Encyclopedia firefroof.

Đầu tư vào đất từ \u200b\u200bđích đến. Đầu tư vào đất đai. Những trang web nào có thể được chia thành cổ phiếu

Như bạn đã biết, thu nhập tối đa từ việc sử dụng các tài nguyên có sẵn trong nền kinh tế thị trường có thể được hợp tác với các công ty và các bộ phận chuyên nghiệp về các điều kiện được thỏa thuận trước. Những điều kiện này, một tập hợp các hành động, tiền gửi của các bên và các điều khoản được điều chỉnh bởi các thỏa thuận (hợp đồng). Hoạt động đầu tư là một điều kiện cần thiết cho các mạch cá nhân của các quỹ của thực thể kinh tế. Hợp đồng đầu tư là một thỏa thuận giữa nhà đầu tư và những người tham gia khác, xác định quyền và nghĩa vụ lẫn nhau của họ để chuyển nhà đầu tư cho khách hàng của khách hàng và tài nguyên vô hình để tổ chức và đảm bảo bất kỳ hoạt động đầu tư nào trong lợi ích của nhà đầu tư. Trong tất cả các loại điều ước đầu tư, như một loại hợp đồng độc lập tại Liên bang Nga, hợp đồng đầu tư có thể được phân biệt (hợp đồng) trong xây dựng. Hợp đồng đầu tư xây dựng là một hợp đồng xây dựng (tái thiết) của tài sản, bao gồm thiết kế quan hệ đất đai và thực hiện thiết kế, xây dựng, vận hành cần thiết và các công trình khác được ký kết trên cơ sở quyết định của chủ sở hữu. Các nhà đầu tư và người sử dụng cơ sở đầu tư là đối tượng chính của hoạt động đầu tư.

Chủ đầu tư có thể là bất kỳ trạng thái nào, kết cấu hỗn hợp hoặc tư nhân, có đủ số tiền, hoặc khả năng thu hút họ quan tâm đến việc thực hiện dự án xây dựng (tái thiết) và nhận thu nhập từ hoạt động xây dựng cơ sở bất động sản, hoặc doanh số của nó ở bất kỳ giai đoạn nào của hợp đồng đầu tư, điều kiện cho sự đồng ý của tất cả những người tham gia.

Chủ sở hữu của lô đất có thể là: Liên bang Nga, đối tượng của Liên đoàn, Thành phố và Cá nhân. Do thực tế là một phần quan trọng của tài nguyên đất thuộc về Nhà nước, trên các vùng đất trong đó phần lớn các dự án đầu tư và xây dựng đang được thực hiện, loại đóng góp phổ biến nhất của Nhà nước đối với các hợp đồng đầu tư là đất, cả miễn phí và xây dựng -up bất động sản.

Mỗi người tham gia quá trình đầu tư đóng góp đóng góp của mình: Nhà nước hoặc tư nhân là một lô đất, một nhà đầu tư - tiền mặt. Đồng thời, mỗi bên mong đợi lợi nhuận từ các hoạt động đầu tư, nên cân đối do đóng góp.

Theo quy định, một điểm gây tranh cãi khi ký hợp đồng đầu tư là xác định tỷ lệ của những người tham gia trong quá trình đầu tư theo quan điểm của sự phức tạp của việc xác định mức độ tương đương với sự đóng góp của họ, hoặc, trong trường hợp thoát khỏi dự án của một của những người tham gia, quyền của kết quả của hợp đồng đầu tư. Trong một số trường hợp, với sự chấm dứt sớm của hợp đồng đầu tư theo sáng kiến \u200b\u200bcủa một trong những người tham gia, quyền yêu cầu thiệt hại cho việc chấm dứt sớm hợp đồng đầu tư, cả hai dưới dạng chi phí đã phát sinh, và dưới dạng quyền về thị phần của người tham gia này - những lợi ích bị bỏ lỡ.

Trong điều kiện về độ mờ tổng thể của thị trường đất đai trong các khu định cư, sự hình thành của nó được thực hiện phần lớn sự tham gia của các cấu trúc nhà nước và thành phố trong quá trình xa lánh các lô đất, tốt nhất là kết luận của một Hợp đồng đầu tư.

Sự tham gia của Nhà nước trong hợp đồng đầu tư trong xây dựng có một tính năng nhất định - một điều kiện tiên quyết để thiếu thanh toán tiền mặt bổ sung của Nhà nước - "vô hại" của dự án đầu tư cho Nhà nước. Nói cách khác, sự tham gia của Nhà nước chỉ có thể khi có chi phí đóng góp ban đầu của Nhà nước sẽ biết các khoản thanh toán cần thiết cho hợp đồng đầu tư và, ngay cả trong trường hợp cơ hội thị trường không mong muốn, tất cả các khoản thanh toán bổ sung sẽ phải chịu các người tham gia khác . Chỉ trong trường hợp thực hiện đặc biệt của các chương trình được nhắm mục tiêu được coi là đầu tư các quỹ công cộng.

Đối với thâm hụt nhà nước, một dự án đầu tư là một cách chấp nhận được để giải quyết các vấn đề về cấp bách (dưới dạng thu nhập sau khi thực hiện hợp đồng đầu tư hoặc quyền chuyển nhượng, quyền của yêu cầu, nhận tài sản, tỷ lệ với các khu vực được xây dựng lại, tái cấu trúc , các đối tượng xây dựng mới, công việc và dịch vụ được thực hiện) tài khoản truyền như một tài sản không được yêu cầu hoặc tài sản thấp.

Tỷ lệ của Nhà nước trong việc thực hiện dự án đầu tư, trên thực tế, vẫn không cố định. Tuy nhiên, có các phương thức để tính giá trị này, tuy nhiên, mặt khác, một sự không chắc chắn nhất định vẫn còn, kể từ đó, đối với hầu hết các phần, tất cả phụ thuộc vào các thông số dự án của dự án.

Theo quy định, các hoạt động của nhà phát triển nhà đầu tư ở Moscow được thực hiện trên các vùng đất được tổ chức tại bất động sản thành phố hoặc liên bang. Và nhà đầu tư, theo thực tiễn đã thành lập, có nghĩa vụ phải trả "cổ phần của thành phố (hoặc Nhà nước)" trong việc thực hiện các dự án đầu tư.

Trong một nền kinh tế thị trường, xác định giá của một gợi ý cho bất kỳ sản phẩm nào - giá mà chủ sở hữu đã sẵn sàng để tiến hành xa lánh tài sản thuộc về anh ta (bao gồm cả công trường xây dựng) là quyền vô điều kiện của nhà nước là chủ đất như chủ đất. Về vấn đề này, các tuyên bố của những người tham gia khác trong quá trình "điều kiện kinh thánh" và "BRESSING BURDEN" là chủ nghĩa dân cư và nhằm mục đích gây áp lực lên các quan chức quyết định thành lập giá ban đầu của việc thực hiện đối tượng bất động sản.

Do số lượng đáng kể về việc thực hiện các đối tượng tài sản, các cấu trúc nhà nước và thành phố tạo ra các phương pháp khác nhau để xác định giá của sự xa lánh tài sản. Theo luật pháp hiện hành, sự tha hóa của tài sản nhà nước chỉ có thể được thực hiện với giá trị thị trường trên cơ sở cạnh tranh, do đó tất cả các phương pháp quản lý sự tha hóa của tài sản được soạn thảo trên cơ sở pháp luật về các hoạt động thẩm định.

Các phương pháp được phát triển bởi Chính phủ Moscow trong mười hai năm qua là một chương trình cố định rõ ràng theo quy định để xác định chi phí cổ phần của chủ sở hữu đất, theo bản chất của các quyền được chuyển giao gọi là "hợp đồng thuê quyền". Về bản chất, việc thanh toán cổ phần này là chi phí của quyền cho thuê dài hạn của một lô đất để phát triển và vận hành một số đối tượng bất động sản nhất định, theo quy định, từ 25 đến 49 năm như một khoản thanh toán một lần. Theo thực tiễn hiện tại, ngoài tổng số tiền được trả, thanh toán định kỳ được thực hiện - thuê để sử dụng đất. Khoản thanh toán một lần này là giá ban đầu (tối thiểu) với giao dịch bắt đầu. Đồng thời, tất cả những người tham gia rõ ràng đã cảnh báo về nhu cầu kiếm tiền hàng năm để sử dụng đất. Thanh toán quyền thuê một lô đất, với thâm hụt đất hiện tại, là chi phí mua vị trí đầu tiên trong hàng đợi để kết thúc một thỏa thuận thuê đất. Gần đây, cũng như sự gia tăng các đặc điểm không gian của các tòa nhà hiện có, được xây dựng lại hoặc mới được xây dựng, các khoản thanh toán cho cổ đông của lô đất được xác định trên cơ sở một phương pháp xác định tỷ lệ thành phố là một khoản phí của bồi thường cho cơ sở hạ tầng kỹ thuật, giao thông và xã hội. " Kỹ thuật này gần với thị trường so với trước đó. Nhược điểm duy nhất là độ mờ đục của việc xác định kích thước và số lượng hệ số khắc phục có khả năng thay đổi kích thước của bồi thường thanh toán.

