Інвестиції в землю з г призначення. Інвестиції в земельні ділянки. Які ділянки можна розділяти на частки

Як відомо, максимальний дохід від використання наявних ресурсів в ринковій економіці можна отримати в кооперації з професійними фірмами та підрозділами на заздалегідь обговорених умовах. Дані умови, що представляють собою сукупність дій, вкладів сторін і терміни регламентуються угодами (контрактами). Інвестиційна діяльність є необхідною умовою індивідуального кругообігу коштів господарюючого суб'єкта. Інвестиційний договір є угода між інвестором та іншими учасниками, що визначає їх взаємні права і обов'язки з приводу передачі інвестором в розпорядження замовника матеріальних і нематеріальних ресурсів для організації та забезпечення будь-якої інвестиційної діяльності в інтересах інвестора. З усіх видів інвестиційних договорів, як самостійний тип договору в Російській Федерації можна виділити інвестиційний договір (контракт) в будівництві. Інвестиційний контракт в будівництві це контракт на будівництво (реконструкцію) об'єкта нерухомості, включаючи оформлення земельних відносин і проведення необхідних проектних, будівельних, пусконалагоджувальних та інших робіт, що укладається на підставі рішення власника. Основними суб'єктами інвестиційної діяльності виступають інвестори і користувачі об'єктів інвестування.

Інвестором може виступати будь-яка державна, змішана або приватна структура, що має достатню кількість коштів, або можливість їх залучити, зацікавлена \u200b\u200bв реалізації проекту будівництва (реконструкції) і отриманні доходу від експлуатації завершеного будівництвом об'єкта нерухомості, або його продажу на будь-якому етапі виконання інвестиційного контракту, при умови згоди всіх учасників.

Власником земельної ділянки можуть бути: Російська Федерація, суб'єкти Федерації, муніципальні освіти і приватні особи. У зв'язку з тим, що значна частина земельних ресурсів належить державі, на землях якого і реалізується більшість інвестиційно-будівельних проектів, найбільш частим видом вкладу держави в інвестконтракта є земля, як вільна, так і забудована об'єктами нерухомості.

Кожен з учасників інвестиційного процесу вносить свій внесок: держава чи приватна особа земельну ділянку, інвестор кошти. При цьому кожна зі сторін розраховує отримати прибуток від інвестиційної діяльності, яка повинна бути співмірна внесеного вкладу.

Як правило, спірним моментом при підписанні інвестконтракта є визначення часток учасників інвестиційного процесу на увазі складності визначення грошового еквівалента вартості їх вкладів, або, в разі дострокового виходу з проекту одного з учасників, права вимоги на результати інвестиційного контракту. В окремих випадках, при достроковому припиненні інвестиційного контракту з ініціативи одного з учасників, визначається право вимоги на відшкодування шкоди заподіяної достроковим припиненням інвестконтракта, як у вигляді вже понесених витрат, так і у вигляді прав вимоги частки даного учасника упущеної вигоди.

В умовах загальної непрозорості земельного ринку в населених пунктах, його формування здійснюється здебільшого участю державних і муніципальних структур в процесах відчуження земельних ділянок, найкращим з яких є укладення інвестиційного контракту.

Участь держави в інвестиційних контрактах в будівництві має певну особливість обов'язкова умова відсутності додаткових грошових виплат з боку держави «бездефіцитність» інвестиційного проекту для держави. Іншими словами, участь держави можливо тільки тоді, коли вартість початкового внеску держави свідомо покриє всі необхідні по інвестиційному контракту платежі і, навіть в разі виникнення небажаної ринкової кон'юнктури все додаткові платежі понесуть інші учасники. Тільки у виняткових випадках реалізації цільових програм передбачається вкладення державних коштів.

Для держави, що зазнає дефіцит коштів, інвестиційний проект є прийнятним способом вирішення нагальних проблем (у вигляді отримання доходу від незаконного продажу інвестконтракта або переуступки права вимоги, отримання у власність, пропорційно своїй частці, реконструйованих площ, об'єктів нового будівництва, виконаних робіт і наданих послуг) за рахунок передачі в якості внеску незатребуваного або рідко використовуються активу.

Частка держави при реалізації інвестиційного проекту, по суті, залишається цифра не фіксованою. З одного боку існують методики розрахунку цієї величини, однак з іншого боку залишається якась невизначеність, т. К. По більшій частині все залежить від параметрів проекту забудови.

Як правило, діяльність інвестора-забудовника в м Москві здійснюється на землях, що знаходяться в муніципальній або федеральної власності. І інвестор, згідно з усталеною практикою, зобов'язаний заплатити «частку міста (або держави)» при реалізації інвестиційних проектів.

У ринковій економіці, визначення ціни пропозиції на будь-який товар ціни по якій власник готовий провести відчуження належного йому майна (в тому числі і ділянки під забудову) є безумовним правом держави як землевласника. У зв'язку з цим заяви інших учасників процесу про «кабальних умовах» і «непосильну тягаря» є популістськими і мають на меті чинити тиск на чиновників, які приймають рішення про встановлення початкової ціни продажу об'єкта нерухомого майна.

У зв'язку зі значними обсягами реалізації об'єктів власності державні та муніципальні структури створюють різні методики визначення ціни відчуження майна. Відповідно до чинного законодавства, відчуження державного майна може здійснюватися тільки за ринковою вартістю на конкурсній основі, тому всі методики, які регламентують відчуження майна, складаються на основі законодавства про оціночну діяльність.

Методики, розроблені московським урядом за останні дванадцять років, являють собою чітку нормативно фіксується схему визначення вартості частки власника земельної ділянки, за характером переданих прав званих «правом оренди». За своєю суттю, виплата цієї частки є вартість права довгострокової оренди земельної ділянки під забудову та експлуатацію певних об'єктів нерухомості строком, як правило, від 25 до 49 років у вигляді одноразового платежу. Згідно з чинною практикою, крім сплаченої одноразової платежу здійснюються періодичні платежі орендна плата за користування земельною ділянкою. Цей одноразовий платіж є початковою (мінімальної) ціною, з якої починаються торги. При цьому, всі учасники свідомо попереджені про необхідність внесення річної орендної плати за користування земельною ділянкою. Платіж за право оренди земельної ділянки, при існуючому дефіциті на землю є ціною покупки першого місця в черзі на укладення договору оренди землі. Останнім часом, а також при збільшенні об'ємно-просторових характеристик існуючих, реконструюються, або новозведених будівель, виплати частки власника земельної ділянки визначаються на підставі методики, яка визначає частку міста як «плата компенсації інженерної, транспортної та соціальної інфраструктури». Дана методика є більш наближеною до ринку в порівнянні з колишніми. Єдиним недоліком є \u200b\u200bнепрозорість визначення розміру та кількості коригуючих коефіцієнтів, здатних в рази змінити розмір сплачується компенсації.

