Під аркою проходять інженерні мережі балансове розмежування. Спори щодо визначення меж інженерних мереж МКД. У чому сенс угоди

Коли користувачі підписують договір про ресурсопостачання з керівниками, вони мало дбають про узгодження меж балансової власності. Крім того, важливо розуміти, що актуальним може бути питання розмежування відповідальності з експлуатації та інші теми, що стосуються підведених до будинків інженерних мереж. Хто цим має займатись? Обидві сторони. Але щоб убезпечити себе, вони повинні підписати акт розмежування балансової належності водопровідних мереж.

Водопровід дуже важлива складова комфортного життя у будинку. Підписавши акт, сторони повинні відповідати за справний стан водопроводу, а якщо щось буде втрачено, то труби треба буде ремонтувати, і, природно, за свій рахунок. Все це треба враховувати при узгодженні балансової власності, адже часто саме на керівника лягає вся відповідальність за водопостачання та каналізацію. Тому посереднику треба звузити коло своїх безпосередніх обов'язків, не виходячи з рамок громадянського законодавства.

Акт розмежування експлуатаційної відповідальності

Жодний житловий або нежитловий будинок не можна здати в експлуатацію, якщо до нього не підключено такі комунальні послуги, як водопостачання та каналізація. Щоб регулювати постачання цих ресурсів, компанії повинні укладати договори, в яких розмежовують експлуатаційну відповідальність.

Ціль цих договорів полягає в тому, щоб клієнти отримали послугу з водопостачання або водоспоживання, а компанія, яка надає ці послуги, отримала за свою роботу обумовлену оплату.

Дорогі читачі!

Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок має унікальний характер. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему – звертайтеся у форму онлайн-консультанта праворуч →

Це швидко та безкоштовно!Або дзвоніть нам за телефонами (цілодобово):

Ось ще парочка правил, які дотримуються під час підписання акта розмежування відповідальності:

Як оформляється зразок акта розмежування

Акт – це документ, що оформляється письмово, щоб позначити права, обов'язки та правомочності між організаціями, що постачають ресурси та абонентом, який їх отримує. Хоча другою стороною може виступати і керуюча компанія, яка є лише посередником, який перебирає на себе частину обов'язків, після того, як буде підписано бланк.

Обов'язки підприємств-постачальників не такі великі. Зокрема, ці компанії зобов'язані постачати ресурс у належній кількості та високій якості. А ось абоненту, яким зараз виступає управляюча компанія, доставка послуги влітає в пристойну копієчку. Справа в тому, що він повинен:

• Робити ремонт обладнання, якщо щось зламається;
• проводити технічне обслуговування обладнання;
• Інші обов'язки.

Особливості складання акта з водопостачання та каналізації

Водопостачання та каналізація – послуги, без яких сучасне суспільство не зможе жити. До цієї галузі належать такі послуги:

А також у документі обов'язковою умовою є вказівка ​​меж відповідальності. У цьому випадку вони стосуються власника приміщення.

• Стояки гарячого та холодного водопостачання;
• Пристрої, що вимикають воду;
• Запірно-регулююча арматура на внутрішньоквартирному розведенні.
• Внутрішньобудинкова система каналізації;
• Загальний стояк каналізації;
• Розтруб;
• внутрішньоквартирні трубопроводи каналізації;
• Стояки опалювальної системи та їх пристрої, що відключають.

Як бачите, відповідальність належить тільки за ті системи, експлуатація яких багато в чому залежить від людей. Така проста проблема, як засмічення каналізаційної труби без наявності людини, що відповідає за це, може перетворитися з неприємності на справжнісіньку катастрофу. Тому що перекриття загального стояка несе відключення послуги до всього будинку. А якщо немає можливості знайти особу, яка все це виправлятиме, то засмічення не вдасться прибрати і через місяць.

Приблизно така ж проблема може спіткати тих, кому постачає воду водоканал. Розібратися з трубою, що прорвала, можна за кілька годин, а без відповідальної особи або неправильно складеного акта балансової приналежності водопровідних мереж, полагодити поломку може не вийти і протягом року. Це не страшно, якщо в будинку ніхто не живе, але якщо це не так, люди залишаться без повноцінного водопостачання.

Встановлення меж зони експлуатаційної відповідальності між керуючою компанією та РСО.