Các phương pháp được cung cấp bởi Trung tâm Liên bang (theo quy định, Cơ quan quản lý tài sản Liên bang) của Phương pháp quy định một số chỉ số được tính toán và quy định việc thực hiện tiền gửi của chủ sở hữu của thửa đất hoặc quyền yêu cầu bồi thường cho thị phần của Chủ sở hữu trái đất theo phương pháp sử dụng dự định và được phản ánh trong các nhiệm vụ kỹ thuật để xác định thị phần của Liên bang Nga trong dự án đầu tư.

Kết quả của nghiên cứu, có thể nói về các số liệu trung bình về mức độ của thị phần của Liên bang Nga trong hợp đồng đầu tư: trên các đối tượng nằm ở Trung Á của Moscow, trung bình từ 30 đến 60% Khu vực này, trong thành phố toàn bộ - 25-40%.

"Thị phần của thành phố Moscow" (về hợp đồng đầu tư, nơi chủ sở hữu của lô đất là Moscow) là 20-50% và được coi là một tổng thể trong thành phố như sau: ở Cao - 50% - Nhà đầu tư, 50% - chủ sở hữu của lô đất; Ở các quận hành chính khác của thành phố, 70% - nhà đầu tư, 30% - chủ đất.

Trong mỗi trường hợp cụ thể, tỷ lệ cổ phiếu có thể thay đổi tùy thuộc vào tính khả dụng của những trở ngại, tính năng vị trí, tình hình thị trường. Câu hỏi về việc thanh toán rỉ sét của thành phố (tiền hoặc mét) được giải quyết riêng.

Ngoài phí thuê đất trong thời gian thiết kế và xây dựng và, trong tương lai, hoạt động của cơ sở được hoàn thành bởi việc xây dựng, phối hợp tài liệu cho phép nguồn, kết nối với các mạng, nhà đầu tư phải sản xuất các khoản khấu trừ để xây dựng Trường mẫu giáo, trường học, vv

Có một số đặc điểm liên quan đến kế toán và pháp luật khi bồi thường cho thành phố: Nhà đầu tư hoặc bồi thường cho thành phố làm quà tặng và trả 24% số tiền này là thuế thu nhập (tức là thuế của thành phố trên cổ phiếu được truyền qua nhà đầu tư) hoặc đang cố gắng nắm giữ cổ phần này làm chi phí xây dựng.

Trong thực tế, khái niệm về phần "của chủ sở hữu đất" và khái niệm "bồi thường cho thành phố" cho cơ sở hạ tầng xã hội, giao thông và kỹ thuật hiện tại được trộn lẫn giữa bản thân và được thanh toán dưới dạng một khoản thanh toán trong ngân sách thành phố - "Chia sẻ của thành phố". Trong trường hợp, chủ sở hữu của thửa đất là thành phố - không có vấn đề gì xảy ra. Tuy nhiên, tại thời điểm này có khoảng một chục hợp đồng đầu tư "gây tranh cãi", trong đó "đất liên bang" thực sự là bất hợp pháp, đã tham gia vào doanh thu kinh tế về các điều kiện đầu tư theo hợp đồng được ký vào năm và các nhà đầu tư mà không thu hút được đại diện của chủ nhân. Công việc tích cực đang được tiến hành để phối hợp các hợp đồng đầu tư này và thị phần của Liên bang Nga vì chủ sở hữu của lô đất được xác định, hoặc là chủ sở hữu của quyền cho thuê trên đất.

Trong trường hợp, lô đất thuộc sở hữu của các tổ chức thương mại hoặc các cơ quan chính phủ, việc tính toán các phương pháp bồi thường cho chi phí cơ sở hạ tầng dẫn đến một tài khoản kép và tải trọng gánh nặng cho nhà đầu tư làm giảm lợi nhuận của mình.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng thủ tục lập pháp để thực hiện các dự án đầu tư trong hầu hết các trường hợp được quy định bởi các văn bản hành chính của Chính phủ Moscow, Chính phủ Liên bang và Hợp đồng đầu tư của Nga ký kết giữa các nhà đầu tư và các cơ quan phụ thuộc liên bang mà không có sự tham gia của thành phố.

Các hợp đồng đầu tư như vậy không chứa các điều kiện cung cấp cho các khoản thanh toán của nhà đầu tư cho ngân sách của thành phố.

Nhiệm vụ của nhà đầu tư thực hiện bất kỳ khoản thanh toán nào có lợi cho thành phố có thể phát sinh chỉ từ quan hệ dân sự bằng cách tham gia vào một thỏa thuận thích hợp giữa Chính phủ Moscow và nhà đầu tư với sự đồng ý của ông. Theo đó, các quy định của văn bản hành chính của Chính phủ Moscow về việc xác định số tiền bồi thường cho cơ sở hạ tầng xã hội, vận tải và kỹ thuật hiện tại không phải là cơ sở để tính phí thanh toán quy định.

Việc thực hành các khoản thanh toán tính phí cho ngân sách thành phố trong việc thực hiện các dự án đầu tư đặc biệt về việc xây dựng nhà ở bị tranh chấp bởi các cơ quan liên bang.

Khoản 6 Điều 12 của Mã số thuế của Liên bang Nga không cung cấp quyền thành lập thuế và thuế liên bang, khu vực hoặc địa phương không quy định của Bộ luật và việc thanh toán của thành phố Moscow của nhà đầu tư trong việc thực hiện Các dự án đầu tư xây dựng và tái thiết các cơ sở dân cư tại thành phố Moscow không được cung cấp bởi Bộ luật này.

Thành phố Moscow thiếu căn cứ cũng yêu cầu bồi thường cho cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, v.v.), kể từ khi theo luật liên bang từ 06.10.99. Số 184-fz trên các nguyên tắc chung của tổ chức lập pháp (đại diện ) và cơ quan điều hành quyền lực nhà nước của Liên bang Nga "và từ 10/06/03. 131-fz" về các nguyên tắc chung của tổ chức chính quyền bản thân địa phương trong Liên bang Nga "Tài chính của cơ sở hạ tầng xã hội được thực hiện độc lập tại chi phí ngân sách của đối tượng của Liên bang Nga, tức là Trong trường hợp này, với chi phí ngân sách của thành phố Moscow.

Ngoài ra, theo nghệ thuật. 46 trong số các quy tắc quy hoạch đô thị của Liên bang Nga Cơ quan chính quyền địa phương có nghĩa vụ kháng cáo quyền sở hữu quyền ban hành một kế hoạch quy hoạch thành phố của lô đất trong vòng 30 ngày mà không thu phí, bao gồm thông tin về việc sử dụng đất được ủy quyền, các yêu cầu đối với cuộc hẹn, thông số và vị trí của các đối tượng xây dựng vốn trên lô đất quy định.

Hiện tại, luật pháp của Liên bang Nga chỉ có một khoản thanh toán của Thành phố, có thể được tính từ quyền chủ sở hữu quyền của lô đất trong quá trình lấy giấy phép xây dựng. Khoản thanh toán này là phí kết nối với các mạng lưới kỹ thuật và hỗ trợ kỹ thuật (nghệ thuật. 48 của mã quy hoạch thành phố). Có một phương pháp được nghị định phê duyệt của Chính phủ Moscow là 07.11.2006 số 882-PP, trên đó số tiền thanh toán cho cơ sở hạ tầng về tinh túy kinh tế của nó là giá trị thị trường của thửa đất hoặc một phần thu nhập của dự án , và không phải là chi phí kết nối. Do đó, kỹ thuật này không thể được sử dụng để xác định khoản thanh toán bù đắp cho chi phí kỹ thuật của thành phố Moscow trong các dự án đầu tư với sự tham gia của quyền sở hữu bất động sản của các cấu trúc thương mại hoặc Liên bang Nga.

Một trong những tài liệu trên cơ sở chi phí cho việc làm chủ và đào tạo kỹ thuật có thể được xác định là "một bộ chỉ số cụ thể cơ bản với chi phí xây dựng" (BUPS), được Chính phủ Moscow phê duyệt 06.06.1997. Cho № 595-RZP. Trong Bảng 2.13, các chỉ số cụ thể cơ bản về giá trị của sự phát triển phức tạp của microdistrics của bộ sưu tập cung cấp cơ cấu chi phí xây dựng microdistrict và chi phí thiết bị kỹ thuật và cải thiện lãnh thổ của lãnh thổ với số lượng Lên đến 10,9% tổng chi phí xây dựng chúng được cung cấp riêng.

Như đã lưu ý trong bài viết Krasnopernova O.M. "Kế toán cho việc tạo ra các yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan của lãnh thổ và hiệu suất của các điều kiện kỹ thuật để kết nối với các mạng lưới kỹ thuật chính trong việc đánh giá các đối tượng bất động sản tham gia vào các hoạt động đầu tư," Muaps đã được phát triển từ 10 năm trước và trong thời gian này ở đó là những thay đổi đáng kể và khung pháp lý và cấu trúc của chi phí xây dựng ước tính. Vấn đề phân tích và đánh giá chi phí hỗ trợ kỹ thuật của các đối tượng xây dựng đã nhiều lần tăng lên trên các phương tiện truyền thông, các ấn phẩm chuyên ngành, đã thảo luận tại các hội nghị khác nhau từ năm 2005 đến nay.