Пропоновані федеральним центром (як правило, Росимуществом або МЕРТ) методики регламентують деякі розрахункові показники і наказують виконання розрахунків вкладу власника земельної ділянки або права вимоги на частку власника землі методом передбачуваного використання і знаходять своє відображення в технічних завданнях на визначення частки Російської Федерації в інвестиційному проекті.

В результаті проведених досліджень можна говорити про середні цифри величин «частки Російської федерації» в інвестиційних контрактах: по об'єктах розташованим в ЦАО м Москви вона становить в середньому від 30 до 60% площ, по місту в цілому 25 40%.

«Частка міста Москви» (по інвестиційним контрактами, де власником земельної ділянки є м.Москва) становить 20 50% і вважається в цілому по місту приблизно так: в ЦАО 50% інвестору, 50% власнику земельної ділянки; в інших адміністративних округах міста 70% інвестору, 30% власнику земельної ділянки.

У кожному конкретному випадку, співвідношення часток може змінюватися в залежності від наявності обтяжень, особливостей розташування, ситуації на ринку. Питання про виплату частки міста (грошима або метрами) вирішується в індивідуальному порядку.

Крім плати за оренду землі на період проектування і будівництва і, в подальшому, експлуатацію завершеного будівництвом об'єкта, узгодження початково-дозвільної документації, підключення до мереж, інвестор повинен зробити відрахування на будівництво дитячих садків, шкіл і т.д.

Існують деякі особливості, пов'язані з бухгалтерським обліком і законодавством при оформленні компенсації місту: інвестори або оформляють компенсацію місту як дар і платять 24% від цієї суми в якості податку на прибуток (тобто податки міста по переданої частці також оплачує Інвестор) або намагаються провести цю частку як витрати на будівництво.

На практиці поняття «частка власника земельної ділянки» та поняття «компенсація місту» за існуючу соціальну, транспортну та інженерну інфраструктуру змішуються між собою і виплачуються як єдиний платіж до міського бюджету «частка міста». У разі, коли власником земельної ділянки є місто проблем не виникає. Однак, в даний момент існує близько десятка «спірних» інвестиційних контрактів, в рамках яких «федеральна» земля, фактично незаконно, була залучена в господарський оборот на інвестиційних умовах за контрактом, підписаним м.Москва і інвесторами без залучення представника власника. Ведеться активна робота по узгодженню даних інвестиційних контрактів і визначається частка Російської Федерації як власника земельної ділянки, або як власника прав оренди на земельну ділянку.

У випадку, коли земельна ділянка знаходиться у власності комерційних організацій або державних структур, розрахунок за діючими методиками компенсації витрат на інфраструктуру призводить до подвійного рахунку і обтяжливою навантаженні на інвестора, знижує його прибутковість.

Однак слід зазначити, що законодавчо порядок реалізації інвестиційних проектів в більшості випадків регламентований розпорядчими документами Уряду Москви, Уряду Російської Федерації і інвестиційними контрактами, укладеними між інвесторами та відомствами федерального підпорядкування без участі міста.

Такі інвестиційні контракти не містять умов, що передбачають платежі інвестора в бюджет міста.

Обов'язок інвестора здійснювати будь-які платежі на користь міста може виникнути тільки з цивільно-правових відносин шляхом укладення відповідного договору між Урядом Москви та інвестором з його згоди. Відповідно положення розпорядчих документів Уряду Москви про визначення розміру компенсації за існуючу соціальну, транспортну та інженерну інфраструктуру не є підставою для справляння зазначеного платежу.

Практика справляння платежів до бюджету міста при реалізації інвестиційних проектів зокрема по будівництву житла заперечується федеральними органами влади.

Пункт 6 статті 12 Податкового кодексу Російської Федерації не дає права встановлювати федеральні, регіональні або місцеві податки і збори, не передбачені Кодексом, а платіж місту Москві інвестором при реалізації інвестиційних проектів будівництва і реконструкції об'єктів житлового призначення на території міста Москви цим Кодексом не передбачено.

У міста Москви відсутні підстави також вимагати компенсацію на соціальну інфраструктуру (школи, лікарні і т.д.), оскільки відповідно до Федеральними законами від 06.10.99 р № 184-ФЗ «Про загальні принципи організації законодавчих (представницьких) і виконавчих органів державної влади Російської Федерації »і від 06.10.03 р № 131-ФЗ« Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації »фінансування соціальної інфраструктури здійснюється самостійно за рахунок бюджету суб'єкта Російської Федерації, тобто в даному випадку за рахунок бюджету міста Москви.

Також, відповідно до ст. 46 Містобудівного кодексу Російської Федерації орган місцевого самоврядування зобов'язаний за зверненням правовласників видавати містобудівний план земельної ділянки протягом 30 днів без справляння плати, в тому числі інформацію про дозволений використанні земельної ділянки, вимоги до призначення, параметрам і розміщення об'єктів капітального будівництва на зазначеній земельній ділянці.

В даний час законодавством Російської Федерації встановлено тільки один платіж місту, який може стягуватися з правовласника земельної ділянки в процесі отримання дозволу на будівництво. Цим платежем є плата за підключення до мереж інженерно-технічного забезпечення (ст. 48 Містобудівного кодексу). Існує методика, затверджена постановою Уряду Москви від 07.11.2006 р № 882-ПП, по якій розмір платежів за інфраструктуру за своєю економічною сутністю є ринкову вартість земельної ділянки або частина доходів проекту, а не витрати на підключення. Отже дана методика не може бути використана для визначення платежу, компенсуючого інженерні витрати міста Москви в інвестиційних проектах за участю нерухомої власності комерційних структур або Російської Федерації.

Одним з документів, на підставі якого можуть бути визначені витрати на освоєння та інженерну підготовку території є «Збірник базових питомих показників по вартості будівництва» (БУПс), затверджений Урядом Москви 06.06.1997г. за № 595-РЗП. У таблиці 2.13 «Базові питомі показники вартості комплексної забудови мікрорайонів» збірника приведена структура витрат на будівництво мікрорайону і окремо виділені витрати на інженерне обладнання і благоустрій території в розмірі до 10,9% від загальної суми витрат по їх забудові.

Як наголошується в статті Краснопьорова О.М. «Облік витрат на створення елементів інженерної інфраструктури, благоустрій території та виконання технічних умов по підключенню до магістральних інженерних мереж при оцінці об'єктів нерухомості, що втягуються в інвестиційну діяльність», БУПс був розроблений 10 років тому і за цей час зазнала суттєвих змін і нормативна база та структура кошторисної вартості будівництва. Проблема аналізу та оцінки витрат на інженерне забезпечення об'єктів будівництва неодноразово піднімалася в засобах масової інформації, спеціалізованих виданнях, обговорювалася на різних конференціях в період з 2005 року по теперішній час.