Своєчасне встановлення зони експлуатаційної відповідальності, визначення її меж між керуючою компанією (або ТСЖ, ЖБК) та ресурсопостачальною організацією (далі РСО) є однією з суттєвих проблем, що виникає при вирішенні питань юридичного, виробничого взаємовідносин сторін та які виникають у випадках забезпечення необхідної експлуатації інженерних комунікацій багатоквартирного будинку (далі – МКД) житлового фонду. Для керівників підприємств це питання стає найважливішим у разі виникнення аварій на мережах, які мають відношення до загальнобудинкового майна власників в МКД, але які були у договір між керуючої компанією і РСО як угоди до договору. На підставі укладеної угоди, що визначає зону експлуатаційної відповідальності, обов'язок ремонту зазначених мереж, наприклад поза периметром будівлі, покладається на керуючу компанію, що в кінцевому підсумку призводить до додаткового фінансового навантаження на керуючу компанію. Це додаткове фінансове навантаження найчастіше є дуже суттєвим для керуючої компанії, оскільки роботи на мережах поза периметром будівлі передбачає проведення дорогих земляних робіт із залученням орендованої,спеціальної техніки, супутнього оформлення дозвільних документів.

Як не допустити розвитку такої ситуації? Зупинимося докладніше на основних поняттях експлуатаційна відповідальність та балансова належність. З аналізу правових актів слід, що межа балансової власності ділить інженерні мережі за ознакою власності чи іншого законного володіння, а межа експлуатаційної відповідальності передбачає лінію розділу за ознакою покладання тягаря утримання інженерних комунікацій. Так, наприклад у «Правилах холодного водопостачання та водовідведення», затверджених постановою Уряду Російської Федерації від 29 липня 2013 р. № 644, чітко позначені визначення цих термінів:

«кордон балансової приналежності» - лінія поділу об'єктів централізованих систем холодного водопостачання та (або) водовідведення, у тому числі водопровідних та (або) каналізаційних мереж, між власниками за ознакою власності або володіння на іншій законній підставі;

«кордон експлуатаційної відповідальності» - лінія розділу об'єктів централізованих систем холодного водопостачання та (або) водовідведення, у тому числі водопровідних та (або) каналізаційних мереж, за ознакою обов'язків (відповідальності) з експлуатації цих систем або мереж, що встановлюється в договорі холодного водопостачання, договорі водовідведення або єдиний договір холодного водопостачання та водовідведення, договір з транспортування холодної води, договір з транспортування стічних вод;

При укладанні договорів ресурсопостачання МКД межа балансової власності відділятиме інженерні мережі, є спільним майном власників приміщень, з інших інженерних мереж. У зв'язку з цим слід чітко засвоїти, що належить до спільного майна, а що ні.

«кордон експлуатаційної відповідальності» - лінія розділу об'єктів централізованих систем холодного водопостачання та (або) водовідведення, у тому числі водопровідних та (або) каналізаційних мереж, за ознакою обов'язків (відповідальності) з експлуатації цих систем або мереж, що встановлюється в договорі холодного водопостачання, договорі водовідведення або єдиний договір холодного водопостачання та водовідведення, договір з транспортування холодної води, договір з транспортування стічних вод;

При укладанні договорів ресурсопостачання МКД межа балансової власності відділятиме інженерні мережі, є спільним майном власників приміщень, з інших інженерних мереж. У зв'язку з цим слід чітко засвоїти, що належить до спільного майна, а що ні.

З залишення спільного майначітко визначається Главою I. у постанові та Уряди РФ від 13 серпня 2006 р. № 491 " ПРО ЗАТВЕРДЖЕННЯ ПРАВИЛ ЗМІСТ ЗАГАЛЬНОГО МАЙНА В БАГАТОКВАРТИРНОМУ БУДИНКУ І ПРАВИЛ ЗМІНИ РОЗМІРУ ПЛАТИ ЗАЗМІСТ І РЕМОНТ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ У ВИПАДКУ НАДАННЯ ПОСЛУГ І ВИКОНАННЯ РОБОТ З УПРАВЛІННЯ, ЗМІСТ І РЕМОНТУ СПІЛЬНОГОмайна в багатоквартирному будинку неналежної якості і (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість"

Відповідно до п. 8 зазначених Правилзовнішнім кордоном мереж електро-, тепло-, водопостачання та водовідведення, інформаційно-телекомунікаційних мереж (у т. ч. мереж проводового радіомовлення, кабельного телебачення, оптоволоконної мережі, ліній телефонного зв'язку та інших подібних мереж), що входять до складу спільного майна, якщо інше не встановлено законодавством України, є зовнішня межа стіни багатоквартирного будинку, а межею експлуатаційної відповідальності за наявності колективного (загальнобудинкового) приладу обліку відповідного комунального ресурсу, якщо інше не передбачено угодою власників приміщень з виконавцем комунальних послуг або РЗГ, є місце з'єднання колективного (загальнобудинкового) приладу обліку з відповідною інженерною мережею, що входить до МКД. Зовнішньою межею мереж газопостачання, що входять до складу спільного майна, є місце з'єднання першого запірного пристрою із зовнішньою газорозподільною мережею.

