы средневзвешенная величина затрат на инженерное обеспечение, определенная на основе обобщения приведенных данных, с учетом допустимых округлений, составляет 17 процентов от величины затрат на строительство объектов основного назначения.

В настоящий момент ведется активная переписка между городскими и федеральными структурами, из которой следует, что при доле площадей Российской Федерации в инвестиционных контрактах не превышающей 30% доля города законодательно должна быть незначительной.

С такими доводами согласно и Правительство Москвы. На основании письма мэру Москвы Ю.М. Лужкову от Первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Ю.В. Росляка от 05.10.2007 г., отмечается, что в распорядительных документах Правительства Москвы, регламентирующих строительство, целесообразно обязать, привлеченных федеральными структурами инвесторов осуществить финансирование строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в объеме, обеспечивающем функционирование возводимых на них объектов недвижимости и плату за присоединение к энергетическим сетям.

Таким образом, можно сделать вывод, что при заключении инвестиционного контракта инвестор обязан финансировать, в оговоренном объеме, возведение объекта строительства, а также выплатить (либо передать по факту завершения строительства) долю собственника земельного участка и понести затраты на подключение к инженерным сетям города.

Это письмо, как и вся переписка между федеральными и московскими ведомствами о существовании которой мало что известно в непосвященных кругах, на самом деле поставила точку в продолжительных спорах, об определении доли собственника земельного участка. До настоящего момента существует множество статей, рассказывающих о будто бы имевших место случаях, обязывающих инвестора уплатить долю города и долю государства в размере до 90% от рыночной стоимости будущего объекта.

Однако решение данной проблемы вскрывает новую проблему — обеспечение вновь вводимых объектов инженерной транспортной и социальной инфраструктурой. Мощности инженерных систем города, автодорог, общественного транспорта, должны поддерживаться на достаточном для обеспечения нормального функционирования города уровне и модернизироваться. То же касается обеспеченности услугами коммунальных и аварийных служб, медицинских и образовательных учреждений. В соответствии с действующим законодательством, все эти затраты возлагаются на город. Однако, в Москве и многих других городах, финансирование городского хозяйства и жилищно-коммунальных служб, осуществляющееся из бюджета города, не окупается за счет платежей за потребленные жилищно-коммунальные услуги населением, коммерческими и государственными структурами, не говоря уже о возможности проведения модернизации и получения прибыли обслуживающими организациями. В первую очередь это связано с наличием серьезного расслоения уровня жизни населения и неспособности огромной части населения оплачивать коммунальные услуги, услуги медицинских, образовательных и других учреждений, транспорта по рыночным ценам. Как показывает практика прошедших лет, именно данная часть экономики города «сглаживает» социальное неравенство и последствия экономических потрясений в нашей стране. Учитывая неэластичность спроса на городские услуги и возможность социального взрыва при изменении тарифной политики, город попадает в положение, когда ему не выгодно увеличение плотности застройки территорий, не являющихся собственностью города, то есть территорий, по которым платежи городу как собственнику земельного участка не предусматриваются. Не следует забывать также про еще один важный инструмент, часто используемый населенными пунктами для обеспечения уровня социального и инженерного обслуживания населения — контроль численности населения. Учитывая незаконность института прописок и регистраций, единственными инструментами контроля для города остается поддержание заградительно высокого уровня цен на жилую недвижимость и регулирование плотности застройки территорий. Этот инструмент способен резко уменьшить, соответственно, спрос на новое жилье и предложение жилых помещений. Согласно существующему экономическому положению населенных пунктов, рост населения приводит к росту убытков муниципальных властей и субъектов Федерации.

Таким образом, у города нет правовых инструментов на покрытие расходов, связанных с необходимостью расширения городской инфраструктуры за счет девелопера или собственника земельного участка, и большая часть данных платежей городу не будет возмещена из-за отсутствия грамотной тарифной политики и системы контроля за потребленные услуги, однако проблема компенсации данных затрат остается. Таким образом, существует реальная перспектива для увеличения стоимости эксплуатации объектов недвижимого имущества за счет увеличения тарифов на коммунальные услуги, проезд в общественном транспорте и социальное обеспечение населения и организаций в ближайшие три — пять лет.

Рынок недвижимости много структурный, в нем сотни нюансов, а чтобы стать успешным, придется ориентироваться во всех направлениях и придерживаться только современных стратегий, а лучше разработать собственную.

Научиться инвестировать в землю может каждый. То, что этому не учат в ВУЗах, не делает информацию закрытой. Вы всегда можете самостоятельно получать знания на практике, либо спросить совета у профессионала.

Шаг 1 - избавиться от неуверенности

Вы амбициозны, полны сил и уже заработали свой стартовый капитал, но денежная масса тает под лучами инфляции, а вокруг твердят, что деньги должны работать. Такая ситуация давит и возникает чувство неуверенности, желание отбросить всё, что кажется сложным. Кажется, что инвестирование в недвижимость требует мешка денег, что «эта тема не для меня», что всё давно схвачено и лучше даже не дергаться. Поэтому, первое с чего следует начать инвестиции в земельные участки - это избавиться от неуверенности.