Автори і експерти цих публікацій єдині в думці, що на сьогоднішній день підключення до комунікацій одна з найболючіших проблем для девелопера. Як показує практика, в розвинених європейських країнах «комуналка» становить 10 12 відсотків від вартості будівництва. Разом з тим, статистичний аналіз даних і результати досліджень, проведених фахівцями ЗАТ «ЦНІІПромзданій Експертиза», показує, що для умов міста Москви середньозважена величина витрат на інженерне забезпечення, певна на основі узагальнення наведених даних, з урахуванням допустимих заокруглень, становить 17 відсотків від величини витрат на будівництво об'єктів основного призначення.

На даний момент ведеться активне листування між міськими і федеральними структурами, з якої випливає, що при частці площ Російської Федерації в інвестиційних контрактах що не перевищує 30% частка міста законодавчо повинна бути незначною.

З такими доводами згідно і Уряд Москви. На підставі листа меру Москви Ю.М. Лужкову від Першого заступника Мера Москви в Уряді Москви Ю.В. Росляков від 05.10.2007 р, відзначається, що в розпорядчих документах Уряду Москви, що регламентують будівництво, доцільно зобов'язати, залучених федеральними структурами інвесторів здійснити фінансування будівництва об'єктів інженерної та транспортної інфраструктури в обсязі, що забезпечує функціонування зводяться на них об'єктів нерухомості і плату за приєднання до енергетичних мереж.

Таким чином, можна зробити висновок, що при укладанні інвестиційного контракту інвестор зобов'язаний фінансувати, в обумовленому обсязі, зведення об'єкта будівництва, а також виплатити (або передати за фактом завершення будівництва) частку власника земельної ділянки та понести витрати на підключення до інженерних мереж міста.

Цей лист, як і вся переписка між федеральними і московськими відомствами про існування якої мало що відомо в непосвячених колах, насправді поставила крапку в тривалих суперечках, про визначення частки власника земельної ділянки. До теперішнього моменту існує безліч статей, що розповідають про нібито мали місце випадки, що зобов'язують інвестора сплатити частку міста і частку держави в розмірі до 90% від ринкової вартості майбутнього об'єкта.

Однак рішення даної проблеми розкриває нову проблему забезпечення нововведених об'єктів інженерної транспортною та соціальною інфраструктурою. Потужності інженерних систем міста, автошляхів, громадського транспорту, повинні підтримуватися на достатньому для забезпечення нормального функціонування міста рівні і модернізуватися. Те ж стосується забезпеченості послугами комунальних та аварійних служб, медичних і освітніх установ. Відповідно до чинного законодавства, всі ці витрати покладаються на місто. Однак, в Москві і багатьох інших містах, фінансування міського господарства та житлово-комунальних служб, що здійснюється з бюджету міста, не окупається за рахунок платежів за спожиті житлово-комунальні послуги населенням, комерційними і державними структурами, не кажучи вже про можливість проведення модернізації та отримання прибутку обслуговуючими організаціями. В першу чергу це пов'язано з наявністю серйозного розшарування рівня життя населення і нездатності величезної частини населення оплачувати комунальні послуги, послуги медичних, освітніх та інших установ, транспорту за ринковими цінами. Як показує практика минулих років, саме ця частина економіки міста «згладжує» соціальну нерівність і наслідки економічних потрясінь в нашій країні. З огляду на нееластичність попиту на міські послуги і можливість соціального вибуху при зміні тарифної політики, місто потрапляє в положення, коли йому не вигідно збільшення щільності забудови територій, які не є власністю міста, тобто територій, за якими платежі місту як власнику земельної ділянки не передбачаються. Не слід забувати також про ще один важливий інструмент, часто використовуваний населеними пунктами для забезпечення рівня соціального та інженерного обслуговування населення контроль чисельності населення. З огляду на незаконність інституту прописок і реєстрацій, єдиними інструментами контролю для міста залишається підтримання загороджувально високого рівня цін на житлову нерухомість і регулювання щільності забудови територій. Цей інструмент здатний різко зменшити, відповідно, попит на нове житло і пропозиція житлових приміщень. Згідно з існуючим економічним становищем населених пунктів, зростання населення призводить до зростання збитків муніципальної влади і суб'єктів Федерації.

Таким чином, у міста немає правових інструментів на покриття витрат, пов'язаних з необхідністю розширення міської інфраструктури за рахунок девелопера або власника земельної ділянки, і велика частина цих платежів місту не буде відшкодована через відсутність грамотної тарифної політики і системи контролю за спожиті послуги, проте проблема компенсації даних витрат залишається. Таким чином, існує реальна перспектива для збільшення вартості експлуатації об'єктів нерухомого майна за рахунок збільшення тарифів на комунальні послуги, проїзд у громадському транспорті та соціальне забезпечення населення та організацій в найближчі три п'ять років.

Ринок нерухомості багато структурний, в ньому сотні нюансів, а щоб стати успішним, доведеться орієнтуватися у всіх напрямках і дотримуватися тільки сучасних стратегій, а краще розробити власну.

Навчитися інвестувати в землю може кожен. Те, що цього не вчать у ВНЗ, що не робить інформацію закритою. Ви завжди можете самостійно отримувати знання на практиці, або запитати поради у професіонала.

Крок 1 - позбутися від невпевненості

Ви амбітні, сповнені сил і вже заробили свій стартовий капітал, але грошова маса тане під променями інфляції, а навколо твердять, що гроші повинні працювати. Така ситуація тисне і виникає почуття невпевненості, бажання відкинути все, що здається складним. Здається, що інвестування в нерухомість вимагає мішка грошей, що «ця тема не для мене», що все давно схоплено і краще навіть не сіпатися. Тому, перше з чого слід почати інвестиції в земельні ділянки - це позбутися від невпевненості.

Отримати рада родича йди одного - відмінна ідея, люди повинні використовувати свій соціальний капітал і життєвий багаж один одного. Діліться досвідом - це корисно. Однак, більшість нічінает інвесторів допускають класичну помилку - радяться з тими, хто в інвестиціях нічого не розуміє. З таким же ефектом люди і самі роздають один одному безглузді поради.

Прийшовши за порадою: як вкласти гроші в земельні ділянки до одного, ви отримаєте набір розмитих гіпотез, які тільки засмітять ваш мозок. Друг або сусід нездатний видати корисну інформацію, тому що він їй не володіє. Теорії, гіпотези і чутки - все, чим вони зможуть вам допомогти.

На початковому етапі, дотримуйтеся наступних правил ефективного інформаційного обміну:

1. Друзі та родичі - чудові люди, але вони не журі і не повинні оцінювати кожен ваш крок. Звертайтеся до них за порадою, коли впевнені в їх компетентності;
2. Енергетична та інформаційна зв'язок з людьми необхідна. Особливо, якщо ви вливаєтеся в нову для себе середовище. Налагоджувати і підтримуйте стосунки тільки з професіоналами або амбітними однодумцями. Уникайте невдах і скигліїв.

Крок 3 - вивчити план розвитку територій

Вигідне вкладення грошей в землю варто почати з моніторингу плану розвитку регіону. Дані знаходяться у відкритому доступі - на муніципальному сайті регіону.