Các tác giả và chuyên gia của các ấn phẩm này là United rằng ngày nay kết nối với truyền thông là một trong những vấn đề đau đớn nhất đối với nhà phát triển. Là thực hành cho thấy, ở các nước châu Âu phát triển, "xã" là 10-12% chi phí xây dựng. Đồng thời, phân tích thống kê về dữ liệu và kết quả nghiên cứu được thực hiện bởi các chuyên gia kiểm tra các chuyên gia của CJSC Tsniipromdania cho thấy đối với các điều kiện của thành phố Moscow, trung bình có trọng số của chi phí bảo mật kỹ thuật, được xác định trên cơ sở tổng quát hóa của dữ liệu được đưa ra, có tính đến các vòng cho phép, là 17 phần trăm giá trị của chi phí xây dựng mục đích cơ bản.

Hiện tại, có một sự tương ứng tích cực giữa các cấu trúc đô thị và liên bang, kể từ đó theo tỷ lệ các lĩnh vực của Liên bang Nga trong hợp đồng đầu tư không quá 30% thành phố nên được trừ.

Với những lập luận như vậy theo chính phủ Moscow. Dựa trên thư cho thị trưởng Moscow Yu.m. Luzhkov từ phó thị trưởng đầu tiên của Moscow trong Chính phủ Moscow Yu.v. Rosalki từ ngày 05.10.2007, Cần lưu ý rằng trong các tài liệu hành chính của Chính phủ Moscow, quy định xây dựng, nên có nghĩa vụ thu hút bởi các cơ cấu liên bang của các nhà đầu tư để tài trợ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và vận chuyển với số lượng thực tế bất động sản và lệ phí gia nhập cho họ các mạng năng lượng.

Do đó, có thể kết luận rằng khi kết thúc hợp đồng đầu tư, nhà đầu tư có nghĩa vụ phải tài trợ, trong khối lượng đã thỏa thuận, việc xây dựng cơ sở xây dựng, cũng như thanh toán (hoặc truyền đạt để hoàn thành việc xây dựng) tỷ lệ của chủ sở hữu đất và phát sinh chi phí kết nối với các mạng kỹ thuật thành phố.

Bức thư này, giống như tất cả sự tương ứng giữa các cơ quan liên bang và Moscow về sự tồn tại của những người ít được biết đến trong các vòng tròn không hợp nhất, thực sự đưa ra một điểm trong tranh chấp lâu, để xác định tỷ lệ của chủ sở hữu đất. Cho đến bây giờ, có nhiều bài viết cho tôi biết rằng sẽ có những trường hợp ràng buộc nhà đầu tư trả cổ phần của thành phố và thị phần của Nhà nước về số tiền lên tới 90% giá trị thị trường của cơ sở tương lai.

Tuy nhiên, giải pháp cho vấn đề này cho thấy một vấn đề mới - đảm bảo các cơ sở mới được giới thiệu với giao thông kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội. Năng lực của các hệ thống kỹ thuật của thành phố, đường, phương tiện giao thông công cộng phải được hỗ trợ đủ để đảm bảo chức năng bình thường của cấp độ thành phố và hiện đại hóa. Điều tương tự cũng áp dụng cho các dịch vụ của tiện ích và dịch vụ khẩn cấp, các tổ chức y tế và giáo dục. Theo luật pháp hiện hành, tất cả các chi phí này được giao cho thành phố. Tuy nhiên, tại Moscow và nhiều thành phố khác, tài chính của kinh tế đô thị và dịch vụ nhà ở và xã, được thực hiện từ ngân sách của thành phố, không được đền đáp bằng chi phí thanh toán để tiêu thụ nhà ở và dịch vụ xã bởi dân số, thương mại và Cấu trúc nhà nước, không đề cập đến khả năng hiện đại hóa và tổ chức phục vụ lợi nhuận nhận. Trước hết, điều này là do sự hiện diện của sự phân tầng nghiêm trọng về mức sống của dân số và sự bất lực của một phần lớn dân số để trả các tiện ích, dịch vụ của các tổ chức y tế, giáo dục và các tổ chức khác, vận chuyển với giá thị trường. Khi thực hành các năm trước cho thấy, phần này của nền kinh tế thành phố "làm mượt" sự bất bình đẳng xã hội và hậu quả của những cú sốc kinh tế ở nước ta. Với sự không độc đáo của nhu cầu dịch vụ đô thị và khả năng nổ tung xã hội khi thay đổi chính sách thuế quan, thành phố thất bại khi không thuận lợi để tăng mật độ phát triển của các lãnh thổ không thuộc sở hữu của thành phố, đó là lãnh thổ trên mà các khoản thanh toán của thành phố khi chủ sở hữu của đất không được dự kiến. Chúng ta không nên quên một công cụ quan trọng khác thường được sử dụng bởi các khu định cư để đảm bảo mức độ dịch vụ xã hội và kỹ thuật của dân số - dân số đang theo dõi. Với bất hợp pháp của Viện Đăng ký và Đăng ký, các công cụ kiểm soát duy nhất cho thành phố vẫn duy trì mức giá hàng rào giá cao đối với bất động sản và quy định về mật độ phát triển của lãnh thổ. Công cụ này có thể giảm đáng kể, tương ứng, nhu cầu về nhà ở mới và cung cấp cơ sở dân cư. Theo tình hình kinh tế hiện có của các khu định cư, sự tăng trưởng của dân số dẫn đến sự gia tăng tổn thất của chính quyền thành phố và đối tượng của Liên đoàn.

Do đó, thành phố không có công cụ pháp lý để bảo hiểm chi phí liên quan đến nhu cầu mở rộng cơ sở hạ tầng đô thị với chi phí của nhà phát triển hoặc chủ sở hữu của lô đất, và hầu hết các khoản thanh toán này sẽ không được hoàn trả do thiếu thẩm quyền Chính sách thuế quan và hệ thống kiểm soát cho các dịch vụ tiêu thụ, tuy nhiên sự bồi thường vấn đề cho chi phí vẫn còn. Do đó, có một viễn cảnh thực sự để tăng chi phí vận hành của các cơ sở bất động sản do sự gia tăng thuế quan tiện ích, giao thông công cộng và an sinh xã hội và các tổ chức trong ba đến năm năm tới.


Thị trường bất động sản là rất nhiều cấu trúc, trong đó hàng trăm sắc thái, và để thành công, bạn sẽ phải điều hướng theo mọi hướng và tuân thủ các chiến lược hiện đại, và tốt hơn là phát triển của riêng bạn.

Học cách đầu tư vào trái đất mọi người. Thực tế là điều này không được dạy trong các trường đại học không cung cấp thông tin. Bạn luôn có thể độc lập có được kiến \u200b\u200bthức trong thực tế, hoặc hỏi lời khuyên từ một chuyên gia.

Bước 1 - Thoát khỏi sự không chắc chắn

Bạn có tham vọng, đầy sức mạnh và đã kiếm được vốn khởi đầu của chúng tôi, nhưng khối tiền tan chảy dưới những tia lạm phát, và họ nói rằng tiền nên làm việc xung quanh. Một tình huống như vậy cho và có một cảm giác không chắc chắn, mong muốn loại bỏ mọi thứ có vẻ khó khăn. Dường như việc đầu tư vào bất động sản đòi hỏi một túi tiền mà chủ đề này không dành cho tôi mà tất cả mọi thứ đã bị bắt và tốt hơn thậm chí không co giật. Do đó, người đầu tiên bắt đầu đầu tư vào các lô đất là để thoát khỏi sự không chắc chắn.

Nhận lời khuyên của một người bạn hàng tương đối là một ý tưởng tuyệt vời, mọi người nên sử dụng vốn xã hội và hành lý cuộc sống của họ. Cổ phần kinh nghiệm - nó rất hữu ích. Tuy nhiên, hầu hết các tiến trình cho phép một sai lầm cổ điển - họ được khuyên dùng cho những người không hiểu bất cứ điều gì trong đầu tư. Với hiệu ứng tương tự, những người tự phân phối cho nhau những lời khuyên ngu ngốc.

Hãy đến để được tư vấn: Làm thế nào để đầu tư vào các lô đất cho một người bạn, bạn sẽ nhận được một bộ các giả thuyết mờ mà chỉ làm tắc nghẽn bộ não của bạn. Người bạn hoặc hàng xóm không thể cung cấp thông tin hữu ích, bởi vì anh ta không sở hữu nó. Các lý thuyết, giả thuyết và tin đồn là tất cả những gì họ có thể giúp bạn.

Ở giai đoạn đầu, hãy làm theo các quy tắc sau để trao đổi thông tin hiệu quả:

  1. Bạn bè và người thân là những người tuyệt vời, nhưng họ không phải là bồi thẩm đoàn và không nên đánh giá từng bước. Liên hệ với họ để được tư vấn khi họ tự tin vào năng lực của họ;
  2. Năng lượng và thông tin liên lạc với mọi người là cần thiết. Đặc biệt, nếu bạn tham gia một môi trường mới cho chính mình. Bắt đầu và duy trì mối quan hệ chỉ với các chuyên gia hoặc những người cùng chí hướng tham vọng. Tránh những kẻ thua cuộc và whins.