Так, конкретизуючи п. 8 Правил утримання спільного майна, можна звернутися до п. 14 Правил водопостачання, у якому зазначено: за наявності погодженнярозмежування може бути встановлено колодязем (або камерою), до якого підключені пристрої та споруди для приєднання абонента до комунальної водопровідної або каналізаційної мережі. Щодо теплових мереж можливі варіанти встановлення межі експлуатаційної відповідальності на стіні теплової камери на введенні абонента або по перших пристроях, що відключають. Усі зазначені варіанти мають бути узгоджені в акті розмежування експлуатаційної відповідальності.

Проте акт розмежування експлуатаційної відповідальності укладається при досягненні згоди .

Аналіз законодавства та судової практики дозволяє зробити висновок про те, що за недосягнення згоди між керуючою організацією та РСО з питання визначення межі експлуатаційної відповідальності , остання визначається межі балансової власності, якою є зовнішня межа стіни багатоквартирного будинку.

Проте акт розмежування експлуатаційної відповідальностіполягає при досягненні згодиміж РСО та абонентом з цього питання, а за недосягнення такого кордону відповідальності визначаються за межами балансової власності. Отже, акт розмежування експлуатаційної відповідальності може бути не завжди. Про те ж свідчить і аналіз судової практики щодо спорів про умови договорів, що виникають під час їх укладання.

На підставі вищевикладеногоможна зробити наступний висновок:

за відсутності акта розмежування експлуатаційної відповідальності кордон встановлюється за місцем з'єднання колективного (загальнобудинкового) приладу обліку, а за його відсутності -по зовнішньому кордоні стіни багатоквартирного будинку-межі загального майна власників приміщень МКД.

Додатково можна зазначити, що проблеми під час укладання договору та розмежування експлуатаційної відповідальності виникають, коли невідомий балансоутримувач-власник ділянки інженерних мереж від стіни МКД до мереж, що перебувають на балансі РСО. Дані ділянки часто є безхазяйними, але необхідними для постачання будинку ресурсами і розташовуються на прибудинковій земельній ділянці, що входить до складу загального майна. Як правило, РСО намагаються покласти тягар утримання таких ділянок мереж на організацію, що управляє, і власників приміщень МКД, мотивуючи це тим, що обслуговування цих ділянок не враховано в тарифах. Тим часом, навіть у цій ситуації немає правових підстав для розмежування експлуатаційної відповідальності щодо врізання в інженерні мережі, що перебувають на балансі РСО. Слід враховувати, що з п. 1 ст. 421 ГК РФ юридичні особи вільні у укладанні договору. Відповідно до п. 4 названої статті умови договору визначаються на розсуд сторін. Суди при вирішенні зазначених суперечок зазначають, що РСО має право на звернення до регулюючого органу з документами, що підтверджують витрати на оплату послуг з передачі ресурсу мережами, не переданими їй в експлуатацію, з метою їх обліку та компенсації в подальшому періоді регулювання тарифів.

____________________________________

Акт розмежування балансової та експлуатаційної відповідальності – документ, необхідний для регулювання відносин між компанією-постачальником різних ресурсів (електроенергія, води, газу, тепла тощо) та споживачем.

ФАЙЛИ

Цілі та завдання акту

Основною метою даного акта є чітке визначення меж, за якими лежить зона відповідальності ресурсопостачальної організації та споживача. При цьому в законодавстві РФ немає однозначного визначення поняття «розмежування балансової та експлуатаційної відповідальності», і пояснення щодо того, як саме воно має відбуватися, також відсутні.

Більш-менш розібратися в цьому можна лише за уважного вивчення нормативних документів.

Кордоном балансової власності вважається лінія, яка розділяє загальну мережу від мережі конкретного власника.

Тобто, наприклад, якщо йдеться про багатоквартирний будинок, то відбувається розділ мереж, що належать до переліку загального майна та інших.

Документально розмежування провадиться шляхом підписання відповідної угоди між сторонами, а також укладання спеціального акта. Буває, що угоди досягти не вдається (зазвичай через те, що постачальник ресурсів необґрунтовано розширює зону відповідальності клієнта) – у цьому випадку розмежування відбувається в судовому порядку.

Отже, на підставі вищесказаного можна вивести, що поділ необхідний для того, щоб кожна сторона мала уявлення про те, хто саме обслуговує ту чи іншу ділянку комунікаційних мереж, а також у разі встановлення факту пошкодження або зношування мереж точно могла зрозуміти, хто відповідає за її ремонт та відновлення. Крім цього, акт стає точкою у процесі приєднання новозбудованих об'єктів до комунікаційних мереж.

Якщо з будь-яких причин немає можливості визначити експлуатаційну відповідальність, встановлюється балансова приналежність – зазвичай вона відповідає лінії зовнішньої стіни будівлі чи споруди.