Знання плану розвитку регіону дозволяє:

1. Скласти об'єктивний прогноз розвитку регіону на найближчі 5-10 років;
2. Зрозуміти напрямок розширення міської межі;
3. Купити земельні ділянки до початку будівництва інфраструктури.

Від чого залежить ціна земельної ділянки

Щоб краще розуміти структуру формування цін на земельні ділянки, пропоную розглянути чинники, що впливають на ціну, на прикладі ділянок під ІЖС. Отже, ціна землі залежить від (за ступенем важливості):

1. Місця розташування та рівня життя навколо земельної ділянки (чим багатша сусіди - тим дорожче ваша земля);
2. Розміру і форма земельної ділянки (на кривих і косих ділянках будувати дуже складно, а великий розмір ділянки дорожче обслуговувати);
3. Під'їзних шляхів (асфальт до ділянки - це Топчик);
4. Наявності комунікацій і перспектива їх підключення (електрика, газ, вода, каналізація, інтернет);
5. Доступність громадського транспорту (на таксі до вас в гості їздити не будуть);
6. Іфраструктури: магазини, школи, лікарні і тд;
7. Природний ландшафт: ліс, річка, водойма;
8. Інші обтяжують фактори (віддаленість звалищ, полігонів переробки відходів господарської діяльності, фермерських господарств, трансформаторних підстанцій, аеропортів і промислових підприємств).

Тепер, коли ми дізналися, від чого залежить ціна на земельну ділянку, можна переходити до стратегій інвестування в земельні ділянки.

Стратегія №1 - ділянка під ЛПХ розділити на ділянки під ІЖС

Для початку слід вивчити План земельної забудови і види дозволеного використання муніципального освіти, в якому ви плануєте вкладати гроші. Вивчіть кадастрові ціни на землю в декількох муніципалітетах вашого регіону. Якщо вартість земельних ділянок явна завищена - переходите на сусідні.

Крок 1 - пошук ділянки

Після аналізу цін, знаходимо земельну ділянку від власника для ведення особистого підсобного господарства (ЛПГ) і, бажано, розміром близько 50 соток. Законодавчо розміри земельних ділянок, що передаються громадянам для різних цілей, відрізняються: так, максимальний розмір земельної ділянки під ЛПХ - 50 соток, а для ведення індивідуального житлового будівництва (ІЖС) - 20 соток. Однак по 20 соток землю під ІЖС ніхто не продає, так як її вигідніше «розпиляти» і продати частинами (чим ми з вами і займемося далі).

Крок 2 - межування

Стратегія №9 - вичікування

Котеджні селища зараз популярні, проте нові земельні нарізки об'єднує одне правило - на першому етапі, поки дороги, електрика і газ ще не підведені, ділянки коштують на 20-50% дешевше, ніж в кінці продажів. Звичайно, не кожен власник котеджного селища захоче продавати землю дешево, але, в іншому випадку, він побачить перші продажі, тільки після підведення комунікацій, а це мінімум 1-2 роки.

Профіт

Якщо нова нарізка земельних ділянок перспективна, виходьте на власника і пропонуйте свою ціну. Наприклад, на 50% нижче ціни, за яку хочете продати самі.

Як професійно ставити цілі

В інвестиційні стратегії важливо вміти прогнозувати, оцінювати і складати план з отриманої інформації. Важливо правильно поставити мету. Конкретизуйте та розписуйте мети по пунктам використовуючи методику американських маркетологів «SMART». Мета досягається, коли вона:

• Specific - Конкретна (наприклад, збільшити вкладення на 30%);
• Measurable - Вимірна (у чому буде вимірюватися результат: рублі або долари; в місяць або на рік);
• Achievable - Досяжна;
• Realistiс - Актуальна;
• Time - Обмежена в часі.

висновки

Інвестування в земельні ділянки - це комплекс знань, праці і везіння, вміння мислити стратегічно і будувати плани хоча б на найближчі 5 років. Людям з підприємницьким духом простіше оцінювати ризики, але у «гуманітаріїв» теж є всі шанси на профіт.

Оновлене законодавство і доступна інформація, дозволяють будь-якому громадянину РФ самостійно освоїти інвестиції в землю. Правила землекористування і забудови, знання федеральних законів і оформлення документів - завжди знадобиться вам в майбутньому.

Правила виділення і вилучення земельних ділянок, раніше встановлені президентськими указами, переносяться до Кодексу про землю. Зокрема, в ньому з'явиться ст. 351 «Переліки вільних (незайнятих) земельних ділянок та переліки ділянок для реалізації інвестиційних проектів».

Вперше Указ Президента від 27.12.2007 № 667 «Про вилучення і надання земельних ділянок» був доповнений подібної нормою (п. 41) Указом від 5.06.2013 № 258. Пізніше вона була скоригована указами від 14.01.2014 № 26 та 16.06.2015 № 244.

Тепер відповідно до Законом від 18.07.2016 № 403-З в самому Кодексі встановлюється, що місцеві виконкоми формують переліки вільних (незайнятих) земельних ділянок, інформація про наявність яких повинна бути повною, достовірною, відкритою і доступною, при цьому вона підлягає включенню до переліків із зазначенням цілей можливого використання таких ділянок. Дані переліки повинні підтримуватися місцевими виконкомами в актуальному стані, щомісяця оновлюватися і розміщуватися на інформаційних стендах та офіційних сайтах цих органів в мережі Інтернет (при наявності таких сайтів), можуть вони поширюватися і іншими доступними способами, в т.ч. через ЗМІ.

Визначено також, що Мінський міський, міські (міст обласного, районного підпорядкування) та районні виконкоми формують переліки ділянок для реалізації інвестпроектів. Рішення виконкомів про включення ділянок в дані переліки приймаються на підставі містобудівних паспортів земельних ділянок, підготовлених з урахуванням затверджених у встановленому порядку генеральних планів міст та інших населених пунктів, містобудівних проектів детального планування, архітектурних проектів забудови територій міст, схем комплексної територіальної організації областей (районів) , схем землеустрою районів. Ці переліки також в обов'язковому порядку розміщуються на інформаційних стендах та офіційних сайтах місцевих виконкомів в Інтернеті (при наявності таких сайтів), а також можуть поширюватися іншими доступними способами, в т.ч. через ЗМІ. При цьому для будівництва об'єктів, передбачених укладеними з Республікою Білорусь інвестиційними договорами, надаються тільки ті земельні ділянки, які включені до переліків ділянок для реалізації інвестпроектів, якщо, звичайно, інше не встановить Президент.