Bước 3 - Kiểm tra kế hoạch phát triển lãnh thổ

Đầu tư thuận lợi vào đất nên bắt đầu bằng việc theo dõi kế hoạch phát triển của khu vực. Dữ liệu đang truy cập mở - tại trang web thành phố của khu vực.

Kiến thức về kế hoạch phát triển của khu vực cho phép:

  1. Đưa ra một dự báo khách quan cho sự phát triển của khu vực trong 5-10 năm tới;
  2. Hiểu hướng mở rộng của đường mòn đô thị;
  3. Mua lô đất trước khi xây dựng cơ sở hạ tầng.

Từ đó giá của lô đất phụ thuộc

Để hiểu rõ hơn về cấu trúc của sự hình thành giá cho các lô đất, tôi đề nghị xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả, ví dụ về các lô dưới ILS. Vì vậy, giá đất phụ thuộc vào (theo mức độ quan trọng):

  1. Địa điểm và mức sống xung quanh thửa đất (hàng xóm giàu hơn - đất của bạn đắt tiền hơn);
  2. Kích thước và hình dạng của lô đất (trên các đường cong và khu vực xiên rất khó khăn, và kích thước lớn của trang web đắt hơn để duy trì);
  3. Bài hát lái xe (nhựa đường đến trang web là một sợi);
  4. Có sẵn thông tin liên lạc và triển vọng cho kết nối của họ (điện, gas, nước, nước thải, internet);
  5. Tính khả dụng của giao thông công cộng (cho một chiếc taxi cho bạn sẽ không đến thăm);
  6. Ống dẫn: Cửa hàng, trường học, bệnh viện, v.v.;
  7. Cảnh quan thiên nhiên: rừng, sông, hồ chứa;
  8. Các yếu tố nặng nề khác (xa xỉ của bãi rác, đa giác xử lý chất thải hoạt động kinh tế, trang trại, trạm biến áp, sân bay và doanh nghiệp công nghiệp).

Bây giờ, khi chúng ta học được giá của lô đất phụ thuộc, bạn có thể chuyển sang các chiến lược đầu tư trên đất liền.

Chiến lược №1 - Lô dưới PCX được chia thành các khu vực dưới IZHs

Để bắt đầu, học Kế hoạch phát triển đất đai và các loại sử dụng cho phép của đô thị mà bạn dự định đầu tư tiền. Kiểm tra giá đất địa chính ở một số thành phố của khu vực của bạn. Nếu chi phí của các lô đất là siêu tuyệt vời - hãy đến lân cận.

Bước 1 - Tìm kiếm cốt truyện

Sau khi giá được phân tích, chúng tôi tìm thấy một âm mưu đất từ \u200b\u200bchủ sở hữu để thực hiện một trang trại công ty con cá nhân (LPH) và, mong muốn, khoảng 50 mẫu Anh. Pháp luật về các lô đất được truyền sang công dân cho các mục đích khác nhau được phân biệt bởi: Vì vậy, kích thước tối đa của lô đất dưới LPH là 50 mẫu Anh, và để duy trì xây dựng nhà ở riêng lẻ (IZHS) - 20 mẫu Anh. Tuy nhiên, đối với 20 mẫu đất dưới ILS không ai bán, vì lợi nhuận nhiều hơn để "cắt giảm" và bán các bộ phận (hơn chúng ta và chúng tôi sẽ đi xa hơn).

Bước 2 - Phỏng vấn

Chiến lược №9 - Lucky

Các làng tiểu hiện đang phổ biến, nhưng cắt đất mới kết hợp một quy tắc - ở giai đoạn đầu tiên, trong khi đường, điện và khí vẫn chưa được liệt kê, các lô rẻ hơn 20-50% so với cuối doanh số. Tất nhiên, không phải mọi chủ sở hữu của khu định cư Cottage đều muốn bán đất giá rẻ, mà còn có, nếu không, ông sẽ thấy doanh số đầu tiên, chỉ sau khi thất bại của truyền thông, và đây là ít nhất 1-2 năm.

Lợi nhuận

Nếu một sự cắt bỏ mới của các lô đất hứa hẹn, hãy đến chủ sở hữu và cung cấp giá của nó. Ví dụ, 50% dưới mức giá mà bạn muốn bán mình.

Mục tiêu được thiết lập chuyên nghiệp như thế nào

Trong các chiến lược đầu tư, điều quan trọng là có thể dự đoán, đánh giá và biên dịch một kế hoạch từ thông tin nhận được. Điều quan trọng là phải sửa chữa mục tiêu. Chỉ định và ký các mục tiêu theo điểm bằng phương pháp luận của các nhà tiếp thị Mỹ "Thông minh". Mục tiêu đạt được khi cô ấy:

  • Cụ thể - cụ thể (ví dụ, tăng 30% tệp đính kèm);
  • Có thể đo được - có thể đo được (những gì kết quả sẽ được đo: rúp hoặc đô la; mỗi tháng hoặc một năm);
  • Achevable - đạt được;
  • Realistius có liên quan;
  • Thời gian - giới hạn trong thời gian.

kết luận

Đầu tư vào đất - Đây là một sự phức tạp của kiến \u200b\u200bthức, lao động và may mắn, khả năng suy nghĩ chiến lược và xây dựng các kế hoạch ít nhất trong 5 năm tới. Những người có tinh thần kinh doanh dễ đánh giá rủi ro, nhưng "nhân đạo" cũng có mọi cơ hội lợi nhuận.

Luật cập nhật và thông tin có thể truy cập, cho phép bất kỳ công dân Nga nào để độc lập với các khoản đầu tư vào trái đất. Quy tắc sử dụng đất và phát triển, kiến \u200b\u200bthức về luật pháp liên bang và giấy tờ - sẽ luôn hữu ích cho bạn trong tương lai.

Các quy tắc để phân bổ và thu giữ các lô đất được thiết lập trước đây bởi các nghị định tổng thống được chuyển sang Quy tắc Trái đất. Đặc biệt, nghệ thuật. 351 "Danh sách các lô đất miễn phí (không có người ở không có người ở) và danh sách các trang web để thực hiện các dự án đầu tư."

Lần đầu tiên, Nghị định tổng thống ngày 27 tháng 12 năm 2007 số 667 "về việc rút và cung cấp lô đất" đã được bổ sung một tiêu chuẩn tương tự (đoạn 41) của Nghị định 5.06.2013 số 258. Sau đó, nó đã được điều chỉnh bởi các nghị định ngày 14 tháng 1 năm 2014 số 26 và 16.06.2015 số 244.

Bây giờ theo Luật 18/07/2016 Số 403-S Mã này thiết lập rằng các đơn vị điều hành địa phương đã biểu mẫu các lô đất miễn phí (không có người ở), thông tin về sự hiện diện cần hoàn thành, đáng tin cậy, mở và có thể truy cập, trong khi nó có thể được đưa vào danh sách cho biết mục đích sử dụng có thể của các trang web như vậy. Những danh sách này nên được duy trì bởi các ủy viên điều hành địa phương cập nhật, để cập nhật và đăng trên các trang web thông tin và các trang web chính thức của các cơ quan này trên Internet (với sự có mặt của các trang web đó), chúng có thể được phân phối và các cách có sẵn khác, bao gồm. thông qua các phương tiện truyền thông.

CNTT cũng xác định rằng thành phố Minsk, thành thị (thành phố của khu vực, cấp dưới của huyện) và các ủy ban điều hành huyện hình thành danh sách các lĩnh vực cho các dự án đầu tư. Các quyết định của các ủy ban điều hành về việc đưa ra các khu vực với các danh sách này được thực hiện trên cơ sở hộ chiếu quy hoạch đô thị của các lô đất được chuẩn bị với việc đăng ký các kế hoạch chung được phê duyệt theo cách thành lập các thành phố và các khu định cư khác, dự án quy hoạch đô thị để lập kế hoạch chi tiết , Dự án kiến \u200b\u200btrúc của lãnh thổ thành phố, sơ đồ của tổ chức lãnh thổ khu vực (huyện), kế hoạch quản lý đất đai. Các danh sách này cũng đang ràng buộc với các trang web thông tin và các trang web chính thức của các ủy ban điều hành địa phương trên Internet (nếu có các trang web như vậy) và cũng có thể được phân phối bởi các cách có sẵn khác, bao gồm. thông qua các phương tiện truyền thông. Đồng thời, đối với việc xây dựng các đối tượng do Cộng hòa Belarus cung cấp với các hợp đồng đầu tư, chỉ có những lô đất được cung cấp, được bao gồm trong danh sách các lĩnh vực để thực hiện các dự án đầu tư, trừ khi, tất nhiên, sẽ không thành lập tổng thống.