За взаємною згодою сторін можливі інші способи визначення кордонів.

Що потрібно для складання акту

Як стає зрозумілим із призначення документа, він є однаково необхідним обох сторін взаємовідносин.

Якщо акт розмежування не складено самою ресурсопостачальною організацією, отримати його не так вже й важко. Для цього треба надіслати туди копію свідоцтва про право власності, дозволи на виконання будівництва, документи щодо введення об'єкта в експлуатацію тощо. У встановлений термін акт можна отримати на руки.

Особливості складання акту, загальні моменти

Якщо перед вами поставлене завдання сформувати акт розмежування балансової та експлуатаційної відповідальності, а ви не уявляєте, наскільки грамотно це зробити, рекомендуємо уважно почитати наведені нижче поради. Ознайомтеся і зі зразком документа – на його основі вам, напевно, вдасться скласти власний бланк.

Сьогодні немає єдиної уніфікованої форми акта. Це свідчить, що працівники ресурсопостачальних підприємств мають можливість писати їх у довільному вигляді чи, якщо у організації є затверджений шаблон документа – з його типу.

Незалежно від цього, який спосіб оформлення буде обрано, під час написання акта треба враховувати кілька загальних моментів, властивих всім подібних паперів. Наприклад, треба стежити, щоб структура і зміст бланка відповідали деяким стандартам діловодства.

Іншими словами, акт слід умовно поділити на три частини:

1. так звану «шапку», куди вносяться дані про документ;
2. основний блок - включає дані про постачальника і споживача послуг, адресу і деякі індивідуальні технічні характеристики об'єкта і ін. Досить часто в сюди ж включається і графічно оформлена схема розташування комунікацій (проте вона може бути прикладена і в якості окремого документа);
3. Висновок - це факт затвердження розмежування відповідальності.

Акт допустимо складати на звичайному чистому аркуші будь-якого зручного формату (загально застосовний А4), від руки або набирати на комп'ютері - у справі визначення його законності ці значення ролі не відіграють. Важливо тільки те, щоб акт був складений без помилок і помарок, а якщо такі все ж таки відбулися, краще не виправляти їх, а оформити новий бланк.

Крім того, документ має бути завізований за допомогою печаток (за умови, що їхнє застосування закріплено в обліковій політиці компанії).

Заява складається у трьох ідентичних примірниках.

• Один прямує споживачеві послуг,
• другий – до контролюючої наглядової структури,
• третій – залишається у ресурсопостачальній організації.

Акт обов'язково має бути підписаний представниками двох сторін: постачальником ресурсів та одержувачем.

Зразок документа

На початку документа пишеться:

• його повне найменування;
• номер та дата складання;
• назва компаній, посади та ПІБ їх представників;
• адресу, за якою знаходиться будівля або споруда.

Після цього даються технічні характеристики об'єкта (їх можна оформити у вигляді таблиці або списком), встановлюються межі балансової належності та експлуатаційної відповідальності.

За потреби бланк може бути доповнений будь-якими іншими відомостями (залежно від індивідуальних обставин). Усі додані до акту додаткові папери слід зазначити окремим пунктом.

На завершення документ підписується представниками сторін.

Будь-яка будівля, без певної внутрішньої начинки і всіх тих житлово-комунальних благ, без яких ми зараз не мислимо своє життя, сама по собі є чимось подібним до порожньої коробки. Неважливо, чи це багатоквартирний будинок чи приватний особняк, виробниче підприємство чи офісне приміщення – всі вони потребують певних послуг: опалення, електроенергії, води.

На даному етапі забезпеченням будівлі даними благами займаються спеціальні організації: КК (керуючі компанії), ТСЖ (Товариство власників житла) та інші комерційні організації. Вони несуть у собі обов'язок укласти від імені власників квадратних метрів даного будинку з ресурсопостачальними компаніями домовленості про постачання певних послуг. Слід зазначити, що ресурси не з'являються з нізвідки, а приходять трубами, проводами і т.д. Начебто все просто, але коли відбуваються поломки цих шляхів постачання, виникає питання, хто має нести відповідальність та ремонтувати їх.

Акт розмежування та відповідальності

Відповідно до норм громадянського права Російської Федерації, визначити відповідальність за збереження та експлуатацію шляхів постачання житлово-комунальних послуг, можна лише ознайомившись з інформацією, яку містить у собі акт розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності. Щоб розібратися з цим правовим поняттям, спочатку потрібно розкрити допоміжні терміни:

Правила встановлення меж

За сучасних технологій знайти зразковий зміст того чи іншого нормативного акта не проблема. Відповідні тематичні сайти сповнені зразками необхідних документів.