Получить совет родственника иди друга - отличная идея, люди должны использовать свой социальный капитал и жизненный багаж друг друга. Делитесь опытом - это полезно. Однако, большинство ничинающих инвесторов допускают классическую ошибку - советуются с теми, кто в инвестициях ничего не понимает. С таким же эффектом люди и сами раздают друг другу бестолковые советы.

Придя за советом: как вложить деньги в земельные участки к другу, вы получите набор размытых гипотез, которые только засорят ваш мозг. Друг или сосед неспособен выдать полезную информацию, потому что он ей не обладает. Теории, гипотезы и слухи - все, чем они смогут вам помочь.

На начальном этапе, придерживайтесь следующих правил эффективного информационного обмена:

1. Друзья и родственники - замечательные люди, но они не жюри и не должны оценивать каждый ваш шаг. Обращайтесь к ним за советом, когда уверены в их компетентности;
2. Энергетическая и информационная связь с людьми необходима. В особенности, если вы вливаетесь в новую для себя среду. Налаживайте и поддерживайте отношения только с профессионалами или амбициозными единомышленниками. Избегайте неудачников и нытиков.

Шаг 3 - изучить план развития территорий

Выгодное вложение денег в землю стоит начать с мониторинга плана развития региона. Данные находятся в открытом доступе - на муниципальном сайте региона.

Знание плана развития региона позволяет:

1. Составить объективный прогноз развития региона на ближайшие 5-10 лет;
2. Понять направление расширения городской черты;
3. Купить земельные участки до начала строительства инфраструктуры.

От чего зависит цена земельного участка

Чтобы лучше понимать структуру формирования цен на земельные участки, предлагаю рассмотреть факторы, влияющие на цену, на примере участков под ИЖС. Итак, цена земли зависит от (по степени важности):

1. Местоположения и уровня жизни вокруг земельного участка (чем богаче соседи - тем дороже ваша земля);
2. Размера и форма земельного участка (на кривых и косых участках строить очень сложно, а большой размер участка дороже обслуживать);
3. Подъездных путей (асфальт до участка - это топчик);
4. Наличия коммуникаций и перспектива их подключения (электричество, газ, вода, канализация, интернет);
5. Доступность общественного транспорта (на такси к вам в гости ездить не будут);
6. Ифраструктура: магазины, школы, больницы и тд;
7. Природный ландшафт: лес, река, водоем;
8. Другие обременяющие факторы (удаленность свалок, полигонов переработки отходов хозяйственной деятельности, фермерских хозяйств, трансформаторных подстанций, аэропортов и промышленных предприятий).

Теперь, когда мы узнали, от чего зависит цена на земельный участок, можно переходить к стратегиям инвестирования в земельные участки.

Стратегия №1 - участок под ЛПХ разделить на участки под ИЖС

Для начала следует изучить План земельной застройки и виды разрешенного использования муниципального образования, в котором вы планируете вкладывать деньги. Изучите кадастровые цены на землю в нескольких муниципалитетах вашего региона. Если стоимость земельных участков явна завышена - переходите на соседние.

Шаг 1 - поиск участка

После анализа цен, находим земельный участок от собственника для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и, желательно, размером около 50 соток. Законодательно размеры земельных участков, передаваемые гражданам для разных целей, отличаются: так, максимальный размер земельного участка под ЛПХ - 50 соток, а для ведения индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - 20 соток. Однако по 20 соток землю под ИЖС никто не продает, так как её выгоднее «распилить» и продать частями (чем мы с вами и займемся далее).

Шаг 2 - межевание

Стратегия №9 - выжидание

Коттеджные поселки сейчас популярны, однако новые земельные нарезки объединяет одно правило - на первом этапе, пока дороги, электричество и газ еще не подведены, участки стоят на 20-50% дешевле, чем в конце продаж. Конечно, не каждый собственник коттеджного поселка захочет продавать землю дешево, но, в противном случае, он увидит первые продажи, только после подвода коммуникаций, а это минимум 1-2 года.

Профит

Если новая нарезка земельных участков перспективная, выходите на собственника и предлагайте свою цену. Например, на 50% ниже цены, за которую хотите продать сами.

Как профессионально ставить цели

В инвестиционных стратегиях важно уметь прогнозировать, оценивать и составлять план из полученной информации. Важно правильно поставить цель. Конкретизируйте и расписывайте цели по пунктам используя методику американских маркетологов «SMART». Цель достигается, когда она:

• Specific - Конкретная (например, увеличить вложения на 30%);
• Measurable - Измеримая (в чем будет измеряться результат: рубли или доллары; в месяц или в год);
• Achievable - Достижимая;
• Realistiс - Актуальная;
• Time - Ограниченная во времени.