Thông tin có trong danh sách các trang web để triển khai các dự án đầu tư phải được duy trì liên tục được duy trì bởi các ủy ban điều hành địa phương trong Nhà nước hiện tại, đầy đủ, đáng tin cậy, mở, có thể truy cập và Bao gồm các mục tiêu của việc sử dụng các trang web nàyCác lĩnh vực chỉ định của họ, cũng như để chứa thông tin về Bodgendal (cơ quan chính phủ) của tiểu bang, trong đó) phải được áp dụng để ký kết thỏa thuận đầu tư với Cộng hòa Belarus. Ngoài ra, danh sách có thể chứa thông tin về đối tượng đầu tư, bao gồm. Các đối tượng của bất động sản bị phá hủy, các quy định của các địa điểm cơ sở hạ tầng, đầu tư tối thiểu, lợi ích có thể có và (hoặc) ưu tiên cho nhà đầu tư (nhà đầu tư) và (hoặc) của tổ chức thực hiện dự án đầu tư, các điều khoản thực hiện dự án đầu tư. Khi đưa ra quyết định cung cấp cho sự bao gồm một âm mưu thành một danh sách (ngoại lệ vào danh sách), thông tin này được cập nhật tại các trang web thông tin và các trang web chính thức của các ủy viên điều hành địa phương trên Internet (có mặt trong các trang web đó) không muộn hơn ngày làm việc sau ngày đưa ra quyết định như vậy.

Một bản sao của quyết định (trích xuất từ \u200b\u200bquyết định) về việc đưa một âm mưu vào danh sách các lĩnh vực để thực hiện các dự án đầu tư không muộn hơn ngày làm việc sau ngày áp dụng quyết định như vậy được gửi bởi điều hành địa phương Ủy ban trong Bộ Kinh tế, cũng như ủy ban điều hành khu vực để phù hợp với các cơ quan này trên Internet.

Lần lượt, việc loại trừ khu vực khỏi danh sách các khu vực để thực hiện các dự án đầu tư được cho phép trong trường hợp:

Kết luận theo cách quy định của thỏa thuận đầu tư với Cộng hòa Belarus và đăng ký của mình trong sổ đăng ký nhà nước của hợp đồng đầu tư với Cộng hòa Belarus;

Co giật và cung cấp đất cho nhà nước;

Nếu một âm mưu như vậy trong hơn 2 năm kể từ ngày quyết định đưa vào danh sách các trang web để thực hiện các dự án đầu tư vẫn chưa có người đăng ký đầu tư;

Trong các trường hợp khác được xác định bởi Tổng thống.

Thủ tục hình thành danh sách các lô đất miễn phí (không có người ở) và danh sách để thực hiện các dự án đầu tư sẽ được xác định bởi các Ủy ban điều hành đô thị khu vực và Minsk.

Cụm từ có cánh Mark Twain: "Mua đất - nó không còn được sản xuất," Môi giới yêu thích, không quá phù hợp với Nga. Ở đất nước nơi có hàng chục triệu ha đất chưa phát triển, thanh khoản của nhiều khu vực trưng bày để bán gây ra những nghi ngờ nghiêm trọng. Những người tham gia thị trường nói với DailymoneyExpert, tại sao đầu tư tư nhân vào vùng đất Nga gần như mất liên quan.

Đất quá nóng

Các chuyên gia rất bi quan đánh giá thị trường đất đai. Hơn nữa, nó thậm chí không phải là một vùng hẻo lánh của Nga, mà là về các khu vực trong lỗi Moscow, nằm ở khoảng cách trung bình từ đường Ring Moscow.

"Không có ý nghĩa để đầu tư vào trái đất. Bây giờ thị trường bán đủ các lô, đã được chuẩn bị để xây dựng, và được bán với chiết khấu. Thông thường dưới mức chi phí, "Chiến lược cố vấn vốn tư vấn bất động sản Natalya Kruglov nói.

Việc mua lại đất dưới hình thức tài sản hoặc phương tiện bảo tồn tiền là một viễn cảnh đáng ngờ, đặc biệt là có tính đến sự phát triển của thuế và kiểm soát việc sử dụng bởi luật pháp Nga, tôi chắc chắn rằng Tổng giám đốc tôi chắc chắn rằng việc tuyển dụng Câu lạc bộ đồng quê Mikhail Mikhailov.

"Điều này là cần thiết để học năm 1990-2000. Hôm nay mua đất trong mục đích đầu cơ - nghề nghiệp là vô cùng vô ơn. Không có gì để kiếm được gì - tất cả mọi thứ đã bị đánh cắp đối với chúng tôi, "Giám đốc hướng kho, bất động sản công nghiệp, đất và dự án đầu tư của công ty tư vấn DNA bất động sản Dmitry Vishin.

Tuy nhiên, công dân muốn đầu tư vào mặt đất sẽ luôn được tìm thấy. Chúng ta hãy cố gắng tìm ra triển vọng cho một giao dịch mua như vậy. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ không tháo rời việc mua các khu vực có hợp đồng và không có hợp đồng trong các khu định cư có tổ chức.

Hiện tại, một nhà đầu tư tư nhân tồn tại ba lựa chọn chính để đầu tư vào tài sản này:

Mua đất nông nghiệp về sự gia tăng về giá trị hoặc dịch thuật trong IZHS (xây dựng nhà ở cá nhân) với việc bán tiếp theo;

Mua một âm mưu trong liên minh phía trong nước hoặc trong một ngôi làng, đang đếm về chi phí giá trị tiếp theo;

Mua lô đất để thực hiện dự án phát triển của riêng bạn.

Có một lựa chọn thứ tư - để mua đất nông nghiệp và tổ chức một canh tác trên đó, nhưng điều này không hoàn toàn đầu tư, mà là việc mở một doanh nghiệp mới.

Nông dân Nga

Kruglov tin rằng ngày nay sẽ không thể mua nông dân với giá rẻ, và sau đó bán đắt tiền. "Giá không tăng, nhưng giá trị của" giữ "đất đang phát triển ở phía trước. Sẽ không thể ngồi trong tài sản trong một thời gian dài: tất cả các quy định của doanh thu đất ở Liên bang Nga hiện đang tập trung vào các nhà đầu cơ chiến đấu. Ngay cả các nhà phát triển lớn cũng bán các ngân hàng đất của họ nếu kế hoạch phát triển của họ không phù hợp trong 3-5 năm, "chuyên gia nhấn mạnh.

"Nó không đáng để tăng chi phí đất nông nghiệp trong một hoặc một hoặc hai năm tiếp theo. Tuy nhiên, sau ba hoặc bốn năm, sự tăng trưởng có thể dao động từ 6 đến 9% mỗi năm, "Nai Becar Sở Bất động sản dân cư, Polyn Yakovlev nói.

Các tệp đính kèm trong đất nông nghiệp có thể trông hấp dẫn nếu chúng ta coi họ là một khoản đầu tư vào các nhà sản xuất thực sự, Mikhaillo nói.

Đầu tư vào trái đất của nông nghiệp có thể chỉ được phát triển sản xuất hồ sơ - nông nghiệp. Có tính đến các biện pháp trừng phạt và các khóa học thay thế nhập khẩu với sự hỗ trợ nhất định của Nhà nước, các dự án đó có thể trở nên thú vị, "- Tôi đồng ý với đồng nghiệp của Vishin.

Ông nói thêm rằng các phân khúc của nông nghiệp, ngoài danh mục không phù hợp với nhà ở, chúng thường không có thông số kỹ thuật tối thiểu. Đồng thời, khoản thanh toán chính thức cho bản dịch về vùng đất nông nghiệp ở ILS là khoảng 23 nghìn rúp. Thừa cân và mất 3-4 tháng. Ngay bây giờ, cách đường vòng Moscow Moscow 35 km ở quận Dmitrovsky, một âm mưu nông nghiệp với thông tin liên lạc với 20 nghìn rúp được bán. để dệt. Do đó, bản dịch có thể làm điều đó nhiều hơn bản thân đất, ông Vishin nói.

Cơ chế bản dịch của thửa đất từ \u200b\u200bdanh mục nông nghiệp trong danh mục ILS được thắt chặt. Hiện tại, các sửa đổi thường xuyên đang được phát triển theo luật liên bang trên mạng (chuyển đổi) của các mảnh đất. Nhiều khả năng, khả năng chuyển nhượng đất vào danh mục IZHS sẽ chỉ thu hẹp, giám đốc của nhóm số liệu của bất động sản ưu tú, Ilya Menzhunov.

Trong khi đó, có một vài đề xuất chất lỏng trong thị trường nông nghiệp. Ngày nay, hầu hết đất để bán tập trung ở các khu vực của khu vực Moscow, giáp khu vực lân cận. Chúng thường không thú vị cho sự phát triển của sản xuất nông nghiệp và xây dựng nhà ở. Nói cách khác, đây là những ưu đãi số dư thấp. Tuy nhiên, chính xác là những âm mưu đất này, giảm giá đáng kể nhất "", Mezhunov nói.

Ông nói thêm rằng nếu không sử dụng đất nông nghiệp để bổ nhiệm trong ba năm, nguy cơ co giật của trang web cho nhu cầu của nhà nước xuất hiện. Theo đó, đất thuộc loại nông nghiệp, cần phải xử lý, thu thập một vụ thu hoạch, tham gia vào kho và thực hiện. Chủ sở hữu cũng có nghĩa vụ phải trả thuế bất động sản và tỷ lệ cho loại đất này là một trong những loại cao nhất.

Đầu tư vào trái đất của nông nghiệp, nếu chúng tôi không làm việc để sử dụng cho mục đích trực tiếp, khó có thể được coi là phù hợp với khán giả rộng, bởi vì khi mua chúng có một số lượng lớn cạm bẫy. Thị trường NNA là rất nhiều kẻ lừa đảo, và những vùng đất này được bán, như một quy luật, các khu vực rất lớn, có nghĩa là ngưỡng nhập cảnh cao, tóm tắt đối tác quản lý của M9 phát triển Max Morozov.