Таблиця інженерних систем та відповідальності сторін

Після того, як буде укладено акт розмежування кордонів, між сторонами має бути укладено договір оренди відповідних житлово-комунальних послуг. Власнику житла буде призначено особовий фінансовий рахунок, за яким він сплачуватиме комунальні платежі. Ресурсопостачальна компанія, своєю чергою, бере на себе зобов'язання постачати необхідні для сучасного життя блага. А якщо трапиться поломка шляхів комунікації, то відповідальність за її добробут нестиме сторона, зазначена в акті розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності.

З метою скорочення втрат на мережах РСО прагне встановити точку поставки якнайдалі від кінцевого споживача, що абсолютно невигідно для іншої сторони договору. У цій статті буде розглянуто спосіб законного визначення точок постачання та меж експлуатаційної відповідальності сторін.

Поняття та нормативне регулювання.

Для початку визначимо, що ж є точкою постачання та межею експлуатаційної відповідальності для кожного виду ресурсів відповідно до чинного законодавства.

Найбільш повне уявлення про названі категорії можна скласти на основі законодавчих актів, що регулюють порядок постачання електричної енергії. Так, визначення точки поставки міститься в Правилах електроенергетики, затверджених Постановою Уряду РФ від 31.08.2006 № 530. Це місце в електричній мережі, що знаходиться на межі балансової належності енергоприймаючих пристроїв покупця електричної енергії або особи, на користь якої він її купує, і виконання зобов'язання щодо постачання електричної енергії, що використовується для визначення обсягу взаємних зобов'язань суб'єктів роздрібного ринку.

Як видно з даного визначення, точка поставки знаходиться на межі балансової приналежності, якою відповідно до Правил доступу до послуг з передачі електричної енергії, затвердженими Постановою Уряду РФ від 27.12.2004 № 861, є лінія поділу об'єктів електроенергетики між власниками за ознакою власності або володіння на іншому передбаченому федеральними законами праві, що визначає межу експлуатаційної відповідальності між мережевою організацією та споживачем послуг з її передачі (споживачем електричної енергії, на користь якого укладається договір про надання послуг з передачі електричної енергії) за стан та обслуговування електроустановок.

Кордони балансової належності визначаються актом розмежування балансової належності електромереж - документом, складеним у процесі технологічного приєднання енергоприймаючих пристроїв фізичних та юридичних осіб до електричних мереж.

Кордони відповідальності сторін за експлуатацію відповідних енергоприймальних пристроїв та об'єктів електромережевого господарства встановлюються актом розмежування експлуатаційної відповідальності сторін, що складається мережевою організацією та споживачем послуг з передачі електричної енергії у процесі технологічного приєднання енергоприймальних пристроїв.

У Правилах користування системами комунального водопостачання та каналізації, затверджених Постановою Уряду РФ від 12.02.1999 № 167, також наведено поняття меж балансової власності та експлуатаційної відповідальності. Зокрема, межею балансової належності названо лінію розділу елементів систем водопостачання та (або) каналізації та споруд на них між власниками за ознакою власності, господарського відання або оперативного управління. Кордоном експлуатаційної відповідальності визнається лінія поділу елементів систем водопостачання та (або) каналізації (водопровідних та каналізаційних мереж та споруд на них) за ознакою обов'язків (відповідальності) за експлуатацію елементів систем водопостачання та (або) каналізації, що встановлюється угодою сторін. За відсутності такої угоди кордон експлуатаційної відповідальності визначається межі балансової власності.

У пункті 5 ст. 15 Федерального закону від 27.07.2010 № 190-ФЗ «Про теплопостачання» (далі - Закон про теплопостачання) також зазначено, що місцем виконання зобов'язань теплопостачальної організації є точка поставки, яка розташовується на межі балансової належності теплоспоживаючої установки або теплової мережі споживача та теплової мережі теплопостачальної або тепломережевої організації або у точці підключення до безгосподарної теплової мережі.

Підпунктом 3 п. 4 ст. 17 Закону про теплопостачання встановлено, що відповідальність тепломережевої та теплопостачальної організацій за стан та обслуговування об'єктів теплової мережі визначається межею балансової належності, що фіксується в акті про розмежування балансової належності теплових мереж та акт про розмежування експлуатаційної відповідальності сторін (у додатках до такого договору).

Відповідно до п. 2 ст. 19 Закону про теплопостачання комерційний облік теплової енергії та теплоносія здійснюється шляхом їх вимірювання приладами обліку, що встановлюються у точці обліку, розташованої на межі балансової належності, якщо договором теплопостачання або договором надання послуг з передачі теплової енергії не визначено іншої точки обліку.