Інформація, що міститься в списках дільниць для реалізації інвестпроектів, повинна постійно підтримуватися місцевими виконкомами в актуальному стані, бути повною, достовірною, відкритої, доступної та включати цілі можливого використання цих ділянок, Їх орієнтовні площі, а також містити відомості про держоргані (держорганізації), в який (яку) необхідно звертатися для укладення інвестиційного договору з Республікою Білорусь. Крім того, перелік може містити відомості про об'єкт інвестицій, в т.ч. об'єктах нерухомості, що підлягають знесенню, забезпеченості ділянок інфраструктурою, щодо мінімального обсягу інвестицій, можливі пільги і (або) преференції інвесторові (інвесторам) та (або) організації, що реалізує інвестпроект, терміни реалізації інвестпроекту. При прийнятті рішення, що передбачає включення ділянки до переліку (виключення з переліку), зазначена інформація оновлюється на інформаційних стендах та офіційних сайтах місцевих виконкомів в мережі Інтернет (при наявності таких сайтів) не пізніше робочого дня, наступного за днем \u200b\u200bприйняття такого рішення.

Копія рішення (виписка з рішення) про включення ділянки до переліку ділянок для реалізації інвестпроектів не пізніше робочого дня, наступного за днем \u200b\u200bприйняття такого рішення, направляється місцевим виконкомом в Мінекономіки, а також до відповідного обласний виконком для розміщення на офіційних сайтах цих органів в Інтернеті.

В свою чергу, виключення ділянки з переліку ділянок для реалізації інвестиційних проектів допускається в разі:

Висновки в установленому порядку інвестиційного договору з Республікою Білорусь і його реєстрації в Державному реєстрі інвестиційних договорів з Республікою Білорусь;

Вилучення та надання земельної ділянки для держпотреб;

Якщо така ділянка більше 2 років з дня прийняття рішення про його включення до переліку ділянок для реалізації інвестпроектів залишається незатребуваним інвесторами;

В інших випадках, визначених Президентом.

Порядок формування переліків вільних (незайнятих) земельних ділянок та переліків ділянок для реалізації інвестпроектів буде визначатися обласними і Мінським міським виконкомами.

Крилата фраза Марка Твена: «Купуйте землю - її більше не виробляють», яку так люблять брокери, не дуже підходить для Росії. У країні, де нараховуються десятки мільйонів гектарів неосвоєних земель, ліквідність багатьох виставлених на продаж ділянок викликає серйозні сумніви. Учасники ринку розповіли DailyMoneyExpert, чому приватні інвестиції в російську землю практично втратили актуальність.

перегріта земля

Експерти вельми песимістично оцінюють земельний ринок. Причому мова йде навіть не про російську глибинку, а про ділянки в Московській обрости, розташованих на середньому видаленні від МКАД.

«Ніякого сенсу інвестицій в землю немає. Зараз на ринку продається досить ділянок, які вже підготовлені для будівництва, і продаються з дисконтом. Найчастіше нижче собівартості », - вважає директор бізнес-напрямки нерухомість компанії Strategy Capital Advisor Наталія Круглова.

Придбання землі у вигляді активу або засоби збереження грошей - сумнівна перспектива, особливо з урахуванням зростання податків і контролю за її використанням з боку російського законодавства, впевнений генеральний директор Вотчина Country Club Михайло Михайлов.

«Цим потрібно було займатися в 1990-2000 рр. Сьогодні скуповувати землі в спекулятивних цілях - заняття вкрай невдячна. Нічого на цьому не заробити - все вже вкрадено до нас », - іронізує директор напрямку складської, індустріальної нерухомості, землі та інвестиційних проектів консалтингової компанії DNA Realty Дмитро Вишина.

Однак громадяни, які бажають інвестувати кошти в землю, знайдуться завжди. Спробуємо розібратися в перспективах такої покупки. У даній статті ми спеціально не будемо розбирати покупку ділянок з підрядом і без підряду в організованих селищах.

В даний час у приватного інвестора існують три основні варіанти вкластися в даний актив:

Купити землю сільгосппризначення в розрахунку на зростання вартості або переклад в ІЖС (індивідуальне житлове будівництво) з подальшим продажем;

Купити ділянку в дачному товаристві або в селі, розраховуючи на подальше зростання вартості;

Купити ділянку землі для реалізації власного девелоперського проекту.

Існує і четвертий варіант - купити землю сільгосппризначення і організувати на ній фермерське господарство, але це вже не зовсім інвестиції, а скоріше відкриття нового бізнесу.

російський фермер

Круглова вважає, що сьогодні не вийде купити сільгоспземлі дешево, а потім продати дорого. «Ціни не піднімаються, а ось вартість" тримання "землі росте на очах. Довго сидіти в активі не вдасться: всі регулювання обороту земель в РФ зараз орієнтоване на боротьбу зі спекулянтами. Навіть великі забудовники продають свої земельні банки, якщо плани їх освоєння не вкладаються в 3-5 років », - підкреслила експерт.

«Не варто очікувати зростання вартості сільськогосподарських земель в найближчі півтора-два роки. Однак через три-чотири роки зростання може скласти від 6 до 9% в рік », - вважає директор департаменту житлової нерухомості NAI Becar Поліна Яковлєва.

Вкладення в сільськогосподарські землі можуть виглядати привабливими, якщо розглядати їх як на інвестиції в реальних виробників, зазначив Михайлов.

«Інвестувати в землі сільгосппризначення можна тільки під розвиток профільного виробництва - сільського господарства. З урахуванням санкцій і курсу на імпортозаміщення при певній підтримці держави такі проекти можуть стати цікаві », - згоден з колегою Вишина.

Він додав, що ділянки сільгосппризначення, крім непотрібної для житлового будівництва категорії, як правило, не мають навіть мінімальними технічними умовами. «При цьому офіційний платіж за переклад земель сільгосппризначення в ІЖС становить близько 23 тис. Руб. за сотку і займає 3-4 місяці. Прямо зараз в 35 км від МКАД в Дмитрівському районі продається ділянку в сільгосп з комунікаціями по 20 тис. Руб. за сотку. Таким чином, переклад може обійтися дорожче самої землі », - уточнив Вишина.

Механізм переведення земельної ділянки з категорії сільгосппризначення в категорію ІЖС посилюється. В даний час розробляються чергові поправки до федерального закону «Про переведення (трансформації) земельних ділянок». Найімовірніше, можливості для перекладу земель в категорію ІЖС будуть тільки звужуватися, зазначив директор департаменту елітної нерухомості компанії «Метріум Груп» Ілля Менжунов.

«Тим часом ліквідних пропозицій на ринку сільгоспземель мало. Сьогодні велика частина виставлених на продаж земель зосереджена в районах Підмосков'я, що межують з сусідніми областями. Вони, як правило, не цікаві для розвитку сільгоспвиробництва та житлового будівництва. Іншими словами, це низьколіквідні пропозиції. Однак саме на ці земельні ділянки діють найістотніші дисконти », - підкреслив Менжунов.

Він додав, що якщо не використовувати сільгоспземлі за призначенням протягом трьох років, з'являється ризик вилучення ділянки для потреб держави. Відповідно, землі, що потрапляють під категорію сільськогосподарських, необхідно обробляти, збирати урожай, займатися його зберіганням і реалізацією. Власник також зобов'язаний платити податок на майно, а ставка для даної категорії земель є однією з найвищих.