Nhà ở làng

Đầu tư vào các ngôi nhà và làng, nó có ý nghĩa nếu trang web đất nước được đặt tại thành phố không xa hơn 80 km, và ngôi làng cách đó 40 km. Ngoài ra, các lô phải có một bộ thông tin liên lạc tối thiểu - điện và nước.

"Một điểm cộng lớn cho các địa điểm trong các ngôi làng là sự hiện diện của một thân cây thân cây", Roman Koniechin, người quản lý triển lãm nhà ở "đất nước thấp tầng" cho biết.

Ông nói thêm rằng thường không có nước thải tập trung ở các làng và làng quê, vì vậy nhà đầu tư có thể phải thực hiện cống tự động, bởi vì không phải mỗi người mua cuối cùng đã sẵn sàng để mua một âm mưu mà không cần nước thải cấp dưới.

Với nhu cầu lớn nhất, theo Konyakhina, các lô trong các mối quan hệ đối tác phi lợi nhuận vườn thuộc về Moscow mới sẽ được sử dụng - 2,7 tỷ rúp đã được phân bổ cho sự cải thiện của họ cho đến năm 2018. Những khoản tiền này được lên kế hoạch chi tiêu cho việc xây dựng đường, điện khí hóa, khí hóa và các nhu cầu khác.

Nhìn chung, tiềm năng đầu tư của các trang web mộc mạc và quốc gia cao hơn một chút so với đất nông nghiệp.

"Trong tương lai gần, bạn không nên mong đợi sự gia tăng chi phí của tài sản này, tăng 10% mỗi năm có thể, bắt đầu từ năm 2017," Yakovlev tin.

Chính nhà phát triển

Phiên bản có lợi nhất của những người tham gia thị trường xem xét việc mua lại lô đất để nhập dự án tiếp theo vào dự án của nhà phát triển, để lấy cổ phần hoặc tiền của họ tại lối ra. Tuy nhiên, sự cạnh tranh trong lĩnh vực này cao, và nhà đầu tư cũng sẽ cần kiến \u200b\u200bthức cụ thể.

"Nhiều chủ nhà hôm nay đã có được vùng đất" cho một túi khoai tây. " Gần đây, thuế đất được nâng lên, hãy buộc cơ sở dữ liệu ước tính cho giá trị địa chính, một cách tự nhiên, buộc chủ sở hữu để tìm kiếm đường dẫn triển khai đất đai, ông Vishin nói.

"Hôm nay thật khó để duy trì một âm mưu" được áp dụng cùng một lúc bởi sơ đồ tham nhũng và treo trên sự cân bằng để có những thời điểm tốt hơn. " Gần đây, chúng tôi thấy một số lượng lớn chủ sở hữu đất có yêu cầu: Làm ít nhất một cái gì đó với trang web của chúng tôi, bán, đưa đến dự án nhà phát triển, "Vishin lưu ý.

Ví dụ, công ty "bất động sản tuyệt đối" dịch kịp thời các phần của nó từ xây dựng nông nghiệp, và nhiều dự án hiện đang được thực hiện trên trang web của đất nông nghiệp cũ. Tuy nhiên, có nhiều tài sản "Folosing", ngoại trừ mục đích trực tiếp và không thể được thực hiện, giải thích phó tổng giám đốc của EST-A-Tết. Vladislav lutsk.

Hiện tại, từ quan điểm của nhà phát triển các dự án ngoại thành, khu vực từ 5 đến 20 ha rất thú vị ở khoảng cách 10 đến 50 km từ Đường Ring Moscow. Hướng chất lỏng nhất là phương Tây, phần đông nhiều nhất. Riêng biệt, các khu vực ở Moscow mới được xem xét vì tình trạng của họ và triển vọng phát triển vốn, nhưng cũng với họ một điểm trừ đáng kể - tất cả sự phối hợp được tổ chức thông qua Moscow, do đó chi phí sẽ cao hơn đáng kể so với khu vực này, Vishin giải thích .

Kết quả và triển vọng

Tôi không chắc chắn rằng trong trường hợp chung, việc đầu tư vào trái đất có thể mang lại thu nhập tuy nhiên, không loại trừ các tình huống địa phương, ví dụ, kiến \u200b\u200bthức nội bộ cá nhân về một số lãnh thổ và kế hoạch phát triển trong tương lai. Đặc biệt, bạn có thể đầu tư vào mặt đất gần những con đường trong tương lai, nhưng đây là một cuộc phiêu lưu, với xác suất chiến thắng không quá 50%, "Kruglov tin tưởng.

Trong ánh sáng của các biến đổi mới nhất đối với một trong những hướng dẫn đầy hứa hẹn nhất, bán đảo Crimea có thể được quy cho, Mikhaillo thêm.

Kruglov tự tin rằng trong một tương lai chung, chúng tôi đang chờ sự gia tăng số lượng cung giá với giá chiết khấu, sự vắng mặt của thanh khoản và sự gia tăng gánh nặng thuế. "Trong tổng hợp, để sở hữu đất chỉ có ý nghĩa nếu được biết cách sử dụng nó ở đây và bây giờ", Kruglov nhấn mạnh.

Thị trường bất động sản bị đình trệ, giá của các đối tượng được giảm, đồng ý với một đồng nghiệp của sương giá.

"Đối với các khoản đầu tư dài hạn, tháng 11 năm 2015 sẽ rất hứa hẹn và tháng 2 năm 2016, do thực tế là trong giai đoạn này sẽ có nhu cầu thấp nhất về các lô đất, và, theo đó, giá trị thấp nhất và có lợi nhất", Yakovleva thêm vào.

Do đó, hiện tại, đầu tư vào đất thực sự không có ý nghĩa thực tế. Chuyển Agrichenzem theo ILS là phức tạp và đường bộ, và không phải ai cũng sẽ phát triển trang trại. Các lô nhạc ở Dachas và các làng sẽ chỉ dành 10% mỗi năm và sau đó trong tương lai, và việc vào dự án phát triển sẽ yêu cầu một trang web thực sự được cách tốt với khả năng giao tiếp. Do đó, nhà đầu tư đất chỉ vẫn ở bên trong và tìm kiếm tài sản thực sự bị định giá thấp.

Phó hành chính Rostov về kinh tế Dmitry Chernyshov.gọi hệ thống acomompantiment investProektov. Hiệu quả: Cục công nghiệp và người đứng đầu chính quyền quận làm việc song song. Các vấn đề chính là thiếu địa điểm được hình thành cho các dự án và giá trị của trái đất trong thành phố.

Phó chủ tịch Rostov trong kinh tế Dmitry Chernyshov. Ảnh Gleb Sadova.

Theo Dmitry Chernyshov, phó chủ tịch vụ của Rostov về kinh tế, hầu hết các dự án đầu tư đô thị có liên quan đến bất động sản thương mại và dân cư. Đồng thời, chính quyền liên kết triển vọng phát triển của ngành công nghiệp, đặc biệt là ở quận Suvorovsky, nơi vài chục ha được phân bổ để tạo ra các ngành công nghiệp.

Trong số các cơ sở ngân sách cao, lối vào được lên kế hoạch cho đến cuối năm, Hotels Hyatt 5 * và Radisson 4 *, cũng như giai đoạn thứ hai của Megamag Trk trên đường phía nam từ thành phố.

N: - Nhận xét về sự xuất hiện của một nhà đầu tư mới trong dự án để xây dựng lại một nhà đầu tư mới trong khu phức hợp cải tạo - GOK GIA ĐÌNH GOGYAN. Người đứng đầu chính quyền Rostov Vitaly Kushnarev đã báo cáo những thay đổi trên các phương tiện truyền thông, nhưng sau đó, dịch vụ báo chí của văn phòng của Thị trưởng không xác nhận thông tin này.

D.CH .: - Thật vậy, do vấn đề tài trợ cho tài chính của nhà đầu tư cũ, công ty Rodddonavtovtovtoveovokzal, tham gia tìm kiếm một đối tác có thể đổi cổ phần của mình - 75%. Vào mùa xuân, một hợp đồng bán hàng sơ bộ đã được ký kết với một trong những công ty của Tập đoàn Don Pier. Ông đã được kết luận về toàn bộ thị phần của "Rostdonavtovokzala". Nó đã đánh giá cao nó bao nhiêu, tôi không thể nói.

Giao dịch hiện đang được cấu trúc. Tôi nghĩ rằng nó sẽ được đóng lại trong một hoặc hai tháng. Nhưng nhà đầu tư mới không đứng yên. Vào thời điểm xuất hiện của ông, dự án đã được phát triển và phê duyệt. Bây giờ công việc đang được tiến hành về sự điều chỉnh và phát triển của phiên bản làm việc của tài liệu. Đây là giai đoạn tiếp theo. 25% trong dự án vẫn thuộc về đô thị. Nói về việc mua một phần của thành phố, có một lá thư cho chính quyền. Nhưng hôm nay quyết định không được chấp nhận.