Точка обліку теплової енергії та теплоносія - це місце в системі теплопостачання, в якому за допомогою приладів обліку або розрахунковим шляхом встановлюються кількість та якість вироблених, що передаються або споживаються теплової енергії та теплоносія для цілей комерційного обліку (п. 24 ст. 2 Закону про теплопостачання) .

Поняття в галузі газопостачання дещо відрізняються від наведених вище. Вони викладені в п. 3 Правил постачання газу для забезпечення комунально-побутових потреб громадян, затверджених Постановою Уряду РФ від 21.07.2008 № 549. по газорозподільній мережі або зрідженому вуглеводневому газу з резервуарної або групової балонної установки до межі поділу власності на газорозподільні (приєднані) мережі, визначеної в установленому порядку. У свою чергу, до внутрішньобудинкового газового обладнання віднесені газопроводи багатоквартирного будинку (МКД) або житлового будинку, підключені до газорозподільної мережі або резервуарної (групової) балонної установки, що забезпечують подачу газу до місця підключення обладнання, що використовує обладнання, а також газовикористовувальне обладнання та прилади обліку газу.

Незважаючи на те, що у всіх перерахованих законодавчих актах дано відмінні один від одного поняття точки поставки, меж балансової приналежності та експлуатаційної відповідальності, їх суть все ж таки зводиться до наступного. Кордон балансової власності, що є межею поділу власності, визначає межу експлуатаційної відповідальності, а також точку постачання комунального ресурсу (точку обліку, в якій встановлюється відповідний прилад). При цьому межа експлуатаційної відповідальності передбачає лінію розділу за ознакою покладання тягаря утримання відповідних інженерних комунікацій та в основному проходить по межі балансової належності, проте сторони договору можуть погодити й інший кордон експлуатаційної відповідальності.

Склад загального майна власників приміщень у МКД.

З аналізу наведених вище норм випливає, що межі балансової власності залежать від меж власності, господарського відання або оперативного управління інженерних мереж. Отже, необхідно визначити, де проходять ці межі.

У зв'язку з тим, що КК укладає договори з РСО та набуває відповідних ресурсів з метою надання комунальних послуг громадянам, положення ЖК РФ, Правил надання комунальних послуг, а також Правил утримання спільного майна регулюють взаємини за договором ресурсопостачання.

Відповідно до п. 2 ст. 162 ЖК РФ за договором управління багатоквартирним будинком КК зобов'язується надавати послуги та виконувати роботи з належного утримання та ремонту загального майна в такому будинку та надавати комунальні послуги власникам приміщень у будинку. Тому необхідно визначити склад спільного майна власників та встановити, чи залежать межі балансової належності інженерних мереж від складу загального майна.

У силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ власникам приміщень в МКД належать на праві загальної часткової власності приміщення в будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, у тому числі підвали, в яких є інженерні комунікації, дахи, що захищають несучі та несучі конструкції будинки, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, що знаходиться за межами або всередині приміщень будинку та обслуговує більше одного приміщення, земельну ділянку, на якій розташований будинок, з елементами озеленення та благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці.

Відповідно до п. 1 ст. 157 ЖК РФ розмір плати за комунальні послуги розраховується виходячи з обсягу споживаних комунальних послуг, що визначається за показаннями приладів обліку, а за їх відсутності - на підставі нормативів споживання комунальних послуг, що затверджуються органами державної влади суб'єктів РФ у порядку, встановленому Урядом РФ.

Отже, беручи в управління МКД, КК зобов'язується забезпечити постачання комунальних ресурсів, обсяг яких визначається за показаннями приладів обліку, а також належну експлуатацію всього перерахованого вище загального майна власників приміщень у МКД. Для визначення точки постачання відповідного комунального ресурсу в МКД необхідно визначити, де має бути встановлений прилад обліку, і навіть відповісти питанням, де проходить межа експлуатаційної відповідальності й перебуває точка постачання ресурсу за відсутності приладу обліку.

Відповідно до п. 3 Правил надання комунальних послуг колективний (загальнобудинковий) прилад обліку є засобом вимірювання, що використовується для визначення обсягів (кількості) комунальних ресурсів, поданих до МКД.

Власники приміщень у МКД (у разі вибору безпосереднього управління МКД) та власники житлових будинків вносять плату за придбані в РСО обсяги (кількість) холодної та гарячої води, газу, електричної та теплової енергії, а також за послуги водовідведення, виходячи з показань приладів обліку , встановлених на межі мереж, що входять до складу загального майна власників приміщень або належать власникам житлових будинків, із системами комунальної інфраструктури, якщо інше не встановлено законодавством РФ (п. 7 Правил надання комунальних послуг).

Пунктом 3 Правил надання комунальних послуг визначено, що до внутрішньобудинкових інженерних систем належать інженерні комунікації та обладнання, призначені для надання комунальних послуг та розташовані у приміщеннях МКД або у житловому будинку.