Інвестиції в землі сільгосппризначення, якщо мова не одягнений про їх використання за прямим призначенням, навряд чи можна вважати придатними для широкої аудиторії, оскільки при їх покупці існує величезна кількість підводних каменів. Нна ринку дуже багато шахраїв, а продаються ці землі, як правило, дуже великими площами, що означає високий поріг входу, резюмував керуючий партнер «M9 development» Максим Морозов.

Будиночок в селі

Інвестувати в дачі і села має сенс, якщо дачний ділянка розташована не далі 80 км від міста, а сільський - 40 км. Також ділянки повинні володіти мінімальним набором комунікацій - електрика і вода.

«Великим плюсом для ділянках в селах є наявність магістрального газу», - зазначив керуючий виставкою будинків «Малоповерхова країна» Роман Коняхин.

Він додав, що централізованої каналізації в селах і дачних селищах зазвичай немає, тому інвестору можливо доведеться робити автономну каналізацію, адже не кожен кінцевий покупець готовий до покупки ділянки без підведеної каналізації.

Найбільшим попитом, на думку Коняхіна, будуть користуватися ділянки в садових некомерційних товариствах, що відносяться до нової Москві - на їх благоустрій до 2018 року виділено 2,7 млрд руб. Ці кошти планується витратити на будівництво доріг, електрифікацію, газифікацію та інші потреби.

В цілому ж інвестиційний потенціал сільських і дачних ділянок ненабагато вище, ніж у сільгоспземель.

«Найближчим часом не варто очікувати збільшення вартості даного активу, приріст в 10% річних можливий, починаючи з 2017 року», - вважає Яковлєва.

Сам собі девелопер

Найбільш прибутковим варіантом учасники ринку вважають придбання ділянки землі для подальшого входження в девелоперський проект, щоб на виході забрати свою частку метрами або грошима. Втім, конкуренція в цій сфері висока, а інвестору також знадобляться специфічні знання.

«Багатьом сьогоднішнім лендлордам земля дісталася" за мішок картоплі ". Нещодавно податки на землю підняли, прив'язавши розрахункову базу до кадастрової вартості, що, природно, змусило власників шукати шляхи реалізації земель », - вказав Вишина.

«Сьогодні складно утримувати ділянку" віджатий свого часу за корупційною схемою і висить на балансі до кращих часів ". Останнім часом ми бачимо величезну кількість власників землі з проханнями: зробіть хоч щось з ділянкою нашим, продайте, візьміть в девелоперський проект », - зазначив Вишина.

Наприклад, компанія «Абсолют Нерухомість» своєчасно перевела свої ділянки з сільськогосподарського призначення під житлове будівництво, і багато проектів зараз реалізуються на місці колишніх сільгоспземель. Однак є і багато «підвішеному» активів, які крім як за прямим призначенням і не можуть бути реалізовані, пояснив заступник генерального директора Est-a-Tet. Владислав Луцков.

В даний час з точки зору девелопера заміських проектів цікаві ділянки від 5 до 20 га на відстані від 10 до 50 км від МКАД. Саме ліквідне напрямок - захід, саме неліквідне - схід. Окремо розглядаються ділянки в Новій Москві через свого статусу і перспектив розвитку столиці, а й з ними пов'язаний і істотний мінус - все узгодження проходять через Москву, тому витрати будуть істотно вище, ніж в області, пояснив Вишина.

Підсумки і перспективи

«Не впевнена, що в загальному випадку інвестиції в землю можуть принести дохід, що однак не виключає локальних ситуацій, наприклад, персонального інсайдерського знання про якийсь території і планах її майбутнього розвитку. Зокрема можна вкластися в землі близько майбутніх автодоріг, але це авантюра, з ймовірністю виграшу не більше, ніж в 50% », - вважає Круглова.

У світлі останніх перетворень до одного з найперспективніших напрямків можна віднести Кримський півострів, додав Михайлов.

Круглова впевнена, що в загальній перспективі нас чекає збільшення обсягу пропозиції за зниженими цінами, відсутність ліквідності і зростання податкового навантаження. «У сукупності, володіти землею має сенс тільки якщо відомо, як її використовувати тут і зараз», - підкреслила Круглова.

Ринок нерухомості стагнує, ціни на об'єкти знижуються, згоден з колегою Морозов.

«Для довгострокових інвестицій перспективними будуть листопад 2015 року та лютий 2016 року, в зв'язку з тим, що в цей період буде найбільш низький попит на земельні ділянки, а відповідно і найнижча і вигідна вартість», - додала Яковлєва.

Таким чином, в даний час інвестиції в землю фактично позбавлені практичного сенсу. Переклад сільгоспземель під ІЖС складний і доріг, а розвивати ферму зважиться не кожен. Ділянки в дачах і селах дадуть лише 10% річних і то в перспективі, а входження в девелоперський проект зажадає дійсно вдало розташованого ділянки з можливістю підведення комунікації. Тому земельному інвестору залишається сподіватися лише на інсайд і пошук реально недооцінених активів.

Заступник голови адміністрації Ростова по економіці Дмитро Чернишовназиває систему супроводу інвестпроектів ефективною: з підприємцями паралельно працюють галузеві департаменти і глави районних адміністрацій. Головні проблеми - відсутність сформованих локацій для проектів і вартість землі в межах міста.

Заступник голови адміністрації Ростова по економіці Дмитро Чернишов. Фото Гліба Садова.

За даними Дмитра Чернишова, заступник голови адміністрації Ростова по економіці, більшість міських інвестпроектів пов'язане з житловою і комерційною нерухомістю. При цьому влада пов'язує перспективи з розвитком промисловості, зокрема в Суворовському районі, де для створення виробництв виділено кілька десятків га.

У числі високобюджетних об'єктів, введення яких заплановано до кінця року, - готелі Hyatt 5 * і Radisson 4 *, а також друга черга ТРК «МЕГАМАГ» на південному виїзді з міста.

N: - Прокоментуйте дані про появу в проекті реконструкції кіноконцертного комплексу «Росія» нового інвестора - ГК «Донський причал» сім'ї Гогорян. Глава адміністрації Ростова Віталій Кушнарьов повідомив про зміни ЗМІ, однак пізніше прес-служба мерії цю інформацію не підтвердила.

Д.Ч .: - Дійсно, через проблеми з фінансуванням колишній інвестор, компанія «Ростдонавтовокзал», зайнявся пошуком партнера, який міг би викупити його частку - 75%. Навесні було підписано попередній договір купівлі-продажу з однією з компаній групи «Донський причал». Він був укладений на всю частку «Ростдонавтовокзала». В яку суму її оцінили, не можу сказати.

Зараз ведеться структурування угоди. Думаю, вона буде закрита протягом одного-двох місяців. Але новий інвестор не стоїть на місці. До моменту його появи був розроблений і затверджений проект. Зараз ведуться роботи по його коригуванні і розробці робочого варіанту документації. Це наступний етап. 25% в проекті як і раніше належить муніципалітету. Розмови про те, щоб купити частку міста, були, в адміністрацію надійшов лист. Але на сьогоднішній день рішення не прийнято.