N: - Rostdonavtovokzal tuyên bố đầu tư ở mức 600 triệu rúp. và việc xây dựng một khu vực TRK 16,5 nghìn mét vuông. m với dưới lòng đất, cơ sở và 4 tầng trên mặt đất. Nó nên đã xuất hiện một khối phim và một câu lạc bộ nhạc jazz họ. Kim Nazaretova. Một nhà đầu tư mới có thể thay đổi khái niệm?

D.CH .: - CINema "Nga" - một đối tượng an ninh, một tượng đài của kiến \u200b\u200btrúc. Trong mọi trường hợp, nó nên được tái tạo. Nhìn chung, dự án "Don Berth" không thể khác nhau từ trước đó đã đồng ý - trong không có giải pháp nào, cũng không phải trong các quyết định về các ô vuông. Dự án sẽ được thực hiện theo kết luận của Bộ Văn hóa và Giấy phép xây dựng.

Một nhà đầu tư mới sẽ chỉ hành động theo dự án được Bộ Văn hóa phê duyệt. Việc điều chỉnh tài liệu dự án là có thể, nhưng sẽ là bắt buộc phải phối hợp với thẩm quyền của các trang web di sản văn hóa (Windows) của cấp nhà nước.

Năm 2005, RostdonVtovtovokzal đã ký kết thỏa thuận về việc tái thiết một tổ hợp buổi hòa nhạc với Dizo, khách hàng phát triển tài liệu thiết kế và ước tính là OJSC RUS (Nhà đầu tư doanh nghiệp chung và Dizo. - N). Chỉ trong năm 2015, Glavgoseoxpertiz đã được đưa ra một kết luận tích cực về việc thực hiện dự án. Cũng cần phải có một kết luận tích cực của Bộ Văn hóa. Nó chỉ xuất hiện trong năm 2016.

Theo quy định của nhà đầu tư mới, anh ta sẽ có thời gian để hoàn thành công việc đến thời gian quy định. Công việc xây dựng và lắp đặt được lên kế hoạch bắt đầu 3-4 tháng sau khi giao dịch được đóng lại. Đó là, làm việc tại cơ sở có thể bắt đầu vào cuối năm nay. Số tiền đầu tư cuối cùng sẽ được hiểu khi tài liệu làm việc sẽ sẵn sàng.

N: - Điều gì giải thích sự khác biệt giữa tuyên bố của người quản lý thành phố và phiên bản chính thức của dịch vụ báo chí?

D.CH .: - Một trong những công ty của Tập đoàn là khía cạnh của giao dịch, nhưng vì nó chưa đóng, không có thông tin về việc thay đổi thay đổi của nhà đầu tư. Do đó, giữa dữ liệu, mà Vitaly Kushnarev lên tiếng, và phản hồi chính thức của dịch vụ báo chí của mâu thuẫn là không.

N: - Theo bạn, theo bạn, có thể có nguy cơ về những gì sẽ xảy ra, như từ bờ kè, thay vì gian hàng một tầng của Berth Don, đã xây dựng hai tầng, Sở Kiến trúc đã có thể đạt được họ qua tòa án phù hợp với dự án và cuối cùng đã thay đổi thỏa thuận nhượng bộ, săn chắc theo cách như vậy?

D.ch: - Với việc thực hiện dự án này, mọi thứ đơn giản hơn: "Nga" là một đối tượng của di sản văn hóa, việc xây dựng cần được thực hiện theo sự cho phép của Bộ Văn hóa, nơi thực hiện kiểm tra trong phần này.

N: - Các tình huống với "Nga" và rạp chiếu phim "Jubilee" tương tự: Trong cả hai dự án, thành phố sở hữu cổ phiếu trong vốn được ủy quyền và nhà đầu tư không đáp ứng các điều khoản của Thỏa thuận Tái thiết. Theo ý kiến \u200b\u200bcủa bạn đã xảy ra lỗi gì?

D.CH .: - Tôi sẽ không nói rằng thành phố đã phạm sai lầm. Trong cả hai trường hợp, sự hợp tác được xây dựng theo luật liên bang số 178-fz "về tư nhân hóa tài sản của tiểu bang và thành phố": các cuộc thi về việc tạo ra các kế hoạch kinh doanh và đánh giá của họ đã được thực hiện trong việc tạo ra các công ty cổ phần. Vào thời điểm đó, mọi thứ đã được thực hiện chính xác, không có khả năng khách quan nào khác để bắt đầu tái thiết các đối tượng này.

Khó khăn chính với "Nga" là cô ấy có tình trạng của một đối tượng di sản văn hóa. Trên thực tế, 10 năm đã dành cho sự phát triển của một PSD, trước tiên, làm hài lòng công chúng của thành phố và, thứ hai, có thể cung cấp một nhà đầu tư hoàn lại tiền.

Trong trường hợp "Jubilee", vấn đề là sự đánh giá thấp của nhà đầu tư về số tiền cần thiết để thực hiện dự án. 2013 rất khó khăn trong các điều khoản kinh tế. Trong hợp đồng đầu tư, số tiền đầu tư "ít nhất 80 triệu rúp" được chỉ định, nhưng số tiền này đã phát triển nhiều lần do sự tăng giá của vật liệu xây dựng và điều chỉnh các giải pháp thiết kế tiềm năng.

Ban đầu, nhà đầu tư đã lên kế hoạch tạo lại một cái gì đó gần với những gì ban đầu, nhưng trong quá trình sửa chữa khái niệm của khái niệm, dự án đã được thay đổi. Rủi ro kinh doanh quá cao, và số tiền cố định trong ngành đầu tư là ít thực tế.

N: Triển vọng để tái thiết "kỷ niệm" là gì?

D.CH .: - Nhà đầu tư của ông cũng đã tạo một sáng kiến \u200b\u200bđể mua thùy của đô thị trong dự án, nhưng không nhận được sự chấp thuận. Chúng tôi có mối quan tâm rằng khi bán một phần trong dự án này, thành phố sẽ hoàn toàn mất kiểm soát và chủ sở hữu đã đóng băng dự án nói chung, hoặc theo quyết định của nó liên quan đến trang web. Và cuối cùng chúng ta đã đi xa khỏi rạp chiếu phim và không phải là một trung tâm văn hóa.

Ý định mang lại tỷ trọng lên tới 100% nhà đầu tư được giải thích bởi mong muốn thu hút tài trợ. Đối số rất đơn giản: Khi dự án có 2 máy chủ, các ngân hàng không đồng ý tín dụng. Người ta tin rằng xung đột lợi ích có thể xảy ra có khả năng ở một giai đoạn nhất định.

Khoảng 100 triệu rúp đã được đầu tư vào việc tái thiết của "Jubilee". Theo nhà đầu tư, 25% toàn bộ khung xây dựng đã được dựng lên. Trên thực tế, nền tảng được đặt, các phần của các cột được dựng lên.

Theo nhà đầu tư, ở giai đoạn này, tiền kết thúc. Ông tin rằng ông đã hoàn thành các nghĩa vụ, đầu tư ít nhất 80 triệu rúp, nhưng trong phần thứ hai của thỏa thuận, người ta nói rằng tòa nhà phải được xây dựng đầy đủ.

Chúng ta phải thấy sự di chuyển trong khuôn khổ của dự án cho đến tháng 11, khi giấy phép xây dựng được hết hạn. Nó có thể được mở rộng. Nhưng liệu nó sẽ được thực hiện, được hướng dẫn bởi luật pháp, sẽ giải quyết thành phố. Tôi không loại trừ khả năng chấm dứt hợp đồng đầu tư tại tòa án.

N: - Danh sách dự án đầu tư đô thị hôm nay là gì? Các nhà đầu tư có thể nhận được hỗ trợ gì?

D.CH: - Trong danh sách của chúng tôi - 97 dự án đầu tư với tổng cộng 267 tỷ rúp.

Hệ thống phụ kiện của họ là khá hiệu quả. Một mặt, các nhà đầu tư hỗ trợ các cơ quan công nghiệp của chính quyền, mặt khác, người đứng đầu chính quyền huyện. Họ làm việc song song.

Trong mỗi cơ thể ngành, nhóm làm việc được tạo ra trên các dự án. Họ chọn các trang web để thực hiện. Ngày nay, một trong những vấn đề chính của thành phố là thiếu địa điểm hình thành.

Vấn đề chính của các nhà đầu tư là giá trị của đất ở Rostov: nó cao hơn nhiều trong tính năng thành phố so với bên ngoài. Do đó, bao gồm cả, Quận Aksaysky đang tích cực phát triển về mặt công nghiệp; Nhiều doanh nghiệp đến quận Myasnikovsky. Khoảng cách đến tính năng thành phố là 1 m, và giá đất là khác nhau nhiều lần.

Với sự tham gia của Sở Kiến trúc và Dizo, sự hình thành và lựa chọn các nền tảng được thực hiện. Hơn nữa trong chế độ thủ công, họ đi cùng với việc thực hiện quan hệ hợp đồng với nhà đầu tư. Chính quyền ngành giám sát kết nối với các mạng kỹ thuật. Các vấn đề với các tổ chức cung cấp tài nguyên chúng tôi - một lần nữa trong chế độ thủ công - chúng tôi cố gắng quyết định. Thông thường những khó khăn của loại này phát sinh từ các dự án ở giai đoạn thực hiện cuối cùng.