Выводы

Инвестирование в земельные участки - это комплекс знаний, труда и везения, умение мыслить стратегически и строить планы хотя бы на ближайшие 5 лет. Людям с предпринимательским духом проще оценивать риски, но у «гуманитариев» тоже есть все шансы на профит.

Обновленное законодательство и доступная информация, позволяют любому гражданину РФ самостоятельно освоить инвестиции в землю. Правила землепользования и застройки, знание федеральных законов и оформления документов - всегда пригодится вам в будущем.

Правила выделения и изъятия земельных участков, ранее установленные президентскими указами, переносятся в Кодекс о земле. В частности, в нем появится ст. 351 «Перечни свободных (незанятых) земельных участков и перечни участков для реализации инвестиционных проектов».

Впервые Указ Президента от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» был дополнен подобной нормой (п. 41) Указом от 5.06.2013 № 258. Позднее она была скорректирована указами от 14.01.2014 № 26 и 16.06.2015 № 244.

Теперь в соответствии с Законом от 18.07.2016 № 403-З в самом Кодексе устанавливается, что местные исполкомы формируют перечни свободных (незанятых) земельных участков, информация о наличии которых должна быть полной, достоверной, открытой и доступной, при этом она подлежит включению в перечни с указанием целей возможного использования таких участков. Данные перечни должны поддерживаться местными исполкомами в актуальном состоянии, ежемесячно обновляться и размещаться на информационных стендах и официальных сайтах этих органов в сети Интернет (при наличии таких сайтов), могут они распространяться и иными доступными способами, в т.ч. через СМИ.

Определено также, что Минский городской, городские (городов областного, районного подчинения) и районные исполкомы формируют перечни участков для реализации инвестпроектов. Решения исполкомов о включении участков в данные перечни принимаются на основании градостроительных паспортов земельных участков, подготавливаемых с учетом утвержденных в установленном порядке генеральных планов городов и иных населенных пунктов, градостроительных проектов детального планирования, архитектурных проектов застройки территорий городов, схем комплексной территориальной организации областей (районов), схем землеустройства районов. Эти перечни также в обязательном порядке размещаются на информационных стендах и официальных сайтах местных исполкомов в Интернете (при наличии таких сайтов), а также могут распространяться иными доступными способами, в т.ч. через СМИ. При этом для строительства объектов, предусмотренных заключенными с Республикой Беларусь инвестиционными договорами, предоставляются только те земельные участки, которые включены в перечни участков для реализации инвестпроектов, если, конечно, иное не установит Президент.

Информация, содержащаяся в перечнях участков для реализации инвестпроектов, должна постоянно поддерживаться местными исполкомами в актуальном состоянии, быть полной, достоверной, открытой, доступной и включать цели возможного использования этих участков , их ориентировочные площади, а также содержать сведения о госоргане (госорганизации), в который (которую) необходимо обращаться для заключения инвестиционного договора с Республикой Беларусь. Кроме того, перечень может содержать сведения об объекте инвестиций, в т.ч. объектах недвижимости, подлежащих сносу, обеспеченности участков инфраструктурой, о минимальном объеме инвестиций, возможных льготах и (или) преференциях инвестору (инвесторам) и (или) организации, реализующей инвестпроект, сроках реализации инвестпроекта. При принятии решения, предусматривающего включение участка в перечень (исключение из перечня), указанная информация обновляется на информационных стендах и официальных сайтах местных исполкомов в сети Интернет (при наличии таких сайтов) не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия такого решения.

Копия решения (выписка из решения) о включении участка в перечень участков для реализации инвестпроектов не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия такого решения, направляется местным исполкомом в Минэкономики, а также в соответствующий областной исполком для размещения на официальных сайтах этих органов в Интернете.

В свою очередь, исключение участка из перечня участков для реализации инвестиционных проектов допускается в случае:

Заключения в установленном порядке инвестиционного договора с Республикой Беларусь и его регистрации в Государственном реестре инвестиционных договоров с Республикой Беларусь;

Изъятия и предоставления земельного участка для госнужд;

Если такой участок более 2 лет со дня принятия решения о его включении в перечень участков для реализации инвестпроектов остается невостребованным инвесторами;

В иных случаях, определенных Президентом.

Порядок формирования перечней свободных (незанятых) земельных участков и перечней участков для реализации инвестпроектов будет определяться областными и Минским городским исполкомами.

Крылатая фраза Марка Твена: «Покупайте землю - ее больше не производят», которую так любят брокеры, не слишком подходит для России. В стране, где насчитываются десятки миллионов гектаров неосвоенных земель, ликвидность многих выставленных на продажу участков вызывает серьезные сомнения. Участники рынка рассказали DailyMoneyExpert, почему частные инвестиции в российскую землю практически утратили актуальность.