N: - «Ростдонавтовокзал» анонсував інвестиції на рівні 600 млн руб. і будівництво ТРК площею 16,5 тис. кв. м з підземним, цокольним та 4 надземними поверхами. У ньому повинні були з'явитися кіноблок і джазовий клуб ім. Кіма Назаретова. Новий інвестор може змінити концепцію?

Д.Ч .: - Кінотеатр «Росія» - об'єкт охорони, пам'ятник архітектури. Він в будь-якому випадку повинен бути відтворений. І в цілому проект «Донського причалу» не може відрізнятися від узгодженого раніше - ні в об'ємних рішеннях, ні в рішеннях по площах. Реалізувати проект доведеться відповідно до висновку Мінкультури і дозволом на будівництво.

Новий інвестор буде діяти тільки відповідно до затвердженого Мінкультури проектом. Коригування проектної документації можлива, але вона буде в обов'язковому порядку узгоджуватися з органом держохорони об'єктів культурної спадщини (ОКН).

У 2005 році «Ростдонавтовокзал» уклав з ДІЗО договір про реконструкцію кіноконцертного комплексу, замовником на розробку проектно-кошторисної документації виступило ВАТ «Русь» (спільне підприємство інвестора і ДІЗО. - N). Тільки в 2015 році Головдержекспертизи видала позитивний висновок щодо реалізації проекту. Також потрібно було отримати позитивний висновок Мінкультури. Воно з'явилося лише в 2016 році.

За запевненням нового інвестора, він встигне завершити роботи до зазначеного часу. До будівельно-монтажних робіт планується приступити через 3-4 місяці після того, як буде закрита угода. Тобто роботи на об'єкті можуть розпочатися вже до кінця цього року. Остаточний розмір інвестицій буде зрозумілий, коли буде готова робоча документація.

N: - Чим пояснюється розбіжність між заявою сіті-менеджера і офіційною версією прес-служби?

Д.Ч .: - Одна з компаній групи - сторона угоди, але, оскільки вона ще не закрита, в ДІЗО інформації про зміну інвестора немає. Таким чином, між даними, які озвучив Віталій Кушнарьов, і офіційною відповіддю прес-служби протиріччя немає.

N: - Чи є, на ваш погляд, ризик того, що вийде, як з набережної, на якій замість одноповерхових павільйонів «Донський причал» побудував двоповерхові, Департамент архітектури зміг домогтися через суд їх приведення у відповідність з проектом і в підсумку змінив концесійну угоду , узаконивши таким чином споруди?

Д.Ч .: - З реалізацією цього проекту все простіше: «Росія» - об'єкт культурної спадщини, будівництво якого має бути здійснено відповідно до дозволу, виданого Міністерством культури, яке здійснює перевірки в цій частині.

N: - Ситуації з «Росією» і кінотеатром «Ювілейний» схожі: в обох проектах муніципалітет володіє частками в статутному капіталі, а інвестор не виконує умови угоди про реконструкцію. Які помилки з боку адміністрації, на ваш погляд, мали місце?

Д.Ч .: - Я б не сказав, що місто допустило помилки. В обох випадках співробітництво будувалося в рамках Федерального закону № 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна»: проводилися конкурси зі створення бізнес-планів та їх оцінці при створенні акціонерних товариств. На той момент все було проведено вірно, інших об'єктивних можливостей почати реконструкцію даних об'єктів не було.

Основна складність з «Росією» в тому, що у неї статус об'єкта культурної спадщини. Реально 10 років були витрачені на розробку ПКД, яка б, по-перше, задовольнила громадськість міста і, по-друге, могла б забезпечити інвестору повернення грошових коштів.

У випадку з «Ювілейним» проблема полягає в недооцінці інвестором обсягу грошових коштів, необхідних для реалізації проекту. 2013 рік був непростим в економічному плані. В інвестиційному договорі вказано розмір вкладень «не менше 80 млн руб.», Але сума ця виросла багаторазово за рахунок подорожчання будматеріалів і коригування потенційних проектних рішень.

Спочатку інвестор планував відтворити щось близьке до того, що було спочатку, проте в ході коректування концепції проект був змінений. Підприємницькі ризики виявилися занадто високі, а сума, зафіксована в інвестдоговором, набагато менша за реальну.

N: - Які перспективи реконструкції «Ювілейного»?

Д.Ч .: - Його інвестор також виступив з ініціативою покупки частки муніципалітету в проекті, проте схвалення не отримав. У нас є побоювання, що при продажу частки в цьому проекті місто повністю втратить контроль, а власник або взагалі заморозить проект, або на свій розсуд розпорядитися ділянкою. І ми в результаті отримаємо далеко не кінотеатр і не культурний центр.

Намір довести частку до 100% інвестор пояснював бажанням залучити фінансування. Аргументація проста: коли у проекту 2 господаря, банки не погоджуються його кредитувати. Вважається, що потенційно на певному етапі може виникнути конфлікт інтересів.

У реконструкцію «Ювілейного» вже вкладено близько 100 млн руб. За словами інвестора, зведено 25% від всього каркаса будівлі. За фактом закладений фундамент, зведені частини колон.

За словами інвестора, на цьому етапі гроші закінчилися. Він вважає, що виконав зобов'язання, вклавши не менше 80 млн руб., Однак у другій частині угоди йдеться, що будівля повинна бути повністю побудовано.

Ми повинні побачити рух в рамках реалізації проекту до листопада, коли закінчується термін дії дозволу на будівництво. Його можна продовжити. Але чи буде це зроблено, керуючись законом, вирішить муніципалітет. Не виключаю можливість розірвання інвестиційного договору в судовому порядку.

N: - Що сьогодні являє собою перелік міських інвестпроектів? На яку підтримку можуть розраховувати інвестори?

Д.Ч .: - У нашому списку - 97 інвестпроектів на загальну суму 267 млрд руб.

Система їх супроводу досить ефективна. З одного боку, інвесторів підтримують галузеві органи адміністрації, з іншого - голови районних адміністрацій. Вони працюють паралельно.

У кожному галузевому органі створені робочі групи по супроводженню проектів. Вони підбирають майданчики для реалізації. Сьогодні одна з головних проблем міста - відсутність сформованих локацій.

Основна проблема інвесторів - вартість землі в Ростові: вона набагато вище в межах міста, ніж за її межами. У тому числі тому в плані промисловості активно розвивається Аксайського району; багато підприємств йде в Мясниковський район. Відстань до міської смуги - 1 м, а ціна землі відрізняється в кілька разів.

За участю Департаменту архітектури і ДІЗО здійснюються формування і підбір майданчиків. Далі в ручному режимі вони супроводжують оформлення договірних відносин з інвестором. Галузеві органи курирують підключення до інженерних мереж. Проблеми з ресурсоснабжающими організаціями ми - знову ж в ручному режимі - намагаємося вирішувати. Часто складності такого роду виникають у проектів на фінальній стадії реалізації.