Đương nhiên, chúng tôi giúp có được giấy phép xây dựng.

Các doanh nhân chủ động liên hệ với Bộ Kinh tế, nếu có vấn đề. Svetlana Cambulova rất có sẵn để liên lạc.

Ví dụ về sự tham gia tích cực của việc quản trị từ quá khứ gần đây - việc xây dựng siêu thị "ruy băng" trên trung tâm mua sắm thứ 14 và tàu điện ngầm trên Nữ hoàng Ave. Chúng tôi đã đóng góp vào việc giảm thời gian sản xuất các điều kiện kỹ thuật để các đối tượng được vận hành kịp thời.

N: - Những dự án đầu tư lớn nên được thực hiện trong năm 2017?

D.CH: - Trong nửa đầu năm 8, các dự án lớn với số tiền 2,2 tỷ rúp đã được hoàn thành. Chúng tôi đã nhận được 155 việc làm mới. Trong số đó - việc xây dựng SCLP của thiết bị đầu cuối hậu cần A trên đường phố. Đồng cỏ thứ 2. Nó được xây dựng bằng cách sử dụng các công nghệ tiên tiến gần đây nhất trong lĩnh vực lưu trữ và chế biến các sản phẩm. Tất cả tự động tự động. Do đó, ngay cả trước khi giới thiệu đối tượng, mọi thứ đã được ký hợp đồng, các hợp đồng đã được ký kết với PepsiCo, v.v.

Cũng trên đồng cỏ thứ nhất, một khu phức hợp hậu cần lớn được xây dựng dưới sự hiện thực hóa hỗn hợp và xi măng xây dựng khô. Chủ đầu tư - "Medessers". Những khu phức hợp này đã đầu tư hơn 700 triệu rúp.

Trung tâm mua sắm "Orbit" được giới thiệu trên Nữ hoàng Ave. Diện tích của nó là hơn 20 nghìn mét vuông. m. Khán giả mục tiêu - gần như tất cả SZHM. Khối lượng đầu tư vào nó - 840 triệu rúp.

"Orbita", giống như "Jubilee", được liên kết với doanh nhân Igor Voronov, mặc dù nó chính thức không được yêu cầu như một người thụ hưởng. Trong dự án Kinokomplex, một nhà đầu tư là một công ty liên kết "Sunny Circle". Đồng thời, việc thực hiện "Orbit" cho phép chúng tôi có một phần lạc quan nhất định để xem xét tương lai: Nhà đầu tư có tiềm năng tài chính để thực hiện dự án "Jubilee".

Một dự án thực hiện lớn khác là Mercedes và Toyota Autocentrates trong ZZM, thuộc nhóm "Klyuchavto". Khối lượng đầu tư - 535 triệu rúp.

N: - Những gì được lên kế hoạch để nhập cho đến cuối năm?

D.CH .: - Chúng tôi mong muốn hoàn thành Hyatt, khối lượng đầu tư trong đó là 5,8 tỷ rúp. Chúng tôi hy vọng rằng vào cuối năm, đối tượng sẽ được đưa vào hoạt động. Cũng trong kế hoạch - đầu vào của giai đoạn thứ hai "Megamaga" (khối lượng đầu tư - 2,2 tỷ rúp). Anh ta phải diễn ra vào mùa thu. Dự án rất thú vị, để lấp đầy nó sẽ khác với tất cả những người khác. Một phần của quảng trường đã được xử lý, người thuê neo được chọn. Lên kế hoạch cho một công viên trẻ em; Điểm hấp dẫn mạnh mẽ sẽ là IMAX.

Radisson Blu Rostov là một mức độ sẵn sàng rất cao, đây là những cuộc họp trung gian hàng tuần: Khách sạn này chúng tôi đã thay thế sheraton trong chương trình chuẩn bị World Cup 2018. Khối lượng đầu tư - 350 triệu rúp.

Shaumyan, 39 tuổi, một khách sạn 7 tầng với ngân sách khoảng 300 triệu rúp. Giải trí của ngôi nhà trên Sadovaya, 162/70 (giao lộ với SERF), trong đó Rostovinveststroy đầu tư 850 triệu rúp nên được hoàn thành.

N: - Trong hai năm qua, chủ sở hữu sản xuất quần áo của phụ nữ Elis Alexander Eremeev tuyên bố ý định tạo ra sản xuất trong microdistricton Suvorovsky. Những gì được giải thích bởi sự thiếu loa trong dự án này?

D.CH .: - Vitaly Kushnarev nhiều lần nêu trong lời khuyên đầu tư mà chúng tôi muốn xem thêm các dự án liên quan đến ngành công nghiệp, sản xuất, trong thành phố. Và chính các nhà phát triển, bao gồm cả microdistrict Suvorov, được tích cực tuyên bố rằng họ đã sẵn sàng cho việc này. Họ thậm chí còn làm nổi bật vài chục ha đất, các lô hình thành - chính xác để thu hút các doanh nghiệp công nghiệp.

Động cơ chính của các nhà phát triển lãnh thổ: "Mọi người cần phải làm việc ở đâu đó." Trong một khu vực mới, nhiều gia đình trẻ. Ví dụ, ở Suvorov, hơn 70% căn hộ được mua thông qua thế chấp.

Đối với Elis, sự phức tạp là các khu vực hạt giống trong khu vực cao hơn nhiều lần so với nhu cầu của công ty. Trang web mà chúng tôi đã xem là khoảng 4 ha, ít hơn trong khu vực này không được hình thành. Và ELIS cần 1-2 ha, nhiều thừa hơn là chi phí tài chính bổ sung.

Bây giờ phần chính của các dự án đầu tư là xây dựng nhà ở, hoặc trung tâm mua sắm. Và chúng tôi muốn tập trung vào sản xuất. Rõ ràng là nó không phải là một trung tâm thành phố.

Tuy nhiên, có quan điểm khác, cô tại Hội đồng đầu tư gần đây đã bày tỏ chủ đề đầu tư trung tâm Vasily Tighokov: Cần phải sản xuất cho đặc điểm của thành phố. Nhưng hôm nay nó là không thật. Đầu tiên, chúng tôi sẽ giải phóng một số lượng lớn người - không xứng đáng sẽ xuất hiện; Thứ hai, chúng tôi chưa đạt đến mức độ hậu công nghiệp hóa, sự phát triển của một nền kinh tế kỹ thuật số mới, theo đó chúng tôi có thể cung cấp tất cả những người có nơi làm việc công nghệ cao. Mặc dù có một chuyển động theo hướng này, và một trong những ví dụ sáng là Rostvertol.

N: - Làm thế nào để bạn đánh giá triển vọng Sheraton ra mắt cho World Cup?

D.CH .: - Chủ sở hữu hiện tại - LLC PFO "Trust". Công ty đã hoàn thành một thỏa thuận về việc mua lại Lira LLC, trên bảng cân đối kế toán là đối tượng, tại các cấu trúc VTB vào ngày 17 tháng 10 năm 2016.

Chúng tôi hoài nghi về ý tưởng giới thiệu đối tượng này cho World Cup 2018. Tôi lái xe qua khu phức hợp hai lần một ngày và thường xuyên tin rằng không có hoạt động ở đó.

Theo tuyên bố của nhà đầu tư, hiện tại ở Sheraton có một cuộc kiểm tra toàn diện về các thiết kế đối tượng; Chủ sở hữu mới hoàn thiện và điều chỉnh các phần riêng lẻ của tài liệu làm việc. Họ cho rằng để thực hiện một dự án trong mẫu mà ông được hình thành, không có cơ hội kỹ thuật. Đồng thời, họ thương lượng với các nhà thầu tiềm năng và các nhà thầu chung và - điều chính là giải quyết vấn đề với việc tài trợ thêm cho dự án. Làm rõ có bao nhiêu công cụ cần phải hoàn thành, họ sẽ có thể sau khi kiểm tra toàn diện sẽ được tổ chức. Điều tương tự áp dụng cho thời gian xây dựng.

Chắc chắn bạn có thể chỉ nói một điều: bây giờ mọi thứ nằm trong tài chính. Cho đến khi các dòng mở, kiểm tra tích hợp có thể được thực hiện tháng và năm. Đối thoại của chúng tôi với nhà đầu tư không còn sống và mang tính xây dựng. Chúng tôi không áp đặt hy vọng đặc biệt.

N: - Gần đây, một số dự án phát triển công viên đô thị về nhượng bộ đã được trình bày tại Hội đồng đầu tư. Cái nào trong số họ đã được thực hiện?

D.CH .: - Sắp xếp các công viên và hình vuông - các dự án định hướng xã hội trong đó thành phố rất quan tâm. Chúng tôi muốn triển khai nếu không phải tất cả, sau đó hầu hết các dự án về các điều khoản đối tác tư nhân thành phố.

Chúng tôi có một kinh nghiệm tích cực. Năm 2000-2003. Hai công viên - Cách mạng tháng 10 và Pleven - đã được gửi cho thuê với các điều kiện đầu tư / hiệp ước nhất định. Đây không phải là một sự nhượng bộ ở dạng tinh khiết của nó.

Để chia sẻ với bạn bè:
Ấn phẩm tương tự