Перегретая земля

Эксперты весьма пессимистично оценивают земельный рынок. Причем речь идет даже не о российской глубинке, а об участках в Московской обрасти, расположенных на среднем удалении от МКАД.

«Никакого смысла инвестиций в землю нет. Сейчас на рынке продается достаточно участков, которые уже подготовлены для строительства, и продаются с дисконтом. Зачастую ниже себестоимости», - считает директор бизнес-направления недвижимость компании Strategy Capital Advisor Наталья Круглова.

Приобретение земли в виде актива или средства сохранения денег - сомнительная перспектива, особенно с учетом роста налогов и контроля за ее использованием со стороны российского законодательства, уверен генеральный директор Вотчина Country Club Михаил Михайлов.

«Этим нужно было заниматься в 1990-2000 гг. Сегодня скупать земли в спекулятивных целях - занятие крайне неблагодарное. Ничего на этом не заработать - все уже украдено до нас», - иронизирует директор направления складской, индустриальной недвижимости, земли и инвестиционных проектов консалтинговой компании DNA Realty Дмитрий Вишин.

Однако граждане, желающие инвестировать средства в землю, найдутся всегда. Попробуем разобраться в перспективах такой покупки. В данной статье мы специально не будем разбирать покупку участков с подрядом и без подряда в организованных поселках.

В настоящее время у частного инвестора существуют три основных варианта вложиться в данный актив:

Купить землю сельхозназначения в расчете на рост стоимости или перевод в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) с последующей продажей;

Купить участок в дачном товариществе или в деревне, рассчитывая на последующий рост стоимости;

Купить участок земли для реализации собственного девелоперского проекта.

Существует и четвертый вариант - купить землю сельхозназначения и организовать на ней фермерское хозяйство, но это уже не совсем инвестиции, а скорее открытие нового бизнеса.

Российский фермер

Круглова считает, что сегодня не получится купить сельхозземли дешево, а потом продать дорого. «Цены не поднимаются, а вот стоимость „держания“ земли растет на глазах. Долго сидеть в активе не удастся: все регулирование оборота земель в РФ сейчас ориентировано на борьбу со спекулянтами. Даже крупные застройщики продают свои земельные банки, если планы их освоения не укладываются в 3–5 лет», - подчеркнула эксперт.

«Не стоит ожидать роста стоимости сельскохозяйственных земель в ближайшие полтора-два года. Однако через три-четыре года рост может составить от 6 до 9% в год», - считает директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.

Вложения в сельскохозяйственные земли могут выглядеть привлекательными, если рассматривать их как на инвестиции в реальных производителей, отметил Михайлов.

«Инвестировать в земли сельхозназначения можно только под развитие профильного производства - сельского хозяйства. С учетом санкций и курса на импортозамещение при определенной поддержке государства такие проекты могут стать интересны», - согласен с коллегой Вишин.

Он добавил, что участки сельхозназначения, помимо не подходящей для жилищного строительства категории, обычно не обладают даже минимальными техническими условиями. «При этом официальный платеж за перевод земель сельхозназначения в ИЖС составляет порядка 23 тыс. руб. за сотку и занимает 3–4 месяца. Прямо сейчас в 35 км от МКАД в Дмитровском районе продается участок в сельхозе с коммуникациями по 20 тыс. руб. за сотку. Таким образом, перевод может обойтись дороже самой земли», - уточнил Вишин.

Механизм перевода земельного участка из категории сельхозназначения в категорию ИЖС ужесточается. В настоящее время разрабатываются очередные поправки в федеральный закон «О переводе (трансформации) земельных участков». Вероятнее всего, возможности для перевода земель в категорию ИЖС будут только сужаться, отметил директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.

«Между тем ликвидных предложений на рынке сельхозземель мало. Сегодня большая часть выставленных на продажу земель сосредоточена в районах Подмосковья, граничащих с соседними областями. Они, как правило, не интересны для развития сельхозпроизводства и жилищного строительства. Иными словами, это низколиквидные предложения. Однако именно на эти земельные участки действуют самые существенные дисконты», - подчеркнул Менжунов.

Он добавил, что если не использовать сельхозземли по назначению в течение трех лет, появляется риск изъятия участка под нужды государства. Соответственно, земли, попадающие под категорию сельскохозяйственных, необходимо обрабатывать, собирать урожай, заниматься его хранением и реализацией. Собственник также обязан платить налог на имущество, а ставка для данной категории земель является одной из самых высоких.

Инвестиции в земли сельхозназначения, если речь не одет об их использовании по прямому назначению, вряд ли можно считать пригодными для широкой аудитории, поскольку при их покупке существует огромное количество подводных камней. Нна рынке очень много мошенников, а продаются эти земли, как правило, очень большими площадями, что означает высокий порог входа, резюмировал управляющий партнер «M9 development» Максим Морозов.

Домик в деревне

Инвестировать в дачи и деревни имеет смысл, если дачный участок расположен не далее 80 км от города, а деревенский - 40 км. Также участки должны обладать минимальным набором коммуникаций - электричество и вода.