Природно, допомагаємо і в отриманні дозволів на будівництво.

Підприємці самі активно звертаються до Департаменту економіки, якщо є проблеми. Світлана Камбулова у нас дуже доступна для спілкування.

Приклади активної участі адміністрації з недавнього минулого - будівництво гіпермаркету «Стрічка» на 14-й Лінії і торгового центру METRO на пр. Королева. Ми сприяли скороченню термінів отримання техумов, щоб об'єкти були своєчасно введені в експлуатацію.

N: - Які великі інвестпроекти повинні бути реалізовані в 2017 році?

Д.Ч .: - За перше півріччя вже завершені 8 великих проектів на суму 2,2 млрд руб. Ми отримали 155 нових робочих місць. У їх числі - будівництво компанією СКЛП логістичного терміналу класу А на вул. 2-й Луговий. Він побудований із застосуванням найостанніших інноваційних технологій в області зберігання і обробки продукції. Все максимально автоматизовано. Завдяки цьому ще до введення об'єкта все було законтрактовано, підписані договори з PepsiCo і т. Д.

Також на 1-й Луговий побудований великий логістичний комплекс під реалізацію сухих будівельних сумішей та цементу. Інвестор - «МедСемРус». У ці комплекси вкладено понад 700 млн руб.

Введено ТРЦ «Орбіта» на пр. Королева; його площа - понад 20 тис. кв. м. Цільова аудиторія - практично весь СЖМ. Обсяг вкладень в нього - 840 млн руб.

«Орбіта», як і «Ювілейний», пов'язана з бізнесменом Ігорем Вороновим, хоча офіційно він не заявлений як бенефіціар. У проекті кінокомплексу інвестор - афільована з ним компанія «Сонячне коло». При цьому реалізація «Орбіти» дозволяє нам з певною часткою оптимізму дивитися в майбутнє: інвестор володіє фінансовим потенціалом для реалізації проекту «Ювілейного».

Ще один великий реалізований проект - автоцентри «Мерседес» і «Тойота» в ЗЖМ, що належать групі «КЛЮЧАВТО». Обсяг інвестицій - 535 млн руб.

N: - Що планується ввести в дію до кінця року?

Д.Ч .: - Ми розраховуємо на добудову Hyatt, обсяг інвестицій в який - 5,8 млрд руб. Сподіваємося, що до кінця року об'єкт буде введений в експлуатацію. Також в планах - введення другої черги «МЕГАМАГА» (обсяг інвестицій - 2,2 млрд руб.). Він повинен відбутися восени. Проект цікавий, по наповненню він буде помітно відрізнятися від всіх інших. В оренду вже здано частину площ, підібрані якірні орендарі. Планується дитячий парк; потужної точкою тяжіння стане IMAX.

У Radisson Blu Ростов дуже високий ступінь готовності, чи не щотижня у нас проходять проміжні зустрічі: цим готелем ми замінили Sheraton у програмі підготовки до ЧС-2018. Обсяг інвестицій - 350 млн руб.

На Шаумяна, 39, будується 7-поверховий готель з бюджетом близько 300 млн руб. Також має завершитися відтворення будинку на Садовій, 162/70 (перетин з Фортечним), в яке компанія «Ростовінвестстрой» інвестує 850 млн руб.

N: - Протягом останніх двох років власник виробництва жіночого одягу ELIS Олександр Єремєєв заявляє про намір створити виробництво в Суворовському мікрорайоні. Чим пояснюється відсутність динаміки в цьому проекті?

Д.Ч .: - Віталій Кушнарьов неодноразово заявляв на раді з інвестицій, що нам хотілося б бачити більше проектів, пов'язаних з промисловістю, виробництвами, в межах міста. І самі забудовники, в тому числі Суворовського мікрорайону, активно заявляють, що готові до цього. Вони навіть виділили кілька десятків га землі, сформували ділянки - саме з метою залучення промислових підприємств.

Основний мотив забудовників території: «людям треба десь працювати». У новому районі багато молодих сімей. У Суворовському, наприклад, більше 70% квартир купується через іпотеку.

Що стосується ELIS, складність в тому, що сформовані ділянки по площі в кілька разів перевищують потреби компанії. Ділянка, який ми розглядали, - близько 4 га, менше на даній території не сформоване. А ELIS потрібно 1-2 га, зайве - це додаткові фінансові витрати.

Зараз основна частина інвестпроектів - це або будівництво житла, або торгові центри. А ми хотіли б зробити акцент на виробництво. Зрозуміло, що це повинен бути не центр міста.

Є, правда, й інша точка зору, її на недавньому раді з інвестицій висловлював глава «Центр-інвесту» Василь Воскові: треба виносити виробництва за межі міста. Але у нас сьогодні це нереально. По-перше, ми визволимо величезна кількість людей - виникне диспропорція; по-друге, ми ще не досягли того рівня постіндустріалізації, розвитку нової цифрової економіки, при яких ми могли б забезпечити всіх людей високотехнологічними робочими місцями. Хоча є рух і в цьому напрямку, і один з яскравих прикладів - «Роствертол».

N: - Як ви оцінюєте перспективи запуску Sheraton до чемпіонату світу з футболу?

Д.Ч .: - Нинішній власник - ТОВ ПФО «Траст». Компанія завершила операцію з придбання ТОВ «Ліра», на балансі якого знаходиться об'єкт, у структур ВТБ 17 жовтня 2016 року.

Ми скептично ставимося до ідеї ввести цей об'єкт до ЧС-2018. Я двічі в день проїжджаю повз комплексу і регулярно переконуюся, що активності там немає.

За заявою інвестора, в даний час в Sheraton проводиться комплексне обстеження конструкцій об'єкта; нові власники допрацьовують і коригують окремі розділи робочої документації. Вони стверджують, що реалізувати проект в тому вигляді, в якому він був задуманий, немає технічної можливості. Одночасно вони проводять переговори з потенційними підрядниками і генпідрядчиками і - головне - вирішують питання з подальшим фінансуванням проекту. Уточнити, скільки коштів потрібно для добудовування, вони зможуть після того, як проведуть комплексне обстеження. Це ж стосується і термінів будівництва.

Напевно можна сказати лише одне: зараз все впирається у фінансування. Поки не будуть відкриті лінії, комплексне обстеження можна проводити і місяць, і рік. Наш діалог з інвестором не те щоб дуже живий і конструктивний. Надій особливих ми не покладаємо.

N: - Останнім часом на радах з інвестицій було представлено кілька проектів розвитку міських парків по концесії. Які з них вже реалізуються?

Д.Ч .: - Облаштування парків і скверів - соціально орієнтовані проекти, в яких місто дуже сильно зацікавлений. Ми б хотіли реалізувати якщо не все, то більшу частину проектів на умовах муніципальної-приватного партнерства.

У нас є позитивний досвід. У 2000-2003 рр. два парки - Жовтневої революції та м Плевен - були передані в оренду з певними інвестиційними умовами / договорами. Це не концесія в чистому вигляді.