З пунктів 5, 6 та 7 Правил утримання спільного майна випливає, що внутрішньобудинкові системи холодного, гарячого водопостачання, газопостачання, опалення та електропостачання, а також колективні (загальнобудинкові) прилади обліку включаються до складу загального майна власників приміщень.

Відповідно до п. 8 Правил утримання спільного майна зовнішнім кордоном мереж електро-, тепло-, водопостачання та водовідведення, інформаційно-телекомунікаційних мереж (у тому числі мереж провідного радіомовлення, кабельного телебачення, оптоволоконної мережі, ліній телефонного зв'язку та інших подібних мереж), що входять до склад загального майна, є зовнішня межа стіни МКД (якщо інше не встановлено законодавством РФ), а межею експлуатаційної відповідальності за наявності колективного (загальнобудинкового) приладу обліку відповідного комунального ресурсу - місце з'єднання колективного (загальнобудинкового) приладу обліку з відповідною інженерною мережею, що входить до МКД (якщо інше не встановлено угодою власників приміщень із виконавцем комунальних послуг чи РСО).

Із сукупності вищеназваних норм випливає, що точкою постачання відповідного комунального ресурсу та межею експлуатаційної відповідальності є зовнішня межа мереж, що входять до складу загального майна власників. За загальним правилом цим кордоном за відсутності колективного (загальнобудинкового) приладу обліку вважається зовнішня межа стіни МКД, а за його наявності - місце з'єднання колективного (загальнобудинкового) приладу обліку з відповідною мережею РСО, що входить до МКД.

Насправді часто трапляються випадки, коли межі стіни МКД не закінчується загальне майно власників. Відповідно, точка поставки та межі балансової приналежності та експлуатаційної відповідальності визначаються не за зовнішнім кордоном стіни МКД.

Це узгоджується із положеннями ст. 36 ЖК РФ, на підставі якої до спільного майна відносяться, зокрема, земельна ділянка, на якій розташований МКД, з елементами озеленення та благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці. Межі та розмір цієї земельної ділянки визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність.

Акти розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності.

У зв'язку з тим, що від встановлених меж експлуатаційної відповідальності залежить, які ділянки інженерного обладнання обслуговуватиме КК, щоб уникнути суперечок у процесі виконання договору між РСО та КК мають бути підписані акти розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності. У цьому необхідно враховувати таке.

Пунктом 7 Постанови Уряду РФ від 13.08.2006 № 491 встановлено, що межі відокремлених земельних ділянок, у межах яких розташовані об'єкти нерухомого майна, призначені для електро-, тепло-, газо- та водопостачання населення та водовідведення, а також зон дії публічних сервітутів у межах житлових кварталів, мікрорайонів задля забезпечення безперешкодного обслуговування зазначеного майна, встановлюються органами місцевого самоврядування.

Таким чином, по кожному МКД органи місцевого самоврядування повинні визначити межі земельної ділянки, що належить до спільного майна будинку. Кордони земельної ділянки, що входить до складу загального майна МКД, визначають межі балансової належності та експлуатаційної відповідальності, які мають фіксуватися в акті між КК та РСО. Відповідно, якщо межі земельної ділянки більші за площу МКД, утримання інженерних комунікацій, що проходять по даній земельній ділянці, покладається на КК на підставі договору управління.

Безгосподарні інженерні мережі.

На жаль, на практиці часто трапляються випадки, коли інженерні мережі не входять до зони відповідальності жодної сторони договору ресурсопостачання, тобто безгосподарні. Хто в цьому випадку повинен обслуговувати дані мережі та оплачувати втрати комунальних ресурсів у них?

Пунктом 4 ст. 8 Закону про теплопостачання визначено: якщо організації, які здійснюють регульовані види діяльності у сфері теплопостачання, здійснюють експлуатацію теплових мереж, власник або інший законний власник яких не встановлений (безгосподарні теплові мережі), витрати на утримання, ремонт та експлуатацію таких теплових мереж враховуються під час встановлення тарифів щодо зазначених організацій порядку, передбаченому основами ціноутворення у сфері теплопостачання, затверджуваними Урядом РФ.

Відповідно до п. 6 ст. 15 Закону про теплопостачання у разі виявлення безгосподарних теплових мереж (теплових мереж, які не мають експлуатуючої організації) орган місцевого самоврядування поселення або міського округу до визнання права власності на зазначені теплові мережі протягом 30 днів з дати їх виявлення зобов'язаний визначити тепломережну організацію, теплові мережі якої безпосередньо з'єднані з даними тепловими мережами, або єдину організацію теплопостачання в системі теплопостачання, в яку входять такі теплові мережі і яка здійснює їх утримання і обслуговування. Орган регулювання повинен включити витрати на утримання та обслуговування безгосподарних теплових мереж до тарифів відповідної організації на наступний період регулювання.