«Большим плюсом для участках в деревнях является наличие магистрального газа», - отметил управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна» Роман Коняхин.

Он добавил, что централизованной канализации в деревнях и дачных поселках обычно нет, поэтому инвестору возможно придется делать автономную канализацию, ведь не каждый конечный покупатель готов к покупке участка без подведенной канализации.

Наибольшим спросом, по мнению Коняхина, будут пользоваться участки в садовых некоммерческих товариществах, относящихся к новой Москве - на их благоустройство до 2018 года выделено 2,7 млрд руб. Эти средства планируется потратить на строительство дорог, электрификацию, газификацию и другие нужды.

В целом же инвестиционный потенциал деревенских и дачных участков ненамного выше, чем у сельхозземель.

«В ближайшее время не стоит ожидать увеличение стоимости данного актива, прирост в 10% годовых возможен, начиная с 2017 года», - полагает Яковлева.

Сам себе девелопер

Наиболее доходным вариантом участники рынка считают приобретение участка земли для последующего вхождения в девелоперский проект, чтобы на выходе забрать свою долю метрами или деньгами. Впрочем, конкуренция в этой сфере высока, а инвестору также понадобятся специфические знания.

«Многим сегодняшним лендлордам земля досталась „за мешок картошки“. Недавно налоги на землю подняли, привязав расчетную базу к кадастровой стоимости, что, естественно, заставило собственников искать пути реализации земель», - указал Вишин.

«Сегодня сложно содержать участок „отжатый в своё время по коррупционной схеме и висящий на балансе до лучших времён“. В последнее время мы видим огромное количество собственников земли с просьбами: сделайте хоть что-то с участком нашим, продайте, возьмите в девелоперский проект», - отметил Вишин.

Например, компания «Абсолют Недвижимость» своевременно перевела свои участки из сельхозназначения под жилое строительство, и многие проекты сейчас реализуются на месте бывших сельхозземель. Однако есть и много «подвисших» активов, которые кроме как по прямому назначению и не могут быть реализованы, пояснил заместитель генерального директора Est-a-Tet. Владислав Луцков.

В настоящее время с точки зрения девелопера загородных проектов интересны участки от 5 до 20 га на расстоянии от 10 до 50 км от МКАД. Самое ликвидное направление - запад, самое неликвидное - восток. Отдельно рассматриваются участки в Новой Москве из-за своего статуса и перспектив развития столицы, но и с ними связан и существенный минус - все согласования проходят через Москву, поэтому затраты будут существенно выше, чем в области, пояснил Вишин.

Итоги и перспективы

«Не уверена, что в общем случае инвестиции в землю могут принести доход, что однако не исключает локальных ситуаций, например, персонального инсайдерского знания о какой-то территории и планах ее будущего развития. В частности можно вложиться в земли около будущих автодорог, но это авантюра, с вероятностью выигрыша не более, чем в 50%», - считает Круглова.

В свете последних преобразований к одному из самых перспективных направлений можно отнести Крымский полуостров, добавил Михайлов.

Круглова уверена, что в общей перспективе нас ждет увеличение объема предложения по сниженным ценам, отсутствие ликвидности и рост налоговой нагрузки. «В совокупности, владеть землей имеет смысл только если известно, как ее использовать здесь и сейчас», - подчеркнула Круглова.

Рынок недвижимости стагнирует, цены на объекты снижаются, согласен с коллегой Морозов.

«Для долгосрочных инвестиций перспективными будут ноябрь 2015 года и февраль 2016 года, в связи с тем, что в этот период будет наиболее низкий спрос на земельные участки, а соответственно и самая низкая и выгодная стоимость», - добавила Яковлева.

Таким образом, в настоящее время инвестиции в землю фактически лишены практического смысла. Перевод сельхозземель под ИЖС сложен и дорог, а развивать ферму решится не каждый. Участки в дачах и деревнях дадут лишь 10% годовых и то в перспективе, а вхождение в девелоперский проект потребует действительно удачно расположенного участка с возможностью подведения коммуникации. Поэтому земельному инвестору остается уповать лишь на инсайд и поиск реально недооцененных активов.

Замглавы администрации Ростова по экономике Дмитрий Чернышов называет систему сопровождения инвестпроектов эффективной: с предпринимателями параллельно работают отраслевые департаменты и главы районных администраций. Главные проблемы - отсутствие сформированных локаций для проектов и стоимость земли в черте города.

Замглавы администрации Ростова по экономике Дмитрий Чернышов. Фото Глеба Садова.

По данным Дмитрия Чернышова, замглавы администрации Ростова по экономике, большинство городских инвестпроектов связано с жилой и коммерческой недвижимостью. При этом власти связывают перспективы с развитием промышленности, в частности в Суворовском районе, где для создания производств выделено несколько десятков га.

В числе высокобюджетных объектов, ввод которых запланирован до конца года, - отели Hyatt 5* и Radisson 4*, а также вторая очередь ТРК «МЕГАМАГ» на южном выезде из города.

N: - Прокомментируйте данные о появлении в проекте реконструкции киноконцертного комплекса «Россия» нового инвестора - ГК «Донской причал» семьи Гогорян. Глава администрации Ростова Виталий Кушнарев сообщил об изменениях СМИ, однако позже пресс-служба мэрии эту информацию не подтвердила.

Д.Ч.: - Действительно, из-за проблем с финансированием прежний инвестор, компания «Ростдонавтовокзал», занялся поиском партнера, который мог бы выкупить его долю - 75%. Весной был подписан предварительный договор купли-продажи с одной из компаний группы «Донской причал». Он был заключен на всю долю «Ростдонавтовокзала». В какую сумму ее оценили, не могу сказать.

Сейчас ведется структурирование сделки. Думаю, она будет закрыта в течение одного-двух месяцев. Но новый инвестор не стоит на месте. К моменту его появления был разработан и утвержден проект. Сейчас ведутся работы по его корректировке и разработке рабочего варианта документации. Это следующий этап. 25% в проекте по-прежнему принадлежит муниципалитету. Разговоры о том, чтобы купить долю города, были, в администрацию поступило письмо. Но на сегодняшний день решение не принято.

N: - «Ростдонавтовокзал» анонсировал инвестиции на уровне 600 млн руб. и строительство ТРК площадью 16,5 тыс. кв. м с подземным, цокольным и 4 надземными этажами. В нем должны были появиться киноблок и джазовый клуб им. Кима Назаретова. Новый инвестор может изменить концепцию?

Д.Ч.: - Кинотеатр «Россия» - объект охраны, памятник архитектуры. Он в любом случае должен быть воссоздан. И в целом проект «Донского причала» не может отличаться от согласованного ранее - ни в объемных решениях, ни в решениях по площадям. Реализовать проект придется в соответствии с заключением Минкультуры и разрешением на строительство.

Новый инвестор будет действовать только в соответствии с утвержденным Минкультуры проектом. Корректировка проектной документации возможна, но она будет в обязательном порядке согласовываться с органом госохраны объектов культурного наследия (ОКН).

В 2005 году «Ростдонавтовокзал» заключил с ДИЗО договор о реконструкции киноконцертного комплекса, заказчиком на разработку проектно-сметной документации выступило ОАО «Русь» (совместное предприятие инвес­тора и ДИЗО. - N). Только в 2015 году Главгосэкспертиза выдала положительное заключение по реализации проекта. Также нужно было получить положительное заключение Минкультуры. Оно появилось лишь в 2016 году.

По заверениям нового инвестора, он успеет завершить работы к указанному времени. К строительно-монтажным работам планируется приступить через 3–4 месяца после того, как будет закрыта сделка. То есть работы на объекте могут начаться уже к концу этого года. Окончательный размер инвестиций будет понятен, когда будет готова рабочая документация.

N: - Чем объясняется расхождение между заявлением сити-менеджера и официальной версией пресс-службы?

Д.Ч.: - Одна из компаний группы - сторона сделки, но, поскольку она еще не закрыта, в ДИЗО информации о смене инвестора нет. Таким образом, между данными, которые озвучил Виталий Кушнарев, и официальным ответом пресс-службы противоречия нет.

N: - Есть ли, на ваш взгляд, риск того, что получится, как с набережной, на которой вместо одноэтажных павильонов «Донской причал» построил двухэтажные, Департамент архитектуры смог добиться через суд их приведения в соответствие с проектом и в итоге изменил концессионное соглашение, узаконив таким образом постройки?

Д.Ч.: - С реализацией этого проекта все проще: «Россия» - объект культурного наследия, строительство которого должно быть осуществлено в соответствии с разрешением, выданным Министерством культуры, которое осуществляет проверки в этой части.

N: - Ситуации с «Россией» и кинотеатром «Юбилейный» схожи: в обоих проектах муниципалитет владеет долями в уставном капитале, а инвестор не выполняет условия соглашения о реконструкции. Какие ошибки со стороны администрации, на ваш взгляд, имели место?

Д.Ч.: - Я бы не сказал, что город допустил ошибки. В обоих случаях сотрудничество строилось в рамках Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»: проводились конкурсы по созданию бизнес-планов и их оценке при создании акционерных обществ. На тот момент все было проведено верно, иных объективных возможностей начать реконструкцию данных объектов не было.

Основная сложность с «Россией» в том, что у нее статус объекта культурного наследия. Реально 10 лет были потрачены на разработку ПСД, которая бы, во-первых, удовлетворила общественность города и, во-вторых, могла бы обеспечить инвестору возврат денежных средств.