Відповідно до п. 55.1 Методичних вказівок щодо розрахунку регульованих тарифів та цін на електричну (теплову) енергію на роздрібному (споживчому) ринку, затверджених Наказом Федеральної служби за тарифами від 06.08.2004 № 20-е/2 (в ред. Наказу від 31.07.2007 № 138-е/6), якщо витрати на експлуатацію безгосподарних мереж не враховані при встановленні тарифів, споживач електричної енергії, приєднаний до безгосподарних мереж, оплачує втрати електричної енергії у цих мережах пропорційно до його фактичного електроспоживання.

Таким чином, якщо ділянка мереж між стіною МКД та мережами РСО є безгосподарною, при встановленні тарифу для РСО Федеральною службою за тарифами повинні бути включені витрати на утримання, ремонт та експлуатацію цієї ділянки мереж. До того моменту, поки витрати на експлуатацію безгосподарної ділянки мережі не включені до тарифу, втрати енергії на даній ділянці повинні оплачуватись КК пропорційно до фактичного споживання. Зокрема, в ухвалі ФАС МО від 11.01.2011 № КГ-А41/14529-10 суд дійшов висновку про обов'язок споживача сплачувати вартість втрат теплової енергії на безгосподарній ділянці теплової мережі пропорційно фактичному споживанню іншими споживачами. Але при цьому обов'язок з експлуатації та несення витрат за даними мережами виникає у РСО.

Кордони експлуатаційної відповідальності: арбітражна практика.

Одним із прикладів, що підтверджують, що відповідальність за утримання комунальних мереж визначається підписаним актом розмежування експлуатаційної відповідальності, є Постанова ФАС ВПО від 21.03.2011 у справі № А82-4853/2010. У даній справі суд стягнув суму збитків з ТСЖ на користь РСО, керуючись актом розмежування експлуатаційної відповідальності, згідно з яким відповідальність за експлуатацію ділянки мереж, на якій сталася аварія, покладена на ТСЖ, а РСО власним коштом провела ремонт цієї ділянки. Слід зазначити, що межі експлуатаційної відповідальності та балансової належності в акті були встановлені не на зовнішньому кордоні стіни МКД, а значно далі. Крім того, цими мережами проводилося обслуговування та інших МКД, які не перебували під управлінням ТСЖ. При цьому доводи останньої щодо безгоспності даної ділянки мереж та незаконності зазначеного акта були відхилені судом, оскільки акт було підписано без зауважень уповноваженою особою, а у договорі було посилання на цей акт. ТСЖ не зверталося до суду із позовом про визнання акта незаконним. Суд ухвалив таке рішення у зв'язку з тим, що сторони договору добровільно визначили межі відповідальності відповідним чином.

У Постанові ФАС УО від 28.02.2011 № Ф09-443/11-С5 суд дійшов висновку, що за відсутності між сторонами угоди про визначення меж експлуатаційної відповідальності зазначений кордон підлягає встановленню за кордоном балансової належності, тобто лінією поділу інженерних систем між власниками за ознакою знаходження їх на праві власності, господарського відання чи оперативного управління.

Щоб встановити належність ділянок інженерних мереж, розташованих поза зовнішніх кордонів МКД, що у управлінні КК, необхідно довести, що ці ділянки перебувають у балансі відповідної організації чи ставляться до спільного майну власників МКД. У разі відсутності таких доказів межі балансової належності та експлуатаційної відповідальності визначаються по зовнішньому кордоні стіни МКД, а за умови встановлення колективного (загальнобудинкового) приладу обліку - у місці з'єднання з відповідною мережею РСО, що входить до МКД. Цей висновок підтверджений Визначенням ВАС РФ від 09.02.2011 № ВАС-406/11.

У Постанові ФАС ВПО від 11.02.2011 у справі № А31-2407/2010 суд зробив висновок, що колективний (загальнобудинковий) прилад обліку має бути встановлений на межі мереж, що входять до складу загального майна власників приміщень у МКД. При встановленні даного приладу обліку не на межі зазначених мереж та відсутності доказів належності зовнішніх електромереж від МКД до приладу обліку кордоном балансової належності вважається зовнішня межа стіни МКД.

* * *

Підсумовуючи сказане, слід зазначити, що точки постачання комунальних ресурсів (незалежно від наявності або відсутності приладу обліку) повинні перебувати на межі балансової приналежності, яка проходить по межі загального майна власників приміщень у МКД. Кордон експлуатаційної відповідальності проходить межі балансової власності, якщо інший кордон не узгоджено сторонами договору ресурсопостачання у відповідному акті.

Миронова А. Р.,