В случае с «Юбилейным» проблема заключается в недооценке инвестором объема денежных средств, необходимых для реализации проекта. 2013 год был непростым в экономическом плане. В инвестиционном договоре указан размер вложений «не менее 80 млн руб.», но сумма эта выросла многократно за счет подорожания стройматериалов и корректировки потенциальных проектных решений.

Изначально инвестор планировал воссоздать нечто близкое к тому, что было первоначально, однако в ходе корректировки концепции проект был изменен. Предпринимательские риски оказались слишком высоки, а сумма, зафиксированная в инвестдоговоре, гораздо меньше реальной.

N: - Каковы перспективы реконструкции «Юбилейного»?

Д.Ч.: - Его инвестор также выступил с инициативой покупки доли муниципалитета в проекте, однако одобрения не получил. У нас есть опасения, что при продаже доли в этом проекте город полностью потеряет контроль, а собственник либо вообще заморозит проект, либо по своему усмотрению распорядится участком. И мы в итоге получим далеко не кинотеатр и не культурный центр.

Намерение довести долю до 100% инвестор объяснял желанием привлечь финансирование. Аргументация проста: когда у проекта 2 хозяина, банки не соглашаются его кредитовать. Считается, что потенциально на определенном этапе может возникнуть конфликт интересов.

В реконструкцию «Юбилейного» уже вложено около 100 млн руб. По словам инвестора, возведено 25% от всего каркаса здания. По факту заложен фундамент, возведены части колонн.

По словам инвестора, на этом этапе деньги закончились. Он считает, что выполнил обязательства, вложив не менее 80 млн руб., однако во второй части соглашения говорится, что здание должно быть полностью построено.

Мы должны увидеть движение в рамках реализации проекта до ноября, когда истекает срок действия разрешения на строительство. Его можно продлить. Но будет ли это сделано, руководствуясь законом, решит муниципалитет. Не исключаю возможность расторжения инвестиционного договора в судебном порядке.

N: - Что сегодня представляет собой перечень городских инвестпроектов? На какую поддержку могут рассчитывать инвесторы?

Д.Ч.: - В нашем списке - 97 инвестпроектов на общую сумму 267 млрд руб.

Система их сопровождения достаточно эффективна. С одной стороны, инвесторов поддерживают отраслевые органы администрации, с другой - главы районных администраций. Они работают параллельно.

В каждом отраслевом органе созданы рабочие группы по сопровождению проектов. Они подбирают площадки для реализации. Сегодня одна из главных проблем города - отсутствие сформированных локаций.

Основная проблема инвесторов - стоимость земли в Ростове: она гораздо выше в черте города, чем за ее пределами. В том числе поэтому в плане промышленности активно развивается Аксайский район; много предприятий уходит в Мясниковский район. Расстояние до городской черты - 1 м, а цена земли отличается в несколько раз.

При участии Департамента архитектуры и ДИЗО осуществляются формирование и подбор площадок. Далее в ручном режиме они сопровождают оформление договорных отношений с инвестором. Отраслевые органы курируют подключение к инженерным сетям. Проблемы с ресурсоснабжающими организациями мы - опять же в ручном режиме - стараемся решать. Часто сложности такого рода возникают у проектов на финальной стадии реализации.

Естественно, помогаем и в получении разрешений на строительство.

Предприниматели сами активно обращаются в Департамент экономики, если есть проб­лемы. Светлана Камбулова у нас очень доступна для общения.

Примеры активного участия администрации из недавнего прошлого - строительство гипермаркета «Лента» на 14-й Линии и торгового центра METRO на пр. Королева. Мы способствовали сокращению сроков получения техусловий, чтобы объекты были своевременно введены в эксплуатацию.

N: - Какие крупные инвестпроекты должны быть реализованы в 2017 году?

Д.Ч.: - За первое полугодие уже завершены 8 крупных проектов на сумму 2,2 млрд руб. Мы получили 155 новых рабочих мест. В их числе - строительство компанией СКЛП логис­тического терминала класса А на ул. 2-й Луговой. Он построен с применением самых последних инновационных технологий в области хранения и обработки продукции. Все максимально автоматизировано. Благодаря этому еще до введения объекта все было законтрактовано, подписаны договоры с PepsiCo и т. д.

Также на 1-й Луговой построен крупный логистический комплекс под реализацию сухих строительных смесей и цемента. Инвестор - «МедСемРус». В эти комплексы вложено более 700 млн руб.

Введен ТРЦ «Орбита» на пр. Королева; его площадь - более 20 тыс. кв. м. Целевая аудитория - практически весь СЖМ. Объем вложений в него - 840 млн руб.

«Орбита», как и «Юбилейный», связана с бизнесменом Игорем Вороновым, хотя официально он не заявлен как бенефициар. В проекте кинокомплекса инвестор - аффилированная с ним компания «Солнечный круг». При этом реализация «Орбиты» позволяет нам с определенной долей оптимизма смотреть в будущее: инвестор обладает финансовым потенциалом для реализации проекта «Юбилейного».

Еще один крупный реализованный проект - автоцентры «Мерседес» и «Тойота» в ЗЖМ, принадлежащие группе «КЛЮЧАВТО». Объем инвестиций - 535 млн руб.

N: - Что планируется к вводу до конца года?

Д.Ч.: - Мы рассчитываем на достройку Hyatt, объем инвестиций в который - 5,8 млрд руб. Надеемся, что до конца года объект будет введен в эксплуатацию. Также в планах - ввод второй очереди «МЕГАМАГА» (объем инвестиций - 2,2 млрд руб.). Он должен состояться осенью. Проект интересный, по наполнению он будет заметно отличаться от всех прочих. В аренду уже сдана часть площадей, подобраны якорные арендаторы. Планируется детский парк; мощной точкой притяжения станет IMAX.

У Radisson Blu Ростов очень высокая степень готовности, едва ли не еженедельно у нас проходят промежуточные встречи: этой гостиницей мы заменили Sheraton в программе подготовки к ЧМ-2018. Объем инвестиций - 350 млн руб.

На Шаумяна, 39, строится 7-этажная гос­тиница с бюджетом около 300 млн руб. Также должно завершиться воссоздание дома на Садовой, 162/70 (пересечение с Крепостным), в которое компания «Ростовинвестстрой» инвестирует 850 млн руб.

N: - В течение последних двух лет владелец производства женской одежды ELIS Александр Еремеев заявляет о намерении создать производство в Суворовском микрорайоне. Чем объясняется отсутствие динамики в этом проекте?

Д.Ч.: - Виталий Кушнарев неоднократно заявлял на совете по инвестициям, что нам хотелось бы видеть больше проектов, связанных с промышленностью, производствами, в черте города. И сами застройщики, в том числе Суворовского микрорайона, активно заявляют, что готовы к этому. Они даже выделили несколько десятков га земли, сформировали участки - именно с целью привлечения промышленных предприятий.

Основной мотив застройщиков территории: «людям надо где-то работать». В новом районе много молодых семей. В Суворовском, например, более 70% квартир покупается через ипотеку.

Что касается ELIS, сложность в том, что сформированные участки по площади в несколько раз превышают потребности компании. Участок, который мы рассматривали, - около 4 га, меньше на данной территории не сформировано. А ELIS нужно 1–2 га, лишнее - это дополнительные финансовые затраты.

Сейчас основная часть инвестпроектов - это либо строительство жилья, либо торговые центры. А мы хотели бы сделать акцент на производство. Понятно, что это должен быть не центр города.

Есть, правда, и другая точка зрения, ее на недавнем совете по инвестициям высказывал глава «Центр-инвеста» Василий Высоков: надо выносить производства за черту города. Но у нас сегодня это нереально. Во-первых, мы высвободим огромное количество людей - возникнет диспропорция; во-вторых, мы еще не достигли того уровня постиндустриализации, развития новой цифровой экономики, при которых мы могли бы обеспечить всех людей высокотехнологичными рабочими местами. Хотя есть движение и в этом направлении, и один из ярких примеров - «Роствертол».

N: - Как вы оцениваете перспективы запуска Sheraton к чемпионату мира по футболу?

Д.Ч.: - Нынешний собственник - ООО ПФО «Траст». Компания завершила сделку по приобретению ООО «Лира», на балансе которого находится объект, у структур ВТБ 17 октября 2016 года.

Мы скептично относимся к идее ввести этот объект к ЧМ-2018. Я дважды в день проезжаю мимо комплекса и регулярно убеждаюсь, что активности там нет.

По заявлению инвестора, в настоящее время в Sheraton проводится комплексное обследование конструкций объекта; новые владельцы дорабатывают и корректируют отдельные разделы рабочей документации. Они утверждают, что реализовать проект в том виде, в котором он был задуман, нет технической возможности. Одновременно они проводят переговоры с потенциальными подрядчиками и генподрядчиками и - главное - решают вопрос с дальнейшим финансированием проекта. Уточнить, сколько средств нужно для достраивания, они смогут после того, как проведут комплексное обследование. Это же касается и сроков строительства.

Наверняка можно сказать лишь одно: сейчас все упирается в финансирование. Пока не будут открыты линии, комплексное обследование можно проводить и месяц, и год. Наш диалог с инвестором не то чтобы очень живой и конструктивный. Надежд особых мы не возлагаем.

N: - В последнее время на советах по инвестициям было представлено несколько проектов развития городских парков по концессии. Какие из них уже реализуются?

Д.Ч.: - Обустройство парков и скверов - социально ориентированные проекты, в которых город очень сильно заинтересован. Мы бы хотели реализовать если не все, то большую часть проектов на условиях муни­ципально-частного партнерства.

У нас есть положительный опыт. В 2000–2003 гг. два парка - Октябрьской революции и г. Плевен - были переданы в аренду с определенными инвестиционными условиями/договорами. Это не концессия в чистом